Clausula de interes minimo en las hipotecas

En esta ocasión y en alguna otra estamos de acuerdo, esto es lo bueno de estos debates, que se cruzan opiniones, que aunque puedan ser contrarias enriquecen a ambas partes, bien ……., lo de los suelos techos al igual que tú creo que puede ser beneficioso para ambas partes, siempre y cuando guarden alguna coherencia entre ellas, no parecen de recibo suelos del 4% y techos del 15% (que te aseguro que los hay, y tu seguramente lo conoces mejor que yo), bien es cierto que si miramos una historia hipotecaria de 30 años pasados podría parecer que es más fácil que los tipos estén por el 15 que por el 4, pero estos 15’s corresponden a antes de la entrada en zona euro, por tanto no deberían tomarse en consideración, ahora bien si por ejemplo tomásemos suelos del 3% y techos de 7,5% (dos veces y media el suelo), y aún cuando ahora puede perjudicar al prestatario en una vida de préstamo de 25/30 años, para mi podría ser interesante para los muchísimos que pertenecemos al “club de los endeudados”.

Digo esto de la historia pasada de los últimos 30 años, para que los foreros puedan observar que judicializar esto, tiene pinta de complicado, ya que su señoría bien podría resolver que un techo del 15% no es incoherente dada la historia, y no tener en consideración que dicha historia no contiene nuestra entrada en la zona euro, que hace que los tipos de 1978 - 2002 no puedan, o no parece que puedan ser comparables con las actuales circunstancias.

Y esta opinión es de uno que está afectado por este mínimo y al el mismo le va “joder” el próximo mes de mayo, solo que yo soy muy consciente de lo que contraté, me jode, pero soy consciente, de todas maneras tengo, como todos los miembros del club, y a mi favor la ley de subrogación que me permite una negociación que aún no siendo de igualdad con el banco/caja, por medios o porque el problema lo tengo yo y no ellos, pero que me ayudará sin duda alguna.

Yo veo difícil que las entidades quieran y puedan suprimir las clausulas de suelos y techos (o ponerlas dentro del rango que comentas) y que además se mantengan constantes las otras variables de un prestamo hipotecario.

Dudo que un banco te diera una hipoteca con un techo del 7,5% a 30 años. (Mira por ejemplo las hipotecas a tipo fijo, 10-12 años). O que si eliminamos el suelo, no se vea afectado el diferencial o te endurezcan las condiciones sobre productos a contratar.

Seguro que este tipos de clausulas se pueden mejorar de cara a los clientes teniendo en cuenta que vinen de donde vienen (la banca), pero también es seguro que "por definición" no son abusivas ni del todo malas (siempre que se pueda sacar algo a cambio). Las ofertas hipotecarias hay que considerarlas en su conjunto y de acuerdo a las expectetivas y necesidades de cada uno.

Es como la preferentes nuevas de los bancos. En si mismas no son un mal preoducto. Si las compras en las condiciones en las que las están colocando, mal negocio, pero si las compras atendiendo a las recomendaciones que hacen fernan2 y Llinares tienes muchas posibilidades de ganar dinero.

Si la eliminación total de las clausulas de suelo, o su adaptación para hacerlas más favorbles al cliente, supone que te metan un interés de euribor + 1,75% o "tropecientas" aportaciones al plan de pensiones (que sabes que probablemente no ganarás ni un duro) a lo largo plazo te puede salir más caro.

Saludos

“Contertuliano “Lacaseton”, es evidente que techos del 7,50% son muy difíciles de aceptar por parte de las entidades financieras, pero sí que es procedente una mínima equidad, y me temo de suelos del 4% y techos de 15%, están muy lejos de la equidad deseable, porque obviando el entorno actual de tipos de 2%, y poniéndonos en medias de lo ocurrido en los tipos de interés desde la creación de la zona euro, convendrás conmigo que un 13, 14 o 15% no es de recibo, en mi opinión lo que no es normal es que una hipoteca se pueda conceder con márgenes del 0,50-0,60%, porque al final la entidad financiera en una hipoteca de 150.000 € (creo que por ahí va la media del estado) su margen bruto es de solo 450 – 500 euros al año, bueno serán 900 € el primer año, y cero al final, y en el año 12,5 no debes 75.000, debes algo más ¿verdad? por tanto y sé que no es exacto el cálculo medio de margen anual seria más o menos y a bulto 150.000 € x 0,60% : 1,80 = 500 euros medios (sé que es inexacto, pero apuesto que el margen medio se va entre 480 y 525 €), convendrás que es muy poco para un riesgo de 150.000 € si además hay que calcular los costes administrativos, oficinas, personal, etc., y en rankia en alguna respuesta demostré que el margen puede fácilmente “redondearse” a un 60 ó 70% adicional, vía las comisiones que reciben por los seguros, por la utilización de las tarjetas de crédito, por el saldo no remunerado que se mantiene en la cuenta, que al final supone que te cobren por prestarnos una parte de nuestro propio dinero, y no lo critico, luego las comisiones de administración, y el cobro de todos los servicios, etc.

Por tanto los precios de concesión actuales en oficinas físicas que están más cerca del 1 ó 1,25% de diferencial, (es bastante complicado hoy obtener un préstamo hipotecario al 0,75% de diferencial a no ser que te vayas a oficinas geográficamente desubicadas o a la banca on line (*)), es lo que estimo que persistirá en el futuro, lo cual es mucho más parecido a los precios de los países de nuestro entorno. Sin embargo lo que no me parece de recibo es que ante la tormenta se aplique aquello de “rio revuelto, ganancia de pescadores”, que en las entidades financieras supone aumento de los diferenciales, poner acotaciones mínimas, aumentar los precios de los servicios, e inventar nuevas comisiones que no siempre responden a las realidades de los mismos, y con todo yo banco/caja, me subo a la parra, y a ver quién es el guapo que se atreve a bajarme de ella.

(*) Me refiero como “oficinas desubicadas” no peyorativamente, sino como “fuera de su ámbito natural o ámbito histórico”, es cierto que si vives en Catalunya, y la hipoteca la concede Caixa Nova, que es entidad de referencia en Galicia, pero que en Catalunya casi no tiene mercado, aquí para abrir este mercado o apuesta fuerte con sacrificio de margen o no aparece en la foto, y lo mismo si te vas a alguna oficina de Caixa Manlleu en Granada (que creo que no está), seguramente los granadinos tendrán que agenciarse un mapa detallado para saber donde caray cae Manlleu.

Luego está la banca on-line que debe hacer “barbaridades” en cuanto a pago de depósitos y exiguos cobros en los préstamos, ya que de otro modo no se hará nunca con un hueco de consideración en el mercado, y es de prever que más pronto que tarde las diferencias de precios con la banca/cajas tradicionales se acercará llegando a ser de poca consideración, siempre habrá, creo, diferencia, pero se ajustará, no es sostenible pagar depósitos al 4,50%% y hacer hipotecas al 2,85%, aunque tengan préstamos personales más caros y cuentas de clientes antiguos más baratas, no es fácil que cuadren los números, no digo pérdidas, pero estos “números” deben guardar una relación equilibrada con la inversión realizada (capital del banco on-line).

Por cierto no trabajo en un banco o en una caja.

Cuado dices:

"Sin embargo lo que no me parece de recibo es que ante la tormenta se aplique aquello de “rio revuelto, ganancia de pescadores”, que en las entidades financieras supone aumento de los diferenciales, poner acotaciones mínimas, aumentar los precios de los servicios, e inventar nuevas comisiones que no siempre responden a las realidades de los mismos, y con todo yo banco/caja, me subo a la parra, y a ver quién es el guapo que se atreve a bajarme de ella."

Yo entiendo que en parte si es de recibo el incremento de los costes de financiación. Al igual que el ahorrador exige para su inversión: a mayor riesgo, mayor tipo de interes; las entidades de credito actuan igual, exigen mayor interés (o coste de financiación) para sus inversiones que en su caso son las hipotecas. Y que duda cabe que el riesgo de conceder una hipoteca es mayor ahora que tiempo atrás.

Las condiciones de una hipoteca dependen de muchas variables que no permanecen estáticas a lo largo del tiempo: de las condiciones del mercado, de la competencia, de la propia entidad, de las garantías que aporta el cliente.... Lo cual, hace complicado comparar de manera objetiva, una hipoteca que se dió hace 4-5 años en pleno boom economico, (on morosidad historicament baja, "poco" paro...) con una hipoteca de las que se estén dando ahora.

Hace unos años, se inició una especie de guerra por dar hipotecas en el que el principal reclamo eran los diferenciales cada vez más bajos que iban dando. Una entidad conocida por mi se mantenía en el euribor + 1,25% de media mientras la competencia ofrecía por ejemplo euribor + 0.75 %. Muchos clientes se rebotaban cuando iban a subrrogar por ejemplo el préstamo del poromotor y se marchaban a otra entidad. La realidad era que las condiciones de la competencia, en su mayor parte, eran peores por la fuerte vinculación que solian exigir. Al igual que entonces, cuando solo se fijaban en el diferencial, la gente puede obsesionarse con la clausula del interés mínimo y dejarse meter el gol por otro lado.

Saludos

PD: Yo tampoco trabajo en un banco. Hace años si lo hice durante unos meses pero no pasé de cajero.

Hace poco y con motivo de ver las noticias en tv me enteré de que yo tengo una claúsula con un mínimo del 4% y un máximo del 11% en la archifamosa actualmente Caja de Ahorros de Castilla La Mancha, lo mejor de todo es que cuando firmé la hipoteca, en la Notaría no me informaron de lo que esto conllevaba, simplemente la leyeron y ya está. He intentado renegociar, pero con la situación que atraviesa actualmente la CCM, se han negado. Estoy mirando la posibilidad de cambiar la hipoteca de banco, pero no sé qué hacer, ¿alguien puede aconsejarme?

Pues ahora si que debe de estar poniendose de moda decirlo en las firmas, pues en la que acompañé a mi pareja en la compra de una vivienda en febrero, el Notario nos hizo especial hincapié en dicha clausula, y lo único que pudimos hacer fue el recurso al pataleo, indicar en voz alta que nos parecía abusivo, y obtener del representante bancario en la firma un vacío " si cambian las cosas esa clausula como todo es negociable, pero ahora es imposible quitarla". En fin generó un mal sabor de boca pero, o eso, o nada, no había hipoteca.

Un saludo.

Si en el fondo estamos de acuerdo, con el ejemplo de los márgenes, de alguna manera intenté demostrar que diferenciales del 0,50-0,60 no eran sostenibles en el tiempo, (aunque me jode, por ser personalmente usuario de crédito, pero ……) a no ser que redondeasen con los “accesorios” tipo seguros, movimientos de tarjetas, etc., pero sigo pensando que la excesiva alegría que había en la concesión, y en el precio de la misma, hemos pasado al otro extremo, que es pegar palos a lo bestia, ….. moderación, equilibro ….. señores…..

Mira yo tengo a mi cargo el tema financiero de un grupo empresarial que lo calificaría de modesto, vamos de pymes, que no es ni la “p” ni la “m”, está a medio camino, y te puedo asegurar que en el sistema financiero estoy viendo barbaridades, (barbaridades en el sentido de no respetar los contratos firmados y redactados por ellos en su momento), liquidaciones que no cuadran con los contratos formalizados, comisiones y gastos no previstos en los contratos ante notario y cuando reclamas obviamente te retroceden, porque lo que aplican esta previsto en los nuevos contratos, pero no en los antiguos, ¿Qué hacen?, pegan el palo a 500 clientes, y como les reclaman 32, los otros 468 ni se enteran. Te pongo un par de ejemplos, mira para el servicio de ir a notario a cancelar una hipoteca ya pagada, últimamente se cobran entre 100 y 150 euros (algunas entidades), este pacto se pone en algunas hipotecas formalizadas desde hace un par o tres de años, por tanto por las antiguas que el contrato no lo prevé, no lo pueden cobrar, pues bien, se cobra y alguien reclama se retrocede, y si no reclamas, todo esto que tienen y como esta te puedo contar las que quieras, y no de un banco o caja concreto, sino de manera general, Otro que yo me sé por una operación de financiación de importaciones cobraba una comisión para cada operación que presentabas en la línea, y la línea es a un año, pues a la mitad de añose inventan una comisión del 0,50% del limite, y pagas dos veces, una por el límite de la línia, y la misma pero para cada operación que metes, si te vas al contrato ves que como que no …., reclamas y te devuelven, pero si no tienes la paciencia de leerte el contrato ya te la han colado ….., en fin hay que buscar ingresos donde sea….

Ningun banco te va a quitar voluntariamente algo que le reste ingresos teniendolo firmado.

La solución es subrogar la hipoteca a otro banco que tenga mejores condiciones financieras y que no tenga la famosa clausula suelo.

Para ello debes de ir con la escritura de la hipoteca a otros bancos a fin de obtener una oferta vinculante mejor y presentarla en un notario, entonces y solo entonces tu banco se pronunciara si se enerva (iguala o mejora) la oferta vinculante o tiene que presentar un certificado de saldo de cancelación de la hipoteca y el banco de la oferta vinculante lo paga y tu te subrogas.

Así que a trabajar que hay bancos que incluso pagan todos los gastos.

S2.