Donación de mi padre tras heredar una vivienda

Buenas tardes,

Escribo en este foro para ver si alguien puede ayudarme en este tema en concreto, con el objetivo de exclarecer que es lo que debemos hacer y que pasos hemos de seguir para pagar los menos impuestos posibles. Gracias de antemano.

El tema es el siguiente:

Mi padre junto a su hermana, ha heredado la casa de mi abuela tras su fallecimiento (D.E.P.) (vivienda habitual)
Situación: Comunidad Valenciana.La casa todavía no se ha escriturado.

Mi padre nos va a donar la casa a mi mujer y a mí.

La duda es sobre que hacer con la parte de mi tía. Mi tía no tiene descendientes.
Valor de mercado de la casa: 80.000 €. Con una antigüedad de más de 30 años.

Cual es la mejor opción para que todos paguemos menos impuestos? Por supuesto se admiten otras soluciones.

1) La casa se escritura a nombre de mi padre y mi tía, mi padre compra su parte mediante un contrato de compra-venta y luego nos la dona a nosotros.

2) El "reparto" entre mi padre y mi tía se hace como una disolución de cosa común en vez de una compra-venta y luego nos la dona a nosotros.

3) Mi padre nos dona su parte y luego hacemos una compra-venta de la parte de mi tía. Se podría hacer contrato de alquiler con opción a compra?

4) La escritura se hace directamente a nombre de nosotros (nietos) y rehacemos a mi tía. Esto lo pregunto desde la ignorancia.

En fin, como he dicho antes, agradezco de antemano toda la ayuda que podáis ofrecerme: cual es la mejor opción, pasos a seguir, nombre y cantidad de los impuestos que se han de abonar, cálculo apróx. de los costes del proceso, nuevas ideas,...

 

¿No podría esperar 10 años en poder de tu padre y tu tía la casa? Porque así tu padre y tu tía se beneficiarían de la deducción por vivienda habitual de sucesiones (95% del valor de la vivienda). Pasado ese tiempo ya podría tu padre donártela o comprársela (mejor compra pues suele ser más barato, PERO HAZLO SÓLO SI LE DAS DE VERDAD A TU PADRE EL DINERO) y luego hacer una consolidación de dominio que tributa al 1% (aplicable lo mismo que dicho anteriormente.

Y respecto a impuestos en mi opción, en un primer momento tienes Sucesiones por la muerte y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (más conocido como la plusvalía municipal) que supongo que estará bonificado para casos de muerte.

En un segundo momento tienes TPO o donaciones y la plusvalía municipal y con la consolidación AJD y plusvalía municipal.

Hola. Ante todo, gracias por responder.

Respecto a lo que comentas se me ocurre que se podría hacer un contrato de alquiler con opción a compra de larga duración para finalmente comprar la parte de mi tía y que mi padre me donara la suya. Esta idea se podría llevar a cabo?

Por otro lado nadie me asegura que la ley cambie en 10 años y que la deducción por vivienda habitual de sucesiones se mantenga y que por lo tanto, no puedan beneficiarse de esa deducción.

En la comunidad Valenciana el impuesto de sucesiones y donaciones está bonificado actualmente en un 75 %, por lo que no entiendo el motivo de tu comentario sobre que es más barato realizar una compra-venta.

De las opciones que doy en el primer post, cuales te parecen más interesantes y cuales no, motivos?

Otra opción que he leído para pagar menos impuestos, podría ser que el reparto de la casa se hiciese justo en el momento de aceptación de la herencia. Es decir que mi padre abonara a mi tía en dinero en efectivo el 50 % del valor de la casa. Que te parece?

Podrías ponerme algún ejemplo práctico de los costes, ventajas e inconvenientes de las ideas que te parecen mejor o peor.

Un saludo.

Lo primero se puede llevar perfectamente a cabo y seguramente puedas acojerte en su momento a AJD, pero habrás de tributar por esa opción.

Respecto a que cambie esa deducción, lo veo muy difícil ya que la regula una ley estatal, pero de todas formas si lo haces así, aunque cambiase, luego no te pueden pedir nada (por ejemplo respecto a la bonificación que citas, si la aplicas que un momento que está vigente si luego la cambian no pueden aplicar retroactividad y exigirtelo como si no existiera cuando liquidaste).

Respecto a lo de sucesiones y donaciones y que es más barato que TPO, no sé como están las cosas por allí, pero por regla general en España suele ser más barato una compra-venta que una sucesión o donación; no obstante haz números y mira a ver que te sale mejor.

Respecto a las opciones que das:

1) Herencia, consolidación del dominio y luego donación, con la bonificación de la que hablas a lo mejor estaría interesante
2) No veo diferencia respecto a la anterior... ¿Te refieres a que tu padre y tu tía os lo donen directamente?
3) Es la opción que te dije yo, pero con el inconveniente de que la bonificación por vivienda habitual se pierde
4) Tu padre pagaría sucesiones y luego tu donaciones, y luego consolidación con lo de tu tía.

La clave aquí está en:

a) Si se puede mantener por 10 años en poder de tu padre y tu tía sin variar la propiedad la sucesión que tienen que pagar ellos es menor.
b) La consolidación del dominio va a costar poco y va a ser la mitad de la casa, pero antes hay que tener la otra mitad de la casa; hay que ver qué cuesta menos, si una donación o una compra-venta, con el inconveniente de que esta última implicaría que le dieras dinero a tu padre.

Respecto a lo de abonar el precio tu padre a tu tía en el momento del reparto de la herencia, ahí se produciría un exceso de adjudicación y se paga por TPO.

El tiempo de permanencia para consolidar la reducción por vivienda habitual en la comunidad valenciana es de 5 años
http://www.gva.es/downloads/publicados/PR/650instruccions_v.pdf
página 18, instrucciones para casilla 179

Los 10 años está en la normativa estatal, que ya casi todas las comunidades han modificado.

Yo no entiendo mucho de este tema, pero se me ocurre que (en el caso de que todavía no hayan efectuado la aceptación de herencia y si su tía está de acuerdo) si la tía no acepta su parte, ésta pasará también al hermano (si solo hay uno, claro), por lo que el padre de "Fenix1978" heredaría la vivienda íntegra. Después ya podrán evaluar que les interesa más, si donación o una compra-venta...

La pega de esa solución es que podría considerarse operación simulada.

Si me lo permites, voy a ir contestando por partes, porque de lo contrario voy a hacerme un lío.

Según comenta el usuario Jota.jota: "El tiempo de permanencia para consolidar la reducción por vivienda habitual de sucesiones en la comunidad valenciana es de 5 años " Esto me beneficia en tiempo.

Entiendo que esta bonificación funciona de la siguiente forma:

En un primer momento mi padre y mi tía heredan y abonan los impuestos por sucesiones por muerte que deban. Como la casa heredada era la vivienda habitual de mi abuela, si ellos, al heredarla, la mantienen durante 5 años, en 5 años obtendrán una bonificación sobre los impuestos que abonaron en su momento que será del 95 %. Supongo que esa bonificación les llega vía declaración de renta. Esto es así?

Por otro lado, si el impuesto de sucesiones y donaciones está bonificado en la Comunidad Valenciana en un 75 %, en 5 años se le aplicará sobre está reducción la bonificación del 95 %? Se suman las 2 reducciones?

Ejemplo práctico:

Valor de mercado real de la casa según hacienda: 80.000 €.
Impuesto de sucesiones: 9500 € apróx.
Reducción de un 75 %: 2375 €
Bonificación del 95 % del valor de la vivienda después de 5 años sobre la reducción del 75 %: 118.75 €.

Esto sería así?

Mas cosas...

He leído lo siguiente sobre los impuestos de la Comunidad Valenciana para 2014:

1) La bonificación en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones será del 75%. Se pierde la bonificación para bienes y derechos no declarados.

2) Las herencias y donaciones de hasta 100.000 euros no pagarán impuesto y en caso de vivienda habitual se incrementa la reducción existente hasta los 150.000 euros.

Esto quiere decir que si la vivienda habitual de mi abuela tiene un valor real (según hacienda) por debajo de 150.000 €, al heredarla, estaría exenta del impuesto de sucesiones y donaciones? En ese caso, mi padre podría heredar y donarme su parte de la herencia a coste 0 para ambas partes? ( no sé si me estoy liando un poco, si es así pido perdón)

3) El tipo de gravamen de transmisiones patrimoniales aplicable a inmuebles pasa a ser del 10%.

Esto quiere decir que en una posible compra-venta de la parte de mi tía, se me aplicaría un cargo de un 10 % en la Comunidad Valenciana ( superior al 8% estatal) en concepto de TPO?

Otra duda, cuando hablas de realizar una consolidación de dominio, te refieres a que una vez haya recibido la donación por parte de mi padre, realice la consolidación de dominio de la parte que falta, la de mi tía, verdad? Y si esto es así, dices que sólo tributa al 1 % ? Es decir, una consolidación de dominio no es como una compra-venta? Que impuestos he de pagar en una consolidación de dominio? ( no se si entiendo bien este concepto, disculpa mi ignorancia)