Hola Fernan2,
Yo creo que te quedas corto diciendo que se pone fea. Empecemos por la oferta y la demanda.
Como bien dices, la demanda "base", de los españolitos de a pie, eran unas 200,000 viviendas al año. Desde la entrada en el euro, tuvimos que añadir los extranjeros que venían a comprarse una segunda vivienda en España, y al calor del boom económico subsiguiente, millones de inmigrantes que también tienen que alojarse en algún sitio. Dices que la suma de todo esto es del orden de 500,000 viviendas.
Bien, vayamos al escenario optimista de que la construcción residencial "sólo" se reduce en 300,000 unidades. Eso en primera instancia implica una reducción de 600,000-1,200,000 puestos de trabajo en la construcción. Está claro que semejante aumento del paro provocará una reducción significativa de la entrada de extranjeros. No existen incrementos de la inmigración en un escenario con aumento del desempleo. Eso quiere decir que una de las patas de la demanda, los inmigrantes, se debilitará enormemente.
Es un escenario con exceso de stock y demanda menguante, cualquier guiri con mínimos conocimientos de economía sabrá que no es un buen momento para comprar, sobre todo si desea que su casita en la costa, además de un lugar para pasar las vacaciones, sea una buena inversión. Las revistas y periódicos ingleses llevan más de un año machacando con el tema, y de hecho la demanda extranjera en la costa, casi el único lugar donde se encontraba presente en abundancia (los fondos inmobiliarios alemanes y de otros sitios se largaron ya en el 2004) está desapareciendo. Ahora mismo empieza a haber más guiris vendiendo que comprando.
Eso vuelve a dejarnos la cabaña nacional. Ahora mismo están llegando al mercado las cohortes demográficas más pequeñas en muchas décadas, y el proceso seguirá así durante más de 10 años. Preguntad a cualquier profesor de universidad por cuantos alumnos ha tenido en los últimos años y cuantos están entrando ahora. Además, en un entorno de recesión o cuando menos estancamiento económico, con sueldos mileuristas y los tipos cerca del 5%, ¿cuántos de esos demandantes de vivienda van a poder comprar? Si combinas eso con las hordas de pequeños promotores desesperados por terminar sus viviendas en suelo comprado carísimo antes de que llegue el hundimiento (increíble pero han subido los visados en el primer trimestres), creo que nos dirigimos a uno de los mayores crashes inmobiliarios que se han visto. Si uno hace números con los ratios clásicos (precio/alquiler, precio/salario bruto), tomando medias históricas, sale que los precios tienen que bajar un 50% para llegar a los valores de equilibrio. La vivienda ahora es como una empresa con un PER de 30 (ó 50 dependiendo de las zonas) y cuya evolución futura solo puede ir para abajo.
Para los que todo esto les suene a chino, vamos a recurrir a un ejemplo de sentido común. Hace poco un amigo se ha comprado una casa independiente, y digo CASA, en Nueva York, de ladrillo, con tres pisos, muy bien arreglada y a distancia razonable (el equivalente a dentro de la almendra de la M30) del centro. Le ha costado 1,000,000 de $$. En Madrid por ese dinero, uno se compra un piso de 150 m2 en una zona similar. Los salarios en NY son por lo menos el doble (y me quedo corto) que en Madrid. Si en EEUU hay una burbuja inmobiliaria terrible, ¿QUÉ TENEMOS AQUÍ?
The Omega Man
