Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La doble tasación

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Publicado por Tristán el subastero el 24 de junio de 2011

Leo en el El Economista algo que yo ya sabía de sobra pero que, por lo visto, ahora es noticia: a las entidades financieras les ha salido mal el lobby que hicieron para que la redacción de los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil fuera tal como es y el resultado es que por culpa de dicha redacción ahora se están viendo obligadas a adjudicarse la mayor parte de los bienes que salen a subasta.

Me explico, el artículo 670 especifica que si el precio de adjudicación no llega al 70% del Tipo de Subasta, la misma no será firme y entonces se le notificará al deudor por si quiere pagar la deuda o presentar a un mejor postor que ofrezca una puja que al menos sirva para pagar la deuda. Esta situación, que en principio en un país más normal no tendría por qué llevar mucho tiempo, en la realidad cotidiana, puede alargarse y embrollarse de tal forma que el adjudicatario provisional se vea metido en una vorágine de despropósitos judiciales que puede durar desde tres meses hasta varios años, durante los cuales su fianza (30% del tipo) se queda en la cuenta del juzgado durmiendo el sueño de los justos.

Conclusión, los postores profesionales, que no somos del todo tontos, tememos esta situación como al diablo y no acudimos a aquellas subastas en las que, por ser el Tipo de Subasta demasiado elevado, se hace imposible pujar hasta el 70% del tipo. Las subastas quedan desiertas.

¿Y entonces qué ocurre? Muy sencillo, que en aplicación del artículo 671 de la misma L.E.C. el banco puede optar entre adjudicarse el bien a cambio de la deuda o hacerlo por el 50% del Tipo de Subasta o ahora incluso por más del 50%. Como tampoco son tontos, lo usual es que se lo adjudiquen por la mitad del tipo. Y quizá fuera precisamente esto lo que estaban buscando cuando, a finales de los noventa, utilizaron su influencia para que la redacción de la L.E.C. fuera exactamente así, con la evidente injusticia de que lo que el postor no puede adjudicarse por menos del 70% el banco pueda tranquilamente adjudicárselo por el 50% del tipo.

Pero no contaban con esta pedazo de crisis y con que el precio de los pisos se desmoronara tanto, de forma que ahora se están viendo obligados a adjudicarse el noventa y cinco por ciento de las subastas y claro, eso les preocupa.

Esta es la situación que ahora los bancos están tratando de evitar diferenciando en las escrituras entre la "tasación" del piso y el "precio para el caso de subasta", de manera que sin importar que, por ejemplo, Tinsa tase determinado piso en trescientos mil euros, el banco decide incluir en la escritura de hipoteca que en el caso de que al final tenga que salir a subasta, lo haga a un tipo de doscientos mil.

Lo que pasa es que han topado con los Registradores de la Propiedad, que no están por la labor.

El redactor del artículo de El Economista, que es un mal pensado, cree que el objetivo de las entidades financieras es conseguir que el tipo de subasta disminuya para que el 50% al que se adjudican las subastas también lo haga y se incremente el chollo, pero yo no lo veo así porque no creo que sean tan ilusos. Si el tipo de subasta disminuye, lo primero que ocurre es que las subastas se llenan de postores, entonces aumenta la competencia y con ella los precios de adjudicación. En realidad lo que están buscando esos bancos es que sean otros quienes se queden con tanto ladrillo como anda buscando nuevo dueño.

La solución no está en que los bancos hagan esa especie de doble tasación, sino en que se redacte correctamente el artículo 670.

¿Y vosotros cómo lo veis?

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Etiquetas: actual · legislacion · critica



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Comentarios
1 Rastaman
25 de junio de 2011 (09:35)

Yo lo que opino es que el 671 sobra, el espiritu de las ejecuciones "hipotecarias" es la satisfación de la deuda con la realización del bien o su adjudicación y posterior venta y conversión en cash. Por lo tanto el lobby bancario no tiene porque tener privilegios mayores que cualquier postor, el día de la subasta el procurador habre la boca cantando el total de la deuda, si nadie lo supera, adjudicado al banco, si lo supera algun postor pues cobraran en cash.
Lo que tienen que aprender los bancos y tiene que ser a fuerza de palos es que las tasaciones son coyunturales y por eso no se puede prestar el 100% ni a cualquiera y si lo hacen que paguen las consecuencias, no se quejen ni pidan avales que al final redundan en subir la presion fiscal de los que sostenemos este desvario.

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2 Yo mismo
25 de junio de 2011 (17:31)

¿Bancos ilusos?. Pues hombre. un poco curioso parece.

En todo caso si buscasen que los postores se pudiesen quedar con el piso al 50%, resulta que hubiesen propuesto que fuese el postor el que se pudiese quedar con el piso al 50%... directamente, o sea que no, no creo que sean tan ilusos, ni creo que estén intentando atraer a subasteros.

La propuesta que estás esperando que salga... se le ha ocurrido y probablemente hayan llegado a una conclusión que es que no les interesa.

¿Para que van a querer competencia entre el margen del 50 y el 70 en el caso de que no llegue a la deuda?. ¿cobrar un 10% inmediatamente a cambio de un 50%? del piso.

Mucho mejor lo de darle con todo el morro del mundo dos valores al piso, (uno alto para cuando les venga bien, y otro bajo cuando les vaya bien). ¡y luego nos preguntamos sobre la responsabilidad y la seriedad de las tasaciones!.

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3 Fcalvo
26 de junio de 2011 (09:45)

El valor de tasación no es obligado incorporarlo en ninguna cláusula de la escritura de préstamo hipotecario. Si hay que poner el valor de subasta que es un pacto entre las partes y que no tiene por qué coincidir con el valor tasado.

Yo ya comenté en una post relacionado con la redacción del 670 y del 671 que el valor de subasta era fácilmente manipulable en función del interés que se tenga en la propiedad. Si lo que quiero es quedarme con la propiedad si no me pagan, valor de subasta muy elevado. Si lo que quiero es cobrar la deuda, valor de subasta muy bajo. Y jamás los registradores se meterán con este dato.

Si los bancos estuvieran por la labor, podrían ceder el remate por el 50% de su adjudicación y les seguirían debiendo los deudores el resto de la deuda. El problema es que no hay inversores que quieran pagar ni el 50% y es que, en muchísimos casos ese 50% es superior al precio real de la propiedad al día de hoy y no sabemos si seguirá bajando.

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4 Donvito
26 de junio de 2011 (16:02)

La BANCA siempre gana, y se hacen las leyes a sus ordenes, si ahora estan mal agusto con la LEC pues presionaran y la volveran a modificar a su gusto. Recordad GANA LA BANCA. Aunque tambien sé de alguna ocasión en que por algun fallo de algún prepotente de la banca no manejaron bien la subasta y quedó para el postor por un buen precio. Pero en un caso muy muy muy de cada muchisimas ejecuciones que hay. La base está en echar tiempo estudiando con lupa cada ejecución y en una de cada muchisimas les ganas como postor. Saludos.

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