Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Así ganamos todos

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Publicado por Tristán el subastero el 27 de junio de 2011

Recientemente he recibido el siguiente mail, de un amable lector: 

(...) estoy buscando piso para comprar en Oviedo, y a través de un anuncio un tanto confuso en fotocasa hablé con un vendedor que me llevó a ver un piso que se correspondía a lo que andaba buscando, el precio sin ser una ganga, ya que se correspondía al precio medio de la zona, era muy bueno por la calidad del inmueble en sí y por las mejoras del piso. En el piso está viviendo una familia y el vendedor me dijo que es constructor y que el dueño del piso que vivía allí con su familia y que nos enseño en dos ocasiones el mismo, era alguien que colaboraba ocasionalmente con él y que marchaba a un piso más pequeño por asuntos familiares. La condición de la venta era que tenía que esperar un tiempo razonable a que los habitantes del piso hicieran la mudanza. Después de acordar el precio y antes de concretar el dinero de reserva o arras, le pedí los datos de la inscripción en el registro de la propiedad, el decía que me iba a dar copia de las escrituras, en ese momento me explicó que el piso era procedente de subasta y que se lo había adjudicado un amigo suyo subastero y que como él conocía a los que habitaban el piso y al adjudicatario pues que hacía un favor a ambos. Dada la nueva situación que se planteaba desistí de la compra del piso. Supongo que se trata de vender un piso del que no se tiene la posesión y en el que se llega a un acuerdo con los antiguos propietarios y poseedores para que colaboren en la venta. No sé si esto es común en el mundo de las subastas y si merece la pena un comentario tuyo al respecto. Un saludo.

Pues si, es un acuerdo muy común en el mundo de las subastas judiciales cuando los protagonistas son gente inteligente. Nada más sencillo que acelerar todos los trámites con un acuerdo "win win" en el que ganan todas las partes. Se trata de que pocos días después de celebrada la subasta y rematado el precio, el subastero adjudicatario visite al demandado y le ofrezca una comisión o un precio cerrado a cambio de que le permita enseñar la vivienda a los clientes interesados en visitarla.

Esto le permite obviar todos los trámites judiciales, de varios meses, y poner a la venta la propiedad sin tener la Posesión y, a veces, ni siquiera  el Decreto de Adjudicación. El ahorro en tiempo es considerable. También tiene la virtud de que pone al demandado de su parte, impidiendo que le entre la idea de intentar retrasar judicialmente los trámites.

Por su parte, el demandado se asegura una mudanza sin las manos vacías y con algo de dinero. Podrá empezar de nuevo en otro lado, esta vez con mejor pie. 

Yo suelo acordar una comisión o un precio cerrado junto al compromiso de abandonar la vivienda entre los dos o tres meses que transcurren entre la entrega de las arras y la firma de la escritura notarial de compra-venta, antes de la cual deben haberse ido sin excusas.  Nunca reciben ni un euro mientras permanezcan en la casa.

Por eso no entiendo muy bien el acuerdo al que habrá llegado mi compañero, el subastero asturiano pues, por lo que explica el remitente del mail, parece como que están intentando vender con el demandado dentro, debiendo esperar luego un tiempo a que este se marche. Yo no lo hubiera acordado así por el peligro que entraña de meter al comprador en un marrón de los gordos: En esas circunstancias podría ocurrir que, por un lado el demandado decidiera no irse de la vivienda y, por el otro lado, el juzgado se negara a entregar la Posesión del piso subastado argumentando que este ya había sido vendido a otra persona.

Por otra parte, otra peculiaridad del acuerdo al que llego con los demandados es que bajo ninguna circunstancia el mismo, que siempre es verbal, implica que yo vaya a dejar de pedir al juzgado la Posesión del bien subastado, de manera que si para cuando en juzgado les va a echar de la vivienda, aún no hemos encontrado comprador, a los tipos no les queda más remedio que irse y el acuerdo queda zanjado. La explicación es obvia: hay acuerdo mientras no me queda más remedio pues su presencia en la casa me estorbaría la venta y, cuando esa situación cambia y puedo vender por mi cuenta sin el permiso de nadie, el acuerdo expira.

¿Cómo lo veis?

Etiquetas: consejos · subasteros · posesion · anecdotario



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Comentarios
1 Exiliado
27 de junio de 2011 (09:16)

Logico y coherente. A veces no funciona si el demandado tiene solo una ceja y esta emperrado en poner las cosas dificiles. Yo tampoco veo claro la actuacion del asturiano pues no se conoce realmente la situacion de los ocupantes, (demandados, alquilados, okupas...?) con lo que las posibilidades de meterse en un berenjenal se multiplican para el comprador.

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2 Fcalvo
27 de junio de 2011 (21:09)

Me huele muy rararararororororo. Por qué habla el de la inmobiliaria que le mostrará la escritura, obviando la nota del registro. Si ha salido a subasta la titularidad registral se verá modificada en un futuro próximo y por otro lado no sabemos nada de las cargas.

¿Quien firma el contrato de arras el que vive dentro o el que "ha comprado" en la subasta?

Ha hecho bien esta persona en no aceptar esta venta tal como se la han planteado. Me huele a estafilla.

Saludos cordiales

Francisco Calvo
administrador
www.subastasunicas.es

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3 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Fcalvo
27 de junio de 2011 (22:04)

Yo, algo así lo hubiera hecho manifestando la verdad desde el principio: que el piso lo había adquirido en subasta y que el demandado estaba cooperando en la venta a cambio de un dinero. Y en el contrato de arras debe quedar muy clara la situación, manifestándose no solo la fianza y el precio de venta, sino el dinero que se lleva el demandado y los derechos y obligaciones de cada parte, con las penalizaciones indicadas para cada caso.

Evidentemente el comprador no puede ni debe verse pringado por la falta de seriedad del vendedor (subastero) o del ocupante.

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4 El sujeto pasivo
28 de junio de 2011 (19:29)

Como hipotético comprador la rebaja tendría que ser muy buena y la señal poco exigente. Si no es así para qué meterse en fregaos.

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5 Tristán el subastero
28 de junio de 2011 (19:44)

En situaciones así, la idea es venderlo a un precio de pelotazo, de forma que quien lo compre sea consciente de que se trata de una oportunidad que bien merece ser estudiada.

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