Publicidad registral. Prioridad registral y el principio de inoponibilidad de títulos no inscritos. Excepciones

De especial interés para todo el que desee tomar parte en una subasta debe ser conocer las cargas o gravámenes que afectan a la finca hipotecada. Ello determina el verdadero valor del inmueble puesto que al precio que queramos ofrecer hay que descontar el valor de las cargas preferentes que debe asumir el futuro comprador o adjudicatario del inmueble.

En el procedimiento ordinario es necesario el avalúo del bien antes de subasta, pero en la ejecución hipotecaria no es necesario tal trámite porque hay que estar al precio en que se tasó la finca en la escritura de hipoteca (682.2.1º). 

Para entender el régimen de preferencias debemos partir de dos principios que son el de prioridad registral (prior in tempore, potior in iure) y el de inoponibilidad de títulos no inscritos en el Registro de la Propiedad.

Cuando varios derechos incompatibles entre sí convergen sobre la misma finca, debe determinarse cual de ellos es el preferente, lo que casi siempre viene establecido por su entrada en el Registro, no por la fecha de nacimiento del derecho. El orden cronológico de entrada en el Registro lo determina el asiento de presentación que causa en el Libro Diario del Registro el título presentado. El principio de prioridad registral está recogido en los Arts. 17, 24 y 25 de la L.H.

Por otro lado también es determinante en esta materia el principio general de inoponibilidad de títulos no inscritos que acogen los Arts. 32 de la L.H. y 606 del C.C. según el cual únicamente afectan o perjudican a terceros aquellas cargas sobre la finca hipotecada que consten inscritas en el Registro.

Ambos principios, en aras de la seguridad jurídica, deben ser predominantes, pero presentan excepciones, especialmente en el caso de hipotecas tácitas o arrendamientos. 

En el procedimiento de ejecución sobre inmuebles el Juez debe recabar del Registro certificación de dominio y cargas de la finca hipotecada y el Registrador deberá hacer constar por nota marginal su expedición (Art. 688 L.E.C). La certificación queda unida a los autos y ésta queda en el Juzgado a disposición de todos aquellos que vayan a participar en la subasta (Art. 688 L.E.C.).

Si de la certificación registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial, previstas en los artículos anteriores, se le notificará la existencia del procedimiento en el domicilio que conste en el Registro para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el Art. 662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca. También, los titulares de cargas o derechos reales constituidos con posterioridad a la hipoteca que garantiza el crédito del actor serán notificados por el Registrador de la existencia ejecución del modo previsto en el Art 659 (Art. 689 L.E.C.) para que, si a su derecho conviene, puedan realizar pago para subrogarse en la posición del ejecutante.

NOTA: Quiero recordar que el presente texto es obra del juez magistrado Don Agustín Gómez Salcedo