Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

No todos valen para comprar en subasta judicial

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Publicado por Tristán el subastero el 12 de febrero de 2011

Ya estoy acostumbrado a que los clientes se echen atrás el día anterior a la subasta y me parece muy natural porque están asustados, este mundillo les acongoja y en definitiva "el dinero es cobarde", como siempre se ha dicho.

Por eso siempre he preferido a aquellos, familiares o amigos de anteriores clientes, cuya compra exitosa les produce la suficiente envidia como para llamar a mi puerta y tratar de repetir el éxito. Estos últimos casi no tienen miedo porque están cegados por la avaricia y el deseo de emular a sus parientes y, dado que a estos el negocio le salió de maravilla, no ven por qué con ellos va a ser diferente. Además la confianza mutua es mucho mayor. Por su parte porque el anterior éxito me avala y por la mía porque no creo que se arriesguen a dejar mal al que  me les ha presentado, nexo de unión entre ambos.

Sin embargo, a pesar de encontrar muy natural que a algunos les tiemblen las canillas en los momentos previos a la subasta, el caso es que es un gran contratiempo que se echen atrás en el último minuto. Por eso he desarrollado una serie de medidas para trabajar solo con los más decididos, una especie de filtro que deja atrás a los tibios y que los de más carácter no tienen ningún inconveniente en llevar a cabo.

De estos, el mejor filtro es el del poder notarial. Se trata de dejarles muy claro en la primera reunión que no les consideraré clientes, y por tanto no comenzaré a buscar subastas para ellos, hasta que no me hayan hecho un "poder notarial de subastas" que me habilite para representarles en las mismas y durante la tramitación posterior. No hace falta decir que con este poder sería absolutamente imposible estafarles, puesto que las fianzas se tienen que ingresar siempre a su nombre y que el poder no habilita para vender  lo comprado ni nada parecido. Solo habilita para comprar en su nombre, para nada más. En caso contrario no se lo pediría, como es natural.

Luego el poder puede que lo usemos o puede que no. Eso es lo de menos porque lo importante es que se decidan a firmarlo. Parece una tontería y muy poca cosa, pero solo hacen este poder quienes están realmente decididos a comprar en subasta judicial y los tibios, aquellos que aseguran solo de boquilla que sí lo están, esos se lo piensan antes de ir al notario y acaban por desechar la idea.

De manera que... BINGOOO, objetivo conseguido, no pierdo un cliente sino una molestia, alguien que me haría trabajar para nada, alguien que en el último momento me diría que su mujer no le deja o que no le prestan el dinero o que quizá, en un ataque de sinceridad, confesaría que le da pavor meterse en los juzgados.

Y la verdad es que la mayoría de las veces en las que perdono el filtro del poder notarial y trabajo con alguien sin exigirlo, la mayoría de las veces, repito, se echan atrás el día anterior. Que si un amigo me ha dicho que si tienen hijos es imposible echar a los ocupantes, que si he leído en el periódico que puede haber muchos problemas, que si mi primo dice no se qué chorrada, que si que pena que no se pueda ver por dentro que si no... No falla, siempre hay una excusa perfecta.

¿Y por qué es tan bueno este filtro? Pues creo que por varias razones.

La primera es la falta de confianza ¿Hacerle un poder a Tristán, este desconocido, uff qué palo? Pues si les  produce desconfianza hacerme un poder, qué no les producirá venir conmigo a comprar en una subasta judicial, experiencia que algunos consideran muy fuerte. Estos clientes no me interesan. Mejor saberlo ahora, a cuenta del poder, que el día de la subasta, con todo preparado.

La segunda razón es que no es lo mismo desear las cosas que llevarlas a cabo y hay mucha gente que le gusta mucho rajar de que va a hacer esto y lo otro pero que en realidad son incapaces de mover el culo de la silla. Y para ir al notario hay que mover el culo, aunque sea mínimamente y quien no es capaz ni siquiera de tomarse esa molestia, seguro que al final le dará miedo y/o pereza y acabarán como siempre, dejándolo para otro día. Estos tampoco me interesan, mejor que le den la lata a otro.

Eso sí, tampoco falla que después de esa subasta a la que no se han atrevido a asistir, me frían a preguntas sobre qué tal, a cuánto a subido, quién lo ha comprado, lo querrá vender, etc. Lo que peor llevan es que les diga que el precio de adjudicación ha sido un chollo, ya no duermen en una semana.

¿Y vosotros, cómo distinguís a los clientes que os van a dar esquinazo? ¿Alguna otra sugerencia?

 

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Etiquetas: Off Topic · clientes



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Comentarios
1 Licitador
12 de febrero de 2011 (11:08)

Buenos días Tristan: yo lo primero es que trabajo solo para mi, yo me lo guiso yo me lo como. Habré comprado para gente unas 6,7 veces solo.
Conozco 4, personas que disponen de bastante capital pero que tiene que ser regalado para comprar.
Alguna vez les comento algo interesante que va a salir pero quieren comprar muy por debajo del precio que se va a pagar,con lo cual ya los descarto.
Yo les entiendo que quieran comprar muy barato, pero eso es imposible la mayoría de las veces.
Barato se compra pero comprando problemas y los inversores huyen de los problemas, en el 98 compre un piso en 250.000 pesetas que vendí en el 2000 en 7.000.000 pesetas uno de los socios que compramos juntos se asusto cuando vio que no había buitres por el juzgado, me dijo que el no entraba que me lo quedase yo solo y le borre del papel amarillo, cuando lo vendí le dije cuanto le había sacado y flipaba.
Esta claro que comprando con clientes finales el gato al agua te lo llevas tu, por que siempre vas a ir mas alto de precio, pero la realidad es que se pierde mucho tiempo con los clientes y a mi no me gusta lamer el culo a nadie prefiero estar a mi aire y hacer yo mis inversiones a no ser de alguien que tenga las ideas claras y sea muy decidido a comprar en este mundo tan difícil para comprar regalado.

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2 Fcalvo
12 de febrero de 2011 (12:08)

Al igual que tú, trabajo con poder de representación para comprar en subastas. Hoy nuestros capitales están condenados en bienes que están a la venta y tenemos poca liquidez, así que tenemos que movernos con capital privado.

Aunque no salen muchos chollos, yo que me dedico a analizar las judiciales, las de la Seguridad Social y las de la AEAT, sí que a veces se cuela alguna operación interesante.

Obviamente, las complicadas las hago yo.

Estoy analizando la compra de un proindiviso pero no quiero pagar ninguna paralela por parte de la hacienda local ya que el precio de compra va a ser muy inferior a su precio de mercado, así que si al final decido comprar no tendré más remedio que no presentar la adjudicación en la Oficina liquidadora y tampoco obviamente en el Registro. Lo tendré que hacer dentro de 4 años y 30 días, mientras tanto el asiento del embargo vence así que tendré que hacer una triquiñuela para evitar que me cuelen algún otro embargo que no pueda limpiar el mandamiento de cancelación de cargas o que vendan la propiedad. Por eso este tipo de operaciones es imposible proponérselas a ningún inversor. Las hace uno y asume el riesgo.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-administrador
www.subastasunicas.es

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3 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Fcalvo
12 de febrero de 2011 (12:14)

Ufff, ya tiene que ser bueno el precio de compra para que te merezca la pena esperar tanto tiempo. Pero es cierto, no se le pueden ofrecer operaciones complicadas a los clientes. Podrían salir mal y meterse en un tremendo jardín.

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4 Draco
Draco  en respuesta a  Tristán el subastero
12 de febrero de 2011 (13:27)

Distinguir a los que van a dar esquinazo y hacen perder el tiempo es difícil. Se puede acudir sin poder, con el cliente alado y que vaya todo de maravilla.
Puedes tener 10 poderes firmados de antes y en los momentos actuales lo que les vayas ofreciendo no les interese. Muchos de los que se interesan son curiosos y no son compradores reales. Los grandes promotores y fortunas son malos inversores en subastas judiciales. Quieren chollos que son imposibles de conseguir, duros a pesetas en ningún lado se consigue.
Para algunos ahora nos es imposible comprar como hace 4 años, los pisos cuesta mucho venderlos y no circula el dinero como antes. Acudir con clientes a operaciones buenas que antes habrías seleccionado de modo personal es una buena opción. Ahora el dinero tiene piernas y si se va detrás de el jamás se pilla. Quiero decir con esto que lo mejor es el boca a boca y como dice Tristán amigos de compradores son los mejores clientes.

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5 Maerbale
13 de febrero de 2011 (15:06)

a mi me gusta como escribes, ya que me pongas una cita de blade runner te da veinte puntos, pero es que ademas te expresas muy bien... y en estos tiempos eso es un gran valor. No se trata de tu oficio, que no conozco, aunque ya me hubiera gustado comprar mi casa mediante un subastero como tu y no mediante una inmobiliaria chupoptera... habria salido ganando contigo sin dudarlo. Es que escribes bien. Ojo, he dicho escribes bien, no eres un demagogo como los políticos, es otra cosa, y mejor. Has pensando en dedicarte a otra cosa? Escribir novela negra?

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6 Inversius
14 de febrero de 2011 (04:25)

A mi solo me ha funcionado que aporten dinero a la sociedad mediante contrato de participaciones en las que hay una total libertad de decisiones bajo una estrategia consensuada. Hay varios problemas, 1) Clientes que no son los suficientes rápidos para tomar la decisión de compra, y le entra el telele en el último momento, la operación se ha de analizar en los últimos días pues hay una alta proporción de suspensión y el cliente no te sigue a tu velocidad 2) Clientes que no tiene capacidad para ver los beneficios sobre los riesgos, los cuales las mayoría de problemas no son tales pues los tenemos controlados 3) Desconfianza absoluta de que les puedes hacer ganar dinero 4) Clientes que no entienden que hay que tirar la caña muchas veces para sacar un buen pez, y a las dos o 3 primeras que les aconsejo no subir y vuelven con las manos vacias se cansan desconfiando de mi estrategia de rentabilidad 5) Clientes que quiere que le de un Master en subastas sin gastarse ni un duro y por último, 6) algún cliente que le he hecho ganar cantidades impresionantes y piensa que por haberle dedicado unas horas, no tengo derecho a ganarme el 15 %, sin embargo, a su banco que no le da ni un 3 % de rentabilidad le trata con mas respeto que yo que le proporcioné un 300 %.
En todo caso, harto de perder tiempo, en mi misma división no voy con nadie, ir con tu propio dinero o dinero aportado, da una velocidad de toma de decisiones que conllevan altos resultados y a diferencia de muchos, no me he quedado sin liquidez pues tenemos rentabilidad en las operaciones.
y , aunque si me gustaría y lo reconozco que no me importaría comprar para alguien con capacidad compradora mucho mayor a la nuestra y con reglas de juego claras con anterioridad de cara a no perder el tiempo, a quien no le gusta subir de división.
En fin, si por este blog hay alguien con cantidades superiores a varios millones de Euros para invertir y con la garantía de solo cobro por objetivos de rentabilidad logrados, aquí estamos nuestro equipo, sabemos ganar dinero y disfrutamos con ello.

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7 Inversius
Inversius  en respuesta a  Fcalvo
14 de febrero de 2011 (04:34)

Apreciado FCALVO, los notarios comunican a hacienda las operaciones, titulare y valor en menos de un mes, y por los convenios autonomicos y AEAT, se enteran así que tienes paralela asegurada a no ser que al notario de confianza se le olvide comunicarlo.Y con el proyecto E-Norario, también tienen o tendrán acceso a la copia digital de la escritura. En fin, se bueno con hacienda que somos todos.

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8 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Maerbale
14 de febrero de 2011 (09:30)

Hola deborah, muchas gracias por tus amables palabras. La verdad es que una buena novela negra ambientada en las subastas judiciales no estaría mal; pero a mí me viene un poco grande. Lástima.

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9 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Inversius
14 de febrero de 2011 (09:34)

Supongo que FCalvo se refería, más bien, a que lo iba a comprar en subasta, porque si lo comprara fuera de subastas inflaría el precio de compraventa por si le ejercieran el retracto.

Y claro, si inflara el precio, entonces tampoco tendría miedo a la paralela.

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10 Inversius
Inversius  en respuesta a  Tristán el subastero
14 de febrero de 2011 (09:38)

que yo sepa los juzgados no avisan a Hacienda, los funcionarios demasiado ocupados, cuando salga adelante el proyecto del Ministerio de apostillamiento, es decir registro digital y la AEAT meta sus hocicos con sus potentes indexadores, otro gallo cantará.

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11 Inversius
14 de febrero de 2011 (09:45)

y siguiendo con asunto de la materia, creo que lo único que funciona y permite que se pueda rentabilizar el dinero al máximo, es que el cliente te deposite la cantidad a invertir o parte de este. Cualquier otra cosa, puede hacerte perder el tiempo y mucho, ahora bien, a pesar de darle todo tipo de garantias juridicas y establecer unos acuerdos con anterioridad, la cosa es muy complicada pero es como cualquier negocio, si somos claros en el reporting y tu fama/cv es intachable y además si tienes detrás un patrimonio impresionante, la confianza aumenta.

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12 Fcalvo
Fcalvo  en respuesta a  Inversius
14 de febrero de 2011 (09:52)

Hola, Inversius:

En ningún momento he dicho que sea una escritura. Los juzgados no comunican a ningún estamento los certificados de adjudicación.

Saludos

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Tristán el subastero

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