Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La Ley es la Ley. Pelea de jueces

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Publicado por Tristán el subastero el 09 de febrero de 2011

A toda leche está corriendo la noticia como la pólvora: Un nuevo fallo considera que con la entrega del piso no se salda la deuda.

Probablemente este debate sea uno de los temas de mayor actualidad durante esta crisis. El que el banco acreedor pueda perseguir sine die a los deudores cuya venta en subasta de sus casas no haya recaudado suficiente dinero para liquidar sus deudas produce a partes iguales indignación y asombro entre la mayoría de la población.

Pero eso es porque la letra de la Ley no está entre las lecturas favoritas del respetable público. Si fuera de otro modo, los indignados opinadores sabrían que el artículo 1.911 de Código Civil establece que "del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros" y el artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece igualmente que

(...) Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

Asombrado, esta vez sí, me había dejado la sentencia de la Sección Segunda de la Audiencia de Navarra, que había hecho de su capa un sayo y que prácticamente introducía en España por la puerta de atrás la "dación en pago".

Este nuevo caso es muy parecido al anterior y procede del mismo juzgado de Primera Instancia: Vivienda tasada en 203.000 euros que se adjudica en subasta  por 137.350 euros, cuando la deuda del propietario con el banco era de 181.846,4 euros. El banco pide al juzgado que se le embargue al demandado por la diferencia de 44.496,4 euros, petición que fue denegada por el Juzgado de Primera Instancia y que ahora ha sido aceptada por la Audiencia Provincial.

La Sección Tercera de la misma Audiencia Provincial de Navarra ha estimado el recurso presentado por el banco contra la sentencia del  juzgado de Primera Instancia  nº2 de Estella "que vuelve a extralimitarse en la interpretación de la Ley" y le ha ordenado al tal juzgado que proceda a embargar los bienes de la parte ejecutada en cantidad suficiente para cubrir la suma reclamada.

Además, en la nueva sentencia se aprovecha, a mi entender, para darle una colleja a la juez de dicho tribunal, recordándole que los jueces se deben "someter en su ejercicio a las leyes aprobadas por los órganos legislativos y al conjunto del ordenamiento jurídico".

"Es obvio y así lo ha reconocido siempre esta sala que no se enriquece injustamente quien actúa conforme a la ley" dice la sentencia de la Audiencia Provincial, que además añade "sin que corresponda al juez asumir funciones reservadas al legislador [políticos], sino aplicar la ley al caso concreto".

Mi opinión es la misma y así lo he manifestado profusamente en este post y entre sus numerosos comentarios: No me gusta esta Ley y quisiera que en el futuro la cambiaran, pero mientras no se haga así, debe ser respetada por todos y, sobre todo, aplicada por los jueces.

Etiquetas: legislacion · critica



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Comentarios
1 Cajero malencarado
09 de febrero de 2011 (18:36)

Por fin, algo de sentido común.

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2 5.....s
09 de febrero de 2011 (18:44)

entonces ??? hay controversia???...algo se va ganando...hasta hace poco los bancos eran los unicos que tenian la razon...ya veremos esto solo ha hecho empezar...un saludo...

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3 Aforado
09 de febrero de 2011 (20:12)

Tristán mucho hablar de buenas intenciones, pero al final lo que te interesa es que la ley esté de tu lado. Eso es precisamente lo que importa, que apoye la ley a quien le interesa. La ley es una simple herramienta para dar credibilidad a algo.

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4 Aforado
09 de febrero de 2011 (20:13)

A todo esto ¿tú que crees del tema de prevenir antes de curar y demandar a las tasadoras por inflar las tasaciones en el pasado?

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5 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Aforado
09 de febrero de 2011 (20:34)

Perdona Aforado, pero mi interés personal no está de ninguna manera a favor del mantenimiento de la Ley tal como está redactada. Es más, más bien sería al contrario pues empeora mucho la relación con el demandado y ocupante de la vivienda adjudicada el hecho de que el tío esté amargado porque no solo ha perdido la casa sino que todavía le debe un pico al banco.

Respecto a lo que apuntas de demandar a las tasadoras, no creo que sirviera de nada porque justificarían sus tasaciones en la creencia gearalizada en aquellos años de que esos eran los precios reales. Sí, ya se que era un despropósito, pero lo cierto es que dudo mucho que pueda haber responsabilidad penal. También te digo que no creo que se tratara de una especie de conspiración para quedarse con las propiedades, como apuntan algunos conspiranoicos. Fue simplemente un caso más de incompetencia galopante, tan típica por estos pagos.

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6 5.....s
5.....s  en respuesta a  Tristán el subastero
09 de febrero de 2011 (20:37)

pues si era un caso de incompetencia...que paguen los incompetentes...no te parece? un saludo...

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7 Aforado
Aforado  en respuesta a  Tristán el subastero
09 de febrero de 2011 (20:40)

Entonces dices que un tasador no sabe tasar o tasa como le da la gana según si es compra o embargo y se salta a la torera todos los baremos y eso no se puede demostrar?

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8 Aforado
Aforado  en respuesta a  Tristán el subastero
09 de febrero de 2011 (20:42)

Y entonces ¿por qué no te unes a nuestro proyecto aunque sea como hobby, cambiamos la ley juntos puesto que dices que tampoco te gusta y vemos si es posible cambiar las cosas? Necesitamos gente como tú.

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9 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  5.....s
09 de febrero de 2011 (20:51)

Desde luego, que paguen los incompetentes. Nunca he negado que eso es lo que debería decir la Ley. Si se han equivocado los bancos, que asuman sus errores, como pasa en USA. Lo que digo es que no estoy de acuerdo en que eso lo decida un juez por su cuenta sin que haya un cambio previo en la Legislación.

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10 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Aforado
09 de febrero de 2011 (20:52)

Claro que me uno ¿Dónde hay que firmar? Me apunto a todo lo que sea abogar por un cambio de la Ley.

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11 Aforado
Aforado  en respuesta a  Tristán el subastero
09 de febrero de 2011 (20:56)

Coordinate con 5s... Harrier ya se ha adherido, W.Petersen lo hará, tenemos algún Top Ten y vamos en serio. Quiero que seais los que lleven los hilos. Yo no soy tan conocedor como vosotros de muchos asuntos, pero estaré donde me dejeis estar. Esto va a dar la campanada. Y avisa a cheetos que esta iniciativa no es de ayuda a morrosos.

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12 Cheetos
Cheetos  en respuesta a  Aforado
09 de febrero de 2011 (21:30)

Aforado, si es así como dices no protestaré ni me pondré en contra :D

La verdad es que yo ni estoy a favor ni en contra de la ley actual. Eso sí, considero que sea cual sea la ley que se apruebe hay que cumplirla, y nada de hacerlo con efectos retroactivos como está de moda ahora. Una vez que cambie la ley, el juego cambiará, y todo el mundo se amoldará a ella.

Yo realmente no creo que una ley que obligue a tomar en dación en pago el bien vaya a resultar beneficioso a la sociedad. Me explico:
Pensemos en que todos los de este foro llegamos a un acuerdo por una vez y tasamos una casa en 200.000 euros. Todos pagaríamos eso por ese pisazo de nuestros sueños. Pues bien, la tasadora del banco ante la "futura ley de dación" se cubrirá en salud, y la tasará en 150.000, por si alguna vez se la tiene que comer con patatas. Y luego dará el 80% sobre esa tasación, es decir, 120.000. Eso nos deja con un préstamo del 60% del valor de mercado del bien... con lo cual nadie podrá comprar su preciosa casita. Lo mismo si esto se extiende a negocios, préstamos personales etc... colapsando el sistema actual, como está sucediendo ahora. Sin préstamos la economía no crece, porque nadie gasta ni puede invertir. La verdad, no creo que este sistema funcione mejor que el actual, como se ha podido demostrar en USA. Y aun así muchos creen que será la mejor ley de la década.
Pues yo creo que la mejor ley de la década sería la de amputación de extremidades a los violadores (dejándoles su miembro para que lo puedan ver pero no tocar).

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13 Aforado
Aforado  en respuesta a  Cheetos
09 de febrero de 2011 (21:42)

El objetivo no habla n de daciones en pago ni nada de eso. El objetivo es sencillo: Tú compraste tu casa por 200000 porque la tasadora decía que los valía. Ahora dice que ha bajado un 10% es decir vale 180000, pero ella dice que vale 160000 ¿dónde han quedado los 20000? en la sobretaación pasada. Hay quien tiene inmuebles mal tasados y que confiaron en esas tasaciones, están pagando lo que deben, pero el precio de su vivienda debería haber sido más barato si no se hubiera sobretasado. Si algo se vende más caro que lo que está tasado no se vende y punto. Ahora vamos a atacar nosotros.

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14 Aforado
Aforado  en respuesta a  Aforado
09 de febrero de 2011 (21:42)

De esta forma se ajustarán los precios y las tasadoras aprenderán y con suerte pagarán.

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15 Aforado
Aforado  en respuesta a  Cheetos
09 de febrero de 2011 (21:43)

No vale tasar antes demasiado alto y ahora demasiado bajo. Hay que tasar lo que vale.

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16 El sujeto pasivo
09 de febrero de 2011 (21:59)

La justicia cada vez está mas contaminada por la sucia política.

Algunos jueces en lugar de dictar sentencias dictan opiniones "políticas".

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17 Franlodo
Franlodo  en respuesta a  Aforado
09 de febrero de 2011 (22:32)

Pues yo no estoy muy de acuerdo con ésto que dices.

Un bien puede tener un precio hoy y otro muy distinto mañana. Perfectamente te pueden tasar un piso en 200.000 € porque es el precio que se está pagando en esa zona en inmuebles similares; el mercado empieza a caer y te encuentras que ahora en esa zona y por inmuebles similares se pagan 100.000 €. No ha habido sobretasación en ningún momento lo que ha habido es una depreciación en el precio del bien ... como pasa en la bolsa con las acciones; o como pasa con los coches o con tantas otras cosas que se pueden comprar y vender.

Distinto es que en el momento de la tasación los inmuebles se vendan a un precio mucho mayor de lo que te lo han tasado; ahí si que creo que podrías alegar malas prácticas por la tasadora.

También hay que decir que mucha gente se ha dejado deslumbrar por lo que le tasaban en su momento y tragaron porque así sacaban más pasta en el momento para comprarse otras cosas que no tenían nada que ver con el crédito hipotecario y además se vanagloriaban de ello ante todo aquel que se les pusiera a tiro; claro como el ladrillo nunca baja ...

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18 Aforado
Aforado  en respuesta a  Franlodo
09 de febrero de 2011 (22:47)

Creo que no me he explicado bien: Si hoy el tasador dice que esto vale 100 y mañana dice que ha bajado un 10% valdrá 90 ¿no?, pues si dice que vale 80 es que cuando decía que valía 100 infló la tasación. No es lo mismo la tasación que el precio. Aunque se tase por 100 se puede vender por ciento diez y la persona que lo compre lo sabrá y si quiere comprar tendrá que dar 110, pero si se ttasa en 110 de forma especulativa, el tasador deberá ser responsable de ese 10% especulativo ya que lo hizo con el mero objetivo de que el banco concediera hipoteca o que el vendedor pudiera decir que su inmueble valía más, pero será un cooperador necesario que debería haber hecho su trabajo de forma responsable y quien debe asumir, puesto que sin su ayuda ni banco ni comprador hubieran dado o comprado el inmueble.

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19 Edux69
10 de febrero de 2011 (01:50)

Me ha gustado mucho este post Tristán, veo que has vuelto a ser el de siempre.

Un saludo.

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20 Djsaenz
Djsaenz  en respuesta a  Edux69
10 de febrero de 2011 (10:35)

Vamos a ver. Aquí hay un tema un poco peliagudo, creo yo. Si finalmente se cambiara la ley, y se hiciera como en USA, creo que a partir de ese momento los bancos no se dejarían pillar los dedos, y empezarían a pedir otros avales, o lo que fuera, para no quedarse pillados. Aquí el tema está en que debería ser el estado (si, ese que les ha inyectado todos los millones en ayudas), el que debe meter en cintura a los bancos. Si no, no hay nada que hacer, en mi opinión.

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