Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Qué nos traerá el 2.011?

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Publicado por Tristán el subastero el 03 de enero de 2011

Llevo varias semanas haciéndome esa pregunta y, aunque mi bola de cristal no funciona especialmente bien, no sería ninguna tontería que reflexionemos un poco en voz alta.

Ya he mencionado en alguna ocasión que no creo que la corrección del precio de la vivienda vaya mucho más allá de lo que ya hemos visto. Más bien preveo un estancamiento del mismo en los actuales niveles, quizá un poco por debajo, de forma que el transcurrir del tiempo y la inflación lleven a cabo por sí mismos lo que pueda quedar de corrección.

¿Qué debo hacer entonces con los ahorrillos? ¿Me compro un par de pisos y los alquilo, los meto en bolsa, los dejo durmiendo la siesta en la cuenta corriente?

Los mercados financieros están peligrosos. La bolsa española ha vuelto a la senda bajista durante el 2009, pero el fondo de inversión Bestinver Internacional, en el que yo he confiado durante muchos años, ha vuelto a subir un 26% en el 2010 tras el 72% que subió en el 2009. ¿Sería lógico suponer que va a continuar subiendo? Uff, no lo se, de entrada esto es lo que me he encontrado al leer hoy el informe diario de Truzman:

En suma, los índices Usa presentan estructuras alcistas de fondo aunque en situación de sobre compra en el corto plazo, lo que sugiere la necesidad de que se produzca un proceso correctivo a no mucho tardar. Los índices Europeos presentan una situación técnica más débil y lateral. En el caso de que los índices Usa desplieguen un proceso correctivo, los movimientos a la baja en Europa podrían ser violentes. POR LO TANTO, NO ES MOMENTO DE PONERSE A COMPRAR A PESAR DE ESTAR A PRINCIPIOS DEL AÑO. DE HECHO Y ANTE LA POSIBILIDAD DE QUE TENGAMOS VOLATILIDAD EN LOS PRIMEROS COMPASES DEL AÑO, SERIA CONVENIENTE BUSCAR COBERTURAS A TRAVES DE LA ADQUISICION, POR EJEMPLO, DE OPCIONES PUT APROVECHANDO LA BAJA VOLATILIDAD QUE SE COTIZA.

La verdad es que da bastante miedo.

No se si la Renta Fija está mucho mejor. Teniendo en cuenta que la inversión de los fondos de Renta Fija se basan mayoritariamente en la compra de bonos soberanos y que cada vez son más los que dudan sobre la solvencia de la mayoría de los países de nuestro entorno, no se si será una buena idea meter ahí los ahorros. En mayo pasado, cuando la crisis griega, los analistas financieros clamaban diciendo que los siguientes en caer serían Irlanda, Portugal y España y hace dos meses, cuando la crisis irlandesa, ya metían en el mismo saco a Bélgica e Italia y, los más catastrofistas incluían a los mismos Estados Unidos y a Gran Bretaña.

¿Qué podría llegar a ocurrir ante ese panorama, con los principales países de Occidente dejando de pagar sus deudas? Ante ese catastrófico supuesto, lo de menos es que las inversiones en Renta Fija se irían a tomar por saco. Lo duro es que incluso se podría volatilizar el dinero de las cuentas corrientes, porque qué importa que dicho dinero esté garantizado por el Estado si el mismo estado no puede ni pagar a sus acreedores.

Y los bancos,... esa es otra, si valoraran sus propiedades a su valor real actual, estarían en quiebra técnica, porque la suma del valor de las mismas sería inferior a la suma de sus deudas.  ¿En qué cabeza cabe que dejemos nuestros ahorros al cuidado del mayor deudor del barrio, ese del que hay fundadas sospechas de que no pueda hacer frente a sus pagos del presente año? ¿Qué ocurriría con el dinero de nuestras cuentas corrientes en el caso de que nuestro banco quebrara?

Dirán lo que quieran de la inversión en ladrillos, pero me parece que con tantas incertidumbres, este año me voy a dedicar a lo mío, a comprar pisos, que al fin y al cabo, si los compro baratitos en subasta, digamos que con un descuento del 25-30%, seguro que la cosa no  podrá ir tan mal.

 

Actualización (15-ene-11): Han salido los datos de inflación y parece que el IPC ha subido un 3% en España. Por otra parte el precio de la vivienda ha bajado un poquito, el 5,7% según idealista. Esto corrobora por ahora mi tesis de que el ajuste del precio de la vivienda se está llevando a cabo por la conjunción de ambos factores, una leve bajada del precio unido al efecto inflacción.

Etiquetas: inmobiliaria · Economía · Fondos de inversión de Renta Fija · fondos de inversión



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Comentarios
1 Djsaenz
03 de enero de 2011 (14:05)

Como se suele decir, zapatero a tus zapatos. Cuando las cosas pintan mal, lo mejor es estar en los sitios que mejor conocemos. Ya tendremos tiempo de explorar cosas nuevas, cuando haya menos peligro. Feliz año Tristán.

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2 Ghosssttt
03 de enero de 2011 (18:02)

Ahora hay que comprar baratísimo para vender muy barato. Los precios de los inmuebles van a bajar.
Y el año que viene más. Y si pudiera apelear a la ciencia infusa hablaría de no menos de 5 años bajando. Pero eso obviamente eso nadie lo sabe. Los picos de las burbujas se corrigen al alza cada 10 años. Cuando un amigo me pregunta si es mejor vender su piso o alquilarlo, la respuesta no tiene duda: Venderlo. Al precio que sea. La peor oferta que le hagan ahora será la mejor que le hagan dentro de 10 años. Con el dinero que saque ahora por su piso se comprará otro mucho más grande y en mejor zona dentro de pocos años. El valor del inmovilizado en términos totales es mucho más jugoso que los réditos obtenidos por el alquiler durante ese tiempo. Ésto encierra un sofisma, pero la regla de tres es sencilla y rotunda para el que sepa echarla. En los tiempos que vienen la rentabilidad del dinero tendrá algo de etéreo y ha de estar en movimiento, no puede quedarse enterrado como hace años en tierra firme. Cuando se compra un inmueble hay que tener la absoluta certeza de que en 1 mes tiene que estar vendido con una clara plusvalía. De lo contrario es un error.

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3 Marcopolo
03 de enero de 2011 (18:49)

Saludos a todos y feliz año Tristán:
Que pasa con los autos de adjudicación, hemos enviado un escrito por la tardanza, pero esto es para volverse loco, bueno que te voy a contar nuevo que no sepas.

Mientras tanto la finca abierta, han robado hasta las puertas, y Hacienda reclamándome el iva que nunca cobre.

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4 Rjavier
Rjavier  en respuesta a  Ghosssttt
03 de enero de 2011 (18:54)

Estoy muy de acuerdo contigo Ghost.
Todavia subsisten muchos motivos para que los inmuebles bajen:
1)que no hay demanda 2)que hay mucha oferta insatisfecha 3)opinión pública generalizada de que no van a subir. 4)los bancos tienen miles de pisos. 5)Cinco millones de parados. 6) La morosidad sigue en aumento, se resuelven prestamos pero salen nuevos impagados. 7) El valor de muchos inmuebles ya es sensiblemente inferior al de la hipoteca. 8) Los costes de mantenimiento son altos, IBIs, basuras, comunidades, luz, agua, gas... 8) no se dan préstamos.

Hoy por hoy, la inversión alternativa son los depósitos bancarios, que buscando se puede obtener una rentabilidad de más del 3% neto.

De todas formas el futuro no está escrito y dependerá mucho de nuestros gobernantes. Así como era "impepinable" que la crisis que empezó en el 2007 iba para largo, también es cierto que si nuestro gobierno hubiese actuado correctamente estaríamos ahora viendo ya cierta luz.

En España todavía tiene que ajustarse mucho la vivienda "cara"; el paro ha afectado a los menos favorecidos, pero muchos empresarios, profesionales libres y directivos han visto reducidos sus generosos ingresos a la nada, a pérdidas, o a ganancias muy limitadas; han podido vivir de los ahorros, de las indeminizaciones, etc. pero pronto se va a ver que no se justifica que siga habiendo inmuebles a más de 6.000 euros el m2 y a precios del 2004, o sea de solo tres años antes de cuando empezó esta crisis brutal.

Por eso mi consejo es no comprar nada. Pero el que no se pueda aguantar, que busque aquellos con un precio bajo del m2 y con "valor de uso" o sea que sean facil de alquilar por una mensualidad que suponga 1/200 el precio de compra.

A partir de mediados de 2012, habrá ya muchos pisos con más de un año a la venta y sin esperanza. Ahí empezará sin prisas el momento de hacer ofertas de compra a la baja.
Habrá que estar también atentos a la perspectiva demográfica, si fuese por los políticos, los banqueros y los directivos de las grandes empresas, se abriría la puerta a 20 millones más de inmigrantes y con eso tendríamos para mantener cierta huida hacia adelante por varias décadas hasta la siguiente hecatombe.

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5 Donvito
Donvito  en respuesta a  Rjavier
03 de enero de 2011 (19:05)

Hare caso a tu sabio consejo. SALUDOS A TODOS RANKIANOS.

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6 El sujeto pasivo
03 de enero de 2011 (20:57)

La mejor alternativa es una finca rústica con árboles frutales en la que poder criar cerdos, gallinas y conejos para una economía de subsistencia. Alguna podrás adquirir en subasta a buen precio.

Tampoco debes descartar las subastas de la Guardia Civil. Siempre puede resultar interesante un buen kalashnikov por si hay que defender el fuerte.

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7 Lmdelgado
03 de enero de 2011 (23:36)

A los pisos todavía les queda mucha bajada, porque el estado se ha endeudado mucho y eso va a hacer que suban mucho más los impuestos, por lo que crecerá el paro y la economía sumergida, esto producirá un empobrecimiento general, que hará que no se puedan pagar los pisos, y esto producirá que se recauden menos impuestos, y el gobierno tendrá que subir impuestos, y así vuelta a empezar. En España no tenemos sectores económicos potentes de alto valor añadido que puedan soportar a los 45millones de habitantes con trabajo.

Esperemos que me equivoque, pero nos quedan muchos años de parón económico ya que tenemos muy buenas infraestructuras pero ninguna industria fuerte para pagarlas.

Un saludo a todos y feliz año.

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8 W. Petersen
03 de enero de 2011 (23:59)

Yo creo que alguna corrección puede haber en los precios de la vivienda, más que nada por la presión de las entidades financieras, que entre Basilea III, las auditorias que de su valoración tendrán que soportar los balances de las entidades financieras, y una menor cuota de financiación por parte BCE, y la no desgravación fiscal en la mayoría de ocasiones, en mi opinión es un coctel que tenderá que tengan que quitarse de encima bastantes fincas, y esto solo se puede hacer por precio, porque por financiación me temo que no hay mucho recorrido. Estoy contigo en que mucha bajada no podemos esperar, pero si alguna que otra “corrección a la baja”. De todas formas el problema, al menos en los stocks de las entidades, o lo que de ellas publicas en sus webs inmobiliarias, es que se trata casi siempre de viviendas en zonas, digamos poco interesantes, cuando no bastante alejadas de lo que los inversores a largo plazo desean para sus patrimonios, no pretendo por ejemplo en el caso de Barcelona, viviendas en Sarrià – Sant Gervasi, en la Vía Augusta, o en las Calles Ganduxer o en Santaló, (esto ya seria pedir peras a un olmo) pero tampoco veo casi nada en zonas medias donde viven las gentes trabajadoras con sueldos más o menos decentes como es la zona del Eixample, veo cosas en zonas muy alejadas de este perfil, tú que estás en el meollo de estas cosas ¿ves cosas interesantes? No me refiero a precios simplemente, me refiero a precios correctos pero en zonas de cierta demanda potencial, y no me refiero solo a Barcelona, que creo que no es tu zona de actuación, supongo que me coges la idea……

Feliz año Tristán.

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9 Credissa
04 de enero de 2011 (12:55)

Tienes razón Tristán, yo me quedo con tu conclusión final. Lo que hay que hacer es conseguir buenos precios en las subastas para tener un beneficio en las ventas y en el peor de los casos, hacerte con un patrimonio, lo demás es muy inestable en estos momentos, así que mejor no arriesgar y dedicarnos a lo nuestro, a lo que conocemos para conseguir cierta rentabilidad. Saludos a todos y feliz Año

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10 Ljpereza
05 de enero de 2011 (09:36)

Efectivamente la bolsa está peligrosa, al menos hasa que pasen los vencimientos de abril/2011 de España.

Acaparar liquidez, y si alguien quiere invertir en bolsa que lo haga en valores con alta rentabilidad vía dividendo y sin riesgo de dilución (ampliaciones de capital).

Un saludo,

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11 Putabolsa
05 de enero de 2011 (11:47)

Solo una cosita....... si los compras con ese descuento es para volverlos a vender no? y con los beneficios que haces? me imagino que no los meteras en bolsa,ni en renta fija,ni en manos del mayor deudor del barrio,no? entonces que? volver a empezar la rueda? comprar mas pisos con su descuentos para.... en fin,no se si pillas lo que intento expresar.Todo en genneral en un SINSENTIDO,no me refiero a tu profesion,me refiero a todo.
Ojala yo tuviera la respuesta a tu pregunta o lo tuviera tan clara como tu.Lo que yo tengo claro es que que no compraria pisos tal y como esta el panorama,con impuestos subiendo año tras año (Ibi,basuras,comunidad,...) para alquilarlos? a quien? a gente que quizas un dia no podra pagarte por muy solvente que sea en el momento de alquilarles el piso?
En fin,llevo dandole vueltas a la misma pregunta los ultimos 3 años,no pensando en el año siguiente (en este caso el 2011) sino mas bien en proteger lo poco que tengo.Aun sigo dandole vueltas,aunque despues de 3 años por lo menos tengo 2-3 cosas muy claras.Cuando llegue a la respuesta te la dire o no.
Buen año 2011,en tu caso buenas subastas.

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12 Joan de egara
05 de enero de 2011 (12:10)

Yo personalmente opino que los tiempos de crisis son los mejores para hacer dinero siempre que se tenga habilidad e ingenio. Lo "facil" y negativo es no hacer nada y verlas pasar. Si uno cree que su negocio está en las subastas, que no desista. La única manera de salir de esta dichosa crisis es haciendo circular el dinero aunque no de la forma alegre que se hacía con el boom que lo único que generaba era una subida totalmente injustificada de los precios.
Hay que ser imaginativo y cauteloso a la hora de invertir, pero hay que hacerlo si queremos prosperar y colaborar en un cambio de la situación actual.

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13 Franz
05 de enero de 2011 (16:49)

De este año aunque hay comentarios con malos argurios, siempre se desea la mejor solución para los graves problemas de España.
Al final del artículo comentas una verdad como no estoy introducido en estos procedimientos y ten por segurto que hay comentarios de todas clases, a veces mejor no oirlos. Hay muchos descuentos de todo tipo y clase, tu oficio es como todos y lo respeto ¿pero cuantos se aprovechan de esos pisos, tan baratitos? Creo que cada piso esta tasado a un precio, creo que hay un juego de malabar, por no decir otra palabra.
Saludos

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14 Comstar
05 de enero de 2011 (17:51)

En el mundo ocurrirá en 2011 lo que los grandes especuladores y los banqueros quieran. Eso hace más fácil o más difícil la predicción.

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15 Fcalvo
06 de enero de 2011 (21:13)

Pues yo seguiré comprando ladrillo y aconsejándolo a mis inversores. Eso sí, no compraré ninguna vivienda que sea una más de las que hay a la venta. Intentaré elegir aquellas que por su ubicación, diferenciación, o cualidades particulares las hagan ser diferentes. Esto significará que habrá pocas como ellas en el mercado y por consiguiente siempre habrá algún comprador que esté dispuesto a pagar el precio que se le ponga, siempre que este sea razonable.

De momento le tengo echado el ojo a tres operaciones para este mes de enero. Espero comprar porque, aparte de ser diferentes, como siempre busco aquellas que tienen dificultades o que, al menos, los primerizos ni se acercan y los profesionales se lo piensan dos veces antes de participar.

En estos momentos tan difíciles para nuestro negocio no puedes ser uno más, tienes que ser "único". Si no es así, lo demás es perder el tiempo.

Como son operaciones muy especiales. Una vez tenga garantizada la adjudicación lo pondré en conocimiento de Tristán para que lo publique en este blog y veáis que lo que no quiere nadie tiene un grandioso potencial de negocio. Es cuestión de tener buen "ojo" y esto no es tan fácil.

Saludos y feliz año.

Francisco Calvo-administrador
www.subastasunicas.es

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16 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Putabolsa
07 de enero de 2011 (13:53)

Hola Putabolsa, tu opinión respecto a esto me importa muchísimo porque es un asunto que considero de importancia capital. ¿Qué importa el dinero que tengamos o que estemos ganando si se volatiliza en una gran crisis mundial?

Yo he acabado decidiéndome por los ladrillos, no porque crea que ahora sea el mejor negocio, pues la cosa está realmente difícil, sino porque si sobreviniera un entorno de catástrofe generalizada, prefiero que me pille con la pasta metida en ladrillos que con efectivo en el banco porque el ladrillo, por muy mal que venga la cosa, siempre tendrá valor y siempre se podrá alquilar a mayor o menor precio. Pero si los grandes países quebraran, que hay quien lo considera posible, el dinero de nuestros bancos se podría volatilizar con un abracadabra. Y eso si que me acojona.

A eso me refiero más que al hecho de poder vender rápido lo que compre en subastas con un buen descuento. Si se vende, bien, pero si no se vende, siempre se puede alquilar y, mientras tanto, al menos conservas el patrimonio.

El resto de las opciones de inversión me tienen bastante preocupado.

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17 Rjavier
Rjavier  en respuesta a  Tristán el subastero
07 de enero de 2011 (21:30)

Tristan, tocas un punto muy importante.
Estos razonamientos son los que han propiciado la subida meteórica del oro, que algunos ya califican también como burbuja. Pero realmente eso de acaparar el dorado metal y contemplarlo como el Tío Gilito no me produce ninguna emoción.
Por todo ello puede ser una actitud hasta prudente el ir "almacenando" los ahorros en inmuebles aún temiendo una posible devaluación siempre que al menos se hayan adquirido a buen precio y tenga un aceptable "valor de uso".
A mi lo me más me asusta de acaparar inmuebles es la voracidad del Estado y la tentación de cargar sobre inmuebles que no sean residencia habitual. De hecho ya se carga exageradamente y puede llegar a darse la paradoja de que para mantener la cartera de inmuebles haya que ir vendiendo algunos, lo cual tecnicamente supondría que los impuestos serían confiscatorios, algo teoricamente prohibido por la Constitución.

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18 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Rjavier
07 de enero de 2011 (21:58)

Podría ser, pero a estos les quedan 2 telediarios y no creo que sus sucesores sigan esa senda. Más bien me los imagino haciendo reformas en sentido contrario.

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19 Aforado
08 de enero de 2011 (00:57)

Si, tu sigue vivienfo de la desgracia ajena. Espero que el precio mínimo de subasta sea el de tasación. Así te hará la misma gracia que aquellos que vieron tasadas sus casas por cientos de miles y ahora se las venden por por decenas de miles y aun tienen toda una vida para pagar el embargo.

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20 Inversius
08 de enero de 2011 (18:51)

Pues no tengo una bola de cristal, pero, expresaré mi opinión en base a datos concretos. Actualmente solo se construyen 100.000 viviendas cuando la demanda en España es de 300.000 viviendas, en cuanto a las subastas, es que están muy segmentadas, si quitas por ejemplo en Madrid la Zonas sur, barrios como Vallecas, villaverde, y barrios caribeños de Madrid, es que no hay tantas subastas (de los 3.000 inmuebles que salen a subasta los dos próximos meses, mas del 94 % está en estas zonas sin interés, si alguien está interesado en este análisis le paso todas las subastas en google maps) y lo mismo pasa en el resto de España, cuantas subastas de apartamentos de primera línea de playa hay o áticos-duplex en la Castellana o en Pedralbes en Barcelona. Y lo mismo pasa con la capacidad de compra, ahora hay una capa social amplísima que está ahorrando muchísimo y se está generando una demanda embalsada como nunca, y la gran pregunta es si el Español que trabaja y ahorra, ese ahorro de las clases medias y medias-altas en que se va a gastar, en un barco o en un avión o un coche de gran cilindrada no lo creo, no va a tener otro sitio para gastarlo que en ampliar vivienda o vivir en un barrio mejor y este factor que alimentó la burbuja está allí sin corregirse. Por tanto la crisis, sobre todo está muy segmentada y no es generalizable.
A título particular, he pasado de grandes crecimientos en el 2006 y 2007 del 70 % a crecimientos en este último año del 14 % (24 % 2009), pero mi negocio se ha ralentizado no solo porque se tarda mas en vender, sino también porque no he podido comprar tantos a valores por debajo del 20-30 % para competir con los bancos y porque he tenido que destinar mas del 50 % los ingresos generados a las cancelaciones de las líneas de financiación de los bancos que se han ido produciendo (los bancos nos atan en corto) y en general, las empresas que ganan dinero están disminuyendo deuda por imposición de los bancos, pero esta tendencia va a cambiar este año y el próximo, ha de cambiar pues ya no hay mas deuda para disminuir y no hay cabida a comprar bienes con cargas por la falta de márgen.

Los bancos están creando sus grandes redes comercializadores y claramente, los subasteros le sobramos para ello, pero somos capaces de buscar nichos de mercado por nuestra gran experiencia y empiezan a abrirse grandes mercados que los bancos no controlan.

Los monitorios has crecido en los juzgados de primera instancia mas de un 35 % (fuente CGPJ) llegando a mas de 1 Mill en 2010 con un 7,7 % de recuperaciones de dinero.
Y lo mismo ocurre con AEAT (mas del 300 % incremento 2010 versus 2009) y otras administraciones, y parece que BDE va a ponerle las cosas mas difíciles a los bancos para seguir adjudicándose los bienes por el 50%, por tanto soy bastante optimista pues los factores de deuda (ya corregido) y posibilidad de comprar a precios que se pueda ganar dinero va a ser mejores en 2011-12.
Otro de los comentarios dichos, es que siempre hay que vender, pues si es posible claro, pero no olvidemos que lo único que puedo controlar es comprar barato y zonas/tipo de los bienes, la venta solo puedes dedicarle horas, recursos y poner un precio a la baja deteriorando el márgen, y en base a una estadística se venderán un % de inmuebles.
Pero entra en juego otros factores, que rentabilidades de alquiler se obtiene frente al negocio de la compra venta y la importancia que juega en estos momentos de crisis los ingresos recurrentes mensuales frente a volumen de ventas incierto.. Hasta ahora si un subastero conseguía un TIR al dinero invertido de mas del 30-70 % en los años 2006-2007, evidentemente nunca le interesaba alquilar pero el TIR ha bajado en los últimos años y los alquileres no han bajado en la misma proporción por lo cual cada vez mas empezaremos a oírlo menos el comentario de es mejor vender, y si se es capaz de comprar al 20 %, las rentabilidades de alquiler superan el 20-30 % en los momentos actuales. En teoría, si obtienes rentabilidades de alquiler del 20-30% siempre habrá cabida a venderlo por mas del doble del coste, porque habrá ahorradores interesados en rentabilidades del 5-8 %.
Feliz años 2011 a todos!!!

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Tristán el subastero

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