Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Pronóstico del mercado inmobiliario español

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Publicado por Tristán el subastero el 01 de septiembre de 2010

La semana pasada la prensa económica nos metió el miedo en el cuerpo contándonos que la venta de casas de segunda mano en Estados Unidos experimentó en julio la mayor caída mensual de su historia. Nada menos que un 27,2% respecto al mismo mes del año anterior. Este dato mete al mercado inmobiliario USA de nuevo en la recesión, no hay dudas al respecto.

Así que los vendedores de ladrillos españoles ya podemos poner nuestras barbas a remojar porque en este sector Estados Unidos es un perfecto mercado adelantado respecto al nuestro. En el 2007, cuando en Estados Unidos ya se habían parado en seco las ventas de viviendas, en España aún subían los precios de la vivienda, aunque menos de lo que indicaban los datos oficiales, al menos en la vivienda de segunda mano. Luego vino el que decían que iba a ser un aterrizaje suave pero que se convirtió en aterrizaje forzoso, si no desplome. Pero quien supo ver en los datos de USA el pronóstico de lo por venir, pudo esquivar aquél desastre.

Sin embargo, a pesar de los actuales datos americanos, aquí en España las ventas de viviendas de segunda mano no se ha dado mal en lo que va de año. Al menos en la pasada primavera muchas personas de mi entorno, entre ellos algunos subasteros, han podido deshacerse de algunas unidades que ya estaban empezando a echar raíces. Yo mismo he podido vender (o apalabrar la venta) todo lo que he estado en disposición de enseñar. No obstante yo no soy ejemplo de nada porque tengo aversión a acumular stock así que vendo lo más rápido posible al precio que sea necesario.

¿Qué hacemos entonces, nos tomamos los datos americanos como adelantados o confiamos en que la primavera inmobiliaria española va a tener continuidad? Si observamos el gráfico, la mejoría en las ventas que hemos disfrutado hasta ahora este año, es la que disfrutaron los americanos el año pasado (línea azul) y según mi opinión, aquí va a pasar algo parecido.

Eso no significa que los inversores en subastas judiciales tengamos que dejar de comprar. No, nada de eso. Las casas siempre se venden si se ofrecen al precio adecuado y eso es lo que hemos de tener en cuenta. Simplemente tenemos que comprar más barato, teniendo en cuenta que en un mercado parado, el único que vende es el que pone un precio por debajo del resto de intervinientes.

Tampoco creo que los precios vayan a sufrir las caídas de años pasados. Más bien creo que la corrección de precios ya ha tenido lugar y que el resto del ajuste se producirá lentamente por la vía de la inflación, manteniéndose los precios estables durante muchos años,  mientras el resto de los bienes sube de precio, ajustándose vía inflación, como ocurrió en Alemania o Suiza en los últimos veinte años.

En cualquier caso, el comprador en subastas judiciales ya se vacuna frente a posibles bajadas al comprar un buen porcentaje más barato ¿O no?

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Etiquetas: inmobiliaria · Economía · viviendas USA · viviendas España · mercado inmobiliario



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Comentarios
1 Amon000
01 de septiembre de 2010 (17:54)

Hola a todos, empezamos la tarea otra vez con algunas sorpresas pero a mi parecer y segun detecto las consultar sobre inmuebles para compra no me parar de entrar, he notado un incremento en agosto respectos a julio y junio, ¿casualidad?.

Bueno, tengo una consulta a ver si me la podeis aclarar:

- Quiero comprar una parcela con superficie total de 15.200 metros a una entidad que ha ejecutado el 50% de la propiedad en 1995 sobre rustica, ese mismo año otro acreedor particular reclama su deuda con una anotacion posterior; pido nota simple de la finca y resulta que aparecen dos numeros de fincas sobre la misma parcela, una de la entidad al 50% con otro propietario y otra de este mismo propietario a 50% con el acreedor correspondiente a una concentracion parcelaria ( el numero de finca de la entidad es mucho menor que la otra ).

Como puedo aclarar el tema pues no veo logico que se adjudique una finca a nombre de otro aunque sea por una concentracion parcelario, resulta que la entidad tiene la toma de posesion emitida por el juzgado pero en catastro es la otra parte la que ha empezado a pagar desde el 2009 pues ahora esta parcela es urbana, me interesa muchisimo el tema pues la parte que me venden el banco para quitarse el marron (que no solucionaron en su dia) me la vende a muy buen precio.

Exitiria derecho de tanteo y retracto en la venta? como podria evitar ese derecho?

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2 Kretan
Kretan  en respuesta a  Amon000
01 de septiembre de 2010 (18:27)

Hombre casualidad no... lo mismo que en USA allí acabaron las medidas fiscales en Julio y aquí lo hacen en Diciembre así que si no se mueve estos 3 o 4 meses algo más el mercado... el año que viene va a ser que no... bueno si todo esto sale al final como lo plantean en la LAy Economia Sostenible que a saber!

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3 Fcalvo
01 de septiembre de 2010 (21:35)

Bienvenidos todos y especialmente a tí Tristán. Ya nos hemos incorporado y empezamos a dar la batalla.

Efectivamente, como bien dice Tristán, lo que tenemos que hacer es comprar cada vez más barato (si se puede, claro) y si no el dinero en el bolsillo, porque la situación se pinta oscura y difícil. Y como siempre tendremos a los bancos vendiendo las mierdas que se han quedado, tendremos una competencia feroz.

Mirad si no mi caso. Tengo vendido un apartamento en Murcia en 110.000 euros. Su precio de mercado en condiciones normales hubiera sido sobre los 140.000 euros. Me lo compra un empleado de una Caja de Ahorros, se hace el contrato y me entrega señal. Pide el crédito a su entidad y se lo tasan en 109.000 euros (casualidad verdad)y le retienen el préstamo, le ponen trabas (quieren que compre uno de los que tienen ellos en venta). La misma sociedad de tasación, en otra entidad de crédito al que hemos llevado la operación, lo ha tasado en 130.000 euros y se lo van a dar sin problemas (eso espero). Esta nueva entidad de crédito, parece ser, no está tan emponzoñada como la otra.

Por esto os digo que tendremos muchas dificultades para vender nuestros stocks y ojalá que me equivoque.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

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4 Tristán el subastero
01 de septiembre de 2010 (22:23)

Saludos Fcalvo y Amón000, espero que estéis fresquitos y enteros tras el ardiente verano que hemos vivido. Tienes razón Fcalvo, la venta se va a poner fea, habrá que competir duro.

Lo tuyo Amón000 lo veo crudo porque si es lo que me parece, una misma finca con dos números de finca registral y dos historiales diferentes, de ahí no se sale sin pleitear. Además de que el tanteo y el retracto por supuesto que lo deben tener los copropietarios. Claro que si el precio merece la pena...

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5 Inversius
02 de septiembre de 2010 (00:31)

Pues mal, mal, no lo veo, todo depende si tienes stocks o no, y si estos stocks se compraron caros y de la capacidad para comprar a buen precio.
Partiendo de la base, que se empieza de cero y se dispone de cash, la verdad que vienen tiempos mejores que el 2009.
Con una compra a buen precio, pongamos como ejemplo el 20 % de la tasación, hay margen para venderlo y ser competitivo (bajadas de mas del 40 %) y para blindarnos ante las estrategias del banco, financiar por ejemplo una parte al comprador si la tasación es baja y sacar efectivo para cubrir los costes, ganancia y un préstamo del comprador.
Al subastero le irá bien, si es capaz de comprar a muy buen precio y descontar las posibles bajadas, el descuento para la venta y la posible financiación.
Hasta ahora comprar a buen precio, era una tarea muy complicada, pues los bancos se lo están quedando al 50 % a través de sus inmobiliarias (el gran mercado de materia prima), comprar a precios bajos la verdad que ha sido una tarea ardua y difícil.
Sin embargo, las subastas en AEAT han crecido un 300 % anual y el incremento de monitorios en los juzgados está teniendo un crecimiento alto que derivarán en subastas en breve.
Por desgracia, la subastas de la seguridad social no van en ese misma proporción pues no actúa por objetivos los funcionario como AEAT y de alguna manera, está conteniendo la salida a subastas, pero, tarde o temprano tendrán que ponerse las pilas pues ya sabemos que el primero que embarga es el primero que cobra, y el retraso en sacar a subasta va en contra de de lo que se recupera.
En fin, esto es una carrera de maratón, ya hace mucho tiempo que los particulares que estaban hipotecados no eran mi competencia al vender mis bienes, en la medida que salgan nuevas vías para sacar bienes a subastas que no sean las ejecuciones bancarias y que permitan compras por debajo del 30-20 %, los bancos serán los siguientes a dejarlos en el camino.

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6 Amon000
02 de septiembre de 2010 (01:24)

Pues la verdad Tristan que el precio es sinceramente ridiculo para el valor del solar, solo quiero saber como evitar el derecho de tanteo y retracto de alguna forma, es un chollo y merece la pena pleitear , he hablado con el perito de la concentracion parcelaria , un abogado y todo parece ser error de registro, la finca estaba a nombre de la entidad y se la han adjudicado a otro titular.

Como agente primario de una entidad os puedo asegurar que los precios de algunas entidades se estan tirando por los suelos, no es mi caso pero algunos amigos del gremio se que aceptan oferta de risa; se vende poco y para poder hacerlo hay que bajar precio por ellos lo principal es comprar en subasta barato si no la puede cagar o sacrificar margen.

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7 Fcalvo
Fcalvo  en respuesta a  Amon000
02 de septiembre de 2010 (11:09)

Amon tu problema tiene fácil solución. En los condominios no existe el derecho de tanteo, por lo tanto no hay que avisar al copropietario de que se va a realizar una venta (Artículo 1522 del Código Civil: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos). Como ves el Código Civil no contempla en derecho de tanteo, pero sí el de retracto que es irrenunciable e inevitable.

El derecho de retracto no se puede evitar pero si la otra parte no tiene conocimiento de que se va a realizar una venta, puedes hablar con el oficial del registro y decirle que tienes mucha prisa en registrar, porque cuando hayan transcurrido 9 días desde que se produce el asiento en el Registro, ha prescrito el derecho de retracto.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

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8 Jotaerre
02 de septiembre de 2010 (11:38)

Hola a todos de nuevo, y ojo con dónde esté situada la finca, porque en Catalunya sí existe el derecho de tanteo y el plazo del retracto es de 3 meses, además de poderse excluir en el título de constitución de la comunidad (art. 552.4 CCivil).

Respecto al mercado inmobiliario, me comentaba el otro día un amigo de un banco el dilema que les supone intentar colocar su cartera de pisos, en competencia y contra la oferta de los promotores que son clientes suyos...

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9 Gabinvesting
Gabinvesting  en respuesta a  Jotaerre
02 de septiembre de 2010 (13:43)

hola Jotaerre, perdona mi ignorancia, soy de ciencias, pero me gusta ampliar mi cultura general con pequeñas cosas que no puede alcanzar mi sentido común. Mi pregunta es: ¿cómo puedes saber que en Catalunya sí existe el derecho al tanteo?

Por cierto hola a todos, deciros que soy ajeno a este mundillo pero me gusta el enfoque del blog y la mayoría de los comentarios me parecen muy acertados.

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10 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  Gabinvesting
02 de septiembre de 2010 (13:47)

Hola, Gabinvesting; muy sencillo, y disculpada tu ignorancia, porque me refería al Código Civil de Catalunya, claro, y soy de letras, abogado y de Barcelona...

Aunque, todo sea dicho, San Google ayuda muchas veces lo suyo ;)

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11 Daniel Bravo
02 de septiembre de 2010 (15:26)

Pienso exactamente igual que tu. Unos 20 años de precios parados de vivienda mientras el resto de activos sigue subiendo mediante inflación.

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12 Fcalvo
02 de septiembre de 2010 (16:01)

Mucho cuidado ahí fuera. Los valores de tasación o valor de subasta, solo debemos tenerlos en consideración a efectos de determinar el importe de la consignación y si se puede hacer firme o no. Y nada más.

Lo que nos debe mover a la hora de hacer una inversión es el valor de mercado, si somos capaces de determinarlo en los momentos actuales. Por lo tanto, comprar al 20/30% del valor de tasación puede ser una buena operación o un suicidio. Dependerá de la holgura que haya entre el valor de tasación y el valor de mercado del bien que se subasta.

Saludos cordiales

Francisco Calvo

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13 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Fcalvo
02 de septiembre de 2010 (18:50)

Un momento, que me he perdido. ¿El plazo de 9 días empieza a contar desde la inscripción en el Registro o simplemente desde que se produce el asiento? Lo digo porque el conocimiento fehaciente del que quiere el retracto no se puede suponer hasta que la compra esté registrada, por lo que siempre he supuesto que el plazo empezaba a contar entonces. Lo que sugieres es muy interesante, ¿Pero estás seguro?

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14 Fcalvo
Fcalvo  en respuesta a  Tristán el subastero
02 de septiembre de 2010 (18:56)

Cuando me refiero al asiento no es al de presentación, que es una cosa, sino al asiento definitivo en el Registro que es otra, me refiero a esto último, por eso le digo que solicite la mayor diligencia en su incripción, no en su presentación ya que este es inmediato.

Saludos cordiales.

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15 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Fcalvo
02 de septiembre de 2010 (19:03)

Ah, vale, mi gozo en un pozo.

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16 Jotaerre
02 de septiembre de 2010 (19:14)

Tampoco te desmoralices tan fácilmente, Tristán, que, como ya vimos en otros hilos sobre indivisos, el "conocimiento fehaciente" tiene sus interpretaciones (desde luego, lo es desde la inscripción, al ser ésta "pública"), por ejemplo cuando el copropietario ha asistido a la subasta, o incluso está comparecido en el proceso, y puede conocer por tanto la adjudicación...

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17 Inversius
Inversius  en respuesta a  Fcalvo
02 de septiembre de 2010 (20:24)

Estoy de acuerdo con Francisco, yo he tenido la delicadeza de bajarme TODAS las subastas de AEAT desde 2002, la tasación media en 2005 era de 53.751 Euros, 2007- 2008 en plena burbuja 100.000 Euros, y curiosamente en 2010 el valor medio de tasación está en 114.291 Euros.
La tasadora oficial de AEAT, no ha descontado la crisis en sus tasaciones, así que mucho cuidadito!!!! Creo sinceramente que facturan por valor de tasación porque realmente no tiene pies ni cabeza.
Los funcionarios de AEAT, están adjudicando a cualquier precio (el reglamento lo permite) pues ya no tienen criterio y en general saben que las tasaciones están sobretasadas.
Y esto a quien realmente beneficia, pues a la tasadora que factura mas, y al subastero profesional (que si sabe el precio real del mercado) porque los aprendices se la están dando muy gorda con AEAT, pues estoy viendo adjudicaciones de personas que creen que han hecho un buen negocio y luego pasa lo que pasa, que no lo venden.

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18 Inversius
Inversius  en respuesta a  Inversius
02 de septiembre de 2010 (20:33)

Solo una apreciación mas, realmente la tasación ahora no vale mucho, si parece algo interesante es el valor medio de idealista o cualquiera de los portales, la experiencia de los últimos meses, es que a un valor de bajada del 40 % si se venden las cosas y se reciben llamada, por supuesto ese valor era inferior 15-25% hace dos años. A ese valor me refería, en cuanto a la tasación ya hace años que le doy la importacia que le doy, un datos mas en mis análisis.

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19 Fcalvo
Fcalvo  en respuesta a  Inversius
02 de septiembre de 2010 (20:38)

Efectivamente, Inversius, las tasadores cobran en función de valor que determinan, por lo tanto, y como a nadie perjudican porque no tienen que dar hipotecas ni préstamos, se permiten unos valores desproporcionados hoy día.

Lo cierto es que la AEAT tiene un sistema de subastas bueno porque puedes participar desde tu casa, tienes fotografías de los bienes, en la mayoría de los casos, te informan de la situación de las cargas anteriores, si preguntas; pero hoy, está desfasado porque alargan mucho la subasta. Es raro que alguien participe porque en segunda licitación solo reducen un 25% el precio de salida y a esos precios no se puede comprar. Hay que esperar, entonces, a la Adjudicación Directa donde se abre un plazo de 6 meses para aprobar la adjudicación. Demasiado tiempo y esto hace que nos enfriemos.

La AEAT debería hacer como hace la Seguridad Social, permitir comprar en una única subasta un bien por el 25% de su tipo. Esto sí que puede abrir el interés de las subastas de la AEAT que están quedando desiertas en su totalidad.

Saludos cordiales

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20 Inversius
Inversius  en respuesta a  Jotaerre
02 de septiembre de 2010 (20:39)

Hola, hace unos meses leí varios libros juridicos sobre ese tema, si la otra parte tiene conocimiento el tiempo cuenta a partir del momento que es firme (tienes el mandamiento) según jurisprudencia, no desde la subasta. El aspecto de las diferentes legislaciones en cada comunidad se ha de tener muy en cuenta, no se te ocurra contratar un abogado de Madrid para una división de cosa común pues los plazos son diferentes en cada Comunidad y puede meter la pata hasta el fondo.

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Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.




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