Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Alerta, subastas de disoluciones de proindivisos

24
Publicado por Tristán el subastero el 26 de abril de 2010

Libra me escribe lo siguiente:

Hola Tristán, lamento no haber conocido antes tu blog, ya que posiblemente no me encontraría en esta situación. Te cuento:
Solicitamos la disolución del proindiviso, sacando la propiedad a subasta. Hasta ahí bien, el juzgado envía por fax el mandamiento al registro, certificación de cargas, se publica el edicto y se subasta. Ok
Después de la subasta nos dice la secretaria judicial que existe otra carga de elevado importe y nos pregunta ¿que vais a hacer?
Pedimos nota simple al registro y resulta que no tiene nada que ver con la que nos mostraron en el expediente. Un embargo ha caducado, y aparece con fecha posterior al mandamiento que el propietario del otro 50% ha inscrito una hipoteca cambiaria por importe de 48000 euros  y un embargo de Hacienda por 139.000, también posterior, pero lo más increíble es que no aparece la anotación del mandamiento de certificación que envió el juzgado.
¿Existe la posibilidad de anular la subasta por este motivo? ¿Es posible celebrarla sin dicha anotación? ¿De quien es la responsabilidad? No se que hacer, en la subasta fuimos adjudicatarios y se acaba el plazo para depositar el dinero. ¿Y si la quiebro, que podría ocurrir? Ah, por cierto, el otro propietario mandó, a petición del juzgado, comunicado asegurando que la vivienda estaba libre de ocupantes, pero no es verdad, está alquilada y ya hemos identificado a las personas que viven. Gracias por todo.

Vaya marrón, lo primero que le he recomendado es que no remate. Como él es el actor, no ha tenido que ingresar fianza y, por tanto no pierde dinero por no rematar. Que explique detalladamente los motivos que le indujeron a error y aquí paz y después gloria, como decía mi abuela. Al fin y al cabo he visto decenas de quiebras en subastas de proindivisos y nunca les pasa nada. En este caso, en el que hasta un miope puede ver que esa letra cambiaria está esperando su oportunidad en el cajón del copropietario, me extrañaría mucho que el juez le empurase al actor adjudicatario.

Y que vuelva a señalarse fecha de subasta, pero esta vez organizándola mejor.

Artículos relacionados con "Alerta, subastas de disoluciones de proindivisos"

Etiquetas: relato · pesadillas · Proindiviso



Añadir comentario
24
Comentarios
1 Fcalvo
26 de abril de 2010 (15:21)

Me huele a hipoteca simulada porque, o bien la propiedad vale una pasta gansa, o el prestamista les ha dejado 1.000 euros y han reconocido 48.000. Y digo esto porque ningún prestamista dejaría dinero sobre una parte indivisa salvo que haya poca inversión (préstamo pequeño) y mucho colchón (reconocimiento de deuda muy elevado).

Estos son los riesgos de los proindivisos por eso siempre he dicho que hay que pagar poco dinero en la subasta, porque cuando vas a disolverlo puede haber cargas sobre las otras partes.

Desde luego, las cargas no desaparecen con la subasta de una disolución por lo que lo tiene muy difícil.

No se puede orientar en una dirección o en otra porque cada caso es diferente. Pero una abogado experto en estas lides va a necesitar este amigo.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

Me gusta
2 Jaloke
Jaloke  en respuesta a  Fcalvo
26 de abril de 2010 (17:28)

¿Que pasa si el comprador no es uno de los propietarios? El 50 % de lo que pague va a cada titular (suponiendo que sean 2 a partes iguales), y de la parte que le corresponde al deudor se descuenta la carga. Y en caso de que con esta parte no de para pagarla toda, el comprador tiene que pagar el resto.
Pongamos un ejempl que me pierdo. Finca valorada en 100.000 con dos titulares al 50 %. La otra persona hace una carga por 40.000 euros, con lo que en principio su parte deberia valer 10.000 y la mia 50.000.
Sale a subasta la finca, con lo cual un posible comprador la valoraria en 60.000 si tiene que hacer frente a la carga. Si se reparte a mi me corresponden 30.000 con lo que de alguna forma tengo que pagar la mitad de la deuda que tiene el. Seguro que no puede ser asi, ¿donde me he perdido?

Me gusta
3 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jaloke
26 de abril de 2010 (17:37)

Jaloke, te has perdido en que, una vez celebrada la subasta, el juez no va a andar con esas cuentas. Eso se podría haber tenido en cuenta al hacer liquidación de cargas y al dictar el edicto de subasta, pero ahora, una vez celebrada, el juez va a partir en dos lo recaudado y lo único que quizá descuente sean las costas del prpcedimiento judicial.
Aunque lo que propones no va por mal camino.

Me gusta
4 Fcalvo
Fcalvo  en respuesta a  Tristán el subastero
26 de abril de 2010 (17:49)

Para poder contestar con alguna certeza, habría que conocer el edicto de la subasta. Seguro que pone que las cargas que pudieran existir no se extinguen con la subasta.

Me gusta
5 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  Jaloke
26 de abril de 2010 (18:20)

Creo que también te has perdido en que deberías valorar la alternativa de participar tú en la subasta:

Cada mitad está valorada en 50.000, luego si tu superas los 60.000, pongamos ofreciendo 80.000, la mitad (40.000) es para tí, con lo que es un dinero de ida y vuelta. Y los otros 40.000 van a saldar la carga del copropietario sin llegarle a él. Es decir, tienes ya el 100 % por 40.000.

Me gusta
6 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
26 de abril de 2010 (18:35)

No Jotaerre, en principio el dinero no iría a saldar esa deuda del copropietario. Si fuera así no habría problema.

Me gusta
7 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  Tristán el subastero
26 de abril de 2010 (18:53)

Hombre, quizás es que yo me lo planteaba desde la perspectiva de una demanda de disolución de proindiviso conociendo ya previamente esa carga, porque entonces me ocuparía de pedir en la misma demanda, claramente, que se retuviera el importe de la carga de la parte correspondiente al copropietario.

Me gusta
8 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
26 de abril de 2010 (19:01)

Entonces ya estamos como hace unos pocos post ¿recuerdas? sobre si con el dinero recaudado se puede o no pagar cargas registrales. No creo que sean esas las cuentas que haya que hacer

Me gusta
9 Iuriscivilis
26 de abril de 2010 (19:12)

Efectivamente, las situaciones de copropiedad son un semillero de conflictos y la adjudicación de un tercero de una parte indivisa una fuente de problemas. En primer lugar, cabe señalar el carácter imperativo de los artículos 654 y 656 de la LEC que queda perfectamente reflejado en la STS de 24 de septiembre de 1996 que incide en la relevancia de la publicidad de la subasta como requisito de forma esencial, que ha de observarse en sus exactos términos. Por tanto, el mandamiento que ordena expedir la certificación de dominio y cargas es un requisito necesario para la celebración de la subasta. Respecto de la cancelación de cargas coincido con Fcalvo hay que partir de la base de la necesidad de no realizar una interpretación restrictiva de la normativa sobre las subastas de inmuebles regulada en la LEC, cuya finalidad está orientada primordialmente a derechos plenos y no por cuotas. Por otra parte, aunque no sea muy ortodoxo, estoy de acuerdo con Tristán en que lo más sensato es que quiebre la subasta, sobre todo siendo uno de los copropietarios, pues como sabemos en la práctica judicial no suele desprenderse tanto de culpa y, contrate con suma urgencia los servicios de un buen abogado experto en estos temas, pues, a priori, como señala FCalvo – ad cautelam -, la hipoteca cambiaria parece más bien una hipoteca simulada. A ver si tengo algo de tiempo e investigo un poco la jurisprudencia. Un saludo.

Me gusta (1)
10 Draco
26 de abril de 2010 (20:11)

Buff, está complicadillo el asunto. De momento como comentais lo de quebrarla es la mejor solución. El tema de la hipoteca simulada seguramente sea asi, pero si demuestran el movimiento de dinero es imposible pillarles, si lo han hecho bien. Es decir si firmo en un banco el cobro de un cheque de los 48mil euros, aunque luego se quedase con 1000, o una trasnferencia bancaria de una cuenta a otra. ¿Recuerdas un tema de un PERI, y que luego quebrarón la subasta que te comenté?Pues las dudas iniciales eran sobre la carga de una de las partes. Efectivamente el sobrante no es para cubrir esa carga. La gran trampa que se puede hacer en los proindivisos.
Un saludo

Me gusta
11 Manuel alicante
27 de abril de 2010 (13:04)

Mi experiencia con las disoluciones de proindivisos, es que se pueden hacer eternas.
Yo llevo un caso, en el que la demanda se presentó en 2005 en Torrevieja. La sentencia es de 2007. Bueno, pues aún estamos esperando poder notificar dicha sentencia al demandado(todo hay que decirlo, vive en Alemania), para poder ejecutar.
Yo calculo que antes de 2012 no se sacará a subasta.
Al cliente le dije, para no quedarme corto, que menos de dos años no duraría el procedimiento... ¡Según van las cosas, me conformaría con acabar en 7 años!
PD. En Torrevieja los Juzgados van lentos, pero hay sitios en la provincia de Alicante que son bastante peores.

Me gusta
12 Tristán el subastero
27 de abril de 2010 (15:26)

Hace diez años yo iba a menudo a las subastas de los juzgados de Denia y no funcionaban nada mal. Se conoce que la situación se ha deteriorado, como en Madrid.
A este respecto tengo la teoría de que lo que pasa es que los funcionarios judiciales se han acostumbrado a trabajar poco durante estos años en los que ha habido poquísima conflictividad judicial y ahora, que la misma ha regresado de golpe, resulta que han perdido la poca productividad que tenían.
Perdón por ser tan sincero, ruego que nadie se sienta ofendido.

Me gusta
13 Emplea2
27 de abril de 2010 (18:44)

Dos incisos a los comentarios:

Al no ser un procedimiento de ejecución, la expedición de cargas no se hace constar en el Registro de la Propiedad.

Tanto la hipoteca cambiaria, como el embargo va sobre la mitad indivisa de la finca pertenciente al otro titular registral. Luego la mitad del interesado, está sin cargas....

Me gusta
14 Draco
Draco  en respuesta a  Emplea2
27 de abril de 2010 (20:00)

Cierto que la mitad del interesado está sin cargas, pero el interesado ya se ha adjudicado al totalidad del bien, y no sabía cuando hizo la puja por la totalidad que la otra parte tenía tales cargas. Sino seguramente hubiera descontado el importe de dichas cargas en su puja. Y si tales cargas son ficticias, mas recochineo. Es como si me hipoteco a mi mismo para que luego me tengan que pagar. Saludos

Me gusta
15 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Emplea2
27 de abril de 2010 (21:07)

Hombre Emplea2, qué gusto volver a leerte. Ya se echaba de menos al experto en asuntos registrales. Y dime una cosa, ¿para evitar esta situación se hubiera podido ordenar una anotación de demanda a partir de la cual se cancelaran todas las anotaciones e inscripciones posteriores tras la subasta? De ser posible habría sido la solución.

Me gusta
16 Carlos almeria
28 de abril de 2010 (14:26)

Hola a todos, interesante siempre Tristan con sus post. Sobre la idoneidad de la anotacion preventiva de demanda sobre la finca en el registro de la propiedad, que duda cabe de su conveniencia al plantear el procedimiento. Ahora bien, mi duda es acerca sobre que ocurre con las inscripciones que se produzcan despues de tal anotacion. Si se tratara de una demanda de nulidad, resolucion de contrato, etc, es obvio que cualquier inscripcion posterior a tal anotacion preventiva de demanda quedaria sometida a la preferencia de aquella pudiendo ser cancelada al librarse mandamiento en ejecucion de sentencia, (si es estimatoria obviamente)para que se tome anotacion de la resolucion, nulidad, etc decretada judicialmente.
Pero en el caso de una disolucion de un proindidiviso, la anotacion de que existe una demanda sobre ello en el registro de la propiedad sobre la finca, entiendo que nada pone o quita a los derechos de terceros, en este caso acreedores, ya que la sentencia que se dictare en el procedimiento de proindiviso no alteraria la situacion registral de la finca, sino que simplemente caso de imposible division se procedera a su subasta.
Pensemos en que por esa regla de tres, para blindar un bien frente a embargos bastaria crear un regimen de proindiviso y plantear una demanda de disolucion con anotacion de demanda, sin llegar nunca a subastar.
Yo creo que la solucion de esto es que si hay fraude, pues desentrañarlo a traves de un procedimiento penal, y si no lo hay, y el montante del supuesto embargo es muy superior al propio valor de la parte indivisa, el adjudicatario personarse en el proceso y pedir el alzamiento del embargo.
En caso que sea una hipoteca el caso se vuelve diabladamente mas enrevesado, pero en fin todo en esta vida tiene solucion...,menos todos sabemos que cosa.....

Me gusta (1)
17 Tristán el subastero
28 de abril de 2010 (18:01)

Tienes razón. Me quito el sombrero.

Me gusta
18 Yiremar
Yiremar  en respuesta a  Tristán el subastero
19 de mayo de 2010 (19:41)

Entiendo de vuestros comentarios que en caso de venta del proindiviso, la cantidad pagada se divide proporcionamente entre los copropietarios independientemente de cual sea el propietario de la que tuviera las cargas. Es decir, las cargas en definitiva las pagan entre todos los copropietarios llegado el momento de la venta en pública subasta, pues el postor ya habrá restado de su oferta el importe de las cargas. Parece bastante ilógico e injusto, ¿No será que del total pagado por el adjudicatario, se divida proporcionalmente entre los copropietarios y la parte proporcional que corresponda al titular de la parte embargada, se destine al pago al deudor con el consiguiente levantamiento de la totalidad de la carga ?....

Me gusta
19 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Yiremar
19 de mayo de 2010 (22:33)

No es como dices. En este caso ha aparecido una carga cuando ya se ha celebrado la subasta y es un marrón bien gordo, pero lo lógico habría sido conocer esa carga antes de la subasta y haberla tenido en cuenta al hacer la liquidación de cargas y que el juez hubiera decidido de antemano cómo se iba a hacer el reparto. En cualquier caso, un lío gordo.

Me gusta
20 Pandereta
24 de mayo de 2010 (22:08)

Buenas, estais todos suponiendo que la cambiaria no es real, pero quizas si lo sea, simplemente como sabia que le venia el embargo, quiso coger algo de pasta. Todo depende de cuanto vale la casa, pero con que su valor sea superior a 200.000 euros es viable que sea un inversor real el que ha metido la pasta.
Yo intentaria encontrar el tenedor de las letras, seguro que te las vende por el nominal si todavia no han vencido, puede que sea un inversor conocido en el mundillo, no hay tanta gente haciendo proindivisos.
Si lo encuentras, que te endose las letras y haz tu la ejecución hipotecaria y como es carga anterior al embargo de Hacienda, la carga porterior desaparece cuando te lo adjudiques y dado que tienes el otro 50% pues ya esta.

Me gusta



Guardado por: 1 usuario

Tristán el subastero

Tristán el subastero

Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.




Twitter
RSS
e-Mail
Facebook







Sitios que sigo



Rankia utiliza cookies propias y de terceros, con ellas obtenemos información sobre tus pautas de navegación y así podemos ofrecerte una mejor experiencia de uso y servicio mostrándote información relacionada con tus preferencias e intereses. Si continúas navegando aceptas nuestra política de cookies.