Consulta al autor del blog

Hoy he visitado el juzgado y visto el expediente. He anotado los datos que creía interesantes e incluso los nombres de los dos procuradores. Me he quedado a cuadros cuando el funcionario del negociado (muy amable) va y me dice: "No hagas todavía el depósito; al tener cada parte su procurador es posible que lleguen a un acuerdo antes de la fecha de subasta, espérate hasta unos días antes" (???????????????????)
Es la existencia de dos procuradores un detalle a tener en cuenta en estos casos?? Yo siempre he dado por supuesto que todos estos asuntos siempre iban con un procurador por parte...

Pues lo cierto, Daniki, es que no veo nada anormal. Vamos, que ese es el pan nuestro de cada día.

Hola a todos y felices vacaciones.
Os traigo hoy una pregunta sobre algo que me está dando mucho que pensar.
En una nota simple me encuentro que el titular de pleno dominio de la propiedad es una empresa. Es esto en principio beneficioso llegado un lanzamiento? sé que vive el dueño de la empresa allí, pero no sé hasta dónde alcanzan sus derechos.
En la nota simple la única carga que existe es la de un crédito concedido a esta empresa, por el que se formalizó la hipoteca de la finca(con tasación de 1/3 de su valor actual, coincidente con el importe del crédito+costas máximas), y que es objeto del embargo.
Tristán y demás conforeros, hay algo a lo que tenga que prestar especial atención? aún no he visto el edicto y no sé cuánto reclama el banco.
Muchas gracias!

Bien dicho. Si Gallifante ofrece solo 10.000 euros, los 110.000 euros restantes que los pague Rita, o el deudor o quien se preste a ello, pero a nadie le cabe en la cabeza que los tenga que pagar el adjudicatario. Ahora bien, la deuda de la hipoteca suele estar calculada al céntimo de euro por el propio banco acreedor, pero suele estar desfasada un mínimo de un año. LO que quiere decir que hace doce meses esa era la cuantía, pero como no sabemos si el deudor la ha seguido pagando o la dejó de pagar hace once meses, en estos casos lo mejor y más seguro es ponerse en lo peor.

Por ejemplo yo no calcularía una deuda anterior inferior a ciento veinte mil euros y si luego es menos, que alegría.

¿Que qué creo? que dependerá del juzgado. Evidentemente si le compras la deuda al banco le sustituyes en derechos y obligaciones y tu inscripción seguirá siendo anterior a la del derecho de uso, pero al final, como adjudicatario tendrás que conseguir que el juez acepte darte la Posesión. Conozco juzgados muy serios donde no tendrías problemas y otros, más ideologizados o menos dispuestos a hacer cumplir la Ley, en los que no te darían la Posesión.

Buenos días, gallifante, la nota sirve, de entrada, para aclarar la duda de si a Hacienda le constaba la deuda actual de la hipoteca, y así parece ser ya que 90.000 es inferior al principal originario.
Tampoco consta expedida certificación de cargas por la hipoteca, luego no parece que se esté ejecutando, lo que limita los intereses de demora y excluye las costas (de momento, pueden ejecutarla en cualquier momento).
No puedo saber cuánto te aceptará Hacienda, pero todo lo que recaude con la subasta simplemente reducirá la deuda, y el resto pendiente seguirá siendo del embargado, nunca del adjudicatario.
Siempre y cuando esa carga de Hacienda por la que se ha expedido la certificación y se ha ido renovando, sea la que se ejecuta, claro, no vaya a ser que se ejecute otra posterior...

Buenos dias a todos,

Ya tengo la nota simple, lo que pone es lo siguiente:

Cargas

Una hipoteca a favor de banco X en garantia del saldo que presente la cuenta corriente de crédito hasta un máximo de 180000 €, mas un máximo de 8000 € por el eventual exceso que pudiera producirse al cerrar la cuenta y adeudar en ella la partida de intereses; de la cantidad máxima de 35000 € por intereses de demora devengados a partir del cierre de la cuenta; y además de la suma de 13000 € para costas y gastos de ejecución.
Un embargo a favor de estado para responder de 115000 € de principal y 6000 € estimados para costas, intereses y gastos. Anotado en el 2005. Expedida la certificación de cargas a que se refiere el artículo 353 del R.H. de fecha 2005.

Anotación de embargo

Prórroga de embargo practicado bajo la letra … a instancia del estado contra ….. de fecha 2008.

Afección: autoliquidada de transmisiones
Afecta al posible pago del impuesto, según nota de fecha 2008.

Afección: autoliquidada de transmisiones
Afecta al posible pago del impuesto,según nota de fecha 2010

Prórroga de embargo
Anotación preventiva por plazo de 4 años desde esta fecha a favor de Hacienda Pública, fecha 2012

Afección: autoliquidada de transmisiones
Afecta al posible pago del impuesto,según nota de fecha 2012
----------------------------
Teniendo en cuenta que las cargas que aparecen reflejadas según la Aeat son de 90000 € ( de hipoteca ), ¿cuanto tendría que pagar a mayores de la cantidad que ofrezca por la casa, supongamos que la oferta que le paso a Hacienda es de 5000 €?. ¿quien es el obligado a pagar los 120000 € de deuda con Hacienda, tiene también que afrontarlo al que le adjudiquen la vivienda o le quedará probablemente al anterior propietario?

Gracias de nuevo

Muchas gracias Tristán,

En efecto, ese persona sería un tercero, en este caso yo, y la atribución de uso de la vivienda conyugal (si bien desconozco si está o no inscrita) es posterior a la hipoteca. En este caso, por parte del exmarido no hay maniobra alguna, él simplemente quería vender la casa para pagar sus (por desgracia) varias deudas y empezar de cero, pero ella no le dio el consentimiento, por eso, ahora están inmersos en un proceso de ejecución.

Por otro lado, el banco ejecutante propuso venderme la deuda. Aquí me surge una duda:

- si compro la deuda, mi derecho es posterior al derecho de uso de la vivienda familiar, por tanto, tendría después dificultades para desocupar la vivienda en caso de resultar adjudicatario por falta de licitadores y porque ninguno de los licitadores ofreció más del 70% del valor de inmueble

- o el hecho de comprar la deuda al banco, se entiende como una sucesión procesal en la parte activa del proceso (banco) y lo único que tendría que hacer es designar un procurador nuevo y abogado, sin que afecto el hecho de que la atribución del uso de la vivienda sea anterior a esta compra de deuda y, de resultar adjudicatario, y dado que me subrogo en la posición del banco, el juzgado me otorgaría la posesión

No lo tengo claro, tú ¿qué crees?

Muchísimas gracias

Hola Eztamarín. ¿Resulta complicado? depende de a quién te estés refiriendo como adjudicatario. Si el adjudicatario es un tercero, lo propio sería que el juzgado le diera la posesión incluso aunque el derecho de uso de la vivienda estuviera inscrito, siempre que la inscripción fuera posterior a la hipoteca. Pero si se trata de una maniobra del exmarido para echar a su mujer y a su hija, entonces lo tiene crudo y cualquier abogado lo podría demostrar y desmontar la marrullera maniobra.

Ahora bien, aunque he dicho que si el adjudicatario es un tercero la cosa no presentaría problemas, lo cierto es que eso dependería del juzgado. Puede que no fuera tan fácil.

Buenas noches tristán,

A colación de la posesión quisiera plantearte la siguiente cuestión:

Una casa en proceso de ejecución hipotecaria, es propiedad exclusiva de uno de los cónyuges separados, en este caso, el hombre. Él es el deudor. Dado que tienen una hija en común, el uso de la vivienda familiar se le otorgó a la chica. Él ya no vive en la casa. Teniendo en cuenta que éstas son ocupantes de derecho y desde tu experiencia, ¿resulta complicado y costoso lograr que se desocupe la vivienda de resultar adjudicatario?

Este blog es realmente bueno y útil.
Muchas gracias por tus consejos y enseñanzas.
Un saludo

Ah, claro, ésa es una carga anterior, no la deuda que se ejecuta, entonces...

Bueno, la nota simple le dará bastantes pistas, por ejemplo la fecha de ésa carga y si consta expedida certificación de cargas porque también se esté ejecutando, esperemos acontecimientos, pues.

Pero yo creo que esa carga anterior de noventa mil euros no es de Hacienda y seguramente será de una hipoteca, en cuyo caso lo tienes crudo para averiguar bien a cuánto asciende a día de hoy porque con la ley de protección de datos en vigor, una de las más rigoristas de Europa, los bancos ya no dan esa información a menos que se lo ordene la administración.

De nada, gallifante; algo aportará la nota simple, desde luego, ya nos lo contarás.

Hola, Jotaerre, gracias.
Es de hacienda, el expediente no lo podré ver hasta la próxima semana. Si no entendí mal cuando mire el expediente tendré que fijarme hasta que fecha comprende el importe de las cargas que refleja el anuncio( es decir, principal + sanciones + intereses ) y, a partir de esa fecha, tendré que sumarle lo que calcule yo según las tablas publicadas. Igual en la nota simple me aporta algún dato mas.
Saludos

Hola, sotillo8, digo yo que sí será una plaza de garaje (pero mejor que lo compruebes en persona), lo que sucede es que no suelen ser una finca registral independiente, sino que cada plaza se define como "un % del total del garaje, que lleva aparejado el uso de la plaza x", de ahí que la finca matriz (el garaje en su conjunto) tenga obviamente servidumbres, porque los demás propietarios y sus vehículos tienen que tener derecho a circular por todo el local.

Hola, gallifante, si dices que está en adjudicación directa es que no se trata de una subasta judicial, así que olvídate de las costas de abogado y procurador.

En cuanto a los intereses, en el expediente deberías poder ver de cuándo data la deuda (si es de Hacienda, ya estará ejecutando por el principal, sanciones e intereses hasta una determinada fecha), y hacer un cálculo aproximado hasta el día del pago, ya que se publica anualmente el tipo a aplicar (actualmente creo que es el 5 % anual).

Buenos dias Tristán:

Ante todo gracias por tu rápida respuesta.
El valor real actual de la vivienda calculo que estará entorno a los 220000-240000.
¿A cuanto pueden ascender esos intereses de demora y costas judiciales? ¿donde puedo averiguarlo? ¿figurará en el expediente?

Gracias de nuevo

Saludos

Imposible saberlo y no depende en absoluto del valor de tasación sino del valor real actual de la vivienda. Por ejemplo, si el valor real fuera de dos millones, entonces eso que vas a ofrecer sería un chollo imposible de conseguir, pero si el valor real fuera de cien mil euros, entonces tu oferta estaría fuera de lugar por exagerada. O sea, que me das muchos datos pero te falta el principal, que es el valor real actual.

Y otra cosa, no cuentes con que la deuda anterior se quede en noventa mil euros. Esa es solo la cifra de lo que se debía hace más de un año, la última vez que los del banco hicieron las cuentas. Al final seguramente le debas añadir intereses de demora y costas judiciales.

Buenas tardes Tristán:

Le he echado el ojo a una vivienda que está embargada y te agradecería que me aconsejaras, pues ando un poco ( bastante ) pez en el tema de las subastas.
Los datos que tengo son:
Valor de tasación aproximado: 400000 ( exageradísima desde mi punto de vista )
Cargas: 90000
Está en proceso de adjudicación directa
No hay tipo mínimo
Depósito que hay que poner para participar: 30000
La vivienda no tiene contrato de arrendamiento, o al menos no consta en ningún registro, pero viven a dia de hoy los propietarios embargados
Estoy pendiente de recibir la nota simple e ir a ver el expediente ( que supongo que se podrá consultar si estás interesado ¿no?)

¿en cuanto crees que se puede adjudicar esa vivienda? ¿ crees que se podria adjudicar, por ejemplo, ofreciendo 5000 € + asumir el importe de las cargas + intereses + costas + ITP ? ¿ a cuanto podria ascender esto?

Muchas gracias por adelantado

Saludos

Buenos dias
La finca es una plaza de garaje, pero segun esto puedo entender que esa plaza de garaje no se puede utilizar como tal porque se encuentra en medio de un paso de personas y vehiculos.

"Tiene a su favor la servidumbre de luces, pasos y vistas objeto de la inscripcion 2ª de la finca matriz numero 21.786, y las servidumbres de paso permanente para personas y vehiculos objeto de las inscripciones 3ª, 4ª y 5ª de su finca matriz."

Perdon por mi ignorancia y gracias por vuestras respuestas.