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Hola Milo. La casuística de las subastas judiciales es enorme y la actitud a adoptar es muy diferente en función del escenario en el que estemos. Pidiéndome que te lo explique me estás pidiendo un imposible. Tendría que escribir todo un tratado para el que no tengo tiempo ni disposición de ánimo.

Gracias por el aviso. No lo sabía.

Buenos días Tristan,

estoy leyendo el libro que acaba de publicar Borja Mateo: “La verdad sobre el mercado inmobiliario español”, y tan solo es para comunicarte que te cita en su libro en su página 59, y hace mención/referencia al método que aplican los subasteros para valorar un inmueble, basado en el precio de transacciones reales. Quería que lo supieses, aunque supongo que ya te habrás enterado por algún medio de comunicación.

Un saludo,
Valentin

Cualquiera que se presente en la subasta para pujar tiene que depositar fianza del 20% del tipo de subasta.

Respecto a la segunda pregunta, cualquiera que sea el mejor postor, si la puja no alcanza el 70% del tipo, la adjudicación quedará en suspenso y a ti te ofrecerán que presentes a un tercero que mejore esa postura o que ofrezca una puja con la que se pueda pagar la deuda completa.

¿A qué precio se la va a ejecutar el banco? Es imposible saber hasta cuánto van a estar dispuestos a subir. Lo que es seguro es que la Ley no les permite adjudicarse nada por debajo del 60% del tipo de subasta.

El hecho de tener trabado embargos posteriores sobre el bien que se va a subastar no puede, de ningún modo, suponer un menoscabo de los derechos de los acreedores posteriores por lo qualquiera se puede presentar en la subasta sin haber dejado aviso. Cualquiera.

Pues yo lo veo bastante claro. Si en la segunda licitación hubo ofertas de 351k que no consideraron suficientes ¿cómo van a aceptar en Adjudicación Directa ofertas de 350k, que es una cifra inferior?

En cualquier caso, la Adjudicación Directa como como una subasta amañada en la que hacen lo que quieren y cuando les venga en gana aceptarán la oferta y a los demás postores les ofrecerán ajo y agua.

Hola Tristán, gracias por este trabajo de información y ayuda que estás dandom, aunque a algunos les "duela" tu trabajo.
Estoy bastante asombrado con algunas de tus afirmaciones. Yo estoy en una situación demasiado ajustada economicamente como para poder soportar los pagos de la hipoteca durante mucho más tiempo (1 año si todo va muyyy bien y haciendo muchos sacrificios, mucho menos si algo se tuerce). Pero, por lo que veo, ¡no tengo por qué preocuparme! (?) Me siento confundido. ¿Puedo ir yo mismo a la subasta y por medio de consabidas argucias de un oficio jurídico-que yo no tengo- "recomprar" mi casa por menos dinero del que debo o "revenderla" y encima conseguir un beneficio donde antes (ahora) solo tenía deuda? demasiado bonito para ser cierto, expliquemelo, please, que creo que lo debo haber entendido todo mal. Gracias.

Dos preguntas, si va algun familiar tiene que depositar el dinero con anterioridad o tenemos unos dias despues para hacerlo efectivo.
Y la segunda es que si el proveedor que va despues del banco puja y paga 100 euros mas que el banco,igualmente puedo yo despues poner un euro mas y me la quedo,gracias.
A perdon el banco or que precio cree usted que se la va adjudicar,gracias.
Perdone la molestia pero aun me queda otra pregunta,a la gente que esta anotada en el regristo como embargo se les comunica el dia y la hora que es la subasta,y como se puede saber si acudiran el dia de la subasta lo tienen que comunicar de antemano o se pueden oresertar por sorpresa,gracias.

Hola Tristan tengo novedades sobre el caso que te expuse ayer

Subasta es de la seguridad social. ya en fase de adjudicacion directa
Valoracion del inmueble 469000 eur
Importe del depósito para adjudicación directa: 23.000 eur
No hay precio mínimo de adjudicación.
"No considerándose suficientes económicamente las ofertas presentadas hasta la fecha, se acuerda ampliar el plazo
hasta el día xx/11/2011 para la presentación de nuevas ofertas o mejora de las ya presentadas, sin perjuicio de la
validez, en su caso, de las ofertas presentadas hasta este momento.""

Llame para preguntar que ya que no habia ofertas de suficiente cuantia, cuanto habia sido la mayor de las insuficientes, para pujar a partir de ahi, y me dijeron que la mayor habia sido 350000€.

No me cuadra nada por que esa vivienda, que tenia un tipo en la segunda adjudicacion de 351000€, y ahora me dicen que hay pujas, en adjudicación directa, por valor de 350000€ pero no lo consideran suficientes.

Puede que sea un poco paranoico pero me parece que aqui hay algun interes oculto, por lo que quieren hacerme desistir de mi puja......No no lo veo ni medio normal

Lo he entendido perfectamente y si, tienes razón, el planteamiento es completamente correcto. En vez de limitaros a quebrar, podéis presentar un escrito comentando que, por serle imposible al adjudicatario consignar la diferencia, solicitáis que la adjudicación se derive en la tercera persona para evitar perder la fianza. Así de sencillo. No creo que el juez se meta en más líos, sobre todo teniendo en cuenta que se trata de un recurso muy utilizado.

Concreto la situación:

Yo consigno, pero pongo en el resguardo que lo hago en nombre de un familiar (que me ha prestado el dinero), según el art.647.1.3. Voy a la subasta y pujo yo, no el familiar. Si resulto adjudicatario y remato en 20 días, el piso es mío, aunque yo le deberé al familiar el depósito (cosa que quedará entre él y yo).
Si no remato en 20 días, el familiar podrá reclamar que se apruebe el remate en su favor (invocando el art.653.3), para lo cual dispondrá de otros 20 días para rematar y quedarse con el piso. ¿Es correcto? El caso que cuento es evidentemente el de familiares con confianza total, y en el que incluso no nos importa que el piso quede a nombre mío o del familiar; si para ganar otros 20 días es necesario que el familiar se adjudique el bien, no nos importa.
¿Cómo se demuestra que hay buena fe? ¿Simplemente diciendo que no se tiene el dinero en ese plazo es suficiente?

De los otros métodos, me imagino que se tratará de plantear recursos que suspendan la aprobación del remate, pero mejor no hablamos de marrullerías.

Lo del poder puede ser necesario muchas veces porque, como sabrás, a mucha gente, sólo el hecho de pensar en pujar a viva voz en un juzgado les produce un miedo aterrador.

Un saludo.

P.D. Donde antes puse el art. 647.3, quise decir el art.647.1.3.

Hola Ciberet, si vas con un poder puedes cantar tú mismo las pujas y si no lo llevas las tiene que cantar el postor mismo.

Si os lo adjudicáis el mejor postor es el titular del resguardo de ingreso de la fianza, porque habéis actuado en su nombre. Ese artículo que mencionas se refiere solo al caso de la persona que hubiera puesto el dinero, quien le haya prestado al postor el dinero para la fianza, que no tenéis por qué ser vosotros sino un banco, por ejemplo.

Tienes razón, esa es una de las maneras para alargar el plazo de 20 días. No hay riesgo siempre que quede clara la buena fe. Hay otros métodos, pero son innombrables.

Tristán, tenía unas dudas respecto al caso de consignar en nombre de un tercero (regulado en artículos 647.3, 652.2 y 653.3 de la LEC).

- ¿Hay que ir siempre con poder notarial en estos casos o basta con ir acompañado del tercero? Estoy hablando del caso de consignar en nombre de un familiar.

- En ese caso, si resultamos rematantes de la subasta, ¿quién es el rematante? ¿Nosotros o el tercero? Lo digo porque cuando el artículo 653.3 habla de que en caso de quiebra de la subasta, "la persona designada para recibir la devolución del depósito podrá solicitar que el decreto de aprobación del remate se dicte en su favor", parece que es como si se entendiera que, en un principio, sobre nosotros recayera la aprobación del remate, aun habiendo consignado en nombre de un tercero. Si no hay quiebra, ¿sobre quién recae el remate?

- En el caso de andar un poco justos con los 20 días para rematar (¡y luego dicen que la justicia es lenta!), entiendo que un método para prolongar el plazo es consignar en nombre de un tercero, quebrar la subasta y luego que el tercero pida el remate a su favor, en cuyo caso dispondrá de otros 20 días. ¿Existe algún riesgo en esta operación? ¿Se te ocurre algún otro método para ganar más tiempo?

Saludos y gracias.

Hola Honesto. Por lo que he entendido la hipoteca ejecutada es la de 80k en la que el tipo de subasta será de 700k.

En tal caso si la subasta quedase desierta el banco se la podría adjudicar por 420k. Si no quedase desierta y cualquiera, el banco o un postor, se la adjudicase por menos de 490k, entonces la adjudicación quedaría en suspenso y a ti te notificarían tu derecho a presentar a un mejor postor al que le bastaría con ofrecer un un euro más que la deuda completa (principal+intereses+costas) para birlarle la adjudicación al mejor postor y quedarse con la casa. En tal caso no habría ningún problema en que dicho mejorante fuera un familiar del demandado (hijo, hermano, esposa sin gananciales, etc.) y las deudas posteriores quedarían canceladas y dichos acreedores no podrían dirigirse contra el familiar mejorante.

De la misma manera cualquier familiar (que no sea una esposa en gananciales) puede participar en la subasta.

Mi consejo si la familia tiene suficiente capital para hacerse con la casa: participar en la subasta sin pujar y si se lo queda alguien por menos del 70% entonces ir a la mejora ofreciendo solo un euro por encima de la deuda y si las pujas superan el 70% entonces pujar contra los postores y ganar la adjudicación.

En realidad en la adjudicación directa pueden hacer lo que les de la gana.

Por otra parte, en lo que te han comunicado yo no veo nada que indique que tu oferta haya sido la más alta hasta el momento. Por una parte te dijeron que era de las más bajas y ahora dicen que amplían el plazo para que se presenten nuevas ofertas porque consideran inadecuadas todas las presentadas. Simplemente eso.

Yo más bien me cabrearía porque, sabiendo que la tuya ya no tiene ninguna posibilidad, no te hayan devuelto la fianza.

Hola Tristan, te expongo el caso de la última subasta que participe.

Subasta es de la seguridad social. ya en fase de adjudicacion directa
Valoracion del inmueble 469000 eur
Importe del depósito para adjudicación directa: 23.000 eur
No hay precio mínimo de adjudicación.

He pujado 150000 eur , el bien tiene unas cargas de 40000 eur aprox.

Les llame unos 10 dias despues de la fecha limite de presentacion de ofertas,para preguntar, que estaba pasando con esa subasta, pues habian pasado ya 10 días de la fecha de adjudicación y no tenia noticias. Me preguntaron mi nombre y enseguida me dijeron el importe que yo habia pujado y me dijeron que mucha gente habia pujado por encima..... vamos que me dijeron que se lo adjudicaria otra persona.

Ahora viene lo bueno, a los 5 dias de esta conversación, me mandan un pdf en el que me pone al final del todo:

"No considerándose suficientes económicamente las ofertas presentadas hasta la fecha, se acuerda ampliar el plazo
hasta el día xx/11/2011 para la presentación de nuevas ofertas o mejora de las ya presentadas, sin perjuicio de la
validez, en su caso, de las ofertas presentadas hasta este momento.""

Como lo ves? es denunciable? en teoria al haber una adjudicación directa y sobrepasar el importe minimo me la podria haber adjudicado desde 23000 eur, no? por que pujando bastante más no me la han dado? Es esto normal? Me estoy perdiendo algo?

Gracias por ilustrarme.

Buenas tardes estoy preocupado porque me van a subastar la casa ,la cual en su dia hicieron una tasacion de 700000 euros.les explico primero las cargas que figuran en la finca:
tengo una primera hipoteca de 80000 euros
tengo una segunda hipoteca de 160000 euros ( mismo banco que la primera)
tengo un enbargo de un antiguo proveedor de 42000
tengo un embargo de 850000 euros ( el cual esta zangado pero aun consta)
tengo otro embargo de 4000 euros del ibi del ayuntamiento
tengo un embargo preventivo de un antiguo proovedor de 35000 euros

A unos pocos dias vista tenemos la orden de subasta por el importe de la primera hipoteca,la pregunta es la siguiente.

Por que importe saldra la subasta o mejor dicho por que importe se quedara el banco la subasta,le parece apropiado que algun familiar opte a la subasta y en el caso que se la quedara el familiar quedaria limpia de cargas,gracias.

Lo que se subasta es siempre el inmueble y la adjudicación no incluye el mobiliario.

Ignoro cómo ha conseguido el banco hacerse con las llaves, supongo que se las habrá dado el propietario, en cuyo caso deberían haberle hecho firmar un papelito renunciando a los muebles que dejaba atrás. Como ha sido así, ahora el banco no puede disponer de los muebles y cuando se produzca el Lanzamiento, el agente judicial obligará al adjudicatario (en este caso el banco) a pagar a un transportista que se lleve los muebles al almacén municipal donde, si nadie los reclama, serán subastados más adelante y se desharán de ellos.

Ese es el procedimiento.

Tristán, enhorabuena por tu blog. Llevo varias horas leyendo y estoy asombrado de la cantidad de información que das en él.

Una duda que no he conseguido resolver después de buscar información en él y que seguro conoces la respuesta.

Una entidad bancaria me vende un inmueble que está en su poder tras una adjudicación judicial. En el lanzamiento (he entendido que se denomina así) dicha entidad ha cambiado la cerradura e intuyo realizado una primera limpieza del inmueble, ya que no hay objetos personales del anterior propietario, pero éste dejó allí los muebles.

El precio del inmueble no era negociable, pero les he hecho una oferta por el inmueble y su contenido, asumiendo que ya era suyo y que, puesto que el inquilino parece no haber dejado rastro y han tomado propiedad del bien (he podido visitar un par de veces su interior), su contenido también debía serlo.

La entidad me ha dicho que ellos no quieren el contenido para nada, pero que el juzgado debe notificar al anterior propietario un plazo para que recoja sus pertenencias, y que si no lo hace me las entregarían a mí ya que ellos no las quieren. Me dicen que las llevarían a un guardamuebles y que me las entregarían más adelante. Mi intención sería quedarme el inmueble amueblado como está, y mi pregunta es: ¿realmente es necesario que realicen esa notificación, o me están toreando? Ellos tienen la propiedad por adjudicación judicial y entran y salen del inmueble cuando desean, mientras que el anterior propietario ya no tiene las llaves del piso.

Gracias de antemano.

Así lo hare. Muchas gracias por la información.

No hay límite por debajo. Sea cual sea el precio de adjudicación tu madre tendrá derecho de retracto. Aunque la subasta quedara desierta, siempre podrá el demandante adjudicarse el bien por el 60% del tipo de subasta. Pues bien, desde ese momento hasta que hayan pasado 9 días de la fecha del Decreto de Adudicación, tu madre podrá ejercer el retracto. Próximamente voy a publicar un post sobre el retracto de comuneros. Estáte atento.