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He estado fuera y ahora puedo contestar.

La plusvalía que presentamos al ayuntamiento diciendo que se ha transmitido la finca para lo que sirve es para buscar al deudor que perdió esta y decirle que pague, para nada más, no guardan nada, no les consta nada, se lo tienes que decir y presentar todo de nuevo cuando vendes.
Todo lo que digo es por experiencias propias.
Respecto a los IBI, lo mismo, por experiencia tengo un montón, en estado de ibernación IBICA, hasta que vengan mejores tiempos y es como digo.

Saludos de IBICASA

No es fácil opinar sin conocerlo todo, pero si la realidad es tal como la has presentado yo asistiría tranquilo a esa subasta. No han minusvalorado la tasación con el importe del embargo C por la sencilla razón de que es posterior.

Comento una Nota Simple que me acaba de llegar y como me surgen siempre mil dudas en mi noviciado subastero, a ver si alguien me puede echar una mano y decirme si es que estoy metiendo la pata hasta el fondo en algo gordo o no:

EL EJECUTANTE ES UNA SOCIEDAD Y EL EJECUTADO HA FALLECIDO

CONDICION RESOLUTORIA con fecha de última letra 1989, por lo que se podría pedir la cancelación al haber trascurrido los 15+1 años.
ANOTACION A: Anotación preventiva de embargo preventivo a favor de --.S.A por valor de 1000 (es un ejemplo)
ANOTACION B: Prorroga de la A que caduca en 2019
ANOTACION C: Preventiva de embargo sobre derechos de herencia de la viuda (gananciales) del antiguo titular para responder por 6000 (es un ejemplo)
ANOTACION D: Preventiva de embargo sobre derechos de herencia a favor de --.S.A para responder por 5000 (es un ejemplo)

El edicto sale por una deuda suma de A+D, entiendo que todo o anterior me lo como, pero la C está en medio, es anterior a la D pero posterior a la B ¿?¿ Entiendo que me tengo que hacer cargo pero no lo tengo claro. Si es así, ¿porque no se ha minusvalorado en el valor de la subasta la tasación menos la carga de la C? ¿Tiene algo que ver que la C sea sobre derechos de herencia?

Muchísimas gracias.

Por muchos embargos que entren, cuando finalmente inscribes todo queda cancelado por ser posterior a la inscripción de hipoteca. Pero mucho ojo si en vez de hipoteca tu título pruebe de un embargo.

Entiendo que no haya conexión entre el RP y ayuntamientos con los números de finca, pero, para que te inscriban en el registro necesitas haber hecho la comunicación de plusvalía y ahí ya sabrán que eres el nuevo propietario para poder reclamar. Por eso te comentaba, que las fincas que decides no inscribir y quedártelas un tiempo, pienso que el deudor debería haber fallecido porque sino corres el riesgo que a esa finca le vuelva a entrar un embargo. Aún así, le puede entrar embargo por los IBIs impagados ¿vas pidiendo notas simples de las que no registras con frecuencia para llevar un control?

Saludos

Lo mejor es tener suficiente márgen de beneficios para no vernos obligados a hacer estas triquiñuelas, pero como hay gente que no esta en el blog o no se cree lo que tanto se comenta, pues buscamos fórmulas alternativas de obtener beneficios.

Es cualquier subasta. La carga de los IBI lo suelen hacer porque conocen al propietario, pero si la finca ha cambiado de nombre y a la hacienda autonómica no se le ha informado, esta pierde la pista, así como el ayuntamiento y no sabe a quién le ha de pedir el dinero. La conexión entre RP con sus números de finca y la de los ayuntamientos y CCAA es inexistente, no tienen aún una identificación única para cada finca y te puedes pegar siglos sin pagar el IBI, hasta que tú mismo te identifiques.
Existe el IDUFIR, la REFERENCIA CATASTRAL, etc ninguno de ellos conectados, por mi que siga así.

Saludos.

Ya son demasiadas veces las equivocaciones.
Estas pueden suceder por dos razones básicas: el cerito, porque vas corriendo a última hora e intentar llevártela y se te queda el cerito; la otra es llevar varias subastas al mismo tiempo y poner en una de ellas la cifra que pensabas poner en otra. En este último ejemplo si la cifra es inferior a la última puja, te avisará si quieres dejar reserva de postura, pero si esa cifra la pones en un lote donde pensabas dar 5.000 subiendo la puja de otro y le pones 45.000 €, porque iba destinado a otro lote, no te das cuenta hasta cometido el error irremediable. El sistema te hace que confirmes varias veces, pero si llevas muchos lotes, te vas a equivocar, si o si.

Para evitar todo esto deberían habilitar el teléfono de emergencias AEBOE llamado el "DESESPERADO" y tener contempladas varias soluciones alterantivas, para no perjudicar a nadie, tampoco al sistema. Con el tiempo lo tendrán que hacer.

Saludos.

Mfmelo, cuando comentas que en ocasiones no inscribes en RP ni pagas los IBIs durante el tiempo que lo tienes ¿son subastas de herencias yacentes donde el anterior propietario no tiene posibilidades que le embarguen? ¿Vas pidiendo notas simples por si entra algún embargo de la comunidad autónoma por no pagar IBIs?

Saludos

Eso no apunta a cerito cabrón... queriendo meter 3901 para dejarlo en el 50 y algo %?

El 35% neto es muy buena cifra, siempre que el mercado este dispuesto a pagarlo. La venta y retorno de lo invertido, de media, puede estar de 18 a 20 meses, con los juzgados que tenemos, en unas zonas más rápido y en otras más lentos.
Las adjudicaciones provisionales que se convierten en firmes, creí, que iban a ser, al igual que las presenciales, del 2:1 pero, Inversius tenía razón, van más por el 6:1. Los argumentos, si te los dan (casi nunca lo están haciendo) es deudor presenta a tercero, si es un chollo, y acreedor pide la adjudicación, el resto porque juzgado así lo ha considerado.

Como dicen pr aquí, poco a poco, paso a paso, iremos aprendiendo de las electrónicas.

Saludos.

Los peritos hacen la media de los pisos que se venden por la zona sin mirar demasiaro y listo. Lo que hay que darse cuenta es que los pisos de los portales estan ahi porque no se venden, asi que el precio no es el real.

Ayer se adjudico un inmueble un 50% mas del precio de tasacion y la verdad es que no me parece mala compra. Otras veces llevandotelo a la mitad me parece ruinoso

Los cálculos que yo hago a la hora de participar en alguna subasta es para al menos conseguir una rentabilidad neta del 35% sobre la inversión total realizada...no se si es poco ambicioso o no. Todo depende evidentemente de la estimación que hago sobre el precio al que puedo vender, que en caso de estar equivocado puede dar al trastero con todo. También estimo que el inmueble se venderá a dos años vista desde que suelto la pasta...
Estoy empezando en esto y espero que con todo lo que leo en 3l foto de maestros como tu y con el curso de otro maestro. Como Tristan vaya perfilando mi sistema y poder algún día decir que el balance de mis inversiones es muy positivo.
En cuanto a lo que comentas en el punto 1, estoy a la espera que la semana que viene reciba noticias nuevas y espero que buenas.

Saludos.

1.- Ya te pasaré lo que tenemos pendiente.

2.- Ten mucho cuidado de las condiciones resolutorias y de las letras, te pueden llevar a la ruína. Quedas avisado.

3.-Has de sumar la carga anterior de 45.000 €.

4.-Los peritos en general cogen inmuebles que están por la zona en venta y hacen un promedio y a cobraaaar. Pero suelen estar más acertados que muchos de los licitadores.

Yo no compro con esos márgenes y tantos por ciento, a mi me gustaría ser algún día como Tristán: millonario, y de esa forma no se consigue.

La principal virtud que ha de tener un subastero es la paciencia, luego la constancia y por último la oportunidad.

Saludos filosóficos.

Muchas gracias mfmelo.
Es mi primera adjudicación y la mayoría de dudas las resuelvo con Tristán, pero como va tan liado con el curso de subastas, me he leído los post referentes a IBIs y a comunidad de propietarios. Solo quería tener una opinión vuestra ya que eso de ir a notaría sin dejar líquidada la deuda total de Ibis atrasados no lo tenía muy claro. Y la deuda de la comunidad, pues queda dicho, la idea al respecto la he leído en un post de deudas de comunidad, y creo que lo voy ha hacer si al comprador le parece bien, para ahorrarme unos eurillos que a todos nos viene bien. Gracias por contestar.
Saludos!!!

Tema también muy recurrente.

Yo compré un bien en año 2.001. No pagué los ITP. En año 2.016 presenté en la hacienda autonómica documentación de adjudicación junto con modelo 600, poniendo "excento", es decir pagué 00 de ITP, ya que habían pasado 4 años desde la adjudicación y los ITP habían caducado o prescritos. No pueden hacerme la paralela, ya que han pasado más de 4 años. No inscribí el bién en ningún registro, así a ellos no les constaba, hasta que yo les informé en año 2.016.

Si los presentas en RP o RBM, los ha de pagar, si o si y en periodo voluntario.

Si guardas la documentación de adjudicación en cajón y no lo sabe nadie, sólo el órgano subastador y tú, a los 5 años, te habrás ahorrado los ITP.

Saludos.

Lo de los IBI y su pago ya es recurrente y podrás encontrar muchas entradas con este tema.

Si el comprador está conforme y se fía de tu palabra, dicha ante notario de que si le reclaman los IBI que debe y están puestos a nombre del antiguo propietario, los pagarás tú, pues no hay problema y esos IBI y sus importes se perderán, o no, ya que los ayuntamientos no suelen seguir buscando que ha pasado y porque no se han pagado esos impuestos.

Respecto a las cuotas de la CCPP el comprador es el que tiene la úlitma palabra, si él acepta no presentar ningún documento y fiarse de lo que tú digas, pues así se hará.

El notario está para dar "fé" y decir que las partes han firmado libremente, sin pistolas ni navajas por enmedio y que están avisados de sus deberes y obligaciones, sobre todo las de índole fiscal (IBI), así que el se lava las manos como.....

Las argucias que cada uno nos inventamos para ahorrarnos unos euros es libre y la imaginación propensa a darnos soluciones, aunque a veces no sean las más acertadas a largo plazo.

Saludos.

Mfmelo, dices que hay gente que no paga los ITP.
Tenía entendido que se disponía de 30 días para pagarlos. Y, no les llega ninguna paralela?

A las dos he hecho depósito para ver qyue pasaba...

En la 39313 he pujado pero vamos no sé si la valoracion del periot de 500k será real o no...Lo peor creo yo es encontrar al que tiene las letras de la condicion resolutoria porque dudo que la empresa inicial exista aún.
Suponiendo que puedan vender el inmueble en 330-350k lo máximo desde mi punto de vista sería no pujar más de 130-140k....Todavia no me muevo en esos valores para una sola finca....

La 41077 no sé cómo la ha valorado el perito, lo que si es cierto que en la zona hay viviendas por 45 k (4 y 5 sin ascensor) de las mismas dimensiones aunque no en primera línea de playa...No veo muy allá la valoración del perito con respecto a lo bicheado en los portales inmobiliarios...Mi puja hubiese sido muy inferior a lo que vas actualmente (48,5k)...

Igual estoy equivocado en todo, porque pienso que lo más dificil de todo es saber valorar un inmueble de forma que lo podamios vender en un tiempo prudencial de 3 a 6 meses desde que lo ponemos en venta.

Obligatorio no es.
El que te obligará será el cliente o comprador.
Puedes vender con un contrato privado y si te dan el dinero y el comprador está conforme pues mejor.
Si el comprador ha pedido un crédito hipotecario, la entidad financiera obligará a inscibir todo, es para su seguridad.

Si vas a notaría y presentas tu decreto o títulos de propiedad y el comprador acepta que sea así, pues no hay problemas, el notario lo aceptará, pero no es lo normal.

Así que para vender bien, no tener problemas con comprador y terminar todo y a otra subasta, lo aconsejable es inscribir en RP, pagar todos los impuestos.

Tengo conocidos subasteros que una vez adjudican, al estar todo hecho y reflejado en juzgado, piden lanzamiento y guardan toda la documentación durante años y años y la mayoría de las veces no pagan ITP, pero compran sin intención de venta inmediata.

Saludos.