Consulta al autor del blog

Buenas noches Tristan, ante todo gracias por ser tan atento y claro en tus respuestas, facilitas mucho la comprensión a los que no estamos metidos en este mundillo :).
Mi consulta viene porque estamos detrás de un inmueble que tiene una serie de cargas y un embargo ejecutivo por lo que me gustaría saber si:
- saldrá a subasta??
- en caso de que así sea, en que precio estimas que va a salir a subasta y por cuanto se podría adjudicar?
- de que manera me puedo enterar cuando se celebrará dicha subasta?

Te paso los datos extraídos de la nota simple:
400.000€ de hipoteca principal, 48.000€ de intereses ordinarios, 144.000€ de intereses moratorios, 68.000€ de costas y 12.000€ para gastos.
Embargo ejecutivo a favor de XXXXX sobre 100% para responder de 51.000€ de principal y 17.000€ estimados de intereses.
Comentarte también que la empresa propietaria del bien se encuentra en concurso de acreedores..por lo que la verdad no tengo ni idea de cómo podemos actuar y si sería rentable adjudicarse el bien en la subasta, intentarlo negociando antes con el banco o que otra opción tenemos.

Muchísimas gracias de antemano.
Saludos.
Hipopotamo

Hola Sam32, el tipo de subasta solo sirve para calcular la fianza, que es el 30% y para calcular el porcentaje al que hay que llegar para que la adjudicación sea firme.

Si llegas al 70% la adjudicación es firme y si te quedas en el 60% la adjudicación queda en suspenso en espera de ver qué pasa con el deudor, con el banco, etc.

La tasación no siempre es lo mismo que el tipo de salida. El tipo se calcula restando las cargas anteriores a la tasación.

Hola Tristán

Estaba leyendo uno de tus post sobre el tipo en las subastas y me surge una duda:
-Si una casa se tasa en 100.000,una persona tendria que poner 30.000 de fianza para asistir a la subasta,entonces una vez en la subasta si no llegas a los 70.000 con fianza incluida(70%) no te la puedes adjudicar¿No?.

Sobre el tipo,es el precio de salida
¿no?Entonces el adjudicarse una casa
por el 70% del tipo no es igual que
adjudicarsela por el 70% de tasacion,vaya lio.

¿Si tú conocieras un método para desvalijar sin riesgo la sucursal principal de tu ciudad del Banco de Santander lo explicarías en un blog? Claro que no, como mucho se lo contarías a la gente de tu entorno.

Ya se que no es lo mismo, pero lo que preguntas es, al fin y al cabo, cómo dar esquinazo a un banco que en su momento confió en vosotros y os concedió un préstamo. Mi método no sería un delito, pero andaría muy cerca. Si tú fueras un amigo íntimo, mi primo o un cuñado, no tendría inconveniente en ayudarte, pero no puedo, así por las buenas, tomar partido contra tu banco, que no me ha hecho nada.

Por cierto, resulta curioso que esto mismo que a mí me da tanto palo rebelarte, cualquier abogado que te asesorara te lo podría recomendar sin ningún rubor.

Buenas noches Fernan2, garcias por tú explicación y detalle en la respuesta.

Un saludo.

Buenas noches Tristan, gracias por tú atención y tiempo.
Me comentas que existe otra manera de dejar de pagar la hipoteca y no incurrir en alzamiento. Te agradecería me explicaras como.

Como dices que este no es el medio para asesorar, te puedo preguntar como debería contactar para obtener dicha información.

Gracias y un saludo.

Fernan2 tiene razón, aunque la casa no esté avalada por tus padres, y aunque el crédito no sea de ellos sino de la primera SL, si ellos eran los administradores, entonces el vínculo es manifiesto.

Otra cosa sería si ellos fueran simples accionistas de la sociedad. En ese caso no tendrían la responsabilidad que alcanza a los administradores y no se podría perseguir su patrimonio por un crédito impagado de una sociedad de la que son socios.

Hay otra manera de dejar de pagar esa hipoteca y, a la vez, sin incurrir en alzamiento, proteger el resto del patrimonio. Pero obviamente no puedo utilizar este medio para asesorar en ese sentido ni yo soy quien para hacerlo.

Me extraña que un abogado no te haya dejado el tema claro: si tras la subasta no sacan lo suficiente para cubrir la hipoteca de la casa, más intereses de demora y gastos (que es un dineral), irán a por el resto de los bienes[1]. Y si tratas de ocultar los bienes creando una sociedad que los compre, además de que te gastarás una fortuna en impuestos (AJD, ITP), notarios, registros y la creación de la sociedad, estarás cometiendo un delito de alzamiento de bienes por el que puedes ir a la cárcel... por deudas no se va a la cárcel, pero por esto, sí.

[1] Si algún piso está casi pagado, irán a por él seguro, porque se sacará lo bastante para pagar lo que falte de su hipoteca y detrás cobrar ellos. Y si están todos con cargas elevadas, aunque no vayan a sacar nada, pueden ejecutártelos igualmente... y si el dinero no llega para cubrir esas cargas elevadas, detrás caen tus padres.

En resumen: creo que de todas todas te sale a cuenta seguir pagando la casa. Y que Tristan me corrija si no es así...

s2

Buenas noches Tristan. He estado siguiendo tu foro, y quisiera preguntarte unas cosas.

El tema es el siguiente: tengo una empresa familiar ( una S.L ) en la que tenemos unas propiedades, concretamente una casa unifamiliar y unos pisos en la zona de Vic (bcn). La casa no está avalada y los pisos si ( por mis padres). El tema está, que actualmente los pisos estan alquilados y la hipoteca se va pagando, pero la casa està sin alquilar, y nos estamos planteando, si tiene sentido seguir pagando las cuotas de la hipoteca, dado que la casa no está avalada.
Mis padres disponen de bienes, que no estan a nombre de la sociedad, sino de ellos.

Hemos planteado una dación en pago, pero la entidad ( Ibercaja) se cierra en banda. He preguntado a algún abogado, pero no acabo de ver el tema claro.

Me gustaría saber que harías tu en este caso. Dejarías de pagar la hipoteca de la casa, o seguirías pagando...

Si Ibercaja ejecuta la casa,puede ir contra los pisos??? Que estan hipotecados, con otra entidad distinta a Ibercaja..

En estos momentos, todos los pagos estan al día.

Yo he pensado crear una nueva sociedad, en la que incluir los bienes de mis padres (que actualmente generan unas rentas y estan a nombre suyo particular), y que la sociedad nueva, compre los pisos de la sociedad familiar, para desvincular lo que esta avalado de lo que no lo está. De manera que la casa quede vinculada con la SL familiar, sin aval. Y los pisos que estan avalados, seguir pagando la hipoteca, con los alquileres de los mismos y en el caso de faltar dinero, cubrirlo con los otros activos ( los que eran de mis padres y ahora estan en la S.L nueva).

Disculpa porque quizás te he puesto la cabeza como un bombo....
Muchas garcias por tu tiempo.
Un saludo.

Podrías ejecutar el embargo como si tú mismo fueras la comunidad de propietarios, pero no sueñes conque ese emargo sea prioritario sobre el resto de las cargas. El rango registral se mantiene.
La unica parte de la deudad de la comunidad de propietarios que tiene garantía real es la que corresponda al año en curso y al año anterior. Y seguramente esa parte de la deuda no esté incluída en el embargo por ser demasiado reciente.

De acuerdo, entonces si compro a una comunidad de propietarios la deuda, soy acreedor con una carga prioritaria a todas las inscritas?. ¿Podría ejecutar mi deuda como si yo mismo fuera la comunidad de Propietarios?

Claro, pero los de deudas de IBI no creo que te los venda ningún ayuntamiento, ahora que con los de la comunidad de propietarios no creo que tengas problemas.
Aunque no creas que siempre es beneficiosa esa jugada.

Entre las Hipotecas legales u "ocultas" se encuentran el IBI y los recibos de la Comunidad de Propietarios. La pregunta es ¿puedo "comprar" uno de esos créditos y tener los mismos derechos que el anterior acreedor, como ocurre cuando lo compro por ejemplo a un banco?

Hola Juan 69, tu exposición sobre el IVA en las subastas judiciales es muy interesante. ¿Por qué no la añades como comentario en el post del 14 de septiembre de 2009?

Respecto a la Plusvalía municipal, al tratarse de una subasta le correspondería a la Administración, pero como la misma está exenta de pagar impuestos, resulta que el ayuntamiento de turno se queda sin cobrar. No veas lo poco que les gusta.
Y al vender la vivienda comprada en la subasta, si ha pasado menos de un año entre la fecha del Decreto de Adjudicación y la de venta, pues tampoco hay que pagar plusvalía, así que por ese lado por ahora nos libramos.

Aunque no haya que pagar nada, sí que hay que presentar el impreso.

Hola Tristan.
¿Que ocurre con la Plusvalías Municipales en caso de adquirir un inmueble en subasta?
De esta Plusvalías, salvo pacto en contrario, responde la parte vendedora, pero en una subasta no creo que este por la labor.
¿Que pasa en la práctica?
Un saludo.

Buenos días.
He estado leyendo su blog y me parece francamente didáctico, a la par que práctico.
Concretamente he estado mirando el tema del IVA y del ITP en las adjudicaciones de bienes en procedimientos de ejecución forzosa.
Entiendo, y si no es así por favor corregidme, que el órgano judicial o administrativo que ejecuta se limita a efectuar la venta de los bienes del deudor por la fuerza, sin que quepa hablar de que el bien en cuestión pasa del deudor al Órgano y de éste al adjudicatario por lo que si el deudor.es
• Una entidad mercantil. en cualquier caso, o
• Un empresario o profesional y el bien esta afecto a la actividad empresarial.
Los bienes adquiridos están sujetos a IVA y no a ITP.
¿Qué ocurre si el bien ejecutado es un inmueble?. En este caso el artículo 20.22 de la Ley del IVA establece la exención de “las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación”, por lo que en principio estarán sujetas al ITP.
Entiendo que únicamente el Órgano que ejecuta exigirá el IVA cuando el objeto social del embargado sean las actividades inmobiliarias o se trate de una primera transmisión del inmueble (operación sujeta y no exenta).
Ahora bien si el vendedor del inmueble es un empresario o profesional y el bien esta afecto a la actividad empresarial o una entidad mercantil, el punto 2 de este mismo artículo 20 de la LIVA le permite renunciar a la exención cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y, en función de su destino previsible, tenga derecho a la deducción total del Impuesto soportado por esta adquisición.
¿Cuándo se va a producir esta renuncia a la exención? Pues lógicamente cuando el comprador adquiera el inmueble en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y piense deducirse el IVA. Entonces este le solicitara al vendedor que renuncie a la exención y le liquide en una factura el IVA, ahorrándose por tanto, el ITP. Esta opción hay que tomarla al hacer la escritura, después ya no vale.
Este derecho a la renuncia también lo tiene el ejecutado y el adjudicatario-adquirente a solicitarlo , pero en la práctica chocaban con la reticencia de aquel, en caso de ejecuciones singulares, puesto que no es común que quisiera emitir factura de ningún tipo, ni se encontrara como para renunciar a exención alguna, o de los síndicos en procedimientos de ejecución universal (concursos y quiebras) que de igual forma se negaban a girar las oportunas facturas. Ello provocaba un grave perjuicio al adjudicatario de esos bienes o derechos que por un lado al no tener factura no podía deducirse el IVA soportado, y por otro, en el caso de adjudicación de bienes inmuebles, siempre debía de satisfacer el concepto Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuya cuota al no poder ser deducida encarecía el precio de remate.
La denominada ley de acompañamiento para el año 2.001, Ley 14/2.000, incluyó una nueva Disposición Adicional en la LIVA, la sexta, que faculta a los adjudicatarios que tengan la condición de empresarios o profesionales a efectos del IVA, en nombre y por cuenta del ejecutado, y respecto a las entregas de bienes y prestaciones de servicios que se produzcan en estos procedimientos a los que nos venimos refiriendo, a que:
1º.- Expidan factura en que se documentara la operación y repercutan la oportuna cuota de IVA.
2º.- Presenten la correspondiente declaración liquidación e ingresen la cuota resultante.
3º.- Renuncien, en su caso, a las exenciones aplicables, en los términos previstos en el art. 20.2 LIVA y el 8 RIVA, que recordemos permite renunciar a la exenciones recogidas en el art. 20. Uno. 21, (entrega de terrenos rústicos), 20. Uno. 22 (aportaciones a juntas de compensación) y 20. Uno. 23 (segundas y ulteriores entregas de edificaciones).
Por otra parte el el RD 1082/2.001, de 5 de octubre (publicado el seis, y con vigor desde el siete de octubre del año 2001) se añade al RIVA una nueva disposición adicional quinta, en la que se concretan las condiciones para el ejercicio de dichas facultades, así como las obligaciones en relación con las mismas.
La mentada disposición adicional queda redactada de la siguiente forma:
"Disposición adicional quinta. Procedimientos administrativos y judiciales de ejecución forzosa.
En los procedimientos administrativos y judiciales de ejecución forzosa a los que se refiere la disposición adicional sexta de la Ley del Impuesto, los adjudicatarios que tengan la condición de empresario o profesional están facultados, en nombre y por cuenta del sujeto pasivo, y con respecto a las entregas de bienes y prestaciones de servicios sujetas al mismo que se produzcan en aquellos procedimientos, para expedir la factura en que se documente la operación y se repercuta la cuota del impuesto, presentar la declaración-liquidación correspondiente e ingresar el importe del impuesto resultante, así como para efectuar, en su caso, la renuncia alas exenciones prevista en el apartado dos del artículo 20 de dicha Ley, siendo aplicables las siguientes reglas:
1.ª El ejercicio por el adjudicatario de estas facultades deberá ser manifestado por escrito ante el órgano judicial o administrativo que esté desarrollando el procedimiento respectivo, de forma previa o simultánea al pago del importe de la adjudicación.
En esta comunicación se hará constar, en su caso, el cumplimiento de los requisitos que se establecen por el artículo 8 de este Reglamento para la renuncia ala exención de las operaciones inmobiliarias, así como el ejercicio de la misma.
El adjudicatario quedará obligado a poner en conocimiento del sujeto pasivo del impuesto correspondiente a dicha operación o a sus representantes que ha ejercido estas facultades, remitiéndole copia de la comunicación presentada ante el órgano judicial o administrativo, en el plazo de los siete días siguientes al de su presentación ante aquél.
El ejercicio de esta facultad por el adjudicatario determinará que el sujeto pasivo o sus representantes no puedan efectuar la renuncia a las exenciones prevista en el apartado dos del artículo 20 de la Ley del Impuesto, ni proceder a la confección de la factura en que se documente la operación, ni incluir dicha operación en sus declaraciones-liquidaciones, ni ingresar el impuesto devengado con ocasión de la misma.
2.ª La expedición de la factura en la que se documente la operación deberá efectuarse en el plazo de treinta días a partir del momento de la adjudicación.
Dicha factura será confeccionada por el adjudicatario, y en ella se hará constar, como expedidor de la misma, al sujeto pasivo titular de los bienes o servicios objeto de la ejecución y, como destinatario de la operación, al adjudicatario.
Estas facturas tendrán una serie especial de numeración.
El adjudicatario remitirá una copia de la factura al sujeto pasivo del impuesto, o a sus representantes, en el plazo de los siete días siguientes a la fecha de su expedición, debiendo quedar en poder del adjudicatario el original de la misma.
3.ª El adjudicatario efectuará la declaración e ingreso de la cuota resultante de la operación mediante la presentación de una declaración-liquidación especial de carácter no periódico de las que se regulan en el apartado 7 del artículo 71 de este Reglamento.
El adjudicatario remitirá una copia de la declaración-liquidación, en la que conste la validación del ingreso efectuado, al sujeto pasivo, o a sus representantes, en el plazo de los siete días siguientes a la fecha del mencionado ingreso, debiendo quedar en poder del adjudicatario el original de la misma.
4.ª Cuando no sea posible remitir al sujeto pasivo o sus representantes la comunicación del ejercicio de estas facultades, la copia de la factura o de la declaración-liquidación a que se refieren las reglas 1.a, 2.a y 3.a anteriores por causa no imputable al adjudicatario, dichos documentos habrán de remitirse en el plazo de siete días desde el momento en que exista constancia de tal imposibilidad, a la Agencia Estatal de Administración Tributaria indicando tal circunstancia."
Por último, el modelo de declaración-liquidación especial de carácter no periódico del IVA es el 309 que podéis ver en la página de la Agencia Tributaria.

1- Cada rústica es un lote diferente y no hay por qué pujar por todos. Hazlo solo por el que te interese.
2- No, cuando estén seguros de que ya tienen suficiente para cobrarse la deuda deberían parar la subasta.
3- Sí, si así lo considera el juez.
4- Tengo dudas sobre eso. Quizás el juez no le dejase.

Tristán, bien por el blog. Buenas noches a todos.
Quisiera plantearte unas cuestiones para conocer tu opnión. Las premisas de partida son las siguientes: Después de haberse concedido una mejora de embargo, se notifica el señalamiento de la subasta de tres fincas rústicas tasadas en, por ejemplo, 20.000, 10.000 y 2.000 para cobrar una deuda por un nominal de 2.500, aparte, creo, deberían considerarse, en su caso, los intereses y costas. Entonces, pregunto: 1)¿Forman las tres fincas un único lote cerrado o cada una es independiente y podemos dejar de ir a por alguna y por tanto consignar solo por lo que interese?. 2) ¿Si con la subasta de una solo de ellas se legrase resercir al ejecutante se seguiría con ella?.
3)¿Si la mejor postura no llega al valor de tasación y el ejecutado no presenta tercero y el ejecutante no pide la adjudicación por el 70% de Valor de tasación o por deuda si esta es mayor que mejor postura, podrá quedársela el mejor postor no ya por el 50% del valor de tasación sino por dueda aunque ésta sea menor? y 4) Si no acude postor alguno el acreedor se las quedaría por el valor de su deuda que es netamente inferior al valor de las tres; en el ejemplo: las tres por los 2.500 más gastos cuando la suma de sus valores de tasación llega a 32.000?.
Espero haber logrado explicarme.
Gracia de antemano.

El plazo es de 20 días desde que la adjudicación sea firme. El Auto puede tardear entre dos meses y un año, dependiendo de la plaza donde lo compres y la Posesión entre dos meses más y un año más, dependiendo de lo mismo. La verda es que es una lotería y no existe una respuesta a esa pregunta, porque depende de muchos factores. Cada subastero conoce las circunstancias de sus juzgados y desconoce lo que pasa por ahí.

Otra pregunta por favor, o mejor dicho tres:
Si el banco me cede el remate de una subasta, que plazo tiene para poder cedérmelo, y
si la vivienda está desocupada, es de varios copropietarios/herederos y uno me firma que me entrega voluntariamente la posesión, me llega o no sería válida.
En qué momento se inscribe en el registro de la propiedad, cuando dan el Auto de Adjudicación o el acto de Posesión.
Gracias