Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El subastero agazapado

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Publicado por Tristán el subastero el 25 de febrero de 2010

¿Qué pasa cuando la propietaria de una vivienda fallece sin dejar descendencia? Sencillamente que al cabo de unos años la comunidad de propietarios se ve obligada de demandarla si quiere cobrar las cuotas atrasadas.

Eso es exactamente lo que hizo la comunidad de propietarios del edificio sito en el madrileño barrio del Pilar, en la plaza de Mondariz nº12 de Madrid. Unos años después de que falleciera la propietaria del piso número dos de la planta séptima presentaron el oportuno procedimiento monitorio, que cayó en el Juzgado de Primera Instancia nº54 de Madrid con el  nº 1.409/2005 y a esperar la inevitable subasta.

Pero antes de subastar es necesario que el juzgado ordene al Colegio de Peritos tasadores que nombre a un perito que tase el bien que sale a subasta. Fernando es abogado y Agente de la Propiedad Inmobiliaria y además está colegiado. Total que le llamaron y realizó su trabajo a cambio de 1.356 euros+iva y tasó los 55 m2 de vivienda en 264.000 euros. Claro que esa tasación se hizo en 2.007.

Finalmente la subasta se celebró el 30 de abril de 2008, compareciendo nueve postores y adjudicándosela el mismo Fernando (olvidé mencionar que, además de abogado y API, Fernando también es subastero, al menos desde hace quince años). El precio de adjudicación se quedó en la cantidad de 123.500 euros. Naturalmente por ese precio la adjudicación no quedó firme, pero tras dos meses de espera se alcanzó la firmeza y se le dio traslado para que rematara, haciéndolo en junio de aquel año.

Pero, más vale tarde que nunca, algún funcionario se dió cuenta de que el subastero adjudicatario se parecía demasiado al perito que tasó la vivienda y el juez dictó inmediatamente Auto de Suspensión de la subasta con traslado al Ministerio Fiscal y deduciendo Testimonio al Juzgado de Instrucción Decano por si los hechos fuesen constitutivos de ilícito penal por los artículos 1.459 del Código Civil y 440 del Código Penal.

El Juzgado de Instrucción nº12 de Madrid no lo vio igual y acordó el sobreseimiento provisional y el archivo de la causa en diciembre de aquél mismo año, pero el fiscal no estuvo conforme y recurrió y el pobre Fernando estuvo un año sin que le llegase la camisa al cuello hasta que la Audiencia Provincial de Madrid desestimó finalmente la causa penal, aunque sentenciando la suspensión de aquella primera subasta.

Un año después, la Justicia es así de lenta, la subasta va a volver a celebrarse, concretamente mañana viernes 26 de febrero a las 13 horas y me apuesto una cena a que Fernando no se acerca por allí y a que la nueva adjudicación no se va a acercar (ni de coña) al precio que alcanzó en abril del 2.008.

¿Qué opináis vosotros, es ético que el mismo que tasa la vivienda participe después en la subasta? A mí Fernando me cae francamente bien y el precio que pagó por ese piso fue más que sobrado y no creo que se aprovechase de su peritaje para obtener una ventaja, toda vez que él, al igual que el resto de los subasteros, tampoco pudo entrar a ver la vivienda por dentro.

Si os interesa para cotillear, esta es la referencia catastral: 0212961VK4801A0028FW

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Comentarios
1 Ninot
25 de febrero de 2010 (23:57)

Pues, a priori, pienso lo mismo que tú.

El tasador tiene la misma información que el resto de posibles postores en la subasta; aunque si el tasador puja podemos encontrar cierto conflicto de intereses difícil de conciliar.

Pero bueno, lo importante, es que la ley es para cumplirla; auqnue para ser abogado es bastante torp, porque el sólo hecho de que la hubiese comprado algún familiar cercano y directo hubiese sido suficiente y nunca se hubiese sabido.

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2 Iuriscivilis
26 de febrero de 2010 (02:15)

Un perito judicial es un profesional dotado de conocimientos especializados y reconocidos, a través de sus estudios, y/o sabiduría que suministra información u opinión fundada a los tribunales de justicia sobre los puntos litigiosos que son materia de su dictamen. Existen dos tipos de peritos, el que es nombrado judicialmente y el que es propuesto por una o ambas partes (y luego aceptado por el juez), ambos peritos ejercen la misma influencia en el juicio y arriesgan su titulación y oficio, sometiéndose a sanciones penales de inhabilitación o titulación, por lo que tanto el perito nombrado judicialmente como el nombrado a modo parcial, han de actuar con máxima honestidad, responsabilidad y claridad. El perito tiene que tener certificada o reconocida su profesionalidad por lo que es necesario que aporte un título oficial, en base el Artículo 340.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Asumiendo la buena profesionalidad de este Abogado, coincido con Ninot en que resulta excesivamente inocente su actuación, máxime si tenemos en cuenta su formación jurídica. Desde un punto de vista, no legal, sino ético - código deontológico - resulta evidente que no es aconsejable participar como tasador y subastero en el mismo procedimiento. Aunque es cierto que, de todas formas, es sencillo ocultar esta circunstacia. Me ha resultado muy interesante este artículo: http://www.scribd.com/doc/2298927/Proyecto-Ley-Regulacion-Perito-Judicial. Post muy interesante. Un saludo.

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3 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Iuriscivilis
26 de febrero de 2010 (10:28)

De hecho él basó su defensa en la inocencia de su actuación, sin ocultarse mediante persona interpuesta ni nada parecido.

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4 Fcalvo
26 de febrero de 2010 (11:15)

Yo soy de la opinión de que el juzgado actuó bien al anular la subasta.

Porque, quién dice que no hubo ocultación o manipulación en la tasación. Y quién dice que no hubo arreglo en la subasta.

Estas incognitas son las que movieron al juez a suspender la subasta y a dar cuenta al Ministerio fiscal, y aplaudo la decisión judicial.

Ahora bien, sabiendo esto, nunca se me ocurriría ponerme en las manos del abogado Fernando.

Saludos cordiales

Francisco Calvo- Administrador
www.subastasunicas.es

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5 Manuel alicante
26 de febrero de 2010 (11:44)

Me adhiero plenamente a los comentarios de Iuris Civilis y FCalvo.
Quizá este hombre no se aprovechó de su tasación, pero creo que el susto le está bien empleado.
De todas formas, al final es posible que este follón le haya beneficiado, por que según está el mercado, casi mejor no haber comprado.

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6 Knownuthing
26 de febrero de 2010 (12:48)

Hay una premisa fundamental que tu amigo ha incumplido: No se puede ser juez y parte. Las razones de esto son multiples y se remontan a la antigüedad. En el momento en que a tu amigo le nombraron juez (perito que decide el valor), quedó inhabilitado para ser parte (postor en la subasta). De ahí sus juicios y problemas.

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7 Manuel alicante
26 de febrero de 2010 (13:20)

Buenos dias de nuevo.
Disculpad que os plantee una duda que no viene a colación de este caso concreto, y que incluso es posible que ya haya sido respondida con anterioridad.
En relación a los gastos de comunidad, el 9.1 LPH dice que el piso responde de el año en curso y el anterior.
Mi pregunta es si esta obligación es solidaria o subsidiaria. Es decir, ¿tiene la comunidad de propietarios que demostrar que ya ha reclamado (sin éxito) al anterior propietario?

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8 Kyrie lomthe
26 de febrero de 2010 (14:16)

Soy de la opinión de Iuriscivilis y demás. No debería haber participado en una subasta en la cual él ha tenido que ver algo, concretamente en la tasación del inmueble; vale que, según parece, no lo halla hecho de mala fe o con el objetivo de enriquecerse de manera frauduluenta, de ahí que no se le halla condenado, pero aún así no debería haber participado.

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9 berpi
26 de febrero de 2010 (14:34)

Fernando actuó de buena fe, eso parece. Tasó honradamente y no ocultó su identidad al participar en la subasta.

Eso parece que podría ser una buena defensa en un caso penal.

Pero caso penal debe haber, sí. Que Fernando haya actuado de buena fe no debería impedir que la cosa sea juzgada. Al contrario, el juicio debe existir para que el juez determine la buena o mala fe de Fernando.

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10 Arriquitraun
26 de febrero de 2010 (14:44)

Tristán,
Aunque nunca me ha interesado el mundo de las subastas no puedo evitar pasarme por tu blog de vez en cuando, disfruto leyendo tus relatos, incluso mantienes la intriga de los hechos como si de una película de cine negro se tratase.

En cuanto al caso que nos ocupa, según he entendido tras leer tu relato Fernando realizó la tasación sin personarse en la vivienda ¿se pueden hacer las tasaciones de ese modo?

Un saludo

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11 Kukufate
26 de febrero de 2010 (15:02)

Como siempre, Tristán, muy interesante relato.
AL final hablas de la referencia Registral. Qué diferencia hay entre ésta y la Referencia Catastral. En Internet es fácil encontrar inmuebles si se dispone de la referencia catastral. Sin embargo de la refencia Registral no tengo ni idea como puedo sacar partido de ella.
Incluso en algún sitio he visto algo así como el "numero de identificación único". Cual es la diferencia entre cada uno. Me hago un lío.
Este es tu párrafo:
"Si os interesa para cotillear, esta es la referencia registral: 0212961VK4801A0028FW"

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12 Tristán el subastero
26 de febrero de 2010 (16:08)

Vaya, veo que hay mayoría y que Fernando lo habría tenido crudo si le hubiera juzgado un jurado popular, pobriño.

Manuel Alicante, la comunidad de propietarios no tiene porque demostrar nada y puede reclamarle directamente al nuevo propietario, lo que no quita que luego este le reclame al verdadero deudor el dinero que se haya visto obligado a pagar en su nombre.

Arriquitraun, eso es lo más habitual en estas tasaciones porque las viviendas tienen un dueño y este no está obligado a abrirle la puerta a nadie. Je-je, de hecho hay muchos peritos que hacen la tasación desde su casa y por eso no se dan cuenta de cosas capitales, como por ejemplo que en la parcela tasada ahora resulta que hay un chalet construido y cosas por el estilo.

Kukufate, se me ha ido la olla pero ya está corregido, me refería al número catastral. Aunque también existe el IDUFIR, identificador único de finca registral que es único para cada propiedad inmobiliaria, porque sabrás que el tradicional número de finca registral se puede repetir en numerosos juzgados.

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13 Fernan2
26 de febrero de 2010 (16:13)

Yo sí que aprecio un potencial conflicto de intereses, y aunque puede que en este caso el tío sea majo y legal y no haya actuado de forma deshonesta, lo cierto es que no me gustan nada las formas. Ponte en otro caso: ¿y si en vez de ser Fernando hubiera sido Perico Piratón? ¿Y si encima la tasación hubiera sido sospechosamente baja? Pues las leyes se hacen para todos, no sólo para los honrados... que esos no necesitan leyes.

s2

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14 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Fernan2
26 de febrero de 2010 (16:21)

Está claro que tienes razón y que si en pleno año 2007 hubiera hecho una tasación de 100.000 euros y se lo hubiera adjudicado en 70.000, hubiera cantado la Traviata. Pero el caso es que se lo adjudicó en 123.500 euros cuando el embargo era de solo 1.300, lo que descarta arreglos en las pujas y cualquier clase de maquinación.

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15 Igualadinormon
26 de febrero de 2010 (17:39)

AUTO NÚM. 1150/09
Ilmos Magistrados.-
D. ARTURO BELTRAN NUÑEZ
D. JESÚS ÁNGEL GUIJARRO LÓPEZ
Dª CELIA SAINZ DE ROBLES SANTA CECILIA
En MADRID, a treinta de marzo de dos mil nueve.
HECHOS
PRIMERO.- En las DILIGENCIAS PREVIAS PROC. ABREVIADO nº 5688/2008 del JDO.
INSTRUCCION N. 12 de MADRID, se dictó auto con fecha 28/12/08 donde se acordó el sobreseimiento provisional y archivo de las presentes actuaciones, seguida por presunto delito de negociaciones prohibidas a los funcionarios.

SEGUNDO.- Contra dicho auto por EL MINISTERIO FISCAL se interpuso recurso de reforma y subsidiario de apelación, y desestimado el primero por auto de 9/3/08 se tuvo por interpuesto el segundo al que se dio trámite y al que se pone fin por medio del presente auto.

RAZONAMIENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- De lo actuado resulta:
A) Que Fabio intervino como perito tasador del piso sito en Madrid, Plaza de DIRECCION000 nº NUM000 , plante NUM001 , puerta nº NUM002 , piso que iba a ser vendido en pública subasta en el seno del procedimiento monitorio nº 140/2.005 del Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Madrid, y presentó su
dictamen pericial mediante escrito dirigido al Tribunal el 26.2.2007 . El piso mide 65 m2. El inmueble fue construido en 1.970 y la valoración que hizo el perito fue de 264.000 Euros.

B) Sacado a subasta el referido piso en el procedimiento antedicho por resolución del Tribunal de día 25 de septiembre de 2.007 el citado perito consignó en la oportuna cuenta del Juzgado 54 la cantidad de 80.000 Euros el 30.4.08 , y participó ese mismo día, junto a otros ocho licitadores, en la subasta donde tras sucesivas pujas, se proclamó como mejor precio de remate el ofrecido por el propio D. Fabio . Como el precio no cubría el 70% del valor del piso, se dio traslado a la parte demandada a efectos de mejora de
postura, que no tuvo lugar.

C) El piso no le fue adjudicado al comprobarse la identidad de perito y licitador triunfante el 30 de junio de 2008.

SEGUNDO.- Desde el punto de vista de los elementos objetivos del tipo debe tenerse en cuenta que el actual artículo 439 del Código penal, al que remite, respecto de los peritos, el artículo 440 de igual ley , es mucho más restrictivo que su antecesor el artículo 401 del derogado código penal de 1.973 . En el código anterior bastaba con que el autor "se interesare en cualquier clase de contrato u operación en que deba intervenir por razón de su cargo" en tanto que en el código actual no basta con interesarse sino que se exige que el autor "debiendo informar por razón de su cargo en cualquier clase de contrato, asunto, operación o actividad se aproveche de tal circunstancia para forzar o facilitar cualquier forma de participación directa o por persona interpuesta en tales negocios o actuaciones". De lo narrado no se desprende que el Sr. Fabio se haya prevazido de su deber de informar para facilitar su participación en la subasta, ni que haya informado deslealmente sobre el valor del piso (264.000Euros es una cifra razonable
en el año 2.007 para un piso de 65 m2 en el Barrio del Pilar), a efectos de lograr su ulterior adquisición. En definitiva no se advierte en su conducta desde el punto de vista objetivo la existencia de delito.
TERCERO.- Desde el punto de vista del tipo subjetivo la conducta del denunciado es la propia de quien actúa de buena fe: Como se ha dicho firmó el dictamen y el escrito en el que lo presentaba, ingresó con su propio nombre el dinero como depósito previo a la subasta en la cuenta de consignaciones del
Juzgado, compareció personalmente, no a través de un mandatario o persona jurídica interpuesta, en la Secretaría del Tribunal y ante el Secretario presentó el resguardo del depósito y participó en las sucesivas pujas. Todo es indicativo de una conducta no dolosa cuyo resultado puede ser evitado por la vía de declarar nula la adjudicación, al amparo de la prohibición a los peritos de adquirir por compra incluso en subasta judicial los bienes en cuya venta hubieran intervenido (Art. 1459-4º del Código civil ). En consecuencia debe desestimarse el recurso del Ministerio Fiscal.
Vistos los art. mencionados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ARTURO BELTRAN NUÑEZ.

LA SALA DISPONE

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por EL MINISTERIO FISCAL contra el auto dictado
por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del JDO. INSTRUCCION N. 12 de MADRID en la causa a que este rollo
hace referencia y CONFIRMAR la expresada resolución.
Contra este auto no cabe recurso alguno.
Llévese testimonio de esta resolución al Rollo de Sala y al procedimiento, devolviéndose el original al
Juzgado de su procedencia para su notificación a las partes personadas y al Ministerio Fiscal, y para su
eficacia y ejecución.
Así por este nuestro auto lo acordamos, mandamos y firmamos.

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16 Igualadinormon
26 de febrero de 2010 (17:43)

Es NULA la subasta. Eso como abogado debía saberlo.
Respecto del resto, he copiado el Auto de la Audiencia de Madrid para que se sepan las razones del sobreseimiento acordado.

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17 Amon000
26 de febrero de 2010 (18:24)

Vamos a aver!!! yo solo puedo decir que este tal Fernando es un listillos torpe, por favor, encima siendo abogado.

Es un caso para articulo.

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18 Tristán el subastero
26 de febrero de 2010 (18:42)

¿Cómo lo has podido encontrar si yo oculté el número de autos del Juzgado de instrucción y del demandado solo di el nombre de pila? Imagino que lo de llamarle Fabio ha sido cosecha propia.

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19 Igualadinormon
26 de febrero de 2010 (19:11)

Fabio es el nombre que le pone la base de datos. Todas las sentencias y Autos de Audiencia Provincial de España están en las bases. Además, este caso es muy singular dado que ese delito es casi inédito (de hecho sólo he encontrado desde el 96 tres Autos y Sentencias al respecto EN TODA ESPAÑA) por eso la búsqueda es muy sencilla.

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20 Tristán el subastero
26 de febrero de 2010 (20:28)

Ah, claro, le deben llamar Fabio a todos los demandados para cubrirse por la Ley de Protección de datos. Pero no deja de ser curioso pues los autos y sentencias deben ser públicos. Por tanto no entiendo tanto disfraz.

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