Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Preámbulo resumido.

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Publicado por Tristán el subastero el 18 de mayo de 2013

El pasado miércoles 15 de mayo se publicó en el BOE la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Es una ley importante que va a definir las reglas del juego durante los próximos años. Naturalmente que no tiene nada que ver con las paranoias que proponían los de la PAH en su Iniciativa Legislativa Popular  pero, no obstante, se adoptan muchas medidas que van a contribuir a aliviar la situación de las familias en riesgo de exclusión social. 

En este primer post sobre la Ley me voy a limitar a hacer un resumen del preámbulo de la misma, en el cual se definen los fines y las novedades principales:

La Ley consta de cuatro capítulos.

 

El CAPÍTULO I prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas. Aunque esto ya lo habían apuntado en el Real Decreto-Ley 27/2012 del pasado noviembre.

La suspensión de los lanzamientos afectará a las personas que se encuentren dentro de una situación de especial vulnerabilidad. En efecto, para que un deudor hipotecario se encuentre en este ámbito de aplicación será necesario el cumplimiento de dos tipos de requisitos: De un lado, los colectivos sociales que van a poder acogerse son las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.

Asimismo, en las familias que se acojan a esta suspensión, los ingresos no podrán superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Este límite se eleva respecto de unidades familiares en las que algún miembro sea persona con discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes. Además, es necesario que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

La alteración significativa de sus circunstancias económicas se mide en función de la variación de la carga hipotecaria sobre la renta sufrida en los últimos cuatros años. Finalmente, la inclusión en el ámbito de aplicación pasa por el cumplimiento de otros requisitos, entre los que se pueden destacar que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, o que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

Para estos deudores especialmente vulnerables se prevé además que la deuda que no haya podido ser cubierta con la subasta de la vivienda habitual no devengue más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un dos por cien sobre la deuda pendiente.

 

El  CAPÍTULO II  introduce mejoras en el mercado hipotecario a través de la modificación de la Ley Hipotecaria y otras normas del sistema hipotecario y financiero. Especialmente relevante es el hecho de que, para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero. Además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés. Adicionalmente se fortalece en la Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados. Por otro lado, se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.

En la venta extrajudicial se introduce la posibilidad de que el Notario pueda suspender la misma cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente, en la forma prevista por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas. Además, se faculta expresamente al Notario para que advierta a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva. Dichas modificaciones se adoptan como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013.

 

El  CAPÍTULO III  recoge diferentes modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución. En particular, como medida de gran relevancia, se establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago. Además, se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada. Por otro lado, se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores, de modo que, por ejemplo, se disminuye el aval necesario para pujar del 20 al 5 por cien del valor de tasación de los bienes. Asimismo se duplica el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación, que pasa a ser de cuarenta días.

Se introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta, estableciéndose que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta. Además, en caso de que la subasta concluyera sin postor alguno, se podría elevar (no siempre) del 60 por cien hasta un máximo del 70 por cien el precio al que el banco se la puede adjudicar, siempre para los supuestos de vivienda habitual.

Este Capítulo recoge también la modificación del procedimiento ejecutivo a efectos de que, de oficio o a instancia de parte, el órgano judicial competente pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo (o sea, en la escritura de hipoteca) y, como consecuencia, decretar la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas. Dicha modificación se adopta como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013.

 

El  CAPÍTULO IV  incluye un mandato al Gobierno para que emprenda inmediatamente las medidas necesarias para impulsar, con el sector financiero, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Este fondo debiera movilizar un amplio parque de viviendas, propiedad de las entidades de crédito, en beneficio de aquellas familias que sólo pueden acceder a una vivienda en caso de que las rentas se ajusten a la escasez de sus ingresos.

 

Y por último  LAS DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Disposición transitoria primera. Procedimientos en curso.

Esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento. O sea, retroactividad total. O casi.

Disposición transitoria segunda. Intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual.

La limitación de los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual prevista en el artículo 3 apartado Dos será de aplicación a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.

Asimismo, dicha limitación será de aplicación a los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad a la misma, así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos.

En los procedimientos de ejecución o venta extrajudicial iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de esta Ley, y en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución o la venta extrajudicial, el Secretario judicial o el Notario dará al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule aquella cantidad conforme a lo dispuesto en el apartado anterior.»

Disposición transitoria cuarta. Régimen transitorio en los procesos de ejecución.

1. La modificaciones de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, introducidas por la presente Ley serán de aplicación a los procesos de ejecución iniciados a su entrada en vigor, únicamente respecto a aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar.

2. En todo caso, en los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que haya transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán de un plazo preclusivo de un mes para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las nuevas causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El plazo preclusivo de un mes se computará desde el día siguiente a la entrada en vigor de esta Ley y la formulación de las partes del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esta Disposición transitoria se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

3. Asimismo, en los procedimientos ejecutivos en curso en los que, a la entrada en vigor de esta Ley, ya se haya iniciado el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán del mismo plazo preclusivo de un mes previsto en el apartado anterior para formular oposición basada en la existencia de cualesquiera causas de oposición previstas en los artículos 557 y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4. La publicidad de la presente Disposición tendrá el carácter de comunicación plena y válida a los efectos de notificación y cómputo de los plazos previstos en los apartados 2 y 3 de este artículo, no siendo necesario en ningún caso dictar resolución expresa al efecto.

5. Lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley Enjuiciamiento Civil será de aplicación a las adjudicaciones de vivienda habitual realizadas con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, siempre que a esa fecha no se hubiere satisfecho completamente la deuda y que no hayan transcurrido los plazos a los que se refieren las letras a) y b) del citado artículo. En estos casos, los plazos anteriores que vencieran a lo largo de 2013 se prolongarán hasta el 1 de enero de 2014.

La aplicación de lo previsto en este apartado no supondrá en ningún caso la obligación del ejecutante de devolver las cuantías ya percibidas del ejecutado.

 

Habrá más y más en detalle. En los próximos días.

 

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Etiquetas: legislacion



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Comentarios
1 Franck el Alegre
18 de mayo de 2013 (21:49)

Pensé que hasta tendría una mejora... (Una la ley que ha dictado la banca)era raro...

Pero leyendo la generosidad del legislador. A las nuevas hipotecas que sean vivienda habitual en el caso de demora solo les aplicara el interes legal x3, vamos que estando actualmente en el 4%, los "suertudos" solo pagarán un 12%.
¡¡que generosidad la del legislador!! ¿el resto (el 100% de las hipotecas)cuánto paga? el 20% el 30%?

Con esto está dicho todo..

Pero no nos quejemos, en algun pais de sudamerica (el bbva o el santander, no recuerdo ahora) impidió durante unos meses que se pagarán las cuotas de las hipotecas con unos interes de demora altisimos y luego se quería quedar con todo. (no sé como terminó la historia)

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2 El sujeto pasivo
18 de mayo de 2013 (23:17)

Alguien ya estará en estos momentos afilando su lapicero.

Los foturos préstamos hipotecarios van a ser caros de cojones y para muy pocos.

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3 Desastrefer
Desastrefer  en respuesta a  Franck el Alegre
18 de mayo de 2013 (23:21)

Yo pensaba q el interés legal estaba en el 0,5%....

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4 El sujeto pasivo
El sujeto pasivo  en respuesta a  Desastrefer
18 de mayo de 2013 (23:39)

El interés legal debe rondar el 4% más o menos, el del BCE anda por donde tú dices, pero ése es sólo para los que tienen barra libre y para rellenar telediarios.

Hay intreses diversos y de muchas clases:

https://www.openbank.es/es_ES/financiar-proyectos/prestamos/prestamos-libre-consumo-open

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5 Kukufate
19 de mayo de 2013 (07:22)

Mientras termino mi curso intensivo de Chino, a ver quien me traduce esto (Art 7, por el que se encripta el artículo 579 LEC):

"a) El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación".

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6 Exiliado
Exiliado  en respuesta a  Kukufate
19 de mayo de 2013 (09:10)

Es una limitacion a la obligacion del pago de la deuda hipotecaria con todos los bienes presentes y futuros a perpetuidad. Tras la subasta del inmueble y si queda un remanente, el deudor puede tratar de pagarlo y, si durante los siguientes 5 años paga el 65% se le perdona el 35% restante. Si no llega al 65% en 5 años pero consigue llegar al 80% en diez años, es un 20% lo que se le perdona.

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7 manu_18
19 de mayo de 2013 (11:22)

Que opinais, la nueva ley se queda corta o esta bien?

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8 Tristán el subastero
19 de mayo de 2013 (16:35)

Frank, los intereses de demora tienen una justificación evidente que es la siguiente: Los intereses de los créditos hipotecarios pueden ser tan baratos (al menos antaño) porque están garantizados por una propiedad inmobiliaria. De no ser así su interés sería similar al de los créditos al consumo. No hay más que seguir el enlace que ha puesto El Sujeto Pasivo para ver el precio que pone Open Bank a estos créditos.

Los hipotecarios son pues más baratos porque se supone que el deudor no va a dejar de pagarlos. Si sucede lo contrario lo más natural es que el interés suba y se ponga más o menos como el interés de los créditos personales al consumo, que está por en 12-15%.

Actualmente, con la nueve Ley, este año (cambia cada año) los intereses de demora estarán en torno al 12%, lo que ya es menos de lo que te cobrarán de interés si necesitas un crédito para irte al Caribe.

Así que no está tan mal. Lo crudo era lo de antes, pues los de demora podían llegar al 29%. Lo han reducido a la mitad.

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9 Tristán el subastero
19 de mayo de 2013 (16:41)

Desde luego Sujeto Pasivo y supongo que la nueva directriz de los bancos para los futuros créditos hipotecarios será NO PRESTAR NI UN PUTO DURO a las familias numerosas, a las familias monoparentales con dos hijos a cargo, a las que tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente o, finalmente, a las víctimas de violencia de género.

Es decir no hay que prestar dinero, por muy buena que sea su actual situación económica, a los miembros de las familias susceptibles de acogerse a esta Ley o a futuras leyes similares que puedan venir.

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10 El sujeto pasivo
19 de mayo de 2013 (17:46)

Lo curioso de todo esto esto es que la ley traslada a una de las partes la carga del infortunio que puede llegar a padecer la otra, aún sin tener nada que ver con ello.

No es sólo que alguien bajo esas circunstancias acuda a solicitar un préstamo hipotecario, sino que cualquiera de nosotros podemos llegar a sufrir esa situación después de haberlo contratado, con lo que entiendo que el cálculo del riesgo deberá ser aplicado a todos.

Supongo que a nadie le gustaría que le subieran la cuota de la hipoteca por haberle tocado la lotería, por haber prosperado en su actividad laboral y que como consecuencia de ello pudiera pasar a ganar 500 euros más todos los meses, por el hecho de que en lugar de tener un hijo discapacitado se ha descubierto que es un genio metiendo pelotas en un agujero o porque el banco haya tenido pérdidas en el ejercicio anterior y ahora esté un poco malito.

Personalmente me da igual. Ya he manifestado en más de una ocasión que no me importa que exista dación en pago o no u otras circunstancias. Lo único que me interesa es que me guste lo que me ofrezcan o todo lo contrario.

Me temo que no me va a gustar y que no podrán contar conmigo para ese juego, salvo que estén en condiciones de poder ofrecerme otra cosa.

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11 zaza75
19 de mayo de 2013 (19:47)

Tristán, ¿qué te parece que el valor para subasta tenga que ser mínimo el 75% del de tasación para el préstamo y que no se pueda adjudicar por menos del 70%?
Esta ley ¿se aplica a todo el mundo o solo a esos (pobres, ya no van a recibir préstamo alguno) especialmente protegidos?
Gracias

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12 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  zaza75
19 de mayo de 2013 (20:02)

Lo del 70% es para todas las subastas hipotecarias de primera vivienda, pero solo le afecta al acreedor bancario y solo para el caso que la subasta haya quedado desierta. Lo del 75% se refiere a los tipos de subasta, no es un precio mínimo de adjudicación.

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13 Fcalvo
19 de mayo de 2013 (22:30)

Aleluya por nuestros legisladores. Han modificado el art. 647 que en su punto 3 dice que el depósito o aval será del 5%; pero resulta que este artículo es para las subastas de bienes muebles.

El artículo que habla de la consignación para bienes inmuebles es el art. 669 y este no ha sido modificado, así que hasta que no rectifiquen la ley consignar en una subasta de bienes inmuebles sigue siendo el 20%.

Si no lo veo no lo creo.

Saludos cordiales

Francisco Calvo
administrador www.subastasunicas.es

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14 Franck el Alegre
20 de mayo de 2013 (07:35)

dices: "Los intereses de los créditos hipotecarios pueden ser tan baratos (al menos antaño) porque están garantizados por una propiedad inmobiliaria. "
1-error: El que no se pague una mensualidad no significa que ese dinero ya no tenga garantia hipotecaria.
2-Hay creditos al consumo mucho mas baratos que el 12% a mi me han ofrecido al 9.75%.
3-Solo se aplicará a los nuevos créditos y solo a los de vivienda habitual (en los proximos 5 años ni llegará al 15% de las hipotecas), por lo que supongo que el resto seguirán al 29%.

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15 Tristán el subastero
20 de mayo de 2013 (08:58)

No es cierto:

Disposición transitoria segunda. Intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual.

La limitación de los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual prevista en el artículo 3 apartado Dos será de aplicación a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.

Asimismo, dicha limitación será de aplicación a los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad a la misma, así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos.

En los procedimientos de ejecución o venta extrajudicial iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de esta Ley, y en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución o la venta extrajudicial, el Secretario judicial o el Notario dará al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule aquella cantidad conforme a lo dispuesto en el apartado anterior.»

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16 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Fcalvo
20 de mayo de 2013 (09:08)

Vaya cagada. Tendrían que haber tocado el 669

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17 José Luis de una pah
20 de mayo de 2013 (10:49)

Me parece poco respetuoso la opinión del arículo de cabecera que tacha como "paranoias" las reivindicaciones que contenía la ILP; la suya no es más que una mera descalificación, es gratuita al no aportar ningún argumento, y francamente una pasada de óptica no tener presente que aquellas han sido avaladas por más de 1.400.000 firmas.
Coincido cuando se dice que hay intereses al consumo (por ejemplo coches de lujo) más bajos del 12%; creo que debería tener un tratamiento diferente el interés cuando se trate de un bien de primerea necesidad, como es la vivienda, que un objeto de consumo.

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18 roger.montana
20 de mayo de 2013 (14:15)

muy buenas soy roger,usuario nuevo en el foro,ante todo dar gracias por la gran oportunidad de dar a conocer no sólo el entorno de las subastas ni mucho menos sino toda la jurisdicción que gira en torno a leyes hipotecarias que creo yo que tiene mayor importancia.
a lo que vamos:
la sensación que me da a mi al leer estas nuevas leyes, modificaciones, etc etc es que son propuestas profundamente POPULISTAS,todas ellas sin una gran utilidad práctica que mejore el sistema,son medidas debidas en gran parte a la oleada de críticas sobre todo basadas en los casos de familias en peligro de exclusión social como lo apuntado en el post,aunque estos casos deben ser un porcentaje realmente bajo, generan muchisimo "tumulto" entre la sociedad, y lo que intenta el gobierno & Company, es eliminar ese porcentaje pequeño pero tan problemático,proponiendo medidas que ayuden a estas familias que creo que realmente les ayudarán (voto de confianza), pero que al resto de la población (99%) no ayudará en absoluto, de hecho como han apuntado algunos compañeros,lo que producirá será que los bancos suban todabía más los tipos de interés y que no presten dinero a nadie sin 10 casas para poner como aval.
esta es mi humilde opinión. muchas gracias por dejar expresarme.

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19 mfmelo
mfmelo  en respuesta a  Tristán el subastero
20 de mayo de 2013 (14:31)

Tristan, los artículos están bién redactados, ya que el artículo 647.1 viene referido en el artículo 669. Esto siempre ha sido así, y desde el artículo 669 te envía al atículo 647.1.

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20 mfmelo
mfmelo  en respuesta a  Fcalvo
20 de mayo de 2013 (14:37)

Don Francisco, como le he dicho a Tristán los artículos están bien redactados, ya que el artículos 669 que se refiere a: condiciones para tomar parte en las subastas, te envia al nº 3 del apartedo 1 del artículo 647 y de esta forma los bienes muebles e inmuebles quedan al 5% de consigna para participar. saludos

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