Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Es el momento de comprar pisos en subasta?

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Publicado por Tristán el subastero el 03 de septiembre de 2012

Ya es 3 de septiembre y, como otros años a principio de temporada, voy a analizar en voz alta el momento en el que estamos respecto a las inversiones inmobiliarias en subastas judiciales. A nadie se le escapa que los precios de los pisos están bajando y que van a bajar un poco más cuando la banca se ponga en serio a vender sus activos. No se si lo van a hacer todos los bancos, pero al menos al famoso "banco malo" no le va a quedar más remedio que hacerlo. ¿O se va a quedar para siempre la mierda que les compre a los bancos?

Hace unos meses me pregunté qué hacer con mi dinero y estoy siguiendo a rajatabla la conclusión a la que llegué. Habrá quien piense que en un entorno tan endemoniado sería una locura seguir invirtiendo, pero yo lo estoy haciendo en los últimos años sin ningún problema, simplemente teniendo cuidado de no permitir que se me atasque ninguna inversión. Es muy importante comprar solo en juzgados eficaces, estudiando muy bien a los demandados y huyendo de los que puedan ser más conflictivos, haciendo todo lo posible para estar en disposición de poner la vivienda a la venta en el menos plazo posible.

Cuando digo que hay que comprar solo en los juzgados eficaces no me estoy refiriendo a los que hayan sido eficaces en el pasado, sino a los que lo continúen siendo actualmente. La cosa no está para bromas y que te tarden 22 meses en dar la Posesión de una vivienda es una broma pesada que roza la prevaricación.

Y tan importante como comprar a buen precio y en un buen juzgado es saber vender lo comprado. Los pisos que yo tengo a la venta siempre son los más baratos del barrio y SIEMPRE ESCUCHO OFERTAS y la mayoría de las veces las acepto, algunas veces incluso sorprendiendo al mismísimo agente inmobiliario. Aunque también se hacerme de rogar, todo hay que decirlo, que no parezca que me muero por vender, aunque sea así.

De manera que para quien quiera vivir de esto, comprando y vendiendo propiedades inmobiliarias, mi conclusión es la misma que la del año pasado, NUESTRO PROPÓSITO PARA ESTA NUEVA TEMPORADA DEBERÍA SER COMPRAR AÚN MÁS BARATO O NO COMPRAR.

Y para aquellos que no estén buscando invertir sino simplemente comprar su hogar, el Gobierno de España se lo ha dejado bastante claro, COMPRAR SÍ O SÍ ANTES DEL PRÓXIMO 1 DE ENERO, fecha en que termina la desgravación por compra de vivienda. Quien lo deje para después de esa fecha estará renunciando a una deducción del 15% de los pagos que vaya haciendo cada año porque comprar ahora garantiza el cobro de ese 15%, hasta un máximo de 9.040 euros al año y aún más si se compra en pareja.

En contra se puede argumentar que los precios están bajando y que es previsible que lo sigan haciendo, pero Idealista ha hecho un estudio riguroso al respecto y ha concluido que...

(...) para quien compre en solitario una vivienda nueva necesitaría que el precio de la casa cayera entre un 10 y un 20% para compensar la pérdida de ingresos que le supondrá comprar con un iva mayor y sin desgravación. En el caso de compras en pareja, los porcentajes son superiores, entre el 15 y el 20%.

Y eso que los muchachos de Idealista no han incluido en el estudio el hecho innegable de que quien haga la compra en subasta se está además ahorrando otro 30% respecto al precio real actual de la vivienda escogida. Es decir, que quien compre antes del 1 de enero una vivienda en subasta judicial se estará ahorrando un buen montón de dinero respecto a quien lo haga el año que viene por la vía ordinaria.

Por lo tanto, la respuesta a la pregunta que encabeza este post, ¿es el momento de comprar piso?, resulta para mí obvia, SI ES EN SUBASTA POR SUPUESTO QUE ES EL MOMENTO.

 

Etiquetas: Subastas judiciales · inmobiliaria · Economía · consejos



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Comentarios
1 Donvito
03 de septiembre de 2012 (09:15)

Hola amigo tristan, aqui estamos dandolo todo de nuevo, yo muchas veces me pregunto tambien si sera el momento de comprar, pero bueno a base de mirar mil cosas y pasar la criba se encuentra alguna que pueda dejar un pequeño margen, asi que estoy contigo, hay que comprar y moverse, pero barato, un saludo.

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2 Biriru
03 de septiembre de 2012 (10:03)

Personalmente, yo no contaría en los cálculos con que la desgravación por adquisición vaya a durar eternamente. Estoy prácticamente seguro que este año la tocarán para que su cuantía sea menor o no llegue a todo el mundo, sino sólo a algunos.

No la metería en un cálculo sobre rentabilidades.....

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3 erkritt
03 de septiembre de 2012 (10:32)

Basar una compra de este importe en una deducción fiscal incierta (véase lo ya acontecido otras veces) me parece a todas luces, permítame la expresión, absurdo.

Dado el estado de las cuentas del reino, y que el cálculo de recaudación por iva no va a llegar a lo previsto, ni por asomo, mucho me temo que la deducción por vivienda corre serio peligro.

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4 Javivier60
03 de septiembre de 2012 (10:40)

Pues para mi que la bajada en los precios de la vivienda va a compensar y puede que superar el ahorro de la desgravacion.

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5 Exiliado
03 de septiembre de 2012 (12:48)

Historicamente las implosiones de las burbujas inmobiliarias han significado un inmediato hundimiento de los precios de mercado de las viviendas, siendo comunes las caidas de hasta 40 y 60% en periodos de tiempo computables en meses. Pudiera parecer mucho tiempo si lo comparamos con otros mercados, pero el sector inmobiliario es logicamente lento debido a su intrinseca escasa liquidez. Esta consideracion tiene una excepcion, el mercado español, que esta tardando cinco años en reflejar las perdidas de valor que los demas mercados regionales asimilaron en meses o semanas. Las razones de este fenomeno son variadas y podriamos debatirlas extensamente, pero yo creo que son resumibles en el llamado "sindrome del avestrucismo iberico", o dicho de otro modo, vamos a hacer ver que como que aqui no pasa nada, que la cosa no es para tanto, barramos la basura debajo de la alfombra, y ya veras como todo se resuelve a su debido tiempo por si mismo.

Esto viene a cuento de que yo no me creo que el "banco malo" haya sido creado para dar salida a los activos toxicos de los bancos intervenibles, vendiendolos a su precio real de mercado como seria lo logico, sino como un nuevo mecanismo que permita a los bancos sacar esos numeros de sus balances y crear nuevamente la ilusion de buena salud, a pesar de que no se sepa en realidad si el paciente lleva años muerto o solo en coma irreversible. Si alguien no esta deacuerdo, por favor tenga vuesa merced la bondad de explicarme de donde sale el plazo de quince años (... que ya tiene bemoles que hay gente que pasa menos tiempo a la sombra por escabecharse a la suegra), otorgado para vender tan apreciados inmuebles.

Resumiendo, en mi modesta e indocumentada opinion, comprar? sì,pero como siempre... al precio adecuado, pues lo peor se me antoja que esta aun por venir.

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6 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  erkritt
03 de septiembre de 2012 (14:34)

En realidad, hasta ahora, estas desgravaciones fiscales las han quitado o vuelto a poner, pero nunca las han retocado con carácter retroactivo. Quizá lo hagan en el futuro, pero hasta ahora no lo han hecho. Tengo muchos conocidos que nunca han dejado de desgravarse por sus pisos, comprados en los noventa.

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7 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Exiliado
03 de septiembre de 2012 (14:37)

Lo de los quince años es la desvergüenza con la que van a tratar de seguir sujetando artificialmente los precios inmobiliarios, que obviamente caerían más si el plazo fijado fuera de dos o tres años.

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8 Soldado de fortuna
03 de septiembre de 2012 (18:43)

Buenas tardes, Tristán.

Ya se te echaba de menos ¿Que tal las vacaciones?.

Te he enviado un privado preguntándote precisamente sobre esto. A ver si me lo puedes contestar.

Si no lo has recibido, te lo reenvío de nuevo.

Un saludo.

Edito: He vuelto a mirar el correo y aya me habías contestado. Has sido rápido. Muchas gracias y un saludo.

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9 Fcalvo
03 de septiembre de 2012 (20:21)

Hola a todos y especialmente a ti Tristán. Ya echábamos de menos estas tertulias.

Referente al contenido del post, ni qué decir tiene que sigo mirando con mucho detenimiento aquellas operaciones que presumiblemente pueden dar algún beneficio. Pero todos coincidimos en lo mismo, "comprar barato para vender barato". Ahora bien, ¿dónde está el punto de inflexión?. ¿Dónde se encuentra el dato que nos permita opinar que el precio "tal" es el adecuado para comprar?

Por supuesto, para mí, el precio es importante; pero casi más es la zona. Analizar detenidamente las zonas, y por supuesto los precios. Hay sitios que ni regalados los quiero.

Yo, personalmente, sigo analizando con cariño todo aquello que sale por la costa y si sale algo interesante le hinco el diente.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-administrador
www.subastasunicas.es

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10 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Fcalvo
03 de septiembre de 2012 (21:02)

Saludos Fcalvo, cuanta razón tienes, hay zonas cuyos pisos no los queremos ni regalados, cuyos precios han caído y aún caerán mucho más porque no los quiere nadie y solo se vendieron al calor de la irracionalidad de la burbuja. Ahora que se los queden los bancos acreedores y luego el famoso "banco malo".

Pero las subastas son más que un negocio, son un vicio y comprar a buen precio da un subidón que ni la cima del Everest. Hay subasteros que llevan años sin aparecer por los juzgados pero que todavía están suscritos a los listados de subastas por si acaso sale algo que les vuelva a meter dentro. Será por algo.

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11 Rjavier
Rjavier  en respuesta a  Tristán el subastero
03 de septiembre de 2012 (23:58)

Pues sí, me alegro de ver de nuevo estas polémicas después de las vacaciones. Aunque aquí la discusión es poca porque estamos todos bastante de acuerdo.
Me reconforta comprobar que eso de que "hay pisos en algunas zonas, que no los quiere nadie", es algo que he mantenido yo desde hace tiempo pero que no lo había oído en los "medios" y ahora compruebo como dos buenos profesionales también lo sostienen.
Lo que puede que mucha gente no comprenda es que cuando se dice "que ni regalado" es exactamente así "que ni regalado".

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12 Aitorbk
Aitorbk  en respuesta a  Tristán el subastero
03 de septiembre de 2012 (23:59)

Precisamente en sanchinarro, zona que conoces, están terminando unos pisos a un precio de 385.000€ más iva para menos de 90m2. Una locura, en el edificio de al lado se puede comprar por 50.000€ menos lo mismo, y en subastas ya no digamos...

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13 Dalamar
Dalamar  en respuesta a  Tristán el subastero
04 de septiembre de 2012 (07:21)

Y como mantienes pisos vacios en la costa que no se pueden alquilar durante 15 anios? Eso tiene un coste...

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14 Alberto2010
04 de septiembre de 2012 (08:42)

Hola Tristán,
Sigo pensando lo mismo que hace un año y es que los precios van a seguir cayendo significativamente.
Quien compró piso hace un año, realmente le valió la pena? o hubiese sido mejor esperar un año o el tiempo que haga falta de alquiler hasta que los precios toquen fondo?
Cuanto cuesta el IBI,seguros,comunidad de vecinos,etc,etc,etc de un piso en propiedad?

Personalmente pienso que hay que comprar muy muy barato para que compense,casos particulares de vendedores con muchas ganas de vender o atrapados economicamente a los que se les pueda hacer una oferta demoledora . En ese caso se puede igualar la mejor compra en subasta en este momento y sin tener que pasar el calvario que muchas veces supone la compra en subasta.

Uno de los problemas que detecto, es que el mercado (comprador) no sabe donde está el suelo del precio y no se vislumbra cuando se llegará a el, lo que paraliza todo el proceso de compra.

Hace poco me llamaron de un banco para ofrecerme pisos, revisé el listado que me ofrecieron y los precios siguen sin creerselos nadie, totalmente fuera de lugar.
Después de una conversación con la comercial del banco, me aseguraba que los precios no podian caer más que ya estaban bajo mínimos, después de soltar una carcajada (interna), le propuse que si tan segura estaba de que no iban a caer los precios me firmaran una clausula de compensación de caida de precio en la que se comprometian a restar la caida de precio de los proximos 5 años a la hipoteca y yo me comprometia a lo mismo si el precio subia.
Sabia que no la firmaria, pero a estas alturas que te traten de tonto... pues seamos todos tontos.

De cada 100 subastas que reviso, solo 5 merecen la pena estudiarlas a fondo, por lo que las compras ahora mismo en subasta son muy pocas, pero algunas siguen valiendo la pena aunque repito muy muy pocas.

Saludos.

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15 carlos2011
carlos2011  en respuesta a  Alberto2010
04 de septiembre de 2012 (08:59)

Los bancos estan ofreciendo pisos a precios de burbuja.De momento no se bajan del carro,quieren sacar lo maximo.Es probable que con el banco malo tengan que bajar los precios a la amitad,pero a la mitad de verdad.

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17 Sauron
04 de septiembre de 2012 (12:49)

Sobre la famosísima deducción:

Se trata d euna deducción del 15% de lo pagado hasta un máximo de 9.040 euros al año. Es decir, 1.356 euros al año. Sis e compra en pareja, la cifra se dobla hasta un áximo de 2.712 euros anuales.

2.712 euros anuales es lo máximo que te devuelve Hacienda (eso es básicamente una deducción). Esta cantidad son 226 euros mensuales.

Pues bien, 226 euros mensuales es más o menos, el equivalente al pago mensual de una hipoteca de 50.000 euros durante 25 años. Y esos 50.000 euros es muchísimo en una vivienda en Zamora pero poquito en un piso de 200m2 en el mejor barrio de Madrid.

Por tanto, más que en calcular cuánto debería bajar la vivienda en %, yo pensaría en términos de "Puede bajar 50.000 euros la vivienda que quiero/busco?

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18 Marmotilla
Marmotilla  en respuesta a  Sauron
04 de septiembre de 2012 (14:24)

Buenas tardes.
Mas o menos lo veo como Sauron, pero sí agradeceria cualquier apreciacion por entendidos en la matreia sobre esa reflexión final que hace Sauron.

Personalmente, valoro (como muchos otros vendedores y compradores) poner a la venta una vivienda, porque pienso que bastantes compradores (por buena ubicación de la vivivenda) si que se van a plantear la compra de vivienda.

Pero, teniendola alquilada sin ningun problema, no creo que deba ceder mas de un 10 % del precio de la ultima vivienda similar que se vendio recientemente en la misma zona de iguales caracteristicas.

Bueno, no quiero molestar con un tema tan habitual como este ....

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19 Javivier60
Javivier60  en respuesta a  Sauron
04 de septiembre de 2012 (14:47)

"Puede bajar 50.000 euros la vivienda que quiero/busco?"

Te olvidas que esos 50.000 euros no bajan de la parte del precio de la vivienda, sino de lo que te cuesta la financiacion de esta (la hipoteca), siempre y cuando:
- ninguno de los dos deje de cotizar durante esos 25 años
- todos los años pagues el maximo deducible (9040 euros, es decir pagarias al mes 753€ minimo, que calculado para una hipoteca a 25 años suponen 225900€
- los politicos no cambien/bajen/quiten la deduccion

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20 Sauron
Sauron  en respuesta a  Javivier60
04 de septiembre de 2012 (14:59)

Claro, claro. Lo que digo es que la deducción equivale a un MÁXIMO de unos 50.000 euros en el precio de la vivienda. Por tener las ideas claras.

En mi caso, espero que mis viviendas objetivo bajen bastante más de 50.000 euros

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