Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Sorpresas no gratas y sorpresas gratísimas en las subastas

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Publicado por Tristán el subastero el 19 de mayo de 2012

Como suele ocurrir, publico un post sobre un error en una subasta de la Seguridad Social y me empiezan a llover mails de lectores afectados por otros errores más o menos similares, entre los que destaco el siguiente:

Hola Tristán: te cuento la que tengo liada por unos errores gravísimos de la tesorería (y empresa tasadora de la TGSS) en el año 2009 hay una subasta en la que yo para identificar el bien tengo dificultades pues había errores en la referencia catastral ya que faltaba un 3 en ella, voy a la URE correspondiente y me dan la correcta y además me dan fotografías echas por SEGIPSA empresa tasadora del bien yo voy a corroborar esas fotos in situ con la calle y numero que dicen en la subasta y efectivamente es una casa con piscina y pozo, ahora viene lo bueno, compro en subasta el bien y ahora descubrimos que ese no es el bien subastado sino una nave , ha habido un error en la tasación y han valorado otro bien por lo que entiendo debería retrotraerse las actuaciones y devolvernos el dinero mas todos los gastos derivados de esa adjudicación. Un saludo cordial.

Para suerte del afectado, la subasta no se ha celebrado en un juzgado, donde no entienden muy bien la idea del "servicio al ciudadano" y donde nunca quieren saber nada de las consecuencias de sus errores, mientras que las sufran otros.

Hay bastantes posibilidades de que la Seguridad Social asuma el error. Aunque seguramente haya que ayudarla un poquito a darse cuenta.

Por cierto, esta historia me ha recordado aquella ocasión en que todos los subasteros creyeron al tasador, que se había equivocado y había tasado una parcela vacía, de la que aportaba fotos, mientras que yo visité la parcela y averigüé que la que salía realmente a subasta era la parcela situada tres o cuatro números más allá, situación creada por haber habido un cambio en la numeración de la calle y porque los demandados no hicieron declaración de obra nueva cuando construyeron el chalet. 

Como la tasación era demasiado elevada para una parcela vacía, nadie acudió a la subasta pensando en hacerlo en la tercera licitación, dos meses después. Naturalmente esto ocurrió en los noventa, estando vigente la Ley anterior.  Así que me llevé la gratísima sorpresa de estar solo.

 

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Etiquetas: negligencias · errores · relatos



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Comentarios
1 Fcalvo
19 de mayo de 2012 (20:51)

Esto ha ocurrido, está ocurriendo y ocurrirá.

Los que ya tenemos heridas por las mil batallas que hemos tenido que librar, las tasaciones, las referencias catastrales, la nota registral, es todo información que hay que contrastar. A mi no me vale lo que diga el tasador, pero me ayuda a hacerme una idea de la propiedad. Tampoco la referencia catastral tiene que ser la panacea, hay muchas referencias catastrales erróneas, tampoco me sirve la nota del registro. Todo ello de forma independiente, pero si toda esta información junta nos cuadra, y sobre todo los linderos del registro, que ya sé que están desactualizados, tendré seguridad de que lo que sale a subasta es el bien que estoy viendo.

Si el tasador valora un solar, pero no valora la propiedad que hay dentro porque no ha encontrado la parcela, o vete tú a saber por qué, lo que estamos comprando es el solar. Lo construido encima, sigue siendo del que la construyó. Se produciría en este caso una especie de copropiedad especial, donde para saber qué porcentaje tiene cada uno, debería tasarse el solar y lo construido de forma independiente y así sabríamos qué porcentaje tiene cada uno en el conjunto. Y luego, por supuesto disolver esa copropiedad en el juzgado.

Que no piense nadie que porque ha comprado un solar donde hay una casa de puta madre, con piscina,etc. pero que solo se ha tasado el solar, ha comprado toda la propiedad. Porque el propietario que la ha perdido, recurrirá y ganará el pleito con toda seguridad, solicitando la nulidad de la subasta o demandando con posterioridad y solicitando la disolución de ese proindiviso especial que se ha producido.

Ale, a pensar que para eso estamos. Y a preguntar, porque lo que he dicho tiene tela..........

Me estoy refiriendo a las ejecuciones dinerarias, no las ejecuciones hipotecarias, donde las mejoras que puedan hacerse están cubiertas por la hipoteca y no hace falta tasar nada porque el precio de subasta consta en la escritura notarial.

Un saludo

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

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2 jugava
jugava  en respuesta a  Fcalvo
21 de mayo de 2012 (10:03)

Pues yo contesto con lo que me dijo Tristán y así si está mal las culpas para él :-)))
jugava:
"Si se subasta un solar y en ese solar hay una pequeña casa, también se está subastando esa casa, ¿no? No se puede separar el solar de la vivienda construida encima, ¿no?
gracias"
Tristán el subastero en respuesta a jugava:
Efectivamente, se subasta la parcela con lo que se haya construido sobre ella.

La pregunta la envié por una subasta de la seg-social que describía la subasta de un solar, soltaba un rollo tremendo sobre el solar y al final de todo, en la última frase decía que sobre el solar había construida una vivienda.

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3 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Fcalvo
21 de mayo de 2012 (10:18)

No digo que el demandado que ha construido un chalet sobre su parcela no pueda presentar batalla, sobre todo si puede demostrar que el perito se ha equivocado y ha tasado lo que no debía, pero ese no fue mi caso. El pájaro voló abandonando el nido y yo tomé posesión y vendí sin ningún problema.

Pero... ¿disolución de proindiviso? me has dejado perplejo y no hago más que darle vueltas porque sí veo claramente que el demandado pueda solicitar la nulidad de la subasta, pero un proindiviso especial???

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4 Fcalvo
Fcalvo  en respuesta a  jugava
21 de mayo de 2012 (15:53)

Si ha sido tasada la vivienda.....no hay ningún problema.....el problema empieza cuando el tasador solo tasa el solar.

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5 Fcalvo
Fcalvo  en respuesta a  Tristán el subastero
21 de mayo de 2012 (16:02)

Ya sé que tu caso fue diferente porque la deuda imagino que sería elevada.

Pero jamás un juzgado te dará la posesión de un solar donde hay construcciones. Te podrán dar la posesión sobre el solar pero nunca sobre la propiedad que hay encima. Y es más, si el juzgado ve problemas coge y se va sin darte ninguna posesión y están en todo su derecho a hacerlo y encima lo hacen bien.

Pero claro, tu querrás el solar y lo que hay encima, no??

Pues para conseguirlo la única solución que tienes es disolver este proindiso especial que se ha producido, y ta he dicho cómo hay que hacerlo para saber el porcentaje de cada propietario sobre la totalidad de la propiedad.

Si no fuese así nunca podrías vender nada, ni siquiera tomar posesión. Si se permitiese sería tratado como un enriquecimiento injusto y siempre tendrías las de perder.

Por eso cuando se dan estos casos, que son bastantes en la realidad, hay que cuantificar todo esto.y no pensar que compramos por cuatro chavos un trozo de tierra y un chalet de puta madre encima. Compramos la tierra pero el chalet no, si éste no ha sido valorado por el tasador. Es cuestión de justicia y es así.

Saludos

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6 Ciberet
Ciberet  en respuesta a  Fcalvo
25 de mayo de 2012 (01:47)

Francisco, aparte de que se tase el solar o el solar+lo construido, entiendo que si en el Registro estuviera inscrito todo (solar+chalet) bajo la misma finca registral, es que sale a subasta todo, ¿no? En este caso, no entendería la constitución de ningún proindiviso especial.

En caso contrario, si hubiera dos fincas registrales diferentes, o se subasta una o se subasta la otra. En este caso, sí está claro del proindiviso.

En conclusión, entiendo que el principio de publicidad registral frente a terceros es sagrado.

Otra cuestión es que el tasador se haya equivocado al identificar lo que se vaya a subastar, al no haber incorporado la construcción cuando debiera, al pertenecer a la misma finca registral. En este caso, me imagino que podría recurrirse esa tasación.

¿Me equivoco en algo?

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7 Fcalvo
Fcalvo  en respuesta a  Ciberet
25 de mayo de 2012 (10:38)

por supuesto.......
Mira, yo voy a participar en una subasta donde el tasador no ha tasado la construcción porque la considera ilegal.......y ha restado del valor del suelo......inclusive los gastos de demolición.......Este caso está clarísimo no hay posibilidad de recurso de ningún tipo.....ya que el tasador ha sido claro en su diagnóstico.....acertado o desacertado......pero ha visto la construcción y para él no tiene valor ninguno. Pero para mi sí que lo tiene.

El principio de publicidad registral será sagrado según los casos. Y cada uno defenderá su derecho según le vaya. Cuantos casos se han dado donde dice en el registro que existe una casa y la realidad es otra porque fue derruida.

Estamos hablando que hay un defecto en la tasación, y por tanto es recurrible atacando ese defecto o bien presentando una demanda por enriquecimiento injusto. Hay sentencias del supremo en este sentido.

Saludos

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8 Vivirdelasrentas
Vivirdelasrentas  en respuesta a  jugava
25 de mayo de 2012 (13:18)

Y lo que se haya construido sobre ese solar (o cualquier otro, pues hablo en general) conviene mirarlo muy bien y a fondo, porque puede tener sus propias historias. Por ejemplo, esa pequeña casa puede tener un usufructo vitalicio a favor de una tercera persona. Y ese usufructuario tendrá derecho a alquilarla, acceder al solar y otros derechos.

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