Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Problemón con el registrador. Entre Málaga y Malagón

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Publicado por Tristán el subastero el 05 de abril de 2012

Eh, lectores, desperezaos la modorra vacacional, que Rastaman nos ha planteado un problema bigotudo.  Os dejo con él, yo solo copio y pego:

Os planteo un caso real que tiene que ver con la reanudación del tracto: Resulta que un conocido se adjudica una vivienda pero cuando va a inscribir se encuentra con que el registrador califica negativamente por el defecto de que la demanda fue seguida contra Doña Franchesca y no contra su marido. Una vez estudiado el régimen matrimonial de su país se descubre que es el de gananciales. 
Resulta que la promotora X edificó e hipotecó una vivienda que posteriormente vendió a Doña Francesca quien acudió a notaria manifestando estar casada con Don Silvio Berlusconi pero sin acreditarlo; esa escritura se inscribió, bajo su criterio, por el registrador a nombre de los 2!!!, la parte actora debió demandar a los 2 pero por lo que fuese no lo hizo. Se han hecho gestiones tendentes a averiguar si el matrimonio se había disuelto pero infructuosas. A la vista de que era imposible convencer al registrador que insistía en la nulidad del procedimiento se solicito la nulidad del procedimiento. Se ha inadmitido dicha nulidad. Estáis alucinando verdad. Bueno, pues ahora viene la cuestión de la reanudación del tracto, se podría vender el piso a un tercero y que este inste un expediente de dominio para la reanudación del tracto que le permita finalmente inscribir su título o podría el capullo del registrador aducir que el título de la adjudicación es nulo y entonces ya solo se me ocurren tonterías como la usucapio transcurridos 20 años.

¿Y nuestros ilusos gobernantes piensan deshacerse de los subasteros profesionales y traer más postores privados a las subastas judiciales? Mientras sigan sucediendo cosas como estas va a ser que no. Ni pujas por internet ni gaitas. Mientras que adjudicarse un bien en subasta no sea una fácil y simple inversión sino que implique subrogarse en todos los errores y subnormalidades que se hayan podido cometer en el transcurso del procedimiento judicial, los inversores privados, que no son idiotas, van a mantenerse lejos de las subastas o van a participar en ellas solo de la mano de profesionales.

Da igual que el error lo haya cometido el registrador que inscribió a nombre de ambos cónyuges sin conocer el régimen matrimonial, que ya tiene narices la cosa,

o del letrado de la parte actora (demandante) que solo debió solicitar embargo sobre la mitad indivisa de la demandada,

o que debía haber demandado a ambos titulares,

o que el error haya sido del juez o del secretario judicial que ordenaron anotación de embargo del cien por cien de la finca en vez de hacerlo solo sobre una mitad indivisa,

o del registrador (otra vez) por haber aceptado embargar la parte indivisa de una persona que no es parte en el procedimiento y contra la que no hay ninguna sentencia. Esto es el colmo de los colmos y ya van dos errores graves del registrador. Se debió haber embargado solo la mitad indivisa de la demandada y haber salido a subasta solo esa mitad.

Quien seguro que no tiene ninguna culpa es el pobre desgraciado al que le haya tocado el mochuelo, a quien un juzgado del Lado Oscuro jamás hubiera permitido examinar el procedimiento judicial y que aunque hubiera podido ver el expediente difícilmente hubiera detectado esta anomalía de origen y quien se va a ver obligado, si no encontramos entre todos una mejor solución, a alquilar la vivienda por secula seculorum ante la imposibilidad de inscribirla y venderla.

Mi opinión: Yo insistiría en forzar la nulidad de actuaciones. Ya se que es un marrón recurrir a la Audiencia Provincial pero ese es el camino que veo.

Claro, que siempre le queda la usucapio.

 

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Etiquetas: pesadillas · embargos · relato · negligencias · funcionarios · cargas · Usucapión



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Comentarios
1 Jotaerre
05 de abril de 2012 (21:19)

Aquí está uno ya, pues. Cuando he leído esta mañana el post de Rastaman, me han llamado la atención esa sucesión de errores que de él se deducía, y que enumeras en tu comentario. Y mi conclusión ha sido que nos falta algún dato relevante, porque, sencillamente, no me creo que se hayan podido producir tantos errores (y menos del registrador al anotar el embargo, con el agravante de que quizás sea el mismo que ahora deniega la inscripción).

Vamos a ver, lo del régimen matrimonial extranjero hace tiempo que, cuando los Notarios no lo consideraban acreditado, los registradores lo resolvían saliendo al paso con ambiguedades como "inscribo a favor de ... , con sujección a su régimen matrimonial", y ahí te las compongas: según el país y el régimen, podía ser separación de bienes, ganancial, con capítulos modificando el régimen general, etc...

Y éso es lo que creo que subyace aquí: de alguna forma, la parte actora tiene que haber demostrado el régimen aplicable (por ejemplo, que era de separación de bienes, ergo hay que solicitar la rectificación registral; o de gananciales pero en Italia responde uno sólo de los cónyuges por la sociedad, etc...), para justificar que sólo bastaba demandar a la esposa y embargar el total (eso explicaría que el Juez no haya concedido la anulación). Y, si realmente ha existido esa concatenación de errores, por el tema del régimen matrimonial es por donde habría que indagar hasta desenredar el ovillo.

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2 Rastaman
Rastaman  en respuesta a  Jotaerre
07 de abril de 2012 (23:40)

No es embargo, la promotora hipoteco y la compradora se subrogo. El régimen matrimonial por defecto en el país de dońa Francesca es el de gananciales.

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3 Juan sin tierra
08 de abril de 2012 (00:07)

Ir a una subasta es una aventura de la que nunca sabes si vas a salir bien. Yo he tenido amigos, incluso profesionales del derecho, que han caido en las trampas para leones de las subastas judiciales, aunque al final se sale siempre o casi siempre.
El subastero sabe más por viejo que por subastero, es decir, si sabe los problemas que pueden sobrevenir no es por ser subastero sino por llevar muchos años en ese oficio.
La solución no es ir a un subastero que te vende pisos ya especulados y tampoco hay ninguna garantía de que no te va a sobrevenir algún problema que él no haya visto.
Mejor intentarlo en las subastas Notariales, al menos las Notarías son empresas de servicios y no son tan "desaborios" como en los Juzgados.
Y quien quiera comprar lotes de pisos, mejor tratar directamente con los Bancos. Todos los Bancos tienen ahora promociones o urbanizaciones que se quedaron con o sin subasta. Yo he estado una semana en Barcelona viendo algunas promociones fallidas que me enseñó un Banco, incluso me pagaron el hotel.

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4 Sáenz
08 de abril de 2012 (03:59)

EXPEDIENTE DE DOMINIO. En cuanto a lo que propone Rastaman, me temo que no es solución. Vender a otro sirve para crear un nuevo título público e intentar la inscripción por el sistema de doble título público (art. 205 Lh). Pero eso sólo sirve si el derecho no está inscrito a nombre de otra persona.

Quedarían los procedimientos de reanudación del tracto por acta de notoriedad y por expediente de dominio. El supuesto no cumple los requisitos del primero, así que nos podemos olvidar. El segundo tampoco es nada fácil. Es un expediente de jurisdicción voluntaria (los juzgados, con lo que os gustan), donde tendrá que ser oído don Silvio y puede que el juez no le dé la razón al conocido de Rastaman. Incluso si el juez lo aceptase, luego hay que inscribirlo. Y no es que provenga de un título inválido como dice Rastaman, porque el expediente es en sí mismo un nuevo título, sino que la doctrina de la DGRN sólo admite el expediente de dominio como remedio excepcional, cunado no se puede inscribir de otra manera. Y no sé si éste es tal caso, porque sí hay otra forma de inscribir. Otra cosa es que no se cumplan los requisitos.

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5 Sáenz
08 de abril de 2012 (04:04)

USUCAPIÓN. Conforme al art. 1949 Cc, no cabría prescripción ordinaria entre ausentes (supongo que por eso habláis de 20 años), sino que habría que ir a la extraordinaria de 30 años.

Por cierto, si yo fuera doña Francesca o especialmente don Silvio y quisiera meteros en un follón, ejercitaría la acción del art. 41 Lh tan pronto como os den la posesión, y la posesión volvería por donde ha venido.

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6 Sáenz
08 de abril de 2012 (04:09)

LA INSCRIPCIÓN DE FRANCESCA. Pues yo creo que el registrador hizo bien. Son sólo suposiciones porque seguramente no contemos con suficientes datos, pero yo creo que las cosas sucedieron tal que así.

En la compraventa se hizo constar que lo compraba Francesca. El estado civil y el régimen económico matrimonial (en adelante, rem), así como los datos identificativos del cónyuge se hacen constar por la mera declaración del compareciente (art. 159, párr. 4º del Reglamento notarial). Ella dijo estar casada y sin capitulaciones matrimoniales, así que el notario hizo constar que estaba casada y sometida al rem legal que le sea aplicable; y el registrador inscribió así. El art. 92 del Reglamento hipotecario permite que, a falta de acreditación del rem extranjero, se mencione simplemente así. Otra cosa será cuando toque enajenar, en cuyo caso deberá cumplirse lo que diga la ley del régimen económico. Y para eso ya no bastará posponer estudiárselo (que es lo que se hace en el art. 92 Rh)

Algunos os sorprenderéis de que el cónyuge y el rem se hagan constar por mera manifestación. Pues tal vez sea para sorprenderse, no digo que no. Pero es lo que dice la ley. Y acreditarlo para cada escritura sería bastante aburrido. Tendríamos que ir con certificación del matrimonio o certificación negativa expedida por el registro civil a todas partes. Y para el rem sería aún peor. Leeos el 9.2 y 9.3 del Código Civil y luego los arts. 14 a 16. Es imposible saber cuál es el rem a ciencia cierta sin tener en cuenta un montón de circunstancias que sólo podríamos conocer por manifestación (en cuyo caso, para eso manifestar directamente el rem y dejarnos de historias) o por procesos probatorios tan complejos que sólo están justificados en caso de juicio contencioso.

Como la finca ya estaba hipotecada, doña Francesca sólo asumió la deuda, que es un negocio obligacional que nunca hubiese necesitado el consentimiento del marido. Si hubiera sido ella la hipotecante, si hubiera tenido el notario que estudiar cuál era el régimen dispositivo. Bueno, es posible que no, porque la DGRN tiende a considerar que las hipotecas constituidas en garantía del precio aplazado, aunque jurídicamente son un gravamen y por tanto una enajenación parcial, económicamente se pueden considerar como un único acto incluido en la compra. Equivale a haber comprado la casa ya hipotecada.

(intentaré sacar tiempo para seguir con ello; no vendría mal que Rastaman comentase si eso de que el rem es gananciales lo dice sólo el registrador o también el juez)

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7 Jotaerre
08 de abril de 2012 (09:41)

Es que a mí, lo que me gustaría ver, es la resolución del Juez denegando la nulidad. Porque puede que se hayan cometido errores, pero, una vez se denuncian al pedir la nulidad, el Juez tiene que mirárselo bien y argumentar porqué no considera que se trate de errores.

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8 Jotaerre
08 de abril de 2012 (10:21)

Recapitulemos, mientras tanto:

Doña Francesca, al comprar en nombre de la sociedad de gananciales, también asumió en nombre de ésta la deuda hipotecaria.

Sin embargo, sólo se la demanda a ella, pero ¿se hace constar que se la demanda en representación de la sociedad de gananciales? ¿el rem aplicable, permite notificar a uno de los cónyuges en nonbre de esa sociedad, si así se especifica? ¿si no se especifica, se entiende igualmente que recibe la notificación en nombre de la sociedad?

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9 Juan sin tierra
Juan sin tierra  en respuesta a  Jotaerre
08 de abril de 2012 (14:10)

Si, si, vosotros discutir ahora que si son galgos o son podencos, pero al que se quedó con al piso lo han jodido.
Siempre me han hecho gracia los leguleyos que se ponen a discutir por un quitameallaesaspajas. Ellos no están centrados en que se realice la operación, están centrados en discusiones banales que debieron ser resueltas antes si hubiera habido un buen abogado.

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10 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Rastaman
08 de abril de 2012 (14:31)

Si no se trata de un embargo, eso lo cambia todo y empiezo a comprender lo que ha pasado. Aunque Francesca y Silvio están casados en gananciales, el registrador inscribió la compra a nombre de ambos al cincuenta por ciento y no a nombre de la sociedad de gananciales. Así, la ejecución hipotecaria debería haber ido contra ambos, pero no ha sido así y por eso el registrador se niega a inscribir.

Primer error: inscribir a nombre de ambos cónyuges al 50% cuando debería haberse inscrito a nombre de ella y su sociedad de gananciales, que no es lo mismo.

Segundo error: Presentar la ejecución solo contra ella, siendo ambos los titulares.

En tal caso no entiendo por qué el juez ha rechazado la nulidad de actuaciones, cuando es más que evidente que uno de los titulares no ha sido demandado.

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11 Sáenz
Sáenz  en respuesta a  Tristán el subastero
08 de abril de 2012 (20:48)

¿Qué te hace pensar que el registrador inscribió en pro indiviso? Yo no veo nada que lo haga pensar. De hecho, si la escritura la otorgó Francesca sola, el registrador sólo puede haber inscrito a nombre de ella, ya sea como bien privativo o para la sociedad de gananciales. Vale, también puede equivocarse e inscribir en pro indiviso, pero es que no veo motivo para pensar que haya sido así.

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12 Sáenz
Sáenz  en respuesta a  Jotaerre
08 de abril de 2012 (21:22)

Vale, voy a hacer hipótesis en el aire, que no me gusta mucho.

La demanda se dirigió contra doña Francesca, que es la única contra la que se puede dirigir porque es la única que es sujeto de derecho (además de don Silvio, que no firmó la subrogación). No se puede contraer una deuda a nombre de la sociedad de gananciales en el mismo sentido que se contrae a nombre de un representado. Las deudas son de cada uno de los cónyuges. La diferencia radica en que si la deuda es "privativa" responderán unos bienes, y si es "ganancial" responderán otros. Pero demandar, sólo se puede demandar a Francesca.

Pero, resulta que se está intentando ejecutar una garantía real que recae sobre un bien que pertenece a la sociedad de gananciales. O dicho más claramente: a doña Francesca y don Silvio conjuntamente, sujeto a un conjunto de normas que llamamos sociedad de gananciales. Y es aquí donde se hace necesaria la citación a don Silvio. No por ser deudor demandado, sino por ser tercer poseedor de la finca hipotecada. Bueno, no tercero tercero, sino el el sentido que digo luego.

¿y es realmente titular de la finca? Pues vete a saber, no tengo ni idea del rem italiano. El juez o lo pasó por alto, o entendió que no era preceptivo citarlo.

El registrador (y sigo elucubrando) recibió la resolución judicial y, sin entrar en el fondo del asunto, comprobó que el procedimiento se había seguido contra doña Francesca, mientras que el derecho aparecía inscrito a su nombre pero con mención del rem italiano. Ante la falta de regulación, habrá estudiando el rem, concluido que es análogo a una SG y aplicado su regulación por analogía. Conforme al art. 541 Lec y 144 Rh, habrá entendido que la demanda debería haber sido notificada a don Silvio. Y aunque los registradores no pueden entrar en el fondo de las resoluciones, sí tienen obligación de comprobar algunos aspectos, entre ellos que el procedimiento se haya seguido contra los titulares de los asientos respectivos.

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13 Rastaman
Rastaman  en respuesta a  Sáenz
08 de abril de 2012 (22:02)

Yo creo que hacer otra transmision en escritura e iniciar un expediente de reanudación del tracto es la única solución, por supuesto con el coste en tiempo, pagar otra vez transmisiones por una venta ficticia, etc.

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15 Rastaman
Rastaman  en respuesta a  Sáenz
08 de abril de 2012 (22:18)

Tu hipótesis Saenz ya roza la realidad. El notario recogió en la escritura lo que dońa Francesca manifesto y el registrador inscribió a nombre de Doña Francesca casada con fulano bajo el régimen matrimonial que le corresponda. Es practica habitual y es luego en la venta cuando miran con lupa que todo es conforme. Efectivamente Don Silvio nunca supo que su mujer había comprado un piso en España, ni que estaba hipotecado ni tampoco se entero por la negligencia, entiendo, del abogado de la actora, entre otros, que dicho piso salió a subasta.

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16 Rastaman
Rastaman  en respuesta a  Tristán el subastero
08 de abril de 2012 (22:32)

Pues veras, después de intentar resolver extrajudicialmente el desaguisado y ante la expectativa de años mal alquilando la vivienda se presento un recurso extraordinario de nulidad que fue inadmitido por estar el expediente concluido, no dando la posibilidad de recurrirlo en primera instancia. Al parecer se consulto con un abogado y ya solo cabía la posibilidad de un recurso de revisión ante el supremo pero por la cuantía creo que tampoco se podía.
Ademas al consultar la cuenta de consignaciones del juzgado, el banco había cobrado lo suyo, la comunidad de propietarios había embargado otro tanto y Doña Francesca, que sigue siendo la titular registral, se había llevado el sobrante. Imaginaros el follón para recuperar el dinero si llegan a asumir la nulidad. A todo esto el secretario le decía a mi amigo que no se preocupara, que el era el dueño del piso, je, je. Por lo expuesto, hay que centrarse en como inscribir.

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17 Rastaman
Rastaman  en respuesta a  Tristán el subastero
09 de abril de 2012 (10:31)

Perdón, el único recurso que cabía interponer era el de "amparo" ante el Tribunal Constitucional.

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18 Jotaerre
09 de abril de 2012 (13:26)

Caramba, tal parece que quieras que nos pille el toro...

Porque, si partimos de la base de que las deducciones de Sáenz son ciertas, entonces el Juzgado cometió una infracción procesal grave, pero si el recurso fue extemporáneo (por haberse dictado ya la resolución definitiva del proceso), puede que quepa amparo, pero está muy crudo el acceso al mismo desde que inventaron el último filtro de que el recurso presente "trascendencia constitucional".

Por otra parte, si el Juez es consciente (como debería) de su error garrafal, quizás no estaría de más seguir presionándole, para encontrar una salida también airosa para él que le evite denuncias y reclamaciones de responsabilidad; por ejemplo, y aunque pueda sonar absurdo, a través del art. 214.3 LEC (a mí me quitaron unas costas de apelación mal puestas, por ser el apelado, cuando fácilmente podrían haber replicado que el fallo no puede modificarse más que por recurso):

Artículo 214. Invariabilidad de las resoluciones. Aclaración y corrección.

1.Los tribunales no podrán variar las resoluciones que pronuncien después de firmadas, pero si aclarar algún concepto oscuro y rectificar cualquier error material de que adolezcan.

2. Las aclaraciones a que se refiere el apartado anterior podrán hacerse de oficio, por el Tribunal o Secretario judicial, según corresponda, dentro de los dos días hábiles siguientes al de la publicación de la resolución, o a petición de parte o del Ministerio Fiscal formulada dentro del mismo plazo, siendo en este caso resuelta por quien hubiera dictado la resolución de que se trate dentro de los tres días siguientes al de la presentación del escrito en que se solicite la aclaración.

3.Los errores materiales MANIFIESTOS y los aritméticos en que incurran las resoluciones de los Tribunales y Secretarios Judiciales podrán ser rectificados en cualquier momento.

Teniendo la inscripción meros efectos declarativos según nuestro Derecho, que no constitutivos, el título del adjudicatario no se lo podrá discutir nadie. Y mucho menos Don Silvio, a quien sólo le quedaría la acción de reclamar a su Sra. su parte.

Por ello, aunque extemporánea, una notificación en forma a Don Silvio debería ser aún posible. Si no por este mismo Juzgado, presentándole una demanda para que se de por enterado de la ejecución y se le condene a pasar por sus consecuencias.

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19 Rjavier
Rjavier  en respuesta a  Jotaerre
09 de abril de 2012 (16:57)

Entiendo que salió a subasta el 100% de la propiedad por tanto el esfuerzo pienso que hay que hacerlo en que el auto del Juzgado sea suficiente (aunque necesite aclaraciones o ampliaciones) para que el registrador no tenga más remedio que admitirlo.

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