Hipoteca multidivisa en yenes

Josean, el tema de las divisas es muy complejo. Desde luego, suelen ir mejor las divisas con tipos altos; también ayudan las economías fuertes... y no es nada desdeñable la propia voluntad del correspondiente banco central de hacer que su divisa suba o baje. Y no olvidemos el hecho de que la divisa esté cara o barata en el punto de partida que tomemos!!

Yo diría que esos cuatro son los principales factores, pero hay miles de factores más pequeños...

Sergio, a eso sólo se puede responder con una bola de cristal, aunque yo creo que si de mí dependiera, sí que me metería en una hipoteca multidivisa en yenes. Sinceramente, el ahorro en intereses da mucho margen para empeorar antes de que la hipoteca multidivisa en yenes sea peor que una hipoteca en euros. Pero ojo, esto condicionado a que vayas a aguantar la hipoteca mulitidivisa hasta el final... si quizá vendas el piso en tres, seis o diez años, entonces olvídate de hipotecas multidivisa.

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Hola mi nombre es sergio y me encanta haber dado con este blog, enhorabuena a su autor, mi pregunta es facil y sencilla.
¿es a dia de hoy (yen a 169) aun buena la opcion de pasar mi hipoteca (114000 eu)a HMD? ¿es rentable aun? y en caso afirmativo ¿Que banco seria el mas adecuado para realizarla? mi casa es nueva y no tendria problemas por el 70% del valor de tasacion porque con eso solo superaria con mucho lo que me queda de hipoteca. gracias amigos.

No me pierdo tus comentarios fernan2. Je je je, al parecer Noemi ha sabido meter el dedo en la llaga, con el tema de convencer a su pareja ,por cierto Noemi enhorabuena por tener la mente tan abierta a este tipo de operaciones,(perdona por el comentario machista)pero normalmente sois las mujeres las que ponéis mas trabas a la hora de arriesgar dinero común.
Me gustaría hacerte una pregunta fernan2, de que depende que se devalué o revalorice el yen con respecto al euro y donde podemos consultar para poder hacer una previsión orientativa de como va reaccionar la moneda ante un echo concreto. Me gustaría que me aconsejases algún banco que trabaje con HMD aparte de Bankinter. Gracias.

Convencer a tu pareja es lo peor de las hipotecas multidivisa, lo sé por experiencia; y créeme, una pareja vale más que una hipoteca multidivisa, así que si no cuela, no cuela, y punto... como me pasó a mí.

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Hola a todos.
Me llamo Noemí y cda vez estoy más cabreada cuando veo lo tarde que llego a este tema, porque todos sabemos como duele pagarles a los bancos el dineral que nos "soplan" en intereses. En fin, me interesaría mucho hacer una HMD, peroooooo....fernan2, me podrías decir como convencer a un marido?? jajaja...que no hay manera, no traga. Mira que no hago más que buscar información y no consigo hacerle ver las ventajas, solo ve los riesgos, pero digo yo que el riesgo del euribos actual ya me parece peor que el de la revalorizacion del yen.
por cierto, que los bancos grandes tipo BBVA (el mio de ahora) no quieren hacer HMD porque así no nos sangran tanto y encima les da más faena.
En fin, voy a seguir con mi tarea de acoso y derribo, a ver si le pongo alguna grabación subliminal a mi marido para que sucumba....jajaja
Chao y felicidades por el foro, que junto con otros arroja mucha luz sobre mentes adormecidas en el matrix de las finanzas.

Alcom, si la divisa vuelve a bajar te quedas como estabas, no hay que pagar si sube. El problema es si en vez de volver a bajar, vuelve a subir... llegará un punto en que la hipoteca multidivisas ya te saldría más cara que si tuvieras una hipoteca normal.

Claro que el verdadero problema es si tienes que cancelar tu hipoteca multidivisa (venta del piso, separación, etc) en el momento justo en que la divisa ha subido, pues en ese momento tu deuda sería mayor que la deuda original. Es por ese riesgo por lo que los bancos son bastante estrictos ahora a la hora de dar hipotecas multidivisa en yenes...

Para lo demás que preguntas, lo mejor es ir a muchos bancos y que te digan sus condiciones; pero me temo que los autonomos gustan menos que los funcionarios, ya lo sabes...

Y lo único que tienes que tener en cuenta es que realmente te puedes ver en un problema importante si tienes que cancelar una hipoteca multidivisa antes de tiempo, así que asegúrate de que la aguantarás hasta el final antes de pedirla...

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Buenos dias,

tengo un par de dudas sobre la hipoteca multidivsas, a ver si me podeis ayudar.

En vuestros mensajes comentais que si la divisa que se contrate sube de valor pierdes dinero y esto no lo llego a entender del todo.

El dinero que pierdes lo has de pagar en ese momento, o si la divisa vuelve a bajar te quedas tal cual estabas??

Es decir, si contratas una hipoteca en yenes 165yenes y baja a 140yenes en un año, solo pierdes dinero si haces el cambio a Euros u otra divisa, no? si dejas la hipoteca en Yenes y sigues con tu hipoteca solicitada los 30 años tienes la posibilidad de que vuelva a subir a 165yenes y quedarte tal cual no?

O funciona de otra forma??

Luego otra duda que tengo;

Nosotros nos entran algunos ingresos en yenes y tenemos una cuenta en Yenes. Podemos utilizar estos Yenes para pagar las letras de cada mes o estamos obligados a hace el cambio de Euros a Yenes??

Otra duda mas;

Le pondrian pegas a un autonomo? o solo se dan hipotecas a personas con nomina fija?

Y ya por ultimo, en caso de solicitar una hipoteca multidivisa, donde me aconsejais que la solicite y que he de tener en cuenta a la hora de solicitarla??

Espero vuestros comentarios.

Buenas noches ángel,creo que te enfrentas a una dura hipoteca,bueno quizás todas lo son.Para una hipoteca ordinaria desde luego no tendrías mayores problemas,con tus ingresos,pero creo que seria bueno que te buscases un avalista,eso te facilitaría la concesión de la multidivisas.Por otra parte ahora no recuerdo donde pero vi una HMD cocedian hasta el 80% del valor de tasación.En Bankinter estiran hasta el 75% y si no quizás tengas un familiar cercano que no le importe que hipoteques algún inmueble de su propiedad hasta llegar 70%pero esta claro que vas a necesitar ayuda.

Angel, parece que el problema es que te has metido en una deuda de 775.000 euros para una compra de 550.000... tu verdadero problema no es haber comprado la casa, sino los 225.000 euros adicionales que te has pulido!!

Es posible que, dados tus elevados ingresos, consigas una hipoteca decente aunque vayas justo de valor de tasación (y vas a ir muy justo, salvo que el dinero de la reforma haya ido a cosas que hayan elevado sustancialmente su valor). Pero si no me equivoco va a ser muy difícil que consigas una hipoteca multidivisa: los bancos están en modo "aversión al riesgo" y consideran las hipotecas multidivisa como de riesgo elevado, por lo que exigen ir sobrado tanto de solvencia como de garantía inmobiliaria para conceder nuevas hipotecas multidivisa, y me temo que sobrado de tasación no vas a ir...

De todos modos, suerte y ojalá esté yo equivocado... tú pregunta, que por mirar que no quede!!

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Fernan2, mis ingresos justificables rondan los 5000€. ¿ni por esas me lo daría el banco?
Lo siento, pero es que no me llega la camisa al cuello.
Pero bueno, como estamos en desaceleración, no crisis....;) confiemos confiemos.

Fernan2, te lo cuento en números reales: compro un piso por 550.000 con un puente, cancelando HDM y liberando mi vivienda antigua, además sobre 100.000 reforma etc etc total del prestamo 775.000€., contando con que venderé mi piso antiguo en base a su valor de tasación, sobre 445.000€ y quedarme con una cómoda HMD después de 300.000€. La realidad: venta por 345.000€ + intereses acumulados del puente etc etc.... ahora me enfrento a 480.000€, y como no sea con una HMD, pos eso a la carcel. Claro que le he sacado beneficio a la HMD antigua, pero esa ya no cuenta, la realidad ahora es otra.
¿no hay entidades que den el 90% del valor de tasación???

Anónimo, las hipotecas multidivisa son en una única divisa; puedes cambiar de divisa, pero no puedes tener más de una. Por lo tanto, si pasas tu hipoteca a francos suizos, lo que pasas es tu hipoteca entera... pero entiendo que pasaría directamente de hipoteca en yenes a francos suizos, sin pasar por el euro.

Pero tu capital pendiente, en realidad, ya se ha reducido, con independencia de que hagas un cambio de divisa o no.

Anónimo, claro que es peor momento para una hipoteca en yenes que hace unos meses, pero no sabemos si en el futuro estará mejor o si el yen seguirá bajando. Como acabo de decir, lo del momento es siempre muy difícil; si te sacas la hipoteca multidivisa en tres meses, igual pillas al yen más fuerte... o igual la cotización del yen ha caído tanto que ya ni te atreves a entrar. Pero al fin y al cabo, una hipoteca multidivisa es a treinta años vista, tampoco importa tanto lo que haga el yen los 3 primeros meses...

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Hola Fernan2 muy bueno el blog este de las hipotecas multidivisas.
Ahora mismo no seria un buen momento para hacer una multidivisas en yenes por su alta cotizacion 168 si no me equivoco lo mejor seria hacerla en euros y luego canviarla a yenes es asi o me equivoco.
Enorabuena por el blog otra vez eres un crak.

Yo quiero preguntar una duda que tengo.
Yo contrate la HMD con el yen a 160en marzo de 2007, de momento me he ahorrado unos 250 € mensuales. La hipoteca inicial era de 191.000€ y según he mirado en el banco (Bankinter) debo en euros (hoy 26/06/2008) 176.000€ (Lo amortizado + lo "ganado con la variación del yen).
Si en la próxima amortización cambio a Franco Suizo, solo se contempla la cantidad a pagar por trimestre (yo pago la cuota trimestralmente)o se pasa todo el capital pendiente a euros y luego a Francos Suizos.
Es decir yo puedo reducir el capital pendiente pasando de una moneda a otra?
No se si me explique bien, pero lo he intentado.

Anónimo, ya he comentado que personalmente no me gustan las hipotecas en francos suizos... pero como son hipotecas multidivisas, no tienes tampoco por qué atarte a una divisa, claro.

Anónimo, lo del momento es siempre muy difícil; si te sacas la hipoteca multidivisa en tres meses, igual pillas al yen más fuerte... o igual la cotización del yen ha caído tanto que ya ni te atreves a entrar. Pero al fin y al cabo, una hipoteca multidivisa es a treinta años vista, tampoco importa tanto lo que haga el yen los 3 primeros meses...

Angel, yo también me hubiera sacado la hipoteca multidivisa en yenes en el 99, si mi mujer me hubiera dejado. Pero la verdad es que te han "enganchado" con la hipoteca nueva, si yo fuera el banco no te daría 500.000 euros en hipotecas en yenes para una vivienda de 600.000 euros de hace un año. Aunque no me salen tus cuentas... con la venta del piso anterior, y más si tenías una hipoteca multidivisa, tendrías que haber ganado más de esos 100.000 euros de diferencia, ¿no?

Respecto al riesgo de una hipoteca multidivisa en yenes, llevada hasta vencimiento, es justo el que dices: posible apreciación del Libor y posible apreciación del yen, no hay otro.

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Hola a todos, fernan2 enhorabuena por el hilo.
Pues yo soy uno de los afortunados que accedió a un multidivisa con valor 90 jejeje la mejor operación de mi vida, cambié dos veces a francos y no me pudo ir mejor, este credito lo mantuve hasta hace un año, en que me metí en otra casa con un prestamo puente....sin comentarios. Tuve que cambiar porque esta operación no se contempla en multidivisas. El caso es que acabo de vender la vivienda antigua y estoy decidido a meterme de nuevo, con la diferencia de que ahora debo financiar 500.000€, debido principalmente a la alucinante caida de la vivienda, he vendido mi piso un 30% por debajo del valor de tasación, y el problema ahora es que las tasaciones comienzan a ser ridículas, y lo que me valió 600.000€ no sé cuánto valdrá ahora, y claro, como los créditos en divisas no dan más de 70% del valor de tasación que yo sepa...pues que no sé si podré acceder. A ver si a alguien se le ocurre una idea, antes de tener que irme a la cárcel.
Por cierto, Popular sigue dándolos con Libor 3M + 0.7.
¿sabe alguien si alguna entidad los concede a 40 años?
Por otra parte, no he visto respuesta clara o me la he comido, a lo siguiente: ¿cuál es el problema/riesgo de permanecer toda la vida del crédito en yenes? es decir, el cambio que hacemos en la cabeza con relación al €, SOLO es en el supuesto de cambiar. Si te quedas para siempre en yenes (yo y luego mis hijos jejej) pues el riesgo es posible apreciación del Libor y posible apreciación del yen, no hay otro. Yo creo que es la mejor opción a dia de hoy.
Gracias y un saludo.

Hola Fernando, esta semana he estado en Bankinter para preguntar por la HMD. Me han convencido bastante, pero en mi cabeza tengo una duda ¿es buen momento para cambiarse a una HMD? El yen está muy bajo y no creo que mantenga este ritmo mucho tiempo y creo que lo lógico es que de aqui a final de año subiera un poco, por lo que se me encarecería el capital pendiente. No se que hacer ya que el ahorro mensual a día de hoy serían 300 €. Un saludo.

Hola Fernan2,creo que sabes bastante bien lo que hablas y explicas,pero en como se esta biendo ultimamente el mercado de divisas creo que a vista de 5 años sigue siendo bueno siempre y cuando las cantidades sean superiores a los 200.000€.
Es poco riesgo si se esta encima,y si cambia siempre tienes el comodin del franco suiza que en los ultimos años es muy estable.Un saludo

Parece que se han endurecido algo las condiciones de las hipotecas multidivisa, hace poco se podía sacar multidivisas en yenes por Libor + 0,70...

Respecto a cuantificar el riesgo y el excel, en Mejores Opiniones hicieron un Excel sobre la evolución de las cuotas de una hipoteca en yenes según cambiara la cotización del yen, puedes verlo en Hipotecas multidivisa y el riesgo divisa.

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Buenas tardes anónimo,me solidarizo contigo pues he descubierto este foro recientemente,y es probable que me muevan las mismas inquietudes que a ti ,así que la información que consiga
sobre las condiciones bancarias las comunicare por si tienen alguna utilidad.De momento Bankinter ofrece un HMD :70% de tasación un diferencial 0,90% + el tipo de interés de la divisa,una comisión de 15 eur mensuales mínimo por cambio de euros a la divisa elegida,y luego si decides cambiar tu eleccion una comisión del 0,2% del total ,bueno realmente si decides cambiar tu hipoteca a HMD iras a informarte banco por banco,pero bueno....Los temas técnicos los maneja el Guru de Fernan2, el trabajo de campo es cosa de los interesados osea todos los que nos queremos ahorrar unos eurillos en nuestras hipotecas