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Hipoteca multidivisa en yenes, la nueva moda

Últimamente, está muy de moda en algunos sitios el tema de la hipoteca multidivisa en general, y en yenes en particular, así que voy a tocar el tema... Al fin y al cabo, es un tema que siento como muy personal, porque yo me quise sacar una hipoteca multidivisa en yenes cuando me compré mi piso, en el 99... y cuando cambié el préstamo a otra entidad, en el 2001 ¿Y por qué no lo hice? Pues tropecé con el principal problema que tiene la hipoteca multidivisa: convencer a mi mujer!!



¿Por qué una hipoteca multidivisa ? ¿Por qué una hipoteca en yenes?

La idea general de la hipoteca multidivisa es buscar una divisa con tipos de interés bajos y perspectivas de devaluación:


  • hipotecas multidivisa en yenes - tipos de interés del yenLos tipos de interés que se pagan en una hipoteca multidivisa no son relacionados al Euribor (EURopean InterBank Official Rate), sino al Libor (London InterBank Official Rate) de esa divisa, que como el Euribor es el tipo de interés que los bancos se pagan entre sí, y que es diferente para cada divisa; y al Libor, como al Euribor, se le añade un diferencial. Así, si el Libor del yen "cotiza" a 0.5%, y el banco me clava un diferencial del 1% (en la hipoteca multidivisa suelen aplicar diferenciales más altos que en los préstamos comunes), una hipoteca en yenes pagaría un 1.5%, mientras que la Hipoteca Naranja me sale a 3.8% de Euribor + 0.33% de diferencial = 4.13%... bastante más del doble!! Como se ve, el ahorro en intereses puede ser muy importante.

  • hipotecas multidivisa en yenes - cotizacion yenUna hipotética devaluación de la divisa me favorecería: ¿qué pasa si pido una hipotecaen yenes de 200.000€ con el yen a 1€=120Y, y luego cuando voy a devolverla está el yen a 1€=150Y? Pues que en realidad, lo que he pedido no son 200.000€, sino 2.400.000Y, y lo que tendré que devolver son los 2.400.000Y (más intereses)... solo que con el nuevo cambio, eso son 160.000€!!! O sea, que me gano en la jugada 40.000€.

Con este ejemplo, ya está claro el sentido de la operación, ¿no? Con una hipoteca multidivisa, se trata de pagar menos intereses, y encima devolver también menos capital. Lo que pasa es que siempre está el riesgo de que la jugada nos salga al revés: Los tipos de interés cambian, y el yen igual puede subir como bajar... Así que nunca se sabe si es buena idea o no.



¿Aún vale la pena una hipoteca multidivisa ?

Justamente hoy me preguntaba Ray sobre su hipoteca multidivisa :


Tengo una hipoteca multidivisa en yenes, la inicie cuando estaba a 149, el euro lleva desde el 99 revalorizandose y no creo que suba mucho mas. Y parece ser que el libor va a subir en breve.
Ves ventajoso este producto?
Me recomiendas abandonar el barco y regresar al euro?
Que valor crees que podría alcanzar el yen?
Me recomiendas el franco suizo, yo los veo muy paralelos?

Así veo yo la hipoteca multidivisa

hipotecas multidivisa en yenes - divisasPor situar a los que no controlen el tema, el euro estaba a 110Y hace 5 años; hoy está a 153, y el nivel de 149 al que entró Ray se alcanzó por primera vez hace tres meses, o sea que hablamos de una hipoteca multidivisa muy reciente y de una divisa que ya ha caído muchísimo frente al euro en los últimos años, de ahí su preocupación. Porque evidentemente, igual que se pueden ganar 40.000€ con el cambio de divisa, también se pueden perder... y lo mismo con los tipos, a Ray le preocupa que suba el Libor del yen. Evidentemente, la situación no es tan buena para una hipoteca en yenes como lo era cuando yo lo quería sacar... esta es mi respuesta:


Hola, Ray, yo no me preocuparía demasiado del Libor, porque por mucho que suba seguro que sube menos que el Euribor, o sea que cada vez es una ventaja mayor la de estar en hipoteca multidivisa en yenes, desde el punto de vista de los tipos.

Otra cosa bien diferente es desde el punto de vista de las divisas. Aquí, el yen ya ha caído mucho respecto al €, y no es fácil pensar en que caiga mucho más. Eso sí, dado que el BoJ es mucho más intervencionista que el BCE, cabe suponer que la debilidad del dólar favorecerá a tu hipoteca multidivisa, porque el BoJ tratará de devaluar su moneda a la par que el dólar (o casi), mientras que el BCE no, así que a corto plazo aún pinta bien la cosa.

Pero si decides cambiar, ahora o más adelante, yo casi que volvería al €, pues no veo ninguna divisa cuya ventaja compense el mayor riesgo.

Hipoteca multidivisa: mi conclusión

hipotecas multidivisa en yenesCreo que los tipos siguen pintando bien para las hipoteca multidivisa en yenes, pero a la divisa ya no le queda mucho potencial... aunque en el corto plazo, las circunstancias sean favorables. De forma más genérica, yo no creo que valga la pena meterse en hipoteca en yenes, con el yen a más de 150, porque la ecuación riesgo/recompensa es desfavorable: el mayor riesgo de una hipoteca en divisas no se ve compensado por una recompensa potencial importante. Pero para el que ya esté metido, el corto plazo sí que ofrece una relación riesgo/recompensa interesante... y luego, veremos.

Por cierto, Ray, ¿cómo convenciste a tu mujer para lo de la hipoteca multidivisa en yenes? La mía, ni me quiso escuchar... "con lo de comer y de la casa, no se juega".

s2



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  1. Top 25
    #100
    01/04/08 23:58

    007cda, las condiciones de las hipotecas multidivisa en yenes varían mucho en función del perfil de cliente, lo mejor es preguntar en muchos bancos porque es mucho lo que puedes ganar con una pequeña mejora. Empieza por tu propio banco y por los que estén en expansión (oficinas nuevas, etc), ya que muchos bancos son reacios a dar hipotecas multidivisa en yenes, pero donde te conocen y donde van necesitados de clientes es más fácil conseguir una hipoteca multidivisa.

    Carlos, el riesgo de una hipoteca multidivisa en yenes es alto si no se va a aguantar en la nueva divisa hasta el final (por ejemplo, si se piensa vender el piso en un par de años), pero si vas a aguantar hasta el final necesitas que el yen suba bastante para que la cuota de la hipoteca multidivisa en yenes se ponga por encima de la hipoteca en euros.

    s2

  2. #99
    Anonimo
    01/04/08 22:07

    Hola a todos. Tras leer noticias y foros sobre las hipotecas multidivisas solo queria apuntar que es un producto de mucho riesgo, porque todo el mundo habla de cambiar a otra divisa si la inical se revalorza con respecto al euro. Ojo con esto, porque al cambiar de divisa demasiado tarde, por ejemplo si la divisa inicial se revaloriza un 10 % con respecto al euro, podemos tener una deuda en euros o en otra divisa mucho mayor que la que teniamos inicialmente. Solo veo posibilidad de sacar partido cuando tengamos al euro con respecto a las demas divisas con un libor inferior al euribor bastante depreciada y con recorrido al alza. En la situacion actual es dificil arriesgarse en una hipoteca en yenes o dolares o francos. En unos meses podemos pagar una cuota igual que en euros y encima con una deuda mayor si queremos cambiar de divisa. Los que esten pensandolo que se asesoren por alguien independiente, no por sus bancos.
    Suerte.

  3. #98
    Anonimo
    28/03/08 10:02

    Hola Fernand2,
    Muchas gracias por tu respuesta tan rápida. sobre los bancos que trabajan las hipotecas multidivisas en yenes, cual me aconsejas?. vivo en Sant Cugat del Vallés, Barcelona, sabriais decirme algúno por favor, Gracias de nuevo, slds

  4. Top 25
    #97
    27/03/08 22:47

    Nyc, si estás en un registro de morosos te lo habrán comunicado, tanto tu operadora como el propio registro. Si no sabes nada, es que no estás, pero siempre puedes preguntarles a los del propio registro, que están obligados a decírtelo.

    007cda, con la hipoteca multidivisa en yenes te quedaría una cuota de alrededor de 600-650 euros; en tu caso, la hipoteca multidivisa en yenes probablemente interese más que en otros casos, al haber también un préstamo personal.

    s2

  5. #96
    Anonimo
    27/03/08 19:17

    Hola, tengo una hipoteca en estos momentos de 100.000 euros y pago 705 euros (me ha subido 110 euros en algunos meses) y un préstamo personal de 24.000 euros que pago 270 euros,esto con la caja de extremadura en total pago 975 euros por estos dos préstamos, me han aconsejado que haga una nueva hipoteca en yenes porque pagaría bastante menos, pero no sé con que banco podría hacer este tipo de hipoteca, podriais ayudarme vosotros y si alguien podría decirme más o menos cuanto pagaría reunificando los 124.000 euros, muchas gracias, slds

  6. #95
    Anonimo
    26/03/08 13:57

    Como puedo saber si aparezco en algun listado de morosos por tema adsl o similar?

    Saludos
    nyc99

  7. Top 25
    #94
    17/03/08 17:22

    Las bajadas de tipos de la FED están provocando un pequeño terremoto en todas las divisas, porque se está deshaciendo parcialmente el Carry Trade del cruce dolar / yen, y eso acaba afectando a otros cruces. A corto plazo el tema está peligroso, pero a largo plazo yo diría que el yen lo hará peor que el euro. De todas formas, si yo tuviera una hipoteca en euros y quisiera cambiar a una hipoteca multidivisa en yenes, probablemente esperaría cuatro o cinco meses en vez de hacerlo ahora. Y quien tenga que contratar ya su hipoteca, probablemente le compense sacar una hipoteca multidivisa en euros y esperar a cambiar de divisa en unos meses. Pero ojo, esto es lo que a mí me parece más probable, pero no tengo ninguna certeza y quizá contratar la hipoteca en yenes hoy sea lo mejor, no hay forma real de saberlo.

    s2

  8. #93
    Anonimo
    17/03/08 16:29

    Hola Fernan2,

    Soy Luis de nuevo. El yen se ha apreciado hoy hasta los 152 euros/yen. Ha sido una apreciación un tanto brusca, Cómo lo interpretas? Es cierto que el yen suele tener estas oscilaciones, aun así, se habla de alcanzar valores en torno a 130.....cómo lo ves?

  9. Top 25
    #92
    15/03/08 00:53

    De entrada parece que hay margen suficiente para aprobarla, incluso aunque tengan unas exigencias más altas para las hipotecas multidivisa. Se me ocurren tres posibilidades:

    - O bien han detectado a través del CIRBE que tienes más deudas por ahí, lo que debilita tu capacidad de endeudamiento

    - O bien figuras en algún registro de morosos por algún lío con un proveedor de ADSL o similares (yo estoy en ese caso y no soy ningún moroso).

    - O bien es el banco el que tiene problemas para dar dinero, porque va muy justo.

    Puedes preguntarles, a ver si te lo quieren decir; o puedes informarte tú mismo (en los dos primeros casos, obviamente)... o puedes hablarlo en otro banco, a ver si también te lo deniegan.

    De todas formas, los bancos online con los mejores productos suelen ser también los más rigurosos, tenlo en cuenta...

    s2

  10. #91
    Anonimo
    14/03/08 16:27

    Acabo de solicitar hipoteca en oficinadirecta y me dicen que la operacion no es viable os cuento:

    Ingresos netos mensuales 2500
    Importe de la hipoteca 197000
    Valor de la vivienda 380000
    Plazo solicitado 25 años.

    No lo termino de comprender, fernan2 tu que opinas

  11. Top 25
    #90
    12/03/08 22:49

    Bruno, yo también tengo mi hipoteca (no multidivisa, la normal) en oficinadirecta.com, era en su día la mejor y el banco también va muy bien. Y desde luego, si lo puedes hacer como novación será un ahorro muy importante.

    s2

  12. #89
    Anonimo
    12/03/08 10:06

    De Bruno.

    Hola fernan2 y resto de bloggeros,

    Lo de la novacion es poque tengo en la actualidad (y desde finales del 2004) una hipoteca con Banco Pastor. Sin pretender hacer publicidad de esta entidad debo decir que de la busqueda exhaustiva que hice en aquel momento fue lo mejor que encontre y, viendo el panoramo de las hipotecas referenciadas al Euribor, sigue siendo de las mejores. Eso si, la contrate a traves de su oficina virtual: www.oficinadirecta.com

    Volviendo al tema de la novacion, el director de la sucursal a la que me dirigi (B PAstor ofrece las HMD a traves de oficinas fisicas y no la virtual) entendia que podria enfocarse como un cambio de condiciones de la hipoteca actual y en tal caso solo incurriria en los gastos asociados al cambio de condiciones, lo que en elargot suele denominarse novacion. De ser asi evidentemente los gasots asociados a la cancelacion y apertura se reducen de manera significativa.... No me supo decir cuanto seria, pero las estimaciones que me dan en Bankinter y eun sitio web que tambien gestionan HMD oscilan entre los 5000 y 6000 euros respectivamente para un credito de 100000 euros (basicamente el coste no es tanto por la cantidad del credito sino por los actos notariales)

    Sigo esperando noticias. Cuando las tenga os las hare saber.

    Saludos,

    Bruno

  13. Top 25
    #88
    11/03/08 22:57

    Bruno, una curiosidad que puede ser útil para otros que busquen hipotecas multidivisa: ¿lo de la novación es porque ya tienes tu hipoteca con Banco Pastor, y sólo sería cambiar la divisa, o es que la hipoteca multidivisa del Banco Pastor tiene alguna característica especial?

    Anónimo, o no me has entendido o no te entiendo yo: La "gracia" de las hipotecas multidivisa no es la subida/bajada del cambio, sino que el Libor yen está mucho más bajo que el euribor y por tanto se pagan muchos menos intereses, y la cuota de la hipoteca multidivisa sale mucho más baja. El tipo de cambio no es la "gracia", sino el "posible inconveniente" de las hipotecas multidivisa, lo que pasa es que como dices puede ser "posible inconveniente" o "posible ventaja".

    s2

  14. #87
    Anonimo
    11/03/08 16:45

    Bueno, por lo que veo argumentas acerca de la subida/bajada del cambio como único recurso para ahorrar dinero, pero por lo que más o menos habéis explicado, ¿no sale a cuenta pedir la hipoteca en yenes ya que el tipo de cambio sube cuando el yen se deprecia y al revés? Por lo que he visto a principios del 2003 tenía una paridad de 130 yenes por euro y un libor de 0.65% y ahora con 1.11% el cambio está en 158 yenes por euro. ¿Qué índice se suele coger para hacer la hipoteca, el de un mes,tres,seis o doce meses?

  15. #86
    Anonimo
    11/03/08 11:54

    Hola

    Soy Bruno.

    En cuanto tenga noticias de B PAstor y Bankinter os las hare saber. No obstante, a priori parece resultar mas interesante la oferta de B Pastor porque podria enfocarse no como una cancelacion de la hipteca actual y apertura de una nueva sino como una novacion de la actual.... Esto deberia traducirse en un mayor ahorro en los gastos, pero ya os contare cuando tenga las ofertas sobre la mesa.

    Saludos y gracias a todos los que compartis informacion.

    Bruno

  16. Top 25
    #85
    09/03/08 22:35

    Como te digo, se deben referir en un caso al libor de un mes y en otro caso a otro mes distinto (o de un trimestre), y ambos serán válidos. Si quieres ver la cotización del Libor yen en tiempo real, puedes hacerlo en
    http://www.fxstreet.es/cotizaciones/tipos-prestamo/

    Pero probablemente para una hipoteca multidivisa no te aplicarán el Libor yen en tiempo real, sino la media de un mes o un trimestre, así que tendrás que preguntar las condiciones exactas de tu hipoteca multidivisa para saber qué es exactamente lo que buscas...

    Y otra cosa: El libor a tres meses suele ser un pelín más bajo que el libor a un año, así que es una ventaja que te apliquen el de tres meses...

    s2

  17. #84
    Anonimo
    09/03/08 14:19

    Soy Luisi de nuevo,

    Muchas gracias por la respusta. Lo digo porque he estado mirando condiciones con dos entidades en Madrid: Barclays y la BBK.

    Me ofrecen mejores condiciones en la BBK, pues aplican un diferencial de LIBOR+0,7 (y EURIBOR +0,5), comisión de apertura de 0,2 y no me cobran comisión de tipo de cambio inicial.

    Hasta ahí, bien. Las pegas son que ellos utilizan como referencia el LIBOR a 3 meses (ahora mismo sensiblmente más alto), devengando solo 4 cuotas anuales.

    Y el tipo LIBOR (del yen) que ellos usan, el martes pasado era de 0,99. En el Barclays (les pregunté), también a 3 meses, me dicen 0,85. ¿A qué se debe esta disparadad? Dónde puedo mirar los tipos "reales"?

    Gracias de antemano.

  18. Top 25
    #83
    08/03/08 10:36

    Bruno, si te decantas por una hipoteca multidivisa en yenes, a ver si nos cuentas qué condiciones te ofrecen... le puede interesar a otros que también estén pensando en hipotecas multidivisa.

    Luisi, si me pasas las direcciones te lo puedo mirar con detalle, pero de entrada diría que con el Libor pasará lo que con el Euribor. Si alguien me pregunta hoy: "este mes me renuevan la hipoteca, ¿a cómo está el euribor?", yo podría contestarle dándole el euribor a cierre de ayer (o el euribor en tiempo real hoy, si no fuese sábado), o podría darle el euribor de febrero (la media, claro, que es lo que se aplica para las hipotecas), o podría darle el de enero (porque el de febrero, aunque es conocido, no se ha publicado oficialmente aún, y por tanto el de enero es el que le aplicarán).

    s2

  19. #82
    Anonimo
    07/03/08 19:58

    Hola Fernan2,

    Soy Luisi. Una pregunta: ¿Por qué no coinciden los tipos LIBOR ,digamos de yen,a 1 o 3 meses según la fuente que se tome?

    Ahora mismo en bsmarkets da o,987, creo que esta web publica en tiempo real, pero es que me encuentro con cifras diferentes, incluso entre varios bancos.

    ¿Dónde puedo mirarlo?

    Muchas gracias,

  20. #81
    Anonimo
    07/03/08 17:17

    Hola fernand2,

    aqui Bruno.... Tu arguemtno sobe la devaluacion del yen (y de si el banco cree en su prediccion si es que existe tal prevision dedevaluacion) es de una logica aplastante. Asi pues, el interes parece residir fundamentalmente en el bajo LIBOR del Yen que hace que los intereses a pagar al banco sean la mitad (o menos) de los quese panga co el EURIBOR....

    Pues sin querer meter el dedo en la llaga, te compadezco. Ya es malo no saberlo y enterarse, pero saberlo y no poder/no te dejen.... Algo similar me ocurrio en el pasado con un pedazo de casa increible y la sensacion de impotencia y ser consciente que se pierde una oportunidad de oro es algo que espero no tener que pasar mas...

    En fin, solo queria agradecerte tu respuesta y vamos a ver que se tercia... Por ahora ya le he pedido a mi banco (Pastor) y a Bankinter que me hagan sus respectivas ofertas....

    Un abrazo,

    Bruno