Hipoteca multidivisa en yenes

Hola, Bruno, pues si a tí te da pena no haber conocido antes las hipotecas multidivisa en yenes, figúrate a mí que sí que las conocía y no la contraté porque no me dejó mi mujer...

Respecto a lo que vaya a hacer el yen, puede pasar cualquier cosa, pero que tenga en cuenta que si el banco realmente estuviera convencido del yen a 170, empezarían a operar masivamente vendiendo yenes... y ningún banco español lo hace, por suerte, porque saben que no es algo predecible. A favor de las hipotecas multidivisa en yenes juega que la economía japonesa anda flojilla y que su política monetaria viene siendo mantener la divisa débil, pero en contra de las hipotecas multidivisa en yenes podemos decir que ya es mucho lo que ha caído el yen, y que si el euribor baja la jugada pierde interés.

s2

Hola,

soy de los que recientemente han venido a saber de los HDM y no puedo mas que asombrarme lo que la falta de informacion (en el pasado) nos ha hecho gastar de mas... Ciertamente con el yen a 90-100 como estaba hace unos an~os y como esta ahora (a 157) pues la verdad es que que pena no haberlo sabido entonces.

En fin, a lo que ibamos. Como bien coemntabas fernan2, todo se reduce a una valoracion de dobl riesgo:

1/Evolucion del LIBOR

2/Evolucion del cambio de moneda.

Hay algun tipo de prevision del tipo de cambio yen-euro que uno pueda usar como referencia a corto plazo? Una amgia contrato hace poco una HMD en yenes en bankinter y cuando le incidi sobre el tema de la posible recuperacion del yen me decia que en el banco le habian asesorado en base a una prevision que situa el cambio del yen hasta 170 yenes/euro para final de an~o...

Es factibe esto o se trata del cuento de la lechera?

Un saludo y muchas gracias por compartir tu experiencia, informacion y consejos de manera tan desinteresada,

Bruno

Hola, Natalia, la hipoteca multidivisa en yenes tiene un riesgo mayor que en euros por una razón: mientras que en la hipoteca en euros estás expuesta a la evolución de los tipos (euribor), en la hipoteca multidivisa en yenes estás expuesta tanto a la evolución de los tipos (libor) como a la evolución de la divisa (tipo de cambio euro/yen); dos factores de riesgo, en vez de uno, y con el agravante de que el yen ya ha caído mucho en los últimos años.

Ahora bien, que el riesgo sea mayor (que lo es) no significa necesariamente que no interese. Se pueden tomar riesgos mayores, siempre que el beneficio potencial compense ¿y compensa? Eso ya depende de cada uno...

s2

Gracias Fernando,(soy Natalia). Pero sigo sin entender porq el riesgo de tenerla en yenes (por ejemplo) es mayor q el de tenerla en euros? A mi particularmente, teniendo hipoteca en euros, en los últimos dos años la hipoteca me ha aumentado 300€, o sea q riesgo hay en todo credito q sea a interes variable no? Mucho tiene q moverse el yen para pagar lo mismo q pago ahora en euros, y por lo q veo en los últimos 10 años ha estado mucho mas estable q el euro, y ademas si a japon no le interesa una moneda alta por el tema de la exportación....pues no veo porq los riesgos pueden ser mayores q en euros.Perdona q te moleste a tí, pero veo q tu lo tienes bastante claro y no se bien donde mas preguntar, ya q fui a mi banco BBVA y me dijeron q no no y no, q no era nada recomendable q podia llegar a perder todo....yo no lo veo tan asi. Si puedes enviame tu comentario... MIL GRACIAS

Anónimo, las amortizaciones son igual para hipotecas multidivisas que para cualquier hipoteca: algunos bancos cobran una comisión del 1% por amortización anticipada, y la mayoría no la cobran, pero en todo caso puedes amortizar anticipadamente siempre que quieras.

Natalia, el riesgo existe igual en hipotecas multidivisas que en hipotecas en euros: ¿no puede subir el euribor, y eso perjudica a los que tengan hipotecas en euros? Pues de la misma forma, puede subir el libor y/o puede subir el yen o franco suizo, y eso perjudica a los que tengan hipotecas multidivisa. La cosa está en si te vale la pena asumir ese riesgo, mayor que el de las hipotecas en euros, a cambio de lo que de entrada te ahorras con la hipoteca multidivisa.

s2

Hola,Fernand2, Mi nombre es Natalia, yo tambien estoy mirando lo de cambiar la hipoteca a una multidivisa. Y por eso queria hacerte una pregunta; cual es el riesgo de tenerla en yenes o en francos si uno no piensa cambiarla a euro nunca?? Porq hasta donde entiendo (q no es mucho) a largo plazo pagaras menos aunq tengas algunos meses en los q puedas pagar un poco mas...no??
muchas gracias de antemano

Hola! Estoy viendo lo de pasarme a la hmd, pero lo que no me queda claro es el tema de las amortizaciones, alguien me podria aclarar este tema?? como es?? yo amortizo cuando quiero?? Gracias!!!

En las hipotecas multidivisas se ajustan bastante las condiciones al perfil del cliente, por lo que lo mejor es pedir condiciones en varios bancos; Bankinter puede estar bien, pero mira también en Barclays y Banco de Valencia, que comentaban por aquí que también trabajan ese producto, y pregunta también en tu banco habitual, que si tienen hipotecas mulitidivisa te pueden ofrecer mejores condiciones.

s2

¿Recomiendas la hipoteca multidivisa bankinter para convertir una hipoteca normal en una hipoteca multidivisa en yenes?

Bueno, Saul, es verdad que las hipotecas multidivisas se están poniendo de moda a destiempo, pero el ir con el "timing" cambiado no es algo específico de las hipotecas multidivisas, sino del pequeño inversor en general. Hace unos años éramos cuatro los que conocíamos las hipotecas multidivisas, y de hecho éramos tan pocos que entonces nos daban las hipotecas multidivisas a Libor + 1,25, porque en los bancos no había competencia en hipotecas multidivisas.

A mí las hipotecas multidivisas me siguen pareciendo un timo, antes no se hablaba de ellas y ahora que la cotización yen está en mínimos por todas partes están hipotecas multidivisas esto, hipotecas multidivisas aquello, que si yenes, que si francos suizos, que si libor, como si las hipotecas multidivisas fueran la panacea.

Nyc, no te diré que no sea una estafa el crédito abierto, pero de ahí a recomendar una hipoteca multidivisas a las bravas va un trecho. Una hipoteca multidivisas no es para todo el mundo, hay que conocer las circunstancias para saber si las hipotecas multidivisas pueden interesarle a alguien...

Saul, las hipotecas multidivisas no son ningún timo, yo me hubiera hecho de oro si mi mujer me hubiera dejado sacar una hipoteca multidivisas en su día. Pero sí es cierto que no es lo mismo una hipoteca multidivisas hoy que hace unos años...

s2

Lo de las hipotecas multidivisas me huele a timo, creo que primero están dejando que la gente entre en hipotecas multidivisas poniendo condiciones favorables, pero cuando ya haya muchas hipotecas multidivisas en el mercado entonces subirán el yen y las divisas y puede que el libor, para darle un buen palo a los que tengan hipotecas multidivisas

Nyc99, el Credito abierto es una estafa, pásate a una hipoteca multidivisas, con la hipoteca multidivisas te ahorras un 3% anual de intereses, en poco tiempo la hipoteca multidivisas te saldrá a cuenta

Eso ya no es sólo cuestión de una hipoteca multidivisas, sino de pasar de una hipoteca mala a una buena hipoteca (multidivisas o no), puesto que el Credito abierto suele tener un diferencial muy alto. Si haces bien los números, creo que casi puede salir a cuenta pasar de un crédito abierto a la mejor hipoteca en euros del mercado, y si es así no habría problema en pasar igual a una hipoteca multidivisas, por mucho que el gasto sea una clavada. Pero si por el contrario el paso a una buena hipoteca en euros ves claramente que no sale rentable, ya sería más dudoso pasarse a hipotecas multidivisas, pues partirías con una desventaja inicial excesiva.

Hola a todos, queria hacer una pregunta a fernan2, yo he hecho numeros y de todas me sale rentable en cuota hacer una hdm en yenes, mucho tendria que cambiar todo para pagar lo que pago ahora en euros.
El problema es que mi hipoteca actual en la caixa es un Credito abierto, y tengo que cancelar y volver a escriturar, los gastos me ascienden a unos 10000 eur. ¿A pesar de esos 10000 eur verias financieramente viable la hipoteca multidivisa? Ya que tendria que pasar mucho tiempo para poder amortizar ese gasto de 10000 euros
Que opinas?
Gracias.

Del tema jurídico no lo sé, es un caso raro y no sé si es posible una subrogación a una hipoteca multidivisas. Respecto a si es interesante, en principio pienso que sí, pero depende también de tu perfil de riesgo y si tus ingresos te permitirían asumir una posible cuota más elevada.

Ante la duda, una buena opción sería dejarlo todo preparado y esperar a un posible repunte del yen para hacerlo. Si llega, habrás entrado en mejor momento, y si no llega, tampoco has perdido nada.

s2

Gracias por las aclaraciones Fernan2.

Y estando como están las cosas, la pregunta del millón: tengo una hoteca de la que me quedan unos 172.000 € a 23 años ... ¿ves interesante a día de hoy pasarme a una HMD?

Si no me equivoco, no podría subrogarme y sería cancelación y constitución de hipoteca nueva ¿no?

Un saludo,

1.- Es posible que el problema sea el euro, pero lo cierto es que la correlación del franco suizo con el euro es elevada, debido a que la economía suiza tiene fortísimas relaciones con la europea, y debido a que ambas divisas se les considera "refugio". Si el euro se hundiera por lo que sea, es muy probable que tuviera cierto "efecto arrastre" con el franco suizo.

2.- No es así, porque te afectaría a través de la subida de cuota (aunque es probable que tampoco subiera demasiado). Y si más adelante se depreciara de nuevo, la cuota te volvería a bajar y no habría necesidad de volver al euro.

3.- Esos ya se están beneficiando de unas cuotas ridículamente bajas. Si fuera mi caso, yo lo que haría sería ir amortizando anticipadamente todo lo que me ahorro en cuotas.

4.- Comprar antes los yenes sólo tiene sentido si esperas que se revalorice el yen. Y si eso es lo que esperas, no querrás una hipoteca multidivisa en yenes...
A nivel fiscal, si el yen sube tendrás plusvalías que tendrás que declarar cuando los vendas, y si bajas tendrás minusvalías que podrás compensar si tienes otras plusvalías.

s2

Hola a todos,
estoy estudiando las HMD y buscaba el punto negro, pues no podía ser todo tan bonito como me lo habían pintado. Según veo, es el riesgo de depreciación del euro, ya que el Libor tiene mucho recorrido frente al eruribor.
Sobre esto quiero hacer unas consideraciones y espero vuestros comentarios para poder tomar una decisión:

1.- Se dice que el franco suizo es más estable, pero pienso que el riesgo no es que esté tan devaluado el yen, sino la sobrevaloración del euro. Es decir, si el euro se deprecia, lo hará respecto a todas las monedas (en mayor o menor medida) y por tanto no tendremos donde refugiarnos, salvo el propio euro con su euribor.

2.- Respecto a una apreciación del yen, sería análogo a la bolsa: "mientras no vendes no pierdes". Es decir, mientras no cambiaramos de moneda no nos "afectaría" ¿no? Dado que las hipotecas son a medio/largo plazo, sería cuestión deesperar y cuando se depreciara de nuevo(por ejemplo a los 15 años) volver al eur. ¿Es correcto?

3.- Para los afortunados que la contrataron con el cambio euro/yen a 90 ó 100, lo interesante sería volver ahora al euro y tener un ahorro directo del 50% ó más ¿no?. Aunque el euribor es más alto la reducción tan fuerte de la deuda compensa ¿no?.

4.- Si tenemos unos ahorrillos (p. ej. 12.000 €)podríamos cambiarlos ya por yenes y tener ese colchón para una posible revalorización del yen, de modo que varios meses (por ejemplo un año) no tuviéramos que comprar divisas pues tendríamos yenes previamente. ¿Sería posible e interesante?¿A nivel fiscal cómo afectaría? ¿Al comprar los yenes, al venderlos o en ambos casos?

Espero vuestras respuestas para ver si finalmente consigo aclararme.

Un saludo.