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Hipoteca multidivisa en yenes, la nueva moda

Últimamente, está muy de moda en algunos sitios el tema de la hipoteca multidivisa en general, y en yenes en particular, así que voy a tocar el tema... Al fin y al cabo, es un tema que siento como muy personal, porque yo me quise sacar una hipoteca multidivisa en yenes cuando me compré mi piso, en el 99... y cuando cambié el préstamo a otra entidad, en el 2001 ¿Y por qué no lo hice? Pues tropecé con el principal problema que tiene la hipoteca multidivisa: convencer a mi mujer!!



¿Por qué una hipoteca multidivisa ? ¿Por qué una hipoteca en yenes?

La idea general de la hipoteca multidivisa es buscar una divisa con tipos de interés bajos y perspectivas de devaluación:


  • hipotecas multidivisa en yenes - tipos de interés del yenLos tipos de interés que se pagan en una hipoteca multidivisa no son relacionados al Euribor (EURopean InterBank Official Rate), sino al Libor (London InterBank Official Rate) de esa divisa, que como el Euribor es el tipo de interés que los bancos se pagan entre sí, y que es diferente para cada divisa; y al Libor, como al Euribor, se le añade un diferencial. Así, si el Libor del yen "cotiza" a 0.5%, y el banco me clava un diferencial del 1% (en la hipoteca multidivisa suelen aplicar diferenciales más altos que en los préstamos comunes), una hipoteca en yenes pagaría un 1.5%, mientras que la Hipoteca Naranja me sale a 3.8% de Euribor + 0.33% de diferencial = 4.13%... bastante más del doble!! Como se ve, el ahorro en intereses puede ser muy importante.

  • hipotecas multidivisa en yenes - cotizacion yenUna hipotética devaluación de la divisa me favorecería: ¿qué pasa si pido una hipotecaen yenes de 200.000€ con el yen a 1€=120Y, y luego cuando voy a devolverla está el yen a 1€=150Y? Pues que en realidad, lo que he pedido no son 200.000€, sino 2.400.000Y, y lo que tendré que devolver son los 2.400.000Y (más intereses)... solo que con el nuevo cambio, eso son 160.000€!!! O sea, que me gano en la jugada 40.000€.

Con este ejemplo, ya está claro el sentido de la operación, ¿no? Con una hipoteca multidivisa, se trata de pagar menos intereses, y encima devolver también menos capital. Lo que pasa es que siempre está el riesgo de que la jugada nos salga al revés: Los tipos de interés cambian, y el yen igual puede subir como bajar... Así que nunca se sabe si es buena idea o no.



¿Aún vale la pena una hipoteca multidivisa ?

Justamente hoy me preguntaba Ray sobre su hipoteca multidivisa :


Tengo una hipoteca multidivisa en yenes, la inicie cuando estaba a 149, el euro lleva desde el 99 revalorizandose y no creo que suba mucho mas. Y parece ser que el libor va a subir en breve.
Ves ventajoso este producto?
Me recomiendas abandonar el barco y regresar al euro?
Que valor crees que podría alcanzar el yen?
Me recomiendas el franco suizo, yo los veo muy paralelos?

Así veo yo la hipoteca multidivisa

hipotecas multidivisa en yenes - divisasPor situar a los que no controlen el tema, el euro estaba a 110Y hace 5 años; hoy está a 153, y el nivel de 149 al que entró Ray se alcanzó por primera vez hace tres meses, o sea que hablamos de una hipoteca multidivisa muy reciente y de una divisa que ya ha caído muchísimo frente al euro en los últimos años, de ahí su preocupación. Porque evidentemente, igual que se pueden ganar 40.000€ con el cambio de divisa, también se pueden perder... y lo mismo con los tipos, a Ray le preocupa que suba el Libor del yen. Evidentemente, la situación no es tan buena para una hipoteca en yenes como lo era cuando yo lo quería sacar... esta es mi respuesta:


Hola, Ray, yo no me preocuparía demasiado del Libor, porque por mucho que suba seguro que sube menos que el Euribor, o sea que cada vez es una ventaja mayor la de estar en hipoteca multidivisa en yenes, desde el punto de vista de los tipos.

Otra cosa bien diferente es desde el punto de vista de las divisas. Aquí, el yen ya ha caído mucho respecto al €, y no es fácil pensar en que caiga mucho más. Eso sí, dado que el BoJ es mucho más intervencionista que el BCE, cabe suponer que la debilidad del dólar favorecerá a tu hipoteca multidivisa, porque el BoJ tratará de devaluar su moneda a la par que el dólar (o casi), mientras que el BCE no, así que a corto plazo aún pinta bien la cosa.

Pero si decides cambiar, ahora o más adelante, yo casi que volvería al €, pues no veo ninguna divisa cuya ventaja compense el mayor riesgo.

Hipoteca multidivisa: mi conclusión

hipotecas multidivisa en yenesCreo que los tipos siguen pintando bien para las hipoteca multidivisa en yenes, pero a la divisa ya no le queda mucho potencial... aunque en el corto plazo, las circunstancias sean favorables. De forma más genérica, yo no creo que valga la pena meterse en hipoteca en yenes, con el yen a más de 150, porque la ecuación riesgo/recompensa es desfavorable: el mayor riesgo de una hipoteca en divisas no se ve compensado por una recompensa potencial importante. Pero para el que ya esté metido, el corto plazo sí que ofrece una relación riesgo/recompensa interesante... y luego, veremos.

Por cierto, Ray, ¿cómo convenciste a tu mujer para lo de la hipoteca multidivisa en yenes? La mía, ni me quiso escuchar... "con lo de comer y de la casa, no se juega".

s2



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  1. #60
    Anonimo
    02/01/08 01:59

    Hola a todos,
    estoy estudiando las HMD y buscaba el punto negro, pues no podía ser todo tan bonito como me lo habían pintado. Según veo, es el riesgo de depreciación del euro, ya que el Libor tiene mucho recorrido frente al eruribor.
    Sobre esto quiero hacer unas consideraciones y espero vuestros comentarios para poder tomar una decisión:

    1.- Se dice que el franco suizo es más estable, pero pienso que el riesgo no es que esté tan devaluado el yen, sino la sobrevaloración del euro. Es decir, si el euro se deprecia, lo hará respecto a todas las monedas (en mayor o menor medida) y por tanto no tendremos donde refugiarnos, salvo el propio euro con su euribor.

    2.- Respecto a una apreciación del yen, sería análogo a la bolsa: "mientras no vendes no pierdes". Es decir, mientras no cambiaramos de moneda no nos "afectaría" ¿no? Dado que las hipotecas son a medio/largo plazo, sería cuestión deesperar y cuando se depreciara de nuevo(por ejemplo a los 15 años) volver al eur. ¿Es correcto?

    3.- Para los afortunados que la contrataron con el cambio euro/yen a 90 ó 100, lo interesante sería volver ahora al euro y tener un ahorro directo del 50% ó más ¿no?. Aunque el euribor es más alto la reducción tan fuerte de la deuda compensa ¿no?.

    4.- Si tenemos unos ahorrillos (p. ej. 12.000 €)podríamos cambiarlos ya por yenes y tener ese colchón para una posible revalorización del yen, de modo que varios meses (por ejemplo un año) no tuviéramos que comprar divisas pues tendríamos yenes previamente. ¿Sería posible e interesante?¿A nivel fiscal cómo afectaría? ¿Al comprar los yenes, al venderlos o en ambos casos?

    Espero vuestras respuestas para ver si finalmente consigo aclararme.

    Un saludo.

  2. Top 25
    #59
    31/12/07 15:50

    Izaszil: En las hipotecas multidivisas se pagan menos intereses porque los tipos de interés son diferentes para cada divisa, y se buscan divisas con los tipos más bajos. La cuota francesa no tiene nada que ver.

    Y efectivamente, si sube la divisa en que estás endeudado, tu deuda aumenta; pero si los tipos son más bajos, es probable que aun con un aumento del 10% de tu deuda, te siga saliendo una cuota más baja, porque lo que pagas de más de capital es menor que lo que ahorras de intereses. Claro que el aumento de la deuda podría ser muy superior al 10%, y ahí sí que ya no saldrían las cuentas...

    s2

  3. #58
    Anonimo
    31/12/07 15:16

    Y otra cosa ¿si llevo pagado la mitad del credito(imaginos 100000) y la divisa se encarece un 10 % deberé 110000?
    A lo mejor se meescapa algo del racionamiento no estoy yo hoy pa mucho pensar

  4. #57
    Anonimo
    31/12/07 15:12

    Tengo una pregunta:
    ¿por que en las hmd se paga menos interes?
    no se si sera por la cuota francesa o que pero no se exactamente porque(no me refiero al libor sino que el 80 % es capital y el 20 interes)

  5. Top 25
    #56
    14/12/07 17:37

    Robertols, un comentario tremendamente sensato. Hay que tener presente que el pasado no sirve para predecir el futuro, y por tanto lo ocurrido puede pasar ahora al revés... pero pones de relieve muy bien algo que la mayoría de la gente no se da cuenta: Una hipoteca en euros a interés variable también tiene riesgos, no sólo las multidivisas pueden ir mal.

    Respecto a los banqueros, pues hay de todo... pero se les presiona mucho para que coloquen determinados productos que están "en lanzamiento", y obviamente las hipotecas multidivisas no son de esos productos.

    Josua, permíteme que te haga una consideración de fiscalidad: si no amortizas, los intereses que cobras tienen que pagar impuestos. Si amortizas, los intereses que no pagas no tienen que pagar impuestos, y además te llevas un pico de desgravación (suponiendo que sea vivienda habitual y no estés por encima del máximo anual), por lo que es probable que considerando la fiscalidad sea más rentable amortizar.

    Eso sí, tener un dinero en la recámara es algo que también va bien por si pasa algo... imagina que tuvieras que cambiar de coche o algo así!! Por lo que amortizar la mitad y quedarte la otra mitad cobrando intereses podría ser una buena combinación de rentabilidad + seguridad.

    Jose Miguel, muy buenas tus sugerencias. Gracias por los enlaces.

    s2

  6. #55
    Anonimo
    13/12/07 12:54

    Hola Josua,

    Mejor usas una calculadora de hipotecas y resuelves tus dudas. Puedes ver el efecto de una amortización parcial empleando estos dos simuladores:
    http://www.arpem.com/financia/calculadora/f_reduce_cuota_p.html
    http://www.arpem.com/financia/calculadora/f_reduce_plazo_p.html

    Por la cantidad que te queda por amortizar, seguramente te quedan muchos años por pagar y debería interesarte la opción de reducir plazo. Piensa que el dinero de las cuotas de los primeros años va directamente a los bolsillos del banco, y poco se aprovecha para pagar tu deuda.

    Además, puesto que has contratado en divisas, te recomiendo leer este artículo de Llinares

  7. #54
    Anonimo
    13/12/07 12:48

    Hola Josua,

    Mejor usas una calculadora de hipotecas y resuelves tus dudas. Puedes ver el efecto de una amortización parcial empleando estos dos simuladores:
    http://www.arpem.com/financia/calculadora/f_reduce_cuota_p.html
    http://www.arpem.com/financia/calculadora/f_reduce_plazo_p.html

    No pones el plazo que te queda, pero debe ser alto por el capital que tienes pendiente, así que posiblemente te interesará reducir el plazo. Piensa que las cuotas de los primeros años van directamente al bolsillo del banco, no al pago de tu deuda.

    Además, ya que has arriesgado al contratar en divisas, piensa si quieres hacer algo similar con ese dinero. Te recomiendo leer https://www.rankia.com/blog/llinares/2007/12/hablemos-en-serio-de-las-hipotecas.html

  8. #53
    Anonimo
    11/12/07 22:09

    Hola fernan2,

    Quisiera hacer una pregunta que en principio me parece sencilla, aunque quisiera cercionarme de que no ando muy desencaminado.

    Tengo una hipoteca en francos suizos (por un capital de unos 200.000 € al cambio) y unos ahorros de unos 20.000 € reservados para realizar una amortización parcial de la hipoteca. El tipo de interés que estoy pagando por la hipoteca ha oscilado este año entre el 3% y 3,6%. Me debato entre realizar una amortización parcial (reduciendo así el riesgo de cambios en la divisa del que ya se ha hablado aquí) o seguir reservándolo invertido en depósitos por los que puedo conseguir alrededor de un 5%.

    La lógica parece indicar que es preferible esperar invirtiendo el dinero, que actualmente me renta más de lo que pago de intereses por la hipoteca, siempre y cuando me comprometa conmigo mismo a no utilizarlo para otros fines y acabar por emplearlo (junto a sus intereses) para amortizar la hipoteca. Sin embargo, tampoco es que la diferencia entre tipos sea tanta, por lo que a lo mejor conviene cancelar y olvidarse de rollos.

    ¿Cual dirías que es la mejor opción?

  9. #52
    Anonimo
    30/11/07 15:29

    Un saludo fernand2.

    yo tambien opino que las hipotecas no llegaran al 16%, pero cuando estubieron al 2% los pisos subieron un 40%, y los sueldos un 3%. con lo cual el equivalente de antes al 16% sera un endeudamenirnto exactamente igual que el de ahora al 8.(hay estamos super de acuerdo)

    mi pregunta entonces biene cuando el 80% de los directores de banco para evitar tener mas faena aluden al risgo que conlleva una hipoteca multidivisa. lo hacen unicamente por que les de faena, por que no les da la gana y por que el sistema de amortizacion que les interesa es el frances.

    entonces mi pregunta siempre es la misma al director. hace 12 años la hipoteca en yenes se decia que era un riesgo, hoy se sigue diciendo lo mismo.

    en 12 años el libor se ha movido un 1%, el euribos (antes mibor) ha bailado mas que una peonza.

    hace 12 años la moneda japonesa estaba a 90 y hoy a 163.

    ¡¡que los bancos se dejen de rollos y empiecen a dar mas viabilidad e informacion a estas hipotecas!!

    el tema es sencillo. si le preguntamos a un hipotecado en yenes hace 10años esta encantado, si le preguntamos a un hipotecado en yenes hace 2 años igual, y si le preguntamos a un hipotecado en yenes el mes pasado tres cuartas de lo mismo.

    ahora preguntemos a un hipotecado en euros de hace 2 años...

    un saludo.

    PD. a la banca cada dia se le ve mas el rollo.

    hace unos años los hoy abuelos de este pais se ponian un traje por que iban al banco a hablar con el director. hoy en diael respeto que se les tenia lo han tirado tan por el suelo que vamos con baqueros e incluso ropa de faena al banco a negociar.

    se han comvertido en un tendero mas, que vende un producto intentando cobrartelo con mas margen que el de la esquina y dandote peor servicio que el de la esquina, pero prometiendote que el servivio y el producto es bueno.

    me recuerdan al tendero de los antiguos tebeos de 13 rue del percebe.

  10. Top 25
    #51
    30/11/07 01:34

    Jose Miguel, estoy convencido que el telefono lo publica el interesado para hacerse publicidad, así que no te preocupes por él... en todo caso, es un dato que ya está en las páginas amarillas!!

    Robertols, he visto muchas cosas mejor escritas ;-) pero pocas con las que pueda estar más de acuerdo. Sólo discrepo en que veo imposible que volvamos a ver tipos al 16% (ni al 10%), pero aun así es cierto que una hipoteca en euros también tiene sus riesgos y que un euribor al 7% bastaría para hacer una destroza. Y muy cierto lo de los mamoneos con la inflación...

    Por cierto, ya hace un mes que escribí esto, y desde entonces el que ha estado en una hipoteca multidivisa le ha ido de perlas... de momento, el marcador está en hipotecas multidivisa 1, euribor 0

  11. #50
    Anonimo
    29/11/07 17:33

    UN SALUDO A TODOS, DARE MI OPINION AL RESPECTO.

    la hipoteca multidivisa creo que sigue siendo rentable, siempre frente a una hipoteca en euros.

    1ªnunca ha estado el euribor mas bajo que el libor
    2ºsi sacas hmd a 155y por euro tiene que bajar hasta 100 para pagar la misma cuota que en euros.
    3ºaunque se diera el punto 2 seguirias amortizando mas del doble que en tu hipoteca en euros, ya que el sistema de amortizacion es mejor.
    4ºlos estudios macroeconomicos mas optimistas situan el yen en 175 en 2008 y los mas pesimistas entre 155/165.
    veo casi imposible que el yen este a 100 nunca mas ademas el boj ha reconocido abiertamente que no le interesa una moneda fuerte por dos motivos. el consumo interno en japon es debil y japon vive de la export. import. con nmoneda fuerte( cara) japon no vende.

    5º el concepto de la hipoteca multidivisa no lo entiendo como muchos de los foreros.me explico.

    yo no saco una hipoteca multidivisa de 240.000 a 150y para que cuando pase a 180 volver a euro.
    por que entonces volvere a pagar el euribor los años que queden.
    si cambio de moneda es para esperar qe el yen se situe en 150 y vuelvo al yan.

    con mucha gente que he hablado parece que la idea es, saco una multidivisa y cuando este a 175 me paso y me quedo en euros para no arriesgar mas.(con la idea de reducir 50.000 euros y quedarse con el euro de por vida.

    6º en españa hace menos de 20 años el interes estaba al 16%.yo tengo una hipoteca a 30 años.¿alguien me garantiza que no volveremos a esos indices?, como veis riesgo tb hay y mucho con el euribor.
    creeis que los datos de ipc que da el gobierno son los reales que se reflejan en la calle? creeis que el pan la leche el aceite y cualquier producto de consumo ha subiro un 3% anual desde la entrada del euro.

    mi opinion es que van tirando de una goma maquillando los datos economicos, pero la goma llega un dia que se rompe y se ven las carencias.

    os podria dar muchas mas ventajas de pasaros a una hipoteca multidivisa pero lo dejare para mas adelante.

    recibir todos un saludo, es una apreciacion personal y solo intento hacerso reflexionar sobre ello.

  12. #49
    Anonimo
    27/11/07 14:50

    Hola a todos. Me gustaría pedir un poco de cordura y que no publiquéis nombres y números de teléfono en los comentarios. Hay muchas maneras de emplear estos comportamientos para "hacer el mal", puesto que encima estos comentarios se están realizando de forma anónima. Si no caéis en a qué me refiero, pensad que algún asesor puede estar colgando su propio teléfono para sacar beneficio, o que algún malnacido haya publicado el teléfono de alguien a quien quiera molestar, y hay cosas peores que prefiero no decir aquí. Creo que si alguien quiere contratar cualquier producto debe acercarse por su propio pie a buscar el experto adecuado. Por favor, no publiquéis datos de contacto ni vuestros ni ajenos aquí.

    PD: Por supuesto, dejo en manos de fernan2 lo que se haga o deje de hacer en su blog. Tampoco este comentario tiene que ver con hipotecas, así que eres libre para editarlo/eliminarlo.

    Un saludo.

  13. Top 25
    #48
    26/11/07 17:05

    Si el yen llegara hasta 100, con tu hipoteca multidivisas entrarías irremisiblemente en pérdidas. Ahora, si no cayera tanto, aunque probablemente tampoco compensaria esa bajada de la divisa con lo que has pagado de capital, es fácil que en la hipoteca multidivisas te siguiera saliendo una cuota mensual menor por los menores intereses.

  14. #47
    Anonimo
    26/11/07 02:27

    Hola al foro! Mi pregunta es: Sabiendo como esta el yen ahora (160) y suponiendo que empieza a bajar (hasta 100) y sabiendo que se paga mas capital que intereses en la hipoteca en yenes, ¿compensaria (en un determinado numero de meses) esa bajada de la divisa con lo que he pagado de capital con respecto a una en euros? Un saludo

  15. #46
    Anonimo
    21/11/07 22:08

    EN EL BANCO DE VALENCIA DE VILLA DE VALLECAS (917791271), TRAMITAN HIPOTECAS MULTIDIVISA EN EXCELENTES CONDICIONES. EL ASESORAMIENTO Y EL TRATO ES ESTUPENDO. OS LO RECOMIENDO

  16. #45
    Anonimo
    07/11/07 20:22

    Hola a todos,

    Mi pregunta será un poco distinta:

    Parece ser que se amortiza más capital que interés, por tanto como afecta eso a la deducción de IRPF?

    Por otro lado y perdonad mi inexperiencia pero lo correcto no sería mirar las fluctuaciones entre por ejemplo el franco con el yen para decidir si te cambias de moneda?

    Yo pienso que esto es como la bolsa que si no vendes no pierdes, y en cuanto a la revalorización creo que el mercado mundial no permitiría unos cambios muy bruscos en un periodo corto de tiempo ¿Que opinais?

  17. #44
    Anonimo
    30/10/07 19:07

    Hola a todos, he estado leyendo vuestros comentarios y aun tengo la duda si seria recomendable hacer o no una hipoteca multidivisa. tengo que firmar una hipoteca en un par de meses, el ahorro que supone una multidivisa es tentador por eso estoy pensando si pedirla asi, me podeis asesorar? necesito 170.000 euros. gracias

  18. #43
    Anonimo
    22/10/07 15:51

    Te sugiero, que hables con mi agente de Bankinter, que a mi me asesoro muy bien. Ignacio Garcia.Tfno.: 609651989 e-mail: [email protected]

  19. Top 25
    #42
    18/10/07 02:01

    Lo que a mí me parece más probable es que la suma total pagada acabe siendo menor con la hipoteca multidivisa en yenes, pero evidentemente es posible que en algún momento intermedio la cuota de la hipoteca multidivisas supere a la de su equivalente en euros.

    s2

  20. #41
    Anonimo
    15/10/07 15:11

    Hola a todos, soy nuevo en el foro, he estado leyendo todos vuestros comentarios y me parecen muy interesantes, por lo que estoy pensando seriamente en crear una hipoteca multidivisa. Mi pregunta es la siguiente, si abro una HMD en yenes, que actualmente me ahorro unos 400€ al mes, y no me cambio nunca a euros, creeis que llegara el dia que los intereses en yenes sean superiores a los del euro. Yo personalmente pienso que no si que es posible que suban los intereses pero creo que siempre estara el euro por encima, que opinais. Saludos...