La mayoría de los españoles si miramos nuestra hipoteca veremos que el índice de referencia que aparece es el euribor hipotecario BOE, éste es el euribor hipotecario que se publica entre el 1 y el 5 de cada mes en el BOE. Para calcular el euribor hipotecario BOE se atiende a la variación que durante los últimos treinta días ha tenido el euribor a un año de mercado. Así el euribor hipotecario BOE se mantiene fijo cada mes y es el que se emplea en las revisiones de las hipotecas.

El mejor índice de referencia: el euribor hipotecario BOE

El mejor índice de referencia que podemos tener en la actualidad en las hipotecas firmadas en España es el euribor hipotecario publicado en el BOE. Si en el párrafo referente a la revisión de tu hipoteca observas que aparece la palabra IRPH, CECA o cualquier otro índice que no sea el euribor hipotecario debes empezar a preocuparte.

¿Por qué el euribor hipotecario BOE es mejor que otros indicadores?

Aunque el euribor ha tenido muchas críticas durante los últimos meses por no ajustarse correctamente a los movimientos de tipos de interés del Banco Central Europeo, en la actualidad es de los tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario en España el indicador que tiene un movimiento más ajustado al tipo del Banco Central Europeo. Solo hay que ver la evolución del IRPH en 2008 y de CECA en 2008 para darse cuenta que estos indicadores se quedan muy por encima de los movimientos de ajuste que llevó a cabo el Banco Central Europeo a finales del año. El tipo de interés aplicable a las operaciones principales de financiación del Eurosistema se situó en el 2,50% a final del 2008, mientras IRPH terminó diciembre en el 5,89% y CECA en el 6,62%.

¿Por qué sube mi hipoteca aunque los tipos de interés bajan?

Como hemos comentado anteriormente, si tu hipoteca está referenciada al IRPH o a CECA, el ajuste en los tipos de interés no se ha visto recogido aún en estos indicadores. Los bancos no se fían unos de otros y por eso no están dispuestos a prestarse el dinero más barato. Como los consumidores utilizamos en nuestras hipotecas como indicador el precio al que ellos se prestan el dinero (Euribor, IRPH, CECA, etc.), las bajadas en el tipo del BCE aún no han tenido todo su reflejo en el tipo de referencia de nuestras hipotecas.

Además en la clausula de muchas revisiones de hipoteca se toman tipos de interés de X meses atrás. Por eso aunque los últimos meses hayan bajado los tipos de interés, la cuota de nuestra hipoteca puede incluso haber subido.

Sin embargo, si tu hipoteca hubiese estado referenciada al Euribor publicado en el BOE el último mes, la cuota te habría bajado bastante.

¿En la revisión de mi hipoteca cuál es el euribor mensual que se ha de aplicar?

Normalmente la claúsula de revisión de la hipoteca sigue uno de los dos patrones siguientes:

1) El último dato del Euribor hipotecario publicado en el BOE

Se tomara el valor del ultimo indice que en la fecha anterior más proxima a la fecha inicial del periodo haya sido publicado en el Boletin Oficial del Estado.

Teniendo en cuenta que el Euribor hipotecario se publica en el BOE entre el 1 y el 5 de cada mes y que el dato que se publica es la media mensual del euribor del mes anterior vamos a ver con un ejemplo qué euribor debería aplicar el banco en la revisión de la hipoteca:

- Si la revisión se lleva a cabo entre el día 1 y el día 5 de abril (antes de la publicación en el BOE del euribor del mes de marzo) en la revisión nos aplicarán el euribor publicado en el BOE en marzo que se corresponde con el euribor de febrero.

- Si la revisión se lleva a cabo después del día 5 de abril (después de la publicación en el BOE del euribor del mes de marzo) en la revisión nos aplicarán el euribor del mes de marzo que ya ha sido anunciado públicamente por el Banco de España en el BOE.

2) El euribor publicado en el BOE el segundo mes natural anterior a la fecha de revisión

El tipo de interés de referencia será la REFERENCIA INTERBANCARIA A UN AÑO, (tipo Euribor a un año), entendiéndose por tal, la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año, calculado a partir del ofertado por una muestra de Bancos para operaciones entre entidades de similar calificación y que será publicado por el Banco de España u Organismo que le sustituya en el ejemplar del Boletín Oficial del Estado, o publicación oficial que le sustituya, del segundo mes natural anterior a la revisión del tipo de interés, con independencia del mes a que corresponda el porcentaje publicado en dicho Boletín Oficial del Estado, o publicación oficial de que se trate.

- Si la revisión se lleva a cabo cualquier día del mes de abril en la revisión nos aplicarán el euribor publicado en el BOE el segundo mes natural anterior a abril, por tanto el euribor publicado en el BOE en el mes de febrero que se corresponde con el euribor en media mensual del mes de enero.

¿Qué hago si la revisión de mi hipoteca toma un tipo de interés muy alejado de los tipos de mercado?

El descenso de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo hasta el 1,5% va a tener como consecuencia que el Euribor cotice por debajo del 2% durante el mes de marzo. Los tipos de interés de las hipotecas revisadas en el mes de abril pueden estar alrededor del 2,5% si sumamos un diferencial competitivo que aplican muchas entidades. Frente a estos tipos de interés afortunados, nos encontramos con otras hipotecas que fueron revisadas con los tipos de interés del segundo semestre de 2008 a tipos por encima del 5%. Si tuviste la revisión de la hipoteca en el segundo semestre de 2008 puedes estar pagando entre un 3% y un 4% más de lo que pagarías con los tipos actuales. Esta diferencia para una hipoteca tipo de 150.000 euros a 25 años supondría estar pagando entre 2.500 euros y 3.600 euros más que las hipotecas afortunadas durante este año.

Por eso, este es un buen momento para renegociar las condiciones de tu hipoteca solicitando una novación o subrogación. En la novación pides a tu entidad que revise tus condiciones y en la subrogación te cambias a otra entidad con mejores condiciones.
Más información en el artículo "Novación y subrogación de una hipoteca".