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La revisión de la hipoteca

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Publicado por Euribor el 04 de junio de 2009

Las hipotecas a tipo de interés variable son aquellas en las que la cuota que pagamos al banco se revisa cada cierto tiempo en función de cómo ha evolucionado un índice de referencia.

El índice de referencia en la revisión de hipotecas: El Euribor Hipotecario BOE

El índice de referencia habitual en las hipotecas firmadas en España es el Euribor a un año (más concretamente el Euribor Hipotecario BOE), aunque también se puede utilizar el tipo medio de los préstamos a más de 3 años de Bancos, de las Cajas o del conjunto de entidades (IRPH), el tipo activo de referencia de las Cajas, etc.

La mayoría de los españoles si miramos nuestra hipoteca veremos que el índice de referencia que aparece es el Euribor Hipotecario BOE, éste es el Euribor hipotecario que se publica entre el 1 y el 5 de cada mes en el BOE. Para calcular el Euribor Hipotecario BOE se atiende a la variación que durante los últimos treinta días ha tenido el Euribor a un año de mercado. Así el Euribor Hipotecario BOE se mantiene fijo cada mes y es el que se emplea en las revisiones de las hipotecas.

Calculo del tipo en la revisión de la hipoteca

Para actualizar la cuota que pagamos al banco se lleva a cabo una revisión de la hipoteca cada seis meses o cada año (depende del contrato hipotecario) del tipo que vamos a pagar.

Así pues una vez tenemos el tipo de interés de referencia actualizado (el último euribor hipotecario publicado en el BOE) solo debemos añadirle el diferencial que nos aplica la entidad.

Por ejemplo: el último Euribor publicado por el Banco de España y que se puede ver en la columna derecha del blog, corresponde al mes de enero de 2010 y fue del 1,232%. Si el diferencial aplicable es de 0,50%, el tipo de interés aplicable a nuestra hipoteca sería de 1,732%.

El redondeo del tipo de interés en la revisión de la hipoteca: una práctica ilegal

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica de simplificación de los decimales del tipo de interés que algunas entidades aún aplican en las revisiones de las hipotecas referenciadas a un índice.

Generalmente se efectúan a cuartos (a 0,25%) u octavos de punto (a 0,125%). En el ejemplo anterior: si el índice de referencia es el euribor a un año y es del 1,412% y el diferencial aplicable es +0,50, el tipo de interés resultante (sin redondeo) sería de un 1,912. Si el redondeo en la revisión de la hipoteca es al alza y a un cuarto de punto el tipo de interés a pagar sería del 2,00%, una diferencia de 9 puntos básicos más del que se pagaría sin redondeo.

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica ilegal como se ha fundamentado en diversas sentencias judiciales y como estipula la la LEY 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios.

 
Si te aplican el redondeo en la revisión de la hipoteca te están engañando. Consulta más sobre el redondeo hipotecario en Rankia

Otra práctica muy cómun que realizan las entidades es poner suelo hipotecario, es decir, establecen un tipo de interés mínimo que te van a cobrar aunque la suma del Euribor más el diferencial sea menor. Aprender como quitar el suelo en las hipotecas.


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Etiquetas: hipoteca · revision · Euribor · Euribor Hipotecario BOE · Euribor 2010 · Cláusula suelo · suelo hipotecario · Guía hipoteca



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Comentarios (mostrando del 21 al 40)
21 Euribor
12 de enero de 2009 (11:06)

Hola Anónimo,

Tienes más suerte aún porque el último Euribor publicado en el BOE en la fecha de tu revisión es el Euribor de enero que lo publicarán entre el 1 y el 5 de febrero y será más bajo aún que el Euribor de noviembre y el Euribor de diciembre.

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22 Anonimo
Anonimo
12 de enero de 2009 (21:10)

Hola haber si podeis ayudarme ,mi revision es el 9 de febrero y hasta ahora siempre me han cojido el de diciembre .aqui viene la pregunta, ahora q el euribor se sabe del 1 al 5 de cada mes me haran la revision con el de enero? gracias.

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23 Euribor
12 de enero de 2009 (22:15)

Hola Anonimo,

Efectivamente si la revisión es el 9 de febrero y en las clausulas de la hipoteca indica que tomará el último dato del Euribor publicado en el BOE, el 9 de febrero dispondrán del Euribor de enero y sería ese el que te deberían aplicar.

Un cordial saludo.

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24 Anonimo
Anonimo
15 de enero de 2009 (19:09)

Hola Euribor, soy Julian el que me decias que era un jeroglifico, a ver lo de que te quise decir es que a mi " La Caixa " no me aplica el euribor sino el IRPH por eso se va al 6,20,.Hoy he tenido una charla con la Caixa y les he propuesto cambiar del IRPH al euribor me argumentan que eso lleva unos gastos, pero me bajaria la cuota de unos 1200€ a 845@ es una bajada sustancial , peroaparte les comento que si en esa operacion me pueden quitar de la Hipoteca Abierta ( que es la que tengo y me han dicho que no se puede subrrogar a ningun banco ) , por una hipoteca normal y no ha puesto buena cara.La pregunta es ¿Pueden negarse a hacer cambios tanto el referente a tipo interes ( Euribor/IRPH ) y al de Hipoteca Abierta ( que es blindada) a otro tipo de Hipoteca ? . Gracias y disculpa que me enrrolle, pero somos familia numerosa y mi mujer en paronecesito a toda costa bajar la hipoteca,o me veo en la calle

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25 Euribor
15 de enero de 2009 (19:59)

Hola Julián,

Importante las aclaraciones que haces. Siento decirte que tienes posiblemente la peor hipoteca que podrías haber firmado. No tienes un préstamo, sino un crédito hipotecario y entonces no puedes subrogarte a otro prestamo hipotecario, sino que debes amortizarlo primero.

Y además estás referenciado al IRPH un tipo más rígido y que se queda fuera de mercado como puedes ver en la actualidad.

La Caixa no te va a negar la posibilidad de cambiarte al Euribor, siempre haciendote cargo de los gastos, pero van a ser más reacios a cambiarte de producto. El crédito hipotecario te vincula más ya que no permite la subrogación.

Puedes consultar la alternativa de cambio de hipoteca de iBanesto, pero no sé como tratarán el caso de un cambio desde un crédito hipotecario. Supongo que deberás ver las condiciones de cancelación de la hipoteca y si consigues una nueva hipoteca en otra entidad probablemente te compense el cambio. Conseguirás una hipoteca referenciada a Euribor (con un Euribor bastante bajo y un diferencial que puede no superar el 0,50%).

Pregunta alternativas en varias entidades estos días ante tu caso: solicitud de hipoteca nueva cancelando un crédito hipotecario previo en La Caixa.

Cuando tengas alguna oferta concreta, renegocia las condiciones con La Caixa. Si teniendo en cuenta los gastos del cambio a la nueva hipoteca, te sale rentable, haz el cambio.

Un cordial saludo.

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26 Anonimo
Anonimo
15 de enero de 2009 (22:19)

Hola Euribor,

Muchas gracias por tu tiempo ilustrandonos. Da gusto aprender.

Puedes decirme, por favor, cuando tocaría la revisión si dicen: "El tipo de interés se revisará por primera vez al decimosegundo vencimiento y sucesivamente cada doce vencimientos". El primer recibo tuvo vencimiento el 16.02.2006, de acuerdo al texto anterior correspondería revisarla con el Euribor de Diciembre (anterior al 12) o el de Enero (posterior al 12)?

En mi opinión, sería el de Enero (tras el 12 vencimiento) pero los años anteriores no lo han hecho así.

Muchas gracias por adelantado!
Un saludo
Luis

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27 Anonimo
Anonimo
15 de enero de 2009 (23:26)

Estimado Sres:
Me encuentro, como muchos usuarios, un poco perdido y quisiera que me ayudarais.

Mis datos son los siguientes:
Firme una hipoteca con BBVA el 20-12-2006 con Euribor + 055.

Pongo textualmente el parrafo de la Escritura de la hipoteca, referente a las Revisiones Euribor:
"Se tomara el valor del ultimo indice que en la fecha anterior mas proxima a la fecha inicial del periodo haya sido publicado en el Boletin Oficial del Estado"

El pago de la proxima cuota aplicada sera el 31-01-2009, que corresponde a la primera cuota con la nueva Revision del tipo de Interes semestral de 4,9.

La pregunta es la siguiente:
¿Entiendo que el Banco esta aplicando el Euribor de Noviembre (4,35)?
Si no es correcto ¿que puedo hacer?

Gracias.

Jose Luis.

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28 Anonimo
Anonimo
16 de enero de 2009 (11:17)

Buenos días

Mi nombre es Verónica, firme una hipoteca el 25 de Febrero de 2008 con Sabadell, y me pusieron un 4,691% como no entendía este índice de referencia fui al banco y me dijeron que aplicaban el euribor publicado en el BOE del último mes.
En ese momento no lo entendí y lo deje pasar, ahora que quiero saber si me bajara algo la hipoteca no encuentro en ninguna publicación del BOE ese 4,691 que me han estado aplicando, para saber que me aplicaran este año.
El primer año se suponía que solo pagaríamos el euribor, y este año empezaríamos a pagar el euribor + 0,25%.
Cuando estábamos ante notario nos dimos cuenta que nunca pagaríamos menos del 4,25% ya que era una condición de la hipoteca, nos enfadamos y tuvimos dudas para firmar, así que el director del banco nos dijo que no nos preocupáramos que si el euribor bajaba el nos lo arreglaría. Por eso antes de que me vuelvan a revisar la hipoteca quiero estar segura del euribor que me tendrían que aplicar para ir a hablar con el director, y si no me lo baja, quitarle el seguro de vida y el seguro del hogar, si nunca voy a pagar menos del 4,25 pues que me suba el diferencial total.
¿Alguien me podría decir que euribor me aplicaran?. El de Diciembre, el de Enero …

Esque mirando lo que me aplicaron el año pasado no tengo ni idea por que no cuadra con ninguna publicación de esos meses.

Muchas gracias.

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29 Euribor
16 de enero de 2009 (11:42)

Hola Luis,

Si el primer vencimiento fue el 16 de febrero de 2006, el 12º vencimiento se produce el 16 de enero de 2009 y en dicha fecha ya se había publicado en el BOE el Euribor de diciembre de 2008 (3,452%) gracias a la resolución del Banco de España de adelantar la publicación del Euribor en el BOE. Si no se hubiera producido esta resolución el Euribor que te aplicarían habría sido casi con toda probabilidad el de Noviembre de 2008 (4,35%).

Un cordial saludo.

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30 Euribor
16 de enero de 2009 (11:50)

Hola José Luis,

BBVA parece que aplica bien la revisión de la hipoteca. Firmaste tu hipoteca el 20 de diciembre de 2006 y entre el 20 de diciembre y el 1 de enero de 2007 está lo que se denomina el periodo de ajuste un periodo de pago de intereses hasta que empiezas a amortizar el préstamo y la primera cuota te vino el 1 de febrero de 2007.

La revisión por tanto se efectua el 1 de enero de cada año y como el 1 de enero el último Euribor publicado en el BOE era el de noviembre de 2008 que se publicó a mediados de diciembre de 2008. El banco te aplica bien la revisión (4,35% + 0,55% = 4,90%).

Un cordial saludo.

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31 Euribor
16 de enero de 2009 (11:59)

Hola Veronica,

Tu hipoteca se revisa con el Euribor del mes de enero que aún no se ha publicado porque no ha terminado el mes, pero que va a estar por debajo del 2,90%. Eso llevaría a un hipoteca referencia a Euribor + 0,25% alrededor del 3,15% de tipo de interés.

Si tienes una claúsula como la que indicas con un mínimo del 4,25% de tipo de interés y además con todas las vinculaciones que has comentado tienes una hipoteca claramente mejorable.

Entérate primero de qué condiciones tiene tu hipoteca y luego intenta negociar. Desde luego un tipo del 4,25% mínimo ahora está fuera de mercado porque estamos en un entorno de tipos de interés bajos. Claro que no sabemos si también tienes un techo de la hipoteca bajo que hace que tu hipoteca sea más parecida a una hipoteca a tipo fijo.

Como consejo te interesa una hipoteca a tipo variable como la que tienes, pero sin esa claúsula de tipo mínimo.

Un cordial saludo.

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32 Anonimo
Anonimo
16 de enero de 2009 (13:51)

Efectivamente, tal y como yo pensaba, despues de leer varias veces el hilo... BBVA ha realizado bien el calculo.
Muchas gracias por contestar tan rapido y tan claro.

Jose Luis.

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33 Anonimo
Anonimo
17 de enero de 2009 (14:30)

Hola euribor
mi consulta es la siguiente yo tengo una hipoteca con el santander de 231000 euros, la revision la he tenido el 4 de diciembre y me han cogido el euribor de septiembre ¿no deberian haber cogido el de octubre?
un saludo

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34 Anonimo
Anonimo
17 de enero de 2009 (21:33)

HOLA A TODOS: queria que me diera alguien su opinion. A mí me han revisado la hipotéca ahora el 21 de diciembre 2008 (anual)y me han enviado una carta con el tipo de interés que me van a aplicar y es del 6.522% , como no estaba muy segura de porque me habian subido (antes tenia 5.878%) fuí y pregunté al banco, y me dijo que me habian aplicado el interés de octubre, he estado leyendo mi escritura de hipotéca y pone:el topo de interes de referencia, a efectos del presente contrato, es el euribor que el mes anterior al inicio de cada periodo de interés , se encuentre publicado en el BOE. Me gustaría haber si alguien puede darme su opinion. MUCHAS GRACIAS.

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35 Anonimo
Anonimo
18 de enero de 2009 (02:06)

Hola, mi nombre es María tengo una hipoteca que me revisan a finales de febrero, como referencia dice: que el diferencial es 0,50 adicionado al margen, en cada uno de los periodos semestrales, del resultado de la media aritmetica simple de los valores diarios de los dias de mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de deposito en euros a plazo de un año, calculado a partir del ofertado para una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificacion. El tipo resultante sera el corresponidente al mes inmediatamente anterior a la fecha de variación semestral del tipo de interes, publicado en ese mismo mes de la variación.
Quisiera que me lo tradujera, siento ser tan ignorante en estos temas.
Muchas gracias

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36 Anonimo
Anonimo
18 de enero de 2009 (19:05)

Majoes: tengo una hipoteca firmada el 01/ con 01/03/04 en la que eme aplican un 0,5 mas el euribor; en cuanto a la revision el contrato especifica que se me aplicara "la ultima referencia interbancaria que figure publicada antes del dia 1 del ultimo mes del periodo anterior , en el boletin oficial del estado". Que euribor tienen que aplicarmen? siempre cogen el de diciembre, esta correcto? gracias

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37 Euribor
18 de enero de 2009 (19:17)

Hola Sonia,

Debes revisar la escritura para ver el momento de la revisión de la hipoteca. Si en la escritura no indica nada el euribor que te corresponde es el publicado en el BOE en noviembre (el Euribor del mes de Octubre). Ahora bien en la escritura puede estipular que la revisión se efectúe con fecha de X meses antes.

Revisa la escritura. Si no dice nada ya sabes que te corresponde octubre, si indica otra claúsula no dudes en publicarla y la repasamos.

Un cordial saludo.

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38 Euribor
18 de enero de 2009 (19:30)

Hola Yolita,

En el caso de tu hipoteca necesitaríamos más información porque una revisión efectuada el 21 de diciembre que de como resultado ese 6,522, aunque tomemos como referencia el Euribor de Octubre 2008 (5,248) nos ofrece un diferencial del 1,274%. Un diferencial excesivamente grande para los precios de mercado actuales. La primera conclusión sería que te podría interesar mirar las condiciones de subrogación.

Aunque no podemos aseverarlo podría corresponderte el Euribor de noviembre de 2008 (ya que el 21 de diciembre ya estaba publicado en el BOE el Euribor de dicho mes). ¿En qué fecha pagas la cuota de la hipoteca?

Un cordial saludo.

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39 Euribor
18 de enero de 2009 (19:36)

Hola María,

Ese parrafo tan desagradable viene a decir en cristiano que tienes una hipoteca referenciada a Euribor + 0,50 que se revisa cada 6 meses. Si la proxima revisión es a finales de febrero el Euribor que se va a tomar como referencia es el que se publicará entre el 1 y el 5 de febrero de 2009 en el BOE (el Euribor de enero de 2009).

El descenso de los tipos de interés desde tu anterior revisión va a hacer que tengas una importante reducción en la cuota de tu hipoteca.

Un cordial saludo.

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40 Euribor
18 de enero de 2009 (19:42)

Hola Majoes,

¿Cuando firmaste la hipoteca? Si fue el 1 de marzo por lo que indicas en tu comentario y toman el 1 de febrero como la fecha de la revisión (periodo inmediatamente anterior), el último Euribor publicado antes del 1 de febrero efectivamente es el del mes de diciembre.

Un cordial saludo.

Un cordial saludo.

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