El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

El Registro de la Propiedad Inmobiliaria

51
Publicado por Echevarri el 02 de julio de 2007
Resulta curioso que, dado el peso de la propiedad inmobiliaria en el patrimonio del español medio, el Registro de la Propiedad resulte para muchos un desconocido. Curioso y peligroso. Se trata de uno de los mecanismos legales que sirven para garantizar derechos, publicitar los mismos y permitir el negocio hipotecario y por tanto la financiación de iniciativas personales y empresariales. Pero es de esas materias de las que, los progres que preparan los planes de estudio, no saben nada. Por eso creo que sería bueno tener al menos 10 ideas básicas:

1. El Registro de la Propiedad es un Registro de Fincas, de bienes inmuebles. A diferencia de otros sistemas, como el norteamericano(Registro de Títulos), el Registro español esta articulado sobre el bien inmueble. A el se le adjudica un número que lo identifica plenamente. Ese numero de finca registral, junto con el Registro de la Propiedad al que pertenece, identifica plenamente a la Finca.

2. A diferencia de otros sistemas es posible que se pueda transmitir la propiedad de bienes inmuebles al margen del Registro. Así, yo puedo adquirir un bien que no figura en el Registro, o bien adquirirlo de quien no figura como titular en el Registro de la Propiedad. Eso sí, al hacerlo al margen del Registro no gozo de la protección del mismo. Para poder acceder al Registro es necesario que sea un documento público(escritura notarial, resolución administrativa, sentencia) salvo para cosas muy marginales.

3. ¿En qué consiste esa protección? Quien adquiere, como tercero de buena fe y a título oneroso(vamos, que le cuesta pasta) un bien inscrito en el Registro de la Propiedad, y lo adquiere de quien es propietario, goza de un status especial. A pesar de que aparezca alguien que reclame, con razón, la propiedad del bien, su posición es básicamente inatacable. Tendrán que entenderse entre el vendedor y el que era propietario al margen del Registro.

4. Además, ese tercero de buena fe esta informado por parte del Registro de la Propiedad de las Cargas que pesan sobre esa finca. Pues bien, el tercero de buena fe sabe que como máximo la finca responde por aquellas cargas que allí figuren. Y no por otras (para salvar este punto, se debe informar de las deudas con la comunidad de vecinos y por el IBI en el momento de la compraventa ante notario, pues estas no figuran en el Registro de la Propiedad, salvo procedimiento judicial). El Registro nos indica que deudas, problemas judiciales, etc...arrastra esa finca. Son las que debemos tener controladas.

5. El Registro de la Propiedad esta abierto a todo el mundo. Se puede pedir información por Finca Registral, por Titulares de las mismas e incluso por dirección física. El modo más preciso es el primero. En el segundo nos saldrán todas las fincas que posea un propietario en ese Registro. Y por el tercero, será una lotería (el Registro de la Propiedad, a diferencia del Catastro, no es un registro que contenga documentación gráfica, y por tanto la ubicación de una finca por este sistema es bastante difícil, dado el frecuente cambio de nombres y números en nuestras calles). Si la búsqueda la quiero realizar en toda España, registradores.org, nos lo facilitan a través del sistema de índices, aunque a veces falla, y es mejor ir Registro por Registro.

6. La manera ordinaria en que se hace publica esta información al interesado es la nota simple. Unos folios en los que consta
  • El Registro y fecha que lo emite
  • Número de finca registral
  • Referencia catastral(en ocasiones)
  • Descripción de la finca con sus linderos
  • Superficie
  • Naturaleza del bien(urbana, rústica,..)
  • Propietarios y usufructuarios.
  • Cargas en un sentido amplio: Pueden ser prestamos con garantía hipotecaria, embargos, condiciones resolutorias, limitaciones a la transmisión(véase VPO), anotaciones preventivas de procedimientos judiciales, suspensión de la fe pública registral, servidumbres, cargas urbanísticas, etc...Son fundamentales entenderlas y controlarlas.
  • Afecciones fiscales: Grandes desconocidas y en la práctica nunca he visto que se haya recurrido a ellas.
7. Dicha nota simple no vincula al Registrador. Si tomas una decisión basada en ella y se descubre que es incorrecta no podrás exigirle responsabilidades. Para ello tienes que solicitar un certificado registral, aunque en la práctica, no se acude a ello (véase fax de cargas).

8. El lema de los Registradores es Prior in tempore, potior in iure Primero en el tiempo, mejor en derecho. Por ejemplo, si antes de que yo inscriba mi derecho de propiedad meten en el Registro un embargo, por mucho que no figurase en su momento en el Registro, me han jodido. Así funcionaba el sistema antiguamente, con lo que las carreras para llegar al Registro de la Propiedad eran épicas.

9. Para las compraventas se entendió que el sistema era kafkiano. Se desarrolló el sistema del fax de cargas. El notario, unos días antes de que tenga lugar la escrituración en sus despacho pide una nota simple de la finca al Registro de la Propiedad, que se la hace llegar por fax. El Registrador toma nota en el folio de la finca del envio de este Fax. Durante esos días cualquier carga que llegue al Registro de la Propiedad debería ser comunicada inmediatamente al Notario que ha solictado el Fax. Una vez se firma en Notaria, le remite un fax de confirmación al Registro, que en la jerga se denomina asiento de presentación. Y este bloquea durante diez días el acceso al Registro de cualquier documento. Ese es el plazo que tiene el comprador para presentar la escritura de propiedad en el Registro y consolidar el asiento de presentación. (prescindo de temas telemáticos y demás).

10. Ese fax de cargas-nota simple que solicita el Notario es fundamental en nuestro sistema. A pesar de que ha habido alguna sentencia que dice que no es más que una nota simple a efectos de responsabilidad. Varios Registradores me han comentado que la opinión mayoritaria no es esa, y que conocen a más de uno que ha tenido que tirar de su Seguro. Y es que es básico: su información es la que nos vincula como tercero hipotecario de buena fe y bloquea el paso a terceros que pudiesen perjudicarnos. Sin embargo, todo esto esta cambiando pues numeroso Registros empiezan a implantar la presentación telemática por parte de los Notarios, lo cual hará ganar seguridad.

Evidentemente estas reflexiones son muy primarias. Si alguien quiere profundizar sobre el tema tiene por ejemplo el volumen correspondiente de Díez-Picazo y Gullón, que es fácil de leer. Si se quiere algo más ligerito, de principios fundamentales, tenemos el estudio de Ricardo de Ángel.

Yo tengo una costumbre. Se que soy rarito, pero cada año saco notas simples registrales de los inmuebles a mi nombre y de mi familia: Por si acaso. No vaya a ser que nos haya aparecido en ellos algún compañero de viaje y no hayamos sido notificados.
Etiquetas: Registro de la propiedad



Añadir comentario
51
Comentarios
1 Anonimo
Anonimo
06 de julio de 2007 (01:37)

Tu eres tonto o te pagan los Registradores.
Menudo momio tienen esos hijoputas con el arancel.

Me gusta
2 Anonimo
Anonimo
06 de julio de 2007 (15:21)

Es tonto, no le va a pagar alguien en cada tema que toque, ¿no?

Me gusta
3 Echevarri
06 de julio de 2007 (16:28)

Yo, en cambio, no tengo ninguna duda, ambos dos sois tontos y envidiosos.
¿Sois capaces de argumentar con dos frases seguidos o es demasiado esfuerzo?

Me gusta
4 Anonimo
Anonimo
08 de julio de 2007 (01:56)

Una vez quise hacerme rico. En una subasta aparecían 4 maravillosos pisos en la C/ General Mola 46. Con la democracia, dicha calle cambió de nombre para llamarse Pablo iglesias... Fuimos a ver los pisos: estupendos 100 m cada uno. Pero nos llamó la atención que en los buzones figuraran 4 nombres diferentes. La nota simple registral era bien clara y estaban los 4 al mismo nombre. Hablamos con los propietarios y, despues de ganarnos su confianza nos enseñaron las escrituras... C/ General Mola 44... Había cambiado el numero y el nombre de la calle.
Fuimos a la finca vecina a buscar nuestros 4 pisos y...

SORPRESA: Dichos pisos nunca se construyeron. Sin embargo se hallaban inscritos.

Otra: en el mismo lote salía un terreno en una urbanizacion de muy dificil localización... despues de dar 40 vueltas lo localizamos. Oh! maravillas, aparecía repleto de casas. Hablamos con los propietarios y NO tenían escritura. Habían edificado ilegalmente en los 60... Pensamos que por 4 perras nos quedaríamos el terreno y las casas... pero no. Habían hecho un documento privado de venta y, aunque no habían podido registrar, esperaban legalizar su situación con el tiempo.

Cosas del registro...

PD Los pisos se los quedó un subastero profesional para constituir una patrimonial y pedir prestamos... El terreno se lo quedó un tontainas que no sabía ni donde estaba.

No nos dieron nada en la subastilla. Eso sí, nos lo pasamos pipa...

Me gusta
5 Echevarri
09 de julio de 2007 (00:17)

Muy buenas las anecdotas...
1.La primera si que es rara. Que algo figure inscrito y no lo este. Seguro que no figuraba inscrito pero llevaba la col,etilla "en construcción" que eso si que lo he visto.Se dice que se va a construir algo y nunca se edifica. Eso explicaria el mismo nombre en los 4 pisos.
2. Es más frecuente. Y un campo de minas juridico. Para hacer un master en derecho civil y urbanistico.
En los próximos dias tengo intención de escribir algo al respecto.

Me gusta
6 Anonimo
Anonimo
22 de agosto de 2007 (18:43)

¿Que documentacion necesito para cambiar en el registro de propiedades la casa de mis padres y ponerla al nombre de todos sus hijos? Datos: En la Escritura somos dueños nosotros, pero en el registro de propiedades, aun mis padres. Urgentente, porque necesito pedir una nota simple para el empadronamiento y aun no puedo.

Me gusta
7 Echevarri
21 de septiembre de 2007 (20:16)

Acabo de ver el ultimo comentario.
Esa escritura, junto con la correspondete liquidación fiscal(desconozco si es una herencia o una venta) deben presentarse en el Registro de la Propiedad, así de simple. Normalmente tardan 2 meses.

Me gusta
8 Anonimo
Anonimo
23 de noviembre de 2007 (18:53)

Hola Echevarri, buenas tardes, ayer mismo he pedido una nota simple como indicas en registradores.org y me ha llegado hoy mismo, sale todo muy bien, la situación de la finca etc.. Pero claro ese lenguaje para un profano como yo es bastante dificil. A mi lo que me interesa es saber si tiene cargas o no y en ese aspecto pone:
"- AFECCIÓN. AUTOLIQUIDADA DE TRANSMISIONES.

AFECCION: Por autoliquidación de la que se archiva copia, se han satisfecho 840 EUROS. Esta finca queda afecta por CINCO años, contados desde hoy, al pago de la posible liquidación complementaria que, en su caso, proceda practicar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
-----
- AFECCIÓN. AUTOLIQUIDADA DE TRANSMISIONES.

AFECCIÓN: Esta finca queda Afecta por cinco años al pago del importe que resulte menor entre entre el 5 por ciento del precio de la venta y el importe del impuesto sobre la Renta de no residentes, conforme dispone el artículo 24 de la Ley 41/98 y el número 5 del artículo 18 de su Reglamento (RD 326/99). "

Tiene carga o no? que pasa durante esos cinco años que dice, me tocará pagar algo más..

gracias de antemano por la información..

Fernando

Me gusta
9 Echevarri
23 de noviembre de 2007 (19:21)

No es una carga en el sentido coloquial, es una afeccion de caracter real.

Lo que te estan diciendo, como pasa en todos los supuestos de transmisión, es que hacienda se reserva un periodo para comprobar que el precio de escrituración que tu le has suministrado les vale. Si no es así te girarán una complementaria. Si por lo que sea le has dado el pase al piso, y no consiguen cobrarse de ti esa liquidaci´´on compelmentaria, podrían dirirgirse contra el piso, independimente de que el propietario ee momento no tenga nada que ver contigo, siempre y cuando no haya transcurrido ese plazo.
Dicho lo cual, no lo he visto hacer nunca, aunque supongo que en casos gordos se hará, especialmente si ve una cierta cadena defraudatoria.
En mi opinión eso no es una carga.

Me gusta
10 Anonimo
Anonimo
26 de noviembre de 2007 (21:02)

Hola Echevarri, nO se si estamos en el blog adecuado para formular estas preguntas pero ahí va:

1ª ¿Se puede solicitar que te informen sobre una propiedad (cargas, cabida, etc) y luego si te interesa pedir una nota simple en el registro de la Propiedad?Esto por una parte.

Y 2ª :Mira tengo una escritura publica de un familiar que me quiere regalar una finca para que construya una vivienda en un pueblo cercano a la provincia de segovia; hace poco hemos recibido una certificacion de hacienda(catastro) en la que nos dice que esa finca es urbana(cosa que ya estaba definida en la escritura como solar hace 10 años)y que tiene ahora muchos mas metros que los que nos constan en la escritura(1200m frente a los 500 m que aparecen en la escritura).Esta finca se compro al ayuntamiento en una subasta pero no hicieron supongo que una segregacion( partirla en dos) por lo cual a mi me vendieron una supuesta segregacion que nunca ha existido por lo cual hacienda me dice que tengo la finca original(la que se pretendio segregar, despues de haberles presentado un recurso diciendo que yo solo disponia de 500 m por escrituras). La cuestion es que en el registro de la propiedad aparecen los mismos datos(cabida y descripcion de linderos), los linderos son todo caminos(a N,S,E y Oeste) evidenciando o dando la razon al Catastro en cuanto a cabida.
Concluyendo que deberia hacer si quiero construir, el ayuntamiento me dice que pague por el trozo q supuestamente no es mio ... pero no estoy por pasar por el aro; ademas la supuesta parte de mas de mnetros un señor del pueblo me dice que es de otro que esta en madrid. Bueno no se si me he liado en exceso agradeciendo tu respuesta un medio-mileurista.

Me gusta
11 Anonimo
Anonimo
27 de noviembre de 2007 (14:29)

Hola Echevarri, soy yo, Fernando, sólo escribía para darte las gracias por tu rápida respuesta, ya me quedo más tranquilo.
Un saludo

Me gusta
12 Echevarri
29 de noviembre de 2007 (18:23)

1. Antes existia la exposición de libros. Ahora creo que es muy limitado. hay que pedir la nota simple (y pagar)
2. No me fiaria para nada de la opinión del ayuntamiento. Si comienzas a construir y surge un tercero que te enmarrona el problemon es mayusuculo. Habla con un Notario de confianza,pero seguramente te recomienda ir a un procedimiento judicial declarativo para dejar bien claro que es tuyo. Si, ya se que tiene un coste, pero mucho menor que una cagada del tipo que hablamos.

Me gusta
13 Anonimo
Anonimo
08 de febrero de 2008 (10:01)

En primer lugar, gracias por un post tan claro y tan útil.

Me voy a permitir hacerle una consulta relacionada sólo tangencialmente. Entenderé que no tenga tiempo o ganas de contestarla.

Vivo en un municipio asediado por la especulación urbanística (para variar). Enfrente de mi piso hay un edificio antiguo, pero en aceptable estado, que lleva deshabitado varios años. Desde hace varios meses, las ventanas de las buhardillas y las de un primer piso estan abiertas día y noche, así llueva o nieve.

Mi impresión es que el dueño del inmueble tiene intención de derribarlo para construir uno con más plantas y apartamentos más pequeños. Pero debe de ser un edificio catalogado, o similar. Y lo de las ventanas, calculo que será una burda estrategia para ir deteriorando el inmueble, en la esperanza de poder declararlo ruinoso.

Mi pregunta es: ¿hay manera de denunciar esto? ¿Habrá quien me escuche? ¿Debería pedir una nota simple (sólo tengo la dirección física) y denunciar al dueño?

Muchas gracias por su atención. Espero no haberme salido demasiado del tema.

Un saludo.

Me gusta
14 Echevarri
13 de febrero de 2008 (11:38)

Creo que la competencia es claramente municipal. Es ahí donde debes denunciar el tema, abriendo así la via administrativa. Eso si, por escrito (lo de la nota simple, en principio no me molestaba. Que curre el Ayuntamiento)

Me gusta
15 Anonimo
Anonimo
29 de abril de 2008 (01:56)

Hola, necesito que me ayudes un poquito. Resulta que estoy en tramites para comprarme una casa. Os resumo, hace un año, más o menos, la casa pertenecia a un matrimonio, en el que hace un año, el sr fallecio. Ahora, cdo nos hemos puesto a averiguar cosas, nos hemos dado cuenta de que la sra. (hija del matrimonio) no ha actualizado el registro de la propiedad. Esta mañana la sra ha llevado todos los papeles al registro, pero no se cuanto tiempo mas o menos puede tardar eso. Aparte, otra duda que tengo es que en la nota simple, pone que en su dia esa casa tenia una hipoteca, pero al hablar con el banco que me "esta llevando" (porque nosotros movemos mas que ellos) los papeles, me dice que tienen un papel del banco donde tenian la hipoteca que dice que esta liquidada. Otra cosa es que esta sra dice que tiene un poder para vender la casa en nombre de los hermanos, este poder tiene que ser notarial??? quedo a la espera de que cdo puedas me contestes. Muchas gracias

Me gusta
16 Echevarri
30 de abril de 2008 (14:32)

El poder ha de ser notarial. La cancelacion en documento privada puede ser valida, pero para levantarla del RP es necesaria escritura publica.
Y sobre todo lo mas importante, yo hats que no este inscrita el piso a nombre de los herederos que venden en el Registro no compraia (a mi no me vale con hacer la aceptación de herencia a la vez que la compra)

Me gusta
17 Anonimo
Anonimo
08 de mayo de 2008 (15:12)

Hola buenos días!. No se si es es lugar indicado para hacerte mi pregunta pero parece que nadie me sepa dar la respuesta y en realidad debería ser muy sencilla; estoy buscando los bienes que tenía un ancestro mio que parece ser murió sin dejar testamento y tenía propiedades en Barcelona (bloques de pisos, fincas, etc...). por lo que parece tengo que dirigirme al registro de la propiedad y...ahí está el agujero, que no soy capaz de encontrar la dirección física del susodicho registro. Espero que me puedas ayudar, parece que sabes un montón ;).
Muchas gracias.

Me gusta
18 Echevarri
08 de mayo de 2008 (19:22)

Noemi, en Barcelona tiene que haber un monton de Registros de la Propiedad, cada uno lleva una zona. Loa uno cualquiera en la guia teléfonica, y pregunta por el competente en la zona donde estan ublicados inmuebles.
Otra alternativa es acudir a la página de www.registradores.org y solicitar desde ahí las notas simples. El problema esta en que a veces aqui puede haber alg´´un fallo. Es más seguro solicitarlas en persona en el registro correspondiente.
Y por ultimo, si todo esto te sobrepasa, yo contrataria an una gestoria especializada y por poco dinero te buscan las notas simples (si es que estan registrados los inmuebles a nombre de tu familiar)

Me gusta
19 Anonimo
Anonimo
10 de mayo de 2008 (17:07)

Ojalá hubiese más gente que se preocupase de orientarnos en éstas cuestiones que nos surgen en la vida, a la gente que no hemos estudiado nada al respecto. Porque es fui fácil equivocarnos o que nos engañen. Y "anónimos", si no lo sabéis valorar, es que sois tontos de verdad.

Me gusta
20 Echevarri
12 de mayo de 2008 (19:18)

Gracias Towanda. Y yo no tendría ninguna duda sobre esos dos.

Me gusta

Recomendado por: 1 usuario



Guardado por: 2 usuarios

Echevarri

Echevarri

Usuario de Rankia desde sus inicios. Su blog está considerado uno de los más representativos de Rankia.




Twitter
RSS
e-Mail







Sitios que sigo



Este sitio web usa cookies propias o de terceros para analizar la navegación del usuario. En caso de seguir navegando se entiende que acepta la política de cookies.
Aceptar