A raíz de un interesante hilo en los foros de Expansión me he dado cuenta que la pignoración sigue siendo una gran desconocida a la hora de hacer operaciones inmobiliarias.Básicamente consiste en poner como garantía, en vez de un inmueble, valores mobiliarios(acciones, participaciones, depósitos,...), dándote como préstamo un porcentaje sobre esa garantía.
Evidentemente no es una posibilidad que se pueda dar con mucha frecuencia, pero a diferencia de lo que señalaban algunos, si que esta a la orden del día en las entidades financieras. Y con esto quiero decir que no deberían poner cara de extrañeza si se les plantea una operación de este tipo.
Las razones por las que alguien pignora en vez de pagar al contado o hipotecar son múltiples:
1. Las más evidentes de tipo fiscal:
a)Frente a la compra al contado sólo gozas ese año de beneficios fiscales, mientras que si recurres a financiación ajena puedes deducirte los años posteriores. Y ojo, que esto no solo con la compraventa. Si alquilo ese inmueble los intereses de ese préstamo son también desgravables.
b)Frente a la hipoteca la diferencia es brutal. La hipoteca nos va a generar un impuesto de AJD, que en función de las CCAA puede rondar hasta un 1,5% por ciento de la hipoteca. En un préstamo con pignoración ese impuesto no existe.
2. Frente a la hipoteca existe asi mismo un diferencial en los costes:tasación, notaría, gestoría e inscripción en el registro. Por otro lado no hay que olvidar que la hipoteca luego hay que cancelarla registralmente(notaría+registro). En un préstamo con pignoración el notario cobra, como regla general, un 0,3% del nominal.Habra que estudiar caso por caso. Si la operacion no es muy elevada creo que siempre sale a favor de esta segunda opción.
3. Por oportunidad: No se quieren vender los activos, porque se espera una rentabilidad de los mismos, o porque no se puede al ser iliquidos, o porque supondría perdida o un palo fiscal.
3.Por rentabilidad: Como ya se ha hablado, las operaciones apalancadas multiplican la rentabilidad(positiva o negativa).
4.Por seguridad para el acreedor: En determinadas operaciones los acreedores preferiran garantías mobiliarias que inmobiliarias. Es mas fácil ejecutar una pignoración de un deposito a plazo fijo que meterse en la ejecución hipotecaria de una vivienda financiada al 100%. Es mas, seguramente las condiciones financieras sean mejores para la opción con pignoración que para esta segunda.
5.Por disponibilidad de los intervinientes no titulares. Es posible que alguien no quiera ir como avalista pero si este dispuesto a pignorar garantías. La ventaja para él es que tiene así limitada su cuota de riesgo.
A la hora de hacer una operación de estas características hay que tener en cuenta la clase de valores a pignorar.
La operación difiere si son de renta variable o renta fija. En función de ello podremos conseguir un mayor o menor porcentaje de préstamo sobre el valor de las participaciones pignoradas. Así, pretender un 80 o 90% sobre valores de renta variable es bastante difícil.
Por otro lado habrá que examinar en los valores la calidad del emisor porque también determinará a que importe podremos llegar.
Otro aspecto a tener en cuenta es el plazo. Hay activos de vencimiento indeterminado(plazos fijos,participaciones preferentes, acciones...) y otros que tiene un vencimiento expreso. Eso nos condicionara el plazo de la operación.
La naturaleza jurídica del bien es fundamental. Si pignoramos una acción o un deposito podremos recibir libremente sus rendimientos, pero en el caso de un fondo de inversión de acumulación(los que se comercializan normalmente en España), salvo consentimiento del acreedor, no podremos tocarlo. Una opción sería, como hacen algunas entidades extranjeras, pignorar ese fondo contra una póliza de crédito anual que se iría ajustando cada año en función del valor de las participaciones, pero es de difícil aplicación a la operación inmobiliaria de un particular.
Así mismo hay productos financieros no pignorables, véase el Plan de Pensiones.
Para acabar dos temas. Logicamente, y aunque se puede hacer, las entidades no suelen admitir pignorar productos financieros que no estén controlados por ellos. Vaya, que es jodido que el Banco Santander admita la pignoración de unas Endesas depositadas en BBVA.
Las condiciones financieras, si la operación es medianamente fuerte pueden ser muy golosas.En ocasiones ni la mejor hipoteca puede superar la combinación de un tipo atractivo+ahorro fiscal.
Evidentemente no es una posibilidad que se pueda dar con mucha frecuencia, pero a diferencia de lo que señalaban algunos, si que esta a la orden del día en las entidades financieras. Y con esto quiero decir que no deberían poner cara de extrañeza si se les plantea una operación de este tipo.
Las razones por las que alguien pignora en vez de pagar al contado o hipotecar son múltiples:
1. Las más evidentes de tipo fiscal:
a)Frente a la compra al contado sólo gozas ese año de beneficios fiscales, mientras que si recurres a financiación ajena puedes deducirte los años posteriores. Y ojo, que esto no solo con la compraventa. Si alquilo ese inmueble los intereses de ese préstamo son también desgravables.
b)Frente a la hipoteca la diferencia es brutal. La hipoteca nos va a generar un impuesto de AJD, que en función de las CCAA puede rondar hasta un 1,5% por ciento de la hipoteca. En un préstamo con pignoración ese impuesto no existe.
2. Frente a la hipoteca existe asi mismo un diferencial en los costes:tasación, notaría, gestoría e inscripción en el registro. Por otro lado no hay que olvidar que la hipoteca luego hay que cancelarla registralmente(notaría+registro). En un préstamo con pignoración el notario cobra, como regla general, un 0,3% del nominal.Habra que estudiar caso por caso. Si la operacion no es muy elevada creo que siempre sale a favor de esta segunda opción.
3. Por oportunidad: No se quieren vender los activos, porque se espera una rentabilidad de los mismos, o porque no se puede al ser iliquidos, o porque supondría perdida o un palo fiscal.
3.Por rentabilidad: Como ya se ha hablado, las operaciones apalancadas multiplican la rentabilidad(positiva o negativa).
4.Por seguridad para el acreedor: En determinadas operaciones los acreedores preferiran garantías mobiliarias que inmobiliarias. Es mas fácil ejecutar una pignoración de un deposito a plazo fijo que meterse en la ejecución hipotecaria de una vivienda financiada al 100%. Es mas, seguramente las condiciones financieras sean mejores para la opción con pignoración que para esta segunda.
5.Por disponibilidad de los intervinientes no titulares. Es posible que alguien no quiera ir como avalista pero si este dispuesto a pignorar garantías. La ventaja para él es que tiene así limitada su cuota de riesgo.
A la hora de hacer una operación de estas características hay que tener en cuenta la clase de valores a pignorar.
La operación difiere si son de renta variable o renta fija. En función de ello podremos conseguir un mayor o menor porcentaje de préstamo sobre el valor de las participaciones pignoradas. Así, pretender un 80 o 90% sobre valores de renta variable es bastante difícil.
Por otro lado habrá que examinar en los valores la calidad del emisor porque también determinará a que importe podremos llegar.
Otro aspecto a tener en cuenta es el plazo. Hay activos de vencimiento indeterminado(plazos fijos,participaciones preferentes, acciones...) y otros que tiene un vencimiento expreso. Eso nos condicionara el plazo de la operación.
La naturaleza jurídica del bien es fundamental. Si pignoramos una acción o un deposito podremos recibir libremente sus rendimientos, pero en el caso de un fondo de inversión de acumulación(los que se comercializan normalmente en España), salvo consentimiento del acreedor, no podremos tocarlo. Una opción sería, como hacen algunas entidades extranjeras, pignorar ese fondo contra una póliza de crédito anual que se iría ajustando cada año en función del valor de las participaciones, pero es de difícil aplicación a la operación inmobiliaria de un particular.
Así mismo hay productos financieros no pignorables, véase el Plan de Pensiones.
Para acabar dos temas. Logicamente, y aunque se puede hacer, las entidades no suelen admitir pignorar productos financieros que no estén controlados por ellos. Vaya, que es jodido que el Banco Santander admita la pignoración de unas Endesas depositadas en BBVA.
Las condiciones financieras, si la operación es medianamente fuerte pueden ser muy golosas.En ocasiones ni la mejor hipoteca puede superar la combinación de un tipo atractivo+ahorro fiscal.
