Estos días de atrás he tenido la suerte de recuperar un lectores valor mucho sus comentarios. Algo, de todos modos, nada infrecuente en este blog. soy afortunado. Me refiero a Taxman, e quien evidentemente me separan muchas cosas, como las trincheras, la concepción ideológica sobre la sociedad, etc...pero me une el gusto por la fiscalidad y por la educación a la hora de exponer su opiniones, sin eximirlo de firmeza.
Bien, tras el recibimiento del Hijo Pródigo, voy al grano. Taxman sostenía que en materia fiscal la solución se llamaba mano dura y más plantilla, que los contribuyente pagamos siempre de mal gusto. Nada de permisividades. Le respondía que lo que hay que hacer, aplicando una de las fórmulas del Derecho Penal es legislar lo justo e imprescindible, no caer en regulaciones interminables que abren más agujeros que cierran, etc. No es mi intención reabrir el debate (creo que aquel post ha batido el record de comentarios en este blog), pero al intercambiar las opiniones con él recordé que tenía pendiente un post.
Lo primero que tenéis que hacer es leer el artículo de la página 24 del Diario Negocio. venga, que no tenemos todo el día. ¿Ya? Algunos a estas alturas ya estarán sonriendo. Otros no sabrán muy bien de que va toda esta historia. Reagrupemos al peloton, los chicos listosesperad un momento.
En primer lugar hay que tener claro que fiscalidad tenemos a la hora de la compra de una vivienda (razón aquí). Ya sabemos que la compra de la vivienda nueva, la compra a promotor genera IVA. Así, si compramos sobre plano, se generara un IVA del 7% (salvo excepciones) que iremos pagando en cada entrega.
Durante los años dorados del crecimiento inmobiliario, uno de los deportes habituales del español medio era el passing shot (perdón, estoy viendo la Davis). Me refiero al pase inmobiliario. Ya sabéis. Compro sobre plano, y antes de escriturar lo revendo a otro particular. En ocasiones, sobre una misma vivienda se daban 2 o 3 operaciones antes de la escrituración, lo cual a muchos promotores les volvía locos y les ponía de mala uva. Les volvía locos ya que tenía que mover papeles, anular y formalizar contratos, devolver cantidades, etc, aunque en ocasiones cobrasen por ello. Les ponía de mala uva ya que les jodía ver que otros ganasen pasta con ello (de hecho llegaban a introducir claúsulas sobre ellos). Otro día os doy mi opinión sobre el tema, que ahora no me quiero despistar.
En estos contratos de cesión de derechos, de compraventa de derechos de compraventa, la discreción solía ser máxima. Nada de escritura pública, y si me apuran, nada de contrato privado. Muchos se lo llevaban totalmente crudo (y los adquirentes finales lo tenían jodido para desgravarse cantidades teóricamente no existentes). resultado: las plusvalías obtenidas no se solían declarar.
Pero hace aproximadamente 2 o 3 años, Hacienda dijo basta. Y comienzo a desatar una feroz campaña para fiscalizar estas operaciones. ¿Cómo? Presionando al promotor, examinando sus contratos, detectando vía declaraciones fiscales como gente que pagaba IVAS por cantidades sobre plano no acaba comprando la vivienda, etc. Hacienda esgrimían normativa creo que nueva, aunque no estoy seguro de este dato, de donde se derivaba responsabilidad del promotor. ¿Cuál era su obligación?
El promotor, para aceptar una cesión de derechos, debía exigir que dicho contrato hubiese pasado por Hacienda, y se hubiesen liquidado los impuestos correspondientes (en general, entre particulares, el ITP frecuentemente un 7%). Algun promotor aprovecho esta situación para colaborar mediante una renuncia y una compra simultanea, jugándosela eso si, pero exigiendo algo menos de ese 7%, que en muchos casos acababa descabalgando la operación.
Resumiendo, que Hacienda empezó a cobrar su 7% por las operaciones de cesión, además del IRPF correspondiente por la ganancia en su momento. Hasta ahí nada que objetar.
El problema estribaba en la interpretación de Hacienda en estos casos. Consideraba que la base sobre la que había que liquidar el ITP era el precio final de la vivienda. Un ejemplo, compro una vivienda de 240 mil euros, entregando 6000 euros, a los pocos días le cedo los derechos a un tercero por 10.000, ganando cuatro mil en la operación. Pues según los criterios de Hacienda, la Base Imponible del contrato de cesión de derechos era el precio final, 240 mil. Es decir, 16800 euros que debía pagar el adquirente. Y, por supuesto debería seguir pagando el IVA correspondiente Vamos, un caso, en mi profana opinión, se cobraba impuesto sobre una base económica irreal, rozando la doble imposición, etc...Pues nada, que si quieres arroz Catalina. mano dura y tentetieso. La jugada la podéis ver en la página 14 de esta edición de Negocio.
¿Resultado? El criterio negaba la viabilidad financiera de casi cualquier operación, aparte de ser claramente injusto. No creo que recaudasen mucho. Acabo, mucho antes de la crisis por terminar de alejar a los inversores-especuladores de las promociones.
Si ahora os acordais del articulo dichoso, si, el de la página 24 de hace unos días, veréis como Hacienda ha cambiado de criterio. Las CCAA solo podrán aplicar el ITP sobre el valor real de la obra en curso, que es lo que se esta vendiendo ni mas ni menos (y ya me parece mucho, pues el que compra la vivienda acaba pagando impuestos por esa obra ejecutada doblemente, vía IVA de las entregas realizadas y del ITP, en términos generales). Pero la diferencia es sustancial. ¿Cosas de la política económica?, ¿mejor ser algo más realistas y poder cobrar algo que ser talibanes y no cobrar nada? Sólo se que la combinación de mano dura e inseguridad jurídica es muy mala. Take it easy.
