Existe la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal que regula lo que es o no una Comunidad de Propietarios. Vosotros no podéis inventar la pólvora por vuestra cuenta en una materia en la que cualquier pacto contrario a dicha Ley es nulo.
Los locales de todo edificio SON comunidad y, por tanto, son parte integrante e inseparable del edificio. Por poner un ejemplo tonto: si quitáramos todos los pilares que discurren por los locales (segun ustedes son "del local")¿qué pasaría con el resto del edificio ¿flotaría en el aire?. Otro: ¿Por dónde pasan las bajantes del edificio en su recorrido hasta el alcantarillado?. Otro: ¿con quién comparte el suelo el vecino del primero? ¿acaso no es el techo del local?
Con todos mis respetos ustedes tiene un seguro mal hecho y ahora se enfrentan a las consecuencias. Desde luego quien sea que les permitió semejante chapuza debería haberse abstenido de hacer el seguro en estos términos.
La parte de edificio afectada en locales no es UN TERCERO, sino que se trata de DAÑOS MATERIALES directos al propio inmueble por lo que no puede considerarse tercero: basta que lea la definición de "bienes comunes" que hace la Ley 8/1999 que transcribo literalmente:
"DISPOSICIÓN ADICIONAL ÚNICA.
1. El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes términos:
Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores: el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones introducidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria por los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en vigor con su redacción actual."
Traduciendo esto al caso particular, lo que dice la Ley pero en lenguaje coloquial sería:"no es un daño a tercero: las paredes, techos, pilares y suelos que están en los locales son también vuestras paredes, techos pilares y suelos así que no hay otra forma de protegerlos que con un seguro de DAÑOS".
Otra cosa serán los contenidos de los citados locales o posibles daños causados a reformas efectuadas por sus usuarios. Esos daños sí serían daños a terceros y, en consecuencia, objeto de cobertura en materia de responsabilidad civil, salvo que el "profesional" que hizo este seguro no tuviera la brillante idea de aclarar que la Exclusión solo se refería a Daños Materiales. Si no precisó el alcance de la exclusión debe interpretarse en sentido amplio y, en esas circunstancias, ninguna de las coberturas de la póliza debería otorgar cobertura respecto de dichos locales.
Otro asunto: no dejéis esa póliza así. Si se produjera un incendio que afectara a tres pisos, por ejemplo, la aseguradora debería indemnizar pero... DEDUCIENDO de la indemnización la parte proporcional a la cuota de copropiedad de los locales. Insisto en que el edificio legalmente es uno; lo que vosotros tenéis es, simplemente, que todo lo que afecte a los locales (derechos pero también obligaciones con sus convecinos) está excluido: el asegurador no debe hacerse cargo de cuota de copropiedad de los locales ni en caso de incendio ni para reparar una tubería comunitaria en el 4ºA, por poner un ejemplo.
Tenéis una chapuza como la copa de un pino.
Otro asunto: los locales no pueden negarse a pagar su parte del seguro comunitario y esta es exigible incluso judicialmente como indica la propia Ley 8/1999 siempre que dicho seguro haya sido aprobado por la Junta de Propietarios o Asamblea conforme a Derecho.
Lamento echar por tierra tus planes de dar caña al asegurador.
Lo que tenéis que hacer es confiar en alguien que lo merezca para tratar las cosas importantes y dejaros de atajos que no conducen sino a graves problemas.
Un abrazo,
