Ayuda! Posible incumplimiento del Seguro comunidad

Buenos días,
Resulta que la comunidad contratamos un seguro para ésta hace 2 años,excluyendo a los locales y, ahora resulta que las tuberías de desagüe bajante de dicha comunidada esta causando daños (humedades) a uno de los locales por lo que se informa al seguro y responde que los locales no están asegurados y que no entra! ésto me han dicho los vecinos.
A ver, un seguro de responsabilidad civil no cubre a terceros? qué tiene que ver que esten asegurados?
Miré por encima las coberturas y pone DAÑOS CAUSADOS POR AGUA (tuberias, ....).
Como proceder y a que acojerme legalmente por favor???

Tal vez
1º mediar
2º queja consumo
3ºjudicialmente??

Existe la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal que regula lo que es o no una Comunidad de Propietarios. Vosotros no podéis inventar la pólvora por vuestra cuenta en una materia en la que cualquier pacto contrario a dicha Ley es nulo.
Los locales de todo edificio SON comunidad y, por tanto, son parte integrante e inseparable del edificio. Por poner un ejemplo tonto: si quitáramos todos los pilares que discurren por los locales (segun ustedes son "del local")¿qué pasaría con el resto del edificio ¿flotaría en el aire?. Otro: ¿Por dónde pasan las bajantes del edificio en su recorrido hasta el alcantarillado?. Otro: ¿con quién comparte el suelo el vecino del primero? ¿acaso no es el techo del local?
Con todos mis respetos ustedes tiene un seguro mal hecho y ahora se enfrentan a las consecuencias. Desde luego quien sea que les permitió semejante chapuza debería haberse abstenido de hacer el seguro en estos términos.
La parte de edificio afectada en locales no es UN TERCERO, sino que se trata de DAÑOS MATERIALES directos al propio inmueble por lo que no puede considerarse tercero: basta que lea la definición de "bienes comunes" que hace la Ley 8/1999 que transcribo literalmente:
"DISPOSICIÓN ADICIONAL ÚNICA.
1. El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes términos:
Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores: el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones introducidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria por los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en vigor con su redacción actual."

Traduciendo esto al caso particular, lo que dice la Ley pero en lenguaje coloquial sería:"no es un daño a tercero: las paredes, techos, pilares y suelos que están en los locales son también vuestras paredes, techos pilares y suelos así que no hay otra forma de protegerlos que con un seguro de DAÑOS".

Otra cosa serán los contenidos de los citados locales o posibles daños causados a reformas efectuadas por sus usuarios. Esos daños sí serían daños a terceros y, en consecuencia, objeto de cobertura en materia de responsabilidad civil, salvo que el "profesional" que hizo este seguro no tuviera la brillante idea de aclarar que la Exclusión solo se refería a Daños Materiales. Si no precisó el alcance de la exclusión debe interpretarse en sentido amplio y, en esas circunstancias, ninguna de las coberturas de la póliza debería otorgar cobertura respecto de dichos locales.

Otro asunto: no dejéis esa póliza así. Si se produjera un incendio que afectara a tres pisos, por ejemplo, la aseguradora debería indemnizar pero... DEDUCIENDO de la indemnización la parte proporcional a la cuota de copropiedad de los locales. Insisto en que el edificio legalmente es uno; lo que vosotros tenéis es, simplemente, que todo lo que afecte a los locales (derechos pero también obligaciones con sus convecinos) está excluido: el asegurador no debe hacerse cargo de cuota de copropiedad de los locales ni en caso de incendio ni para reparar una tubería comunitaria en el 4ºA, por poner un ejemplo.
Tenéis una chapuza como la copa de un pino.
Otro asunto: los locales no pueden negarse a pagar su parte del seguro comunitario y esta es exigible incluso judicialmente como indica la propia Ley 8/1999 siempre que dicho seguro haya sido aprobado por la Junta de Propietarios o Asamblea conforme a Derecho.
Lamento echar por tierra tus planes de dar caña al asegurador.
Lo que tenéis que hacer es confiar en alguien que lo merezca para tratar las cosas importantes y dejaros de atajos que no conducen sino a graves problemas.
Un abrazo,

Muchas gracias Avante por tu respuesta.
Lamento oír eso. La verdad es que cuando contratamos el seguro no quisimos asegurar los locales por unos desacuerdos con dichos locales, pero en ningún momento nos pusieron impedimento o nos dieron información de las consecuencias que podía traer por parte del seguro, imagino que ante ésto tampoco podemos hacer nada?.
Me vuelvo a mirar tu respuesta para aclararme y comentarlo a la comunidad.

un abrazo y gracias nuevamente

Una cosa que me olvidaba y disculpa mi ignorancia.
En caso de haber tenido asegurados dichos locales, entiendo que SÍ se cubre con el seguro?entonces si los locales tienen seguro diferente al nuestro, no les cubre ya que es responsabilidad nuestra?.

saludos

El procedimiento, en este caso es el siguiente:
- vosotros solucionáis la fuga de la bajante o el posible atasco causante. Si vuestro seguro no os cubre dicha reparación por transcurrir la canalización por el local deberéis afrontar ese coste. Como es una bajante comunitaria (por la Ley indicada) resulta que el seguro del local no la va a tocar: no es asunto suyo.
- si el seguro del local repara el techo del local afectado luego os recobrará a la comunidad todo lo soportado, menos el porcentaje de copropiedad que tenga dicho local.
- si reparáis vosotros soportaréis el coste dado que el seguro comunitario no lo cubre.

Dentro de lo que cabe tenéis la ventaja de que lo ocurrido no es grave. Desde el punto de vista práctico es una enorme oportunidad de corregir el problema antes de que pueda ocurrir algo grave.

Si quien os vendió el seguro es un corredor, podéis reclamar ante su seguro de responsabilidad civil por el mal asesoramiento. Imagina que alguien viene a mi despacho y me pide asegurar la actividad de un médico que ejerce sin colegiar y sin titulación mi obligación consiste en no asegurarlo: no podemos hacer lo que nos pide el cliente sino lo que sabemos que no causa graves riesgos al mismo.

Un saludo,

Vaya pues yo pensaba que al causar los daños las tuberias de la comunidad al local el seguro comunitario debia hacerse cargo,
entonces entiendo que el seguro no lo cubre? el tema de que el local tenga humedades por dichas tuberias lo cubre el seguro de la comunidad o el del local?
pues no queda otra que paguemos el arreglo y posteriormente como lo solucionarias el tema, hemos renovado este mismo mes dicho seguro, debriamos modificarlo añadiendo locales?y en caso de negarse denunciar?

Lo que te he comentado acerca de una exclusión amplia evitaría que los locales pudieran beneficiarse de CUALQUIER garantía del seguro. Desde el punto de vista legal como el continente de dichos locales hemos visto que se trata de un elemento que forma parte del edificio no estarían cubiertos ni los daños a esa parte del edificio que habéis decidido no asegurar (así son las cosas) ni tampoco la reparación de la general que discurre por dicho local porque al excluir esa zona excluis también sus instalaciones. Cuando le dices a una aseguradora "oye, los locales como si no existieran" luego no puedes pedirle que "existan" para lo uno y no para lo otro; es de pura lógica.
Mi consejo pasa por solicitar al seguro la inclusión de los locales: eso se puede hacer en cualquier momento. Ello generará prima pero no debéis pasar esa prima a los locales sino la parte proporcional correspondiente a su cuota de co-propiedad sobre TODA la prima del seguro.
Si se niegan, se trata de un acto contrario a Derecho, como indica la Ley que te he pasado. En Google podrás encontrar el texto completo que es la Biblia de todo Presidente de Comunidad.
Un saludo,

Muchísimas gracias Avante por tu tiempo, ha sido un placer.