Las subastas judiciales de inmuebles se disparan al calor de la crisis y de los impagos de las hipotecas

¿Quién da más por este piso?

Los embargos de viviendas crecen mes a mes en favor de las subastas judiciales de inmuebles. Una práctica cada día más atractiva para adquirir una casa a menor coste. Un total de 1.912 inmuebles se presentaron a puja pública el año pasado en la Comunidad de Madrid, frente a los 1.229 de 2007. Esto supone un aumento del 55,6%, según datos de la Consejería de Presidencia, Justicia e Interior del Gobierno regional.

Las razones de la salida a subasta pública de las viviendas se deben, generalmente, a impagos de hipotecas, desavenencias entre los propietarios o deudas fiscales. Así, se aventura que su aumento se deba a la situación de crisis económica y al aumento del paro, lo que está provocando un incremento de desahucios por no sufragar las mensualidades de las hipotecas.

La Oficina Regional de Información de Subastas se encarga de orientar e informar a los ciudadanos sobre organismos o entidades competentes en la materia. La orientación jurídica, de carácter totalmente gratuito, se limita a facilitar la información precisa para la participación de los posibles interesados en los procedimientos judiciales iniciados al efecto: precio de salida, consignación, hipotecas, censos y gravámenes a que está afectos los bienes, si es que existen dichas cargas, así como cualquier otra información que por su interés deba proporcionarse.

Para participar en una subasta pública hay que consignar en metálico una fianza que devuelven a los que no ganan la puja y que retiene al ganador como señal del pago del resto. Esta fianza hay que consignarla previa al día de la puja. Se podrá realizar dicha consignación por medio de aval bancario si así se autoriza en el anuncio de la puja correspondiente

A ver si alguien que esté “ducho” en subastas me responde:

Todavía y por lo general las subastas son un asunto de unos cuantos “especialistas” que se acuden, y el resto de los mortales tienen/tenemos un acceso limitado, o por el contrario ¿estos “especialistas” ya no aparecen por allí para pujar?.

Pues yo os contesto a los dos:
Joseant, salen muchas subastas, cierto, pero muchas quedan desiertas. Otra cosa, no sólo es depositar el importe para pujar, es que si te la adjudicas tienes como 3 días para pagar el resto, el remate, y como no lo tengas pierdes tu depósito. Y para subastas no te van a conceder una hipoteca, y menos tan rápido. (A no ser que hayas pactado con el banco ejecutante antes).

Xavier, desde hace años existe la puja "por sobre cerrado", eso quiere decir que puedes pujar sin estar presente en la sala. Días antes haces tu oferta en sobre cerrado y un miembro de la mesa de subasta pujará por ti hasta el tope de tu oferta. Siempre pujará por ti hasta un tramo superior a otra oferta sin necesidad de agotar tu límite.
Esta figura se formó para evitar que los subasteros profesionales impidiesen el acceso a la sala de personas interesadas en un bien con formas mafiosillas.
Hoy día el problema de las subastas es que el tipo de subasta se iguala bastante al valor del bien, lo que no hace tan atractivo el precio.
De subastas entiendo bastante, si quereís saber más no teneis más que preguntar.
Un saludo

Ves aquí yo le veo la utilidad a la tan criticada hipoteca abierta de bancos y cajas, que como sabes la tienen todos, otra cosa es que la promocionen activamente como La Caixa o que la tengan en retaguardia como en el Sabadell o en Banesto pero si tienes disponible en dicha hipoteca te vale para esto, yo aquí recomendaría la de Banesto, que tiene o al menos tenia dos tramos de precio uno para “disposición” con fines inmobiliarios, y otro tramo, mas caro obviamente para el resto de disposiciones.

Bien, el que queden desiertas, es lógico ¿no?, si no ves posibilidad de vender la finca en poco tiempo, ya ni vas, me temo, pero a veces a uno le puede interesar intentarlo, pero te aseguro que por más que me interesase una finca, solo no iba ni harto de vino, esto creo que es para especialistas, y a pesar de la mala prensa que tienen los “especialistas en esto”, alguno o varios habrá de serios, profesionales, etc…, otra cosa es que quieran, y es muy licito, hacer negocio con ello, con lo cual el precio si ya de por si es bastante parecido al de mercado, peor nos lo pones ¿verdad?.

Es de suponer que el que el precio sea muy similar al que conseguirías en “mercado regular”, tendrá que ver con que las hipotecas son altas, y el precio de salida tiene que ser en relación con la deuda ¿verdad?

Xavier, el que queden desiertas es porque ya no es tan buen negocio comprar una finca de subasta si no te la adjudicas por un muy buen precio. Los profesionales del tema incrementaban el precio de adjudicación, obviamente, pero no tanto como mucha gente cree, les interesaba dar la vuelta rápida.
Muchas veces ya tenían comprador antes de ir a la subasta (se anunciaba el piso/casa por la zona a un precio razonable y asistían a la subasta siempre que tuvieran posible comprador y la venta posterior pactada.
El tipo de subasta o precio de salida, depende de la valoración de la finca y las cargas preferente ( deudas adquiridas anteriores al que ejecuta la subasta) si las hubiere.
Cuando sale una finca a subasta tienes que mirar las cargas registrales, te pongo un ejemplo:
Anotación A- Hipoteca del Banco Malo por 100.000 euros
Anotación B- Embargo de la Tesorería G. de la Seguridad Social por 15.000 €
Anotación C- Hipoteca de Caja Peor por 35.000 euros.
Anotación D- Embargo de AEAT por 2.000 euros.

Imagínate que quién ejecuta primero la subasta es la AEAT,hace valorar la finca y le sale una valoración de 200.000 €.
Después pide la actualización de las deudas preferentes:
Hipoteca Banco Malo, quedan 70.000 €
Tesorería Seg.Social está igual, por 15.000€
Hipoteca Caja Peor quedan 32.000 €

El tipo de subasta será VALORACION BIEN - CARGAS PREFERENTES = 83.000 €_
200.000 - 117.000 = 83.000 EUROS
Si se subasta la finca, el que se la quede pagará 83.000 euros ( si no hay pujas ni segundas subastas).
La AEAT se cobrará la deuda y si nadie reclama nada le devolverán al deudor la diferencia.
No se si me he explicado bien.
Un saludo

Para mi perfectamente, de todas maneras lo habitual no es un caso como este, creo que lo mas normal es que el inste la subasta sea el primero o letra A, el segundo tenga la posibilidad de cobrar algo, y los demás nada de nada.

Me han ofrecido comprarle una hipoteca al banco. El precio de la vivienda es muy atractivo lo malo es que no conosco este tema y la verdad es que me da miedo a meterme en algun lio.
Te agradeceria me aclararas un poco como funciona esto y que debo hacer para no tener problemas.

Principalmente debes comprobar que la vivienda no tenga cargas anteriores a la hipoteca que te venden. También debes comprobar que no tenga inquilinos y que el precio al que te venden la hipoteca sea inferior al de la vivienda.
Y debes ser consciente de que no te están vendiendo una vivienda sino una hipoteca y que antes de hacerla tuya deberás demandar al moroso y llevar adelante el procedimiento judicial hasta que se celebre la subasta y luego participar en la misma y pujar hasta comprar la vivienda. pero puede llegar alguien más interesado que tú y pujar más alto y comprarla. No tienes nada asegurado.

Subastas Judiciales