En casi todas las escrituras de constitución de hipotecas sobre bienes inmuebles existen las llamadas cláusulas de vencimiento anticipado del crédito por las cuales, la existencia de cuotas vencidas y no pagadas son motivo suficiente para que el acreedor pueda reclamar la deuda completa con principal e intereses, siempre que así esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Hasta hace unos diez años, para que un deudor paralizase la ejecución hipotecaria el banco le podía exigir la devolución completa del préstamo, lo cual era extremadamente difícil. Los subasteros de entonces fuimos testigos de muchos ejemplos bastante sangrantes. Pero actualmente los demandados pueden enervar la acción hipotecaria (y suspender la subasta) simplemente poniendo al día la hipoteca mediante el pago de todas las cuotas atrasadas más los intereses y las costas judiciales, siempre que el bien ejecutado sea la vivienda familiar del ejecutado (sea el deudor, el hipotecante no deudor o el tercer poseedor), incluso sin el consentimiento del banco acreedor.
En el caso de que el bien hipotecado no sea la vivienda familiar la acción dependerá de la buena voluntad del acreedor, a quien no suele gustarle la idea porque... ¿quién quiere mantener la vigencia de un contrato de préstamo con quien ya se ha mostrado como moroso?
Todo esto lo regula el art. 693 de la L.E.C., pero su interpretación no es del todo pacífica pues se discuten dos cuestiones:
- Parece que las costas judiciales deben ser satisfechas por el deudor, pero la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado nula la cláusula que obliga al usuario a hacerse cargo de todos los gastos de los procesos judiciales.
- ¿El "deudor" que menciona el citado art. 693 es solamente el deudor hipotecario o el término incluye también al hipotecante no deudor y al tercer poseedor? Por lo visto hay opiniones para todos los gustos.
Mi consejo para los no profesionales es personarse en el procedimiento con un procurador y un abogado experto en Derecho Procesal e Hipotecario y evitar en lo posible el pago extrajudicial al banco acreedor.
Finalmente, la enervación se puede llevar a cabo en ulteriores ocasiones solo si han mediado al menos cinco años desde la anterior enervación hasta el siguiente requerimiento de pago efectuado por el acreedor. Ya les vale, tropezar dos veces en la misma piedra.
Y por último, solo decir que la enervación se puede llevar a cabo hasta el instante antes de que se celebre la subasta (art. 693.3 de la LEC), pero mucho ojo con dejarlo todo para el último minuto -algo harto frecuente- pues no sería la primera vez que el cierre de una carretera le deja a alguien sin vivienda.
Esta puede ser una buena propuesta de debate: Ya sabemos que cada juez aplicará la Ley como quiera pero, ¿Cuando finaliza realmente el plazo para la enervación, con la firma del Acta de Subasta, con el Decreto de Aprobación del Remate o con la consignación del precio de remate?
