Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Dudas sobre la reciente reforma de la LEC

71
Publicado por Tristán el subastero el 18 de julio de 2011

Apenas acaba de salir del horno la reforma de la que hablábamos la semana pasada y ya empiezan las dudas y los problemas. Me han llegado tres mails de contenido muy similar:

Hola Tristán, tengo una duda respecto a la nueva ley y a la adjudicación en subasta que me esta quitando el sueño por una operación que hice de hipoteca privada con un familiar al que le presté el dinero para sacarle de un apuro y ahora el piso va salir de forma inminente a subasta, habiéndose incluso publicado el edicto. Según la nueva ley si la subasta queda desierta (que eso está cantado porque acordamos una tasación bastante elevada) ya no me puedo adjudicar el piso por la deuda sino solo por el 60 por ciento y por lo tanto tendría que poner de mi bolsillo la diferencia entre la deuda y ese 60 por ciento de la tasación, ¿es esto cierto? ¿Todavía hay posibilidades de adjudicármelo solo por la deuda? El problema es que, además de que la tasación fue exagerada, el piso tenía otra hipoteca delante y ahora resulta que ese 60% más la hipoteca anterior ya suman más que el valor actual de la vivienda. ¿Que puedo hacer? Entre otras cosas por que yo no tengo el dinero restante hasta el 60 por ciento y solo faltaría que por querer hacer un favor ahora me encuentre en esta situación. Espero su respuesta, muchísimas gracias.

Etiquetas: legislacion · critica · consultorio · minipost



Añadir comentario
71
Comentarios
1 Jotaerre
18 de julio de 2011 (17:44)

Bueno, al menos este caso sí es una ejecución hipotecaria, así que las dudas se generan por la ausencia de disposiciones transitorias en el famoso RDL 8/2011.

Y, ante la duda, lo lógico es que el Juzgado aplique la nueva LEC, así que, o como ejecutante pide la suspensión del procedimiento para ganar tiempo mientras el poder judicial se aclara, o, lo que ya se dijo: a enviar a un tercero que, previa consignación, acabe pujando por la deuda y se quede el piso, claro.

Me gusta
2 Carabinieri
18 de julio de 2011 (19:15)

Ya lo dice el refran: La familia y el sol, cuanto mas lejos mejor.

Me gusta
3 Fdiacar
Fdiacar  en respuesta a  Jotaerre
18 de julio de 2011 (21:40)

Tengo una duda: Si además del tercero puja el ejecutante (suponiendo que aún se lo permitan)y ni el ejecutado ni el ejecutante mejoran en sus respectivos plazos, entiendo que la adjudicación sería para el ejecutante según el 670-4 párrafo 3, que no se ha modificado.

Me gusta
4 Donvito
18 de julio de 2011 (22:30)

No lo veo tan grave, uno cuando hace un prestamo pone la tasación que quiere poner, y si ejecuta es porque no le pagan y quiere ejecutar, y si prestó dinero con carga por encima debe asumirlo, pues ya sabia de esa carga, nadie le engañó, y yo si ejecuto una deuda es para cobrar esa deuda no para comerme la cabeza de si me quedo o dejo de quedar el piso.................la subasta es para la parte actora cobrar su deuda ( o así lo entiendo ),dicha parte actora cuando hízo el prestamo puso sus condiciones y exigencias, a veces los bancos no dieron prestamos correctamente y deben de asumirlo, pues yo creo que cualquiera que hízo lo mismo deberá asumirlo. A lo mejor debe el piso poco de carga por encima y le interesa a alguien cogerlo en esta ejecución ( así la parte actora ya cobra ) y el subastero o la persona que lo compre asumir la carga de encima y le sale una buena operación igual.

Me gusta
5 Jotaerre
19 de julio de 2011 (08:37)

Es que, de hecho, no debería ser tan grave: en las ejecuciones privadas (hipotecarias, como en el caso bastante excepcional del post, o no), y con la debida publicidad de las subastas, se abren éstas a muchos más postores, si cuentan con la más que probable renuncia del ejecutante a la adjudicación por el 60 %, ya que lo que se busca principalmente es cobrar la deuda.

Ello no obsta para que, en el caso de las ejecuciones ordinarias, la reforma del 671 se haya hecho inconstitucionalmente, por ni siquiera haberla justificado con ese argumento que acabo de exponer, por ejemplo (sino, al contrario, con la idea de que nadie pueda perder su vivienda por un importe desproporcionado, y sólo pensando en las hipotecarias, que es donde la tasación hoy en día está desfasada).

Me gusta
6 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  Fdiacar
19 de julio de 2011 (09:07)

Hola, Fdiacar; dudas, las que quieras, pero, respuestas, ninguna inequívoca de momento.

Porque, si volvemos al preámbulo del dichoso RDL, leemos "impidiéndose CUALQUIER adjudicación al acreedor inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total, y ello con el fin de evitar el despojo del deudor."

Es decir, que, en el caso que planteas (subasta con postor que cubre la deuda, y mejor puja del ejecutante pero inferior al 60 %) el Secretario puede libremente decidir que no adjudica la finca el ejecutante, y a ver quién le tose.

Me gusta
7 Fcalvo
19 de julio de 2011 (09:26)

Ya dije en el anterior post sobre la modificación que se habría la caja de los truenos con esta modificación chunga que acaban de hacer.

Habrá secretarios que adjudicarán al ejecutante en base al art. 670.4, como dice Fdiacar, y habrá otros que no, como dice Jotaerre.

Lo ideal, y no es descabellado, es preguntarle al secretario su criterio y en base a esto actuar. De momento habrá que tantear a los secretarios, hasta que haya alguien que ilumine este camino tortuoso que nuestros juristas de poca monta nos han hecho tomar.

Pero es que aunque el secretario tenga un criterio y, por ejemplo, acepte adjudicar al ejecutante por debajo del 60% atendiendo al texto del 670.4, cualquier avispado ejecutado tiene abierta la puerta para hacer que esta subasta quede en suspenso, pues puede solicitar que vaya a la Audiencia.

Lo cierto es que habrá que esperar a que haya jurisprudencia, si antes no deciden aclararlo, y para que esto ocurra pasarán algunos años.

Saludos cordiales

Me gusta
8 Jotaerre
19 de julio de 2011 (09:44)

Pasarán años y, en el interín, puede darse la habitual y esperpéntica situación de que cada AP adopte un criterio distinto, como sucede con tantos otras ambiguedades de la LEC.

Y para las ejecuciones no hipotecarias, se abre la barra libre del SINPA: ya puedes dejar de pagar a tu dentista o al del colmado, por ejemplo, que no te va embargar las cuentas si tienes (menudos son los bancos a la hora de fidelizar clientes...), ni la casa por cuatro duros, salvo que quieran ampliar su negocio al inmobiliario.

Me gusta
9 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Donvito
19 de julio de 2011 (13:21)

No estoy de acuerdo. Vamos a suponer un piso que en su momento cumbre (2.007) valía unos 100k y con una primera hipoteca de 70k. El primo le presta para salir del apuro una segunda hipoteca de 10k y acuerdan tasarlo igual que en la primera hipoteca.

Ahora ese piso solo vale unos 80k y la subasta va a quedar evidentemente desierta. Pero hace un mes el ejecutante podría adjudicársela por la deuda de 10k y salvaría los muebles y sin embargo, ahora, con esta dichosa reforma, se lo tiene que adjudicar por 60k, es decir soltar otros 50k y perder hasta la camisa.

A muchos prestamistas habituales les va a pillar con el pie cambiado, pero como son profesionales se supone que se lo habrán montado con un poco de cuidado, pero además de los profesionales hay muchos préstamos entre familiares y amigos y esos sí que se han caído con todo el equipo.

Me gusta
10 Fcalvo
19 de julio de 2011 (15:49)

Como imagino que ya no se hablará con el familiar y como imagino que tampoco estará pagando la primera hipoteca, tiene una solución salomónica. Comprar el crédito de la primera hipoteca y ejecutarlo si es que no se está ejecutando ya. Y quedarse sin subastar por su segunda hipoteca.

A la hora de la subasta de la primera hipoteca, quedará reservándose la deuda de la segunda por si hay postores.

También puede no culminar la ejecución de su hipoteca y esperar a la subasta de la primera. Lo que ocurre es que en este caso los intereses de demora, que suelen ser cuantiosos, no corren por su cuenta.

Yo creo que comprar el crédito es lo más inteligente, porque quizás la hipoteca primera pueda ser cedida a otro y si los intereses son elevados que se olvide entonces de cobrar su crédito.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-administrador
www.subastasunicas.es

Me gusta
11 Elsaberokupalugar
19 de julio de 2011 (22:23)

Pues chicos en este caso yo no digo si la ley está bien o mal reformada, pero si especulas con el precio del inmueble, haces una segunda hipoteca donde la primera tiene preferencia y encima llamas "un favor" a prestar dinero mediante hipoteca privada, lo más ético por parte de tu familiar sería pagarte como pueda lo que recibió de ti. Si no lo hace pues te quedas sin dinero y sin familiar y la lección aprendida.

Yo entiendo que se puede hacer un favor en este tipo de necesidades, pero hay que dejar claras las condiciones y estudiar los riesgos. Lo más lógico hubiera sido comprarle el inmueble o subrogarte tú la hipoteca y que pasase a tu propiedad mientras tu familiar te abonaba un alquiler, hasta arreglar sus problemas y cambiar de nuevo la propiedad en su momento o vender.

Sobretasar es un delito por lo que si encima lo hiciste poco te vas a poder quejar, otra cosa es que te hubieran engañado con la tasación.

Me gusta
11 Elsaberokupalugar
19 de julio de 2011 (22:23)

Pues chicos en este caso yo no digo si la ley está bien o mal reformada, pero si especulas con el precio del inmueble, haces una segunda hipoteca donde la primera tiene preferencia y encima llamas "un favor" a prestar dinero mediante hipoteca privada, lo más ético por parte de tu familiar sería pagarte como pueda lo que recibió de ti. Si no lo hace pues te quedas sin dinero y sin familiar y la lección aprendida.

Yo entiendo que se puede hacer un favor en este tipo de necesidades, pero hay que dejar claras las condiciones y estudiar los riesgos. Lo más lógico hubiera sido comprarle el inmueble o subrogarte tú la hipoteca y que pasase a tu propiedad mientras tu familiar te abonaba un alquiler, hasta arreglar sus problemas y cambiar de nuevo la propiedad en su momento o vender.

Sobretasar es un delito por lo que si encima lo hiciste poco te vas a poder quejar, otra cosa es que te hubieran engañado con la tasación.

Me gusta
13 Elsaberokupalugar
19 de julio de 2011 (22:30)

¿Por qué quieres poner la verdad de tu lado? Con reforma y sin reforma la primera hipoteca tiene preferencia por lo que no hubiera visto un céntimo a no ser que el banco hubiera querido negociar con él. No quieras hacer de esta ley tu martirio. Si quieres que se cumplan las leyes tienes que asumir que se deben cumplir hasta las que no te gustan a ti.

Me gusta
14 Fcalvo
19 de julio de 2011 (23:44)

Queda una tercera vía si la hipoteca primera se está pagando. Para evitar la sobrevaloración de la segunda hipoteca y consecuentemente estar obligado a quedársela por el 60% más la primera hipoteca, deberá renunciar a la ejecución hipotecaria e ir por la vía ordinaria. Es decir, en vez de ejecutar la garantía, ejecutar la deuda (el préstamo). Esto es más lento (por eso digo si la primera hipoteca se está pagando) pero se evita tener que asumir la valoración realizada porque en la ejecución ordinaria debe tasarse la propiedad e indiscutiblemente debe deducirse del avalúo las cargas anteriores.

Por tanto debería retirar la demanda que tiene presentada y preparar una nueva demanda ejecutiva. Ojo, siempre y cuando este tipo de demanda se haya previsto en la escritura de constitución de la hipoteca; pero me imagino que sí porque está en la minuta de todos los notarios.

Y no cobro nada por estos consejos. Indefectiblemente moriré pobre.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-administrador
www.subastasunicas.es

Me gusta (2)
15 Elsaberokupalugar
Elsaberokupalugar  en respuesta a  Fcalvo
20 de julio de 2011 (00:04)

Por fin un buen consejo que intenta evitar una ejecución. Por cierto se te ha colado el enlace de tu web en tu consejo "gratis" jajajajajaja

Me gusta
16 Tristán el subastero
20 de julio de 2011 (00:42)

Tu ignorancia en estos asuntos hace que sea fácil perdonarte tantas sandeces como dices...
¿que sobretasar es un delito? Quizá en los blogs de okupas que frecuentas una insensatez semejante hubiera pasado desapercibida, pero no en este. A ver si te enteras de una vez de que el valor para que sirva de tipo en el caso de subasta se puede acordar entre las partes, no es necesario que vaya ningún perito a estudiar la casa.

Me gusta
17 Elsaberokupalugar
20 de julio de 2011 (01:45)

Mi ginorancia ¿no? El valor para que sirva de tipo en caso de subasta podrá acordarse entre las partes, por lo tanto no tiene porque coincidir con el valor de tasación del bien. Sin embargo no es lo mismo tasar que pactar valor. Tasar lo hace una tasadora que tiene que responder por la veracidad de su trabajo.

Hay bastantes sentencias respecto a este tema (las tasaciones).

En los blog de okupas a lo mejor te pueden dar unas clases. Hay okupas perroflauta, okupas economistas, okupas abogado. Ser okupa yo no lo veo bien, pero tampoco veo bien ser subastero y también hay. Sin embargo la vida te enseña a no subestimar a nadie, esa lección tú no la tienes bien aprendida.

Para que no nos desviemos, sobretasar es ilegal, pactar valor entre dos partes para el tipo de subasta y reflejarlo en la escritura de la hipoteca es un acuerdo. También se acordaba el suelo y ha resultado ilegal.

¿seguimos?

Por cierto el que demuesra insensatez y desconocimiento eres tú porque todo lo quieres arreglar a base de chanchullos y pactos ¿no te bastaría con ceñirte a tu amada ley? ¿esa que es para todos?

Y para terminar sobretasar por parte de una entidad oficial de tasaciones es delito.

¿Te he dicho que infratasar también lo es?

Me gusta
18 Fcalvo
X

Tu ignorancia en estos asuntos hace que sea fácil perdonarte tantas sandeces como dices...
¿que sobretasar es un delito? Quizá en los blogs de okupas que frecuentas una insensatez semejante hubiera pasado desapercibida, pero no en este. A ver si te enteras de una vez de que el valor para que sirva de tipo en el caso de subasta se puede acordar entre las partes, no es necesario que vaya ningún perito a estudiar la casa.

Fcalvo  en respuesta a  Tristán el subastero
20 de julio de 2011 (08:55)

No vale la pena. Se le ve venir. En todos los pueblos hay un tonto.

Me gusta
19 Fcalvo
Fcalvo  en respuesta a  Elsaberokupalugar
20 de julio de 2011 (09:00)

Sí es verdad, puede haber okupas abogados y economistas. Bueno, mejor dicho, que han terminado la carrera o, quizás mejor, ni la han terminado. Pero, si verdaderamente han terminado la carrera y se han convertido en okupas, son más tontos que el "Frasquito". Es el tonto de mi pueblo, sabes?

Y vuelvo a colocar el enlace a mi web gratis.

www.subastasunicas.es

Me gusta
20 Jotaerre
20 de julio de 2011 (09:55)

Según he leído en el foro de Secretarios judiciales, que sigo con interés porque son los primeros afectados y tienen serias dudas, la reforma del 671 estaba prevista en la Ley de Agilización Procesal, que en su día Tristán ya nos comentó, pero se ha caído de la misma para ser modificado a decreto limpio, sin el trámite parlamentario correspondiente, así que la actual redacción no será cambiada en breve...

E, insisto, si lo que querían era que nadie pudiera perder su vivienda habitual a manos del ejecutante sólo por menos del 60 % en cualquier tipo de ejecución, haberlo dicho claramente y adoptar las medidas oportunas, porque aún sigue siendo posible que la pierda a manos del mejor postor sólo por la deuda.

Me gusta

Recomendado por: 1 usuario



Tristán el subastero

Tristán el subastero

Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.




Twitter
RSS
e-Mail
Facebook







Sitios que sigo



Este sitio web usa cookies propias o de terceros para analizar la navegación del usuario. En caso de seguir navegando se entiende que acepta la política de cookies.
Aceptar