Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Ejecución hipotecaria (6ª parte): Subasta judicial. Alternativas. La hipoteca provisional del derecho del rematante

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Publicado por Tristán el subastero el 28 de abril de 2011

Transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y las notificaciones antes expresadas el ejecutante podrá solicitar la subasta de la finca hipotecada que se anunciará y se notificará al deudor con veinte días de antelación (Art. 691 L.E.C.).

 

En los casos en  que el domicilio pactado no coincida con la finca hipotecada sería aconsejable, si ello no altera la sumariedad del procedimiento, notificar la subasta en ambos lugares para favorecer que los ocupantes de la finca conozcan la ejecución para que puedan intervenir en subasta y hacer valer sus derechos como ocupante de la finca. Ello sería coherente con el propósito legal de permitir que estas situaciones sean conocidas antes de subasta (Art. 661) y de que el derecho del ocupante subsistente a la hipoteca quede debidamente amparado (Art. 675). Antes la derogada regla 7ª del art. 131 de la L.H. (tras la Ley 19/1986 de 14 de mayo) imponía que la notificación de fechas de subasta se realizase al deudor en la finca hipotecada.

 

La L.E.C. 1/2000 (en vigor desde el 7 de enero de 2001) introdujo varias novedades importantes que afectan a los trámites propios de subasta. Entre ellas cabe destacar las siguientes:

1ª) Supresión de la publicidad obligatoria del edicto en periódicos oficiales (Art. 655.2 en relación con el Art. 645.1 de la L.E.C.), lo que ha supuesto una abaratamiento de costes.

2ª) Sistema de subasta única frente al anterior sistema sucesivo de tres subastas, con rebaja progresiva del tipo inicial fijado para la primera de las tres subastas, si las subastas anteriores quedasen desiertas, es decir, si no concurrían postores a su celebración. La implantación de una sola subasta ha permitido abreviar los trámites de ejecución

3ª) Imposición de un sistema de precios mínimos de venta de la finca previsto, según las circunstancias, en el Art. 670 de la L.E.C. Antes la finca podía ser enajenada en tercera subasta por cualquier precio, ahora no cabe la adjudicación por precio inferior al 50% del valor en que fue tasada la finca en la escritura de hipoteca o por el importe del crédito. Cuando la finca no pueda enajenarse por ese importe mínimo el ejecutado podrá solicitar que se alce el embargo (Art. 671). En el caso de ejecución hipotecaria, como no existe embargo, procederá cancelar la nota marginal a la que alude el apartado 2 del Art. 688 de la L.E.C., quedando a salvo la posibilidad de instar nueva ejecución.

4ª) Posibilidad de hipotecar el derecho del rematante (Art. 107.12º L.H.). Para ello el Secretario Judicial expedirá testimonio del auto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante (art. 670.6 L.E.C.). De este modo se establece una hipoteca provisional sometida a la condición de que el rematante satisfaga todo el precio del remate dentro del plazo de 20 de días previsto en el Art. 670.1 de la L.E.C.

 

 

Una de las principales novedades de la vigente L.E.C. es la introducción de procedimientos alternativos a la subasta judicial. Desde el año 2001 la subasta ha dejado de ser la única vía posible para la enajenación judicial ya que se admite el convenio de realización o la venta por persona o entidad especializada, novedad que es relativa porque Art. 261.1.a) de la Ley de Procedimiento Laboral de 7 de abril de 1995 contemplaba la venta por entidad autorizada administrativamente. El legislador ha querido primar y favorecer estos medios alternativos de enajenación del bien colocándolos ordinalmente delante de la venta judicial con el propósito de desjudicializar el trámite de venta. No obstante, ambos sistemas contienen una regulación demasiado vaga, con importantes lagunas e imprecisiones. Estos medios de realización, cuya aplicación se dejado a la iniciativa de las partes, han tenido por ahora escasa incidencia práctica puesto que en la mayoría de los casos el ejecutante ha preferido optar por la tradicional venta judicial que también ha recibido mejoras, la principal la supresión del inútil sistema de tres subastas.

 

También hay que tener en cuenta que nada impide ni impedía antes al ejecutante y al ejecutado alcanzar convenios extrajudiciales de satisfacción sin necesidad de acudir a este trámite del Art. 640 por la vía de la transacción. Incluso, como ocurre con frecuencia, el ejecutado puede enajenar el bien extrajudicialmente y con el precio obtenido pagar la deuda y cancelar las cargas que pudieran existir sobre el bien.

 

El convenio de realización aparece regulado en el Art. 640. Su finalidad es la de alcanzar un acuerdo sobre la forma más adecuada de realización del bien objeto de ejecución o de que el bien sea adquirido por persona que ofrezca un precio superior al que previsiblemente se pueda ofrecer en subasta, opción esta última en la que habrá de tenerse en cuenta la ilicitud del pacto comisorio (Art. 1.859 C.C.) que impide al acreedor apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca o disponer de ellas.

 

El acuerdo habrá de proponerlo el ejecutante, el ejecutado o quien acredite interés directo en la ejecución. Si el ejecutante no se opone, se convocará a las partes a una comparecencia, sin suspensión de la ejecución. Si se alcanzase a un acuerdo entre ejecutante y ejecutado que no pueda causar perjuicio para tercero lo aprobará el tribunal mediante auto. Cuando se trate de bienes susceptibles de inscripción registral el acuerdo alcanzado deberán aceptarlo los acreedores y terceros poseedores con derecho inscrito o anotado con posterioridad al gravamen que se ejecuta.

 

El tribunal debe velar por el cumplimiento del acuerdo alcanzado y, de no cumplirse, el ejecutante podrá pedir que se alce la suspensión de la ejecución y se proceda del modo ordinario a la subasta del bien.

 

La realización por persona o entidad especializada está regulada en el extenso Art. 641. En este caso a petición del ejecutante o del ejecutado, pero con consentimiento del ejecutante, el tribunal podrá acordar por providencia que el bien lo realice persona especializada y conocedora del mercado en que se compran y venden esos bienes y en quien concurran los requisitos legalmente exigidos para operar en el mercado de que se trate. También podrá acordar el tribunal que el bien se enajene por medio de entidad especializada pública o privada.

 

Salvo que se trate de entidad pública, la persona o entidad especializada deberá prestar caución en la cuantía que determine el tribunal para responder del cumplimiento del encargo. La ley deja al arbitrio del tribunal la fijación de caución, sin establecer tampoco parámetros para su cálculo que, lógicamente, estarán vinculados al valor del bien y el riesgo de la operación.

 

Según el precepto que nos ocupa la persona o entidad deberá reunir los requisitos legalmente exigidos, requisitos que son desconocidos. Las condiciones de la realización son las que acuerden ejecutante y ejecutado y a falta de acuerdo, los bienes no podrán ser enajenados por precio inferior al 50 por 100 del avalúo. No obstante, cuando los bienes a realizar sean inmuebles, la determinación de la persona o entidad a la que vaya a confiarse la realización y la de las condiciones en que ésta deba efectuarse, será realizada previa comparecencia a la que serán convocadas las partes y quienes conste en el proceso que pudieran estar interesados. Tras su celebración el tribunal resolverá por medio de providencia lo que estime procedente, a la vista de las manifestaciones de quienes asistan a la comparecencia, pero no podrá autorizar que la enajenación se realice por precio inferior al 70 por 100 del valor que se haya dado al inmueble, salvo que conste el acuerdo de las partes y de todos los interesados.

 

La enajenación de la entidad especializada se acomodará a las reglas y usos de ésta.

 

Realizada la enajenación del bien la persona o entidad deberá ingresar en la cuenta del juzgado la cantidad obtenida, pudiendo retener o descontar los gastos efectuados y la comisión u honorarios por su intervención. Posteriormente el tribunal decidirá si aprueba la operación y, caso de ser así, devolverá la caución.

 

El plazo para cumplir el encargo será de seis meses, plazo que será prorrogable por otros seis meses si la realización no ha sido posible en el plazo indicado por motivos que no le sean imputables a la persona o entidad. Transcurrido este último plazo sin que se huya cumplido el encargo éste se revocará por auto definitivamente, situación que conllevará la pérdida de la caución prestada.

 

El Art. 691.5 también hace extensivos a la ejecución hipotecaria los medios alternativos de realización del bien mediante convenio (Art. 640) y por medio de persona o entidad especializada (Art. 641), lo que resulta innecesario porque ya el Art. 681 remite al procedimiento de apremio general.

 

En lo que se refiere a Madrid capital la Junta de Jueces celebrada el 27 de abril de 2001 propuso la creación de un Servicio Común de Venta Judicial y en la junta de 17 de enero de 2003 se aprobaron las normas de funcionamiento de este Servicio, disponiéndose la creación por Decanato de un registro público de personas y entidades especializadas y la fijación de unos criterios orientativos con relación a la caución, honorarios y gastos. En concreto en concepto de caución se considera que no debe superar el 5% del valor de tasación del bien y deberá prestarse por consignación efectiva en la cuenta del Juzgado correspondiente. Los honorarios no deberán superar el 2% del precio de venta del bien y los gastos que podrán repercutirse no podrán exceder del 2,5% del valor de tasación.

 

NOTA: Quiero recordar que el presente texto es obra del juez magistrado Don Agustín Gómez Salcedo

Etiquetas: ejecuciones hipotecarias · subastas · hipoteca · provisional · derecho



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Comentarios
1 Kukufate
30 de abril de 2011 (03:46)

Dice el Magistrado que: "De este modo se establece una hipoteca provisional sometida a la condición de que el rematante satisfaga todo el precio del remate dentro del plazo de 20 de días previsto en el Art. 670.1 de la L.E.C." No lo entiendo, ¿a favor de quien se establece una hipoteca provisional? Pensaba yo que la idea era que un banco hiciera de acreedor hipotecario, hipotecando el "derecho de remate" de forma que si no se paga en esos 20 días, el Banco ejecutaría la hipoteca, sacando el remate a pública subasta. ¿es así?

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2 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Kukufate
30 de abril de 2011 (14:49)

El procedimiento es el siguiente: El juzgado te facilita el testimonio del "Decreto de Aprobación del Remate" en el que conste que dicho testimonio servirá para las hipotecas provisionales. Si al banco le basta con ese documento (que en realidad no significa nada y que no es más que papel mojado) y te concede la hipoteca, os vais juntos -banco y adjudicatario- al notario, donde se firma una escritura de hipoteca provisional a cambio de que el banco te extienda el cheque que necesitas para rematar la subasta.

Transcurrido el increíble plazo que se están tomando los juzgados para tramitar la documentación, cuando por fin tienes el Decreto de Adjudicación (único documento con valor intrínseco), entonces se acude al Registro y la escritura provisional de hipoteca deviene en escritura de hipoteca con todas las de la Ley. hasta entonces todo es provisional y está a expensas de que el juzgado no haya metido la pata y haya un marrón de tres narices.

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3 Kukufate
Kukufate  en respuesta a  Tristán el subastero
01 de mayo de 2011 (04:04)

Mejor explicado imposible.
¿Los bancos conceden estas Hipotecas provisionales? ¿Conoces casos?
Gracias Tristán

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4 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Kukufate
02 de mayo de 2011 (13:21)

Muy difícil a menos que tengas una relación muy buena con el banco y que consigas de alguna manera que el demandado permita que entre el tasador a valorar la casa. Y aún así no es nada fácil.

Ten en cuenta que hoy la Justicia es una casa de putas. ¿Qué ocurriría si una vez que has rematado con el dinero que te ha dado el banco resulta que el demandado pide "nulidad de actuaciones" por cualquier error judicial y recurre a la Audiencia Provincial y el asunto se queda ahí dormido los siguientes cuatro años? Yo he visto cosas peores, así que no sería tan extraño.

Menudo marrón para el banco y para el adjudicatario, quien tendría que pagar las cuotas hipotecarias de una adquisición que a lo mejor le suspenden. y mientras tanto, el juez que cometió el error, tan tranquilito con su puesto de trabajo asegurado, afeitándose para arriba y fumándose un puro. Como si no hubiera roto un plato en su vida.

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5 Kukufate
Kukufate  en respuesta a  Tristán el subastero
02 de mayo de 2011 (17:08)

y el ejecutado tranquilamente "cuidando de la casa".

En el caso que citas entiendo que el remate ha quedado inscrito en el RProp y la hipoteca también pero si se anula el remate, qué pasa con dicha inscripción registral?

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6 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Kukufate
02 de mayo de 2011 (19:01)

No estoy seguro, pero sospecho que nada ha quedado inscrito en el registro porque esta escritura de hipoteca es provisional.

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