Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Derecho de Retracto en subastas de VPO

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Publicado por Tristán el subastero el 13 de enero de 2011

Acabo de recibir la siguiente petición de ayuda:

En primer lugar gracias porque ayudas a mucha gente, espero ser uno de los que tienen esa suerte.
Mi caso: soy el adjudicatario de una vivienda de vpo en derecho de superficie que salió a subasta pública por incumplimiento de pago de las cuotas hipotecarias del actual propietario. El Ayuntamiento de Donostia tiene un derecho de tanteo y retracto sobre la vivienda y quiere ejercitarlo pero el caso es que el 18/11/2010 salió en el BOE una norma por la que los precios oficiales de vpo del País Vasco subían y se ha dado el caso de que el valor de tasación a efectos de subasta (124.000€) no coincide con el precio del remate (169.000€) y el Ayuntamiento no está dispuesto a pagar los 169.000 en los que me la adjudiqué. Tras hablar con el abogado del ayuntamiento me ha dicho que está haciendo los trámites oportunos para ejercer el derecho de adquisición preferente en el valor de tasación, el tipo (124.000) y que además tienen de plazo 60 días desde la notificación de la aprobación de la subasta. En mi caso tengo 20 días hábiles para depositar la diferencia entre el remate y el depósito. ¿Podrá el ayuntamiento quedarse el piso en el valor de tasación?, ¿puedo pedir que mi plazo se alargue hasta después de finalizar el plazo de adquisición preferente del ayuntamiento?  Gracias Tristán, saludos.

Nuestro amigo guipuzcoano está metido en un problema de difícil solución y no es la primera vez que sucede algo parecido en las subastas judiciales de Viviendas de Protección Oficial. Aquí chocan dos derechos, el del adquiriente a que se le devuelva todo el dinero que pagó o que va a pagar en la compra con el derecho de la Administración a no pagar en el retracto de una de sus viviendas protegidas más valor del oficial. Porque claro, en la subasta de la que estamos hablando, al haberse adjudicado a un precio muy superior al oficial y seguramente muy sobradamente superior a la propia deuda, resulta que la diferencia entre ambos valores (adjudicación - deuda) va a ser considerada sobrante y se le va a entregar al demandado, quien se va a ir de rositas con unos cincuenta mil euros en el bolsillo. Precisamente los que va a perder el adjudicatario.

¿Cuál es vuestra experiencia al respecto? ¿Os ha pasado alguna vez? ¿Habéis salido bien librados? y, finalmente ¿Tenéis algún consejo que darle al "desesperado" de hoy?

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Etiquetas: consultorio · pesadillas · VPO · retractos



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Comentarios
1 Draco
13 de enero de 2011 (14:09)

Si el ayuntamiento ejerce su derecho de tanteo y retracto tiene que igualar el total de la adjudicación. Si lo iguala, el adjudicatario pide la devolución y listo. No creo que le den el sobrante al deudor mientras no halla firmeza. Yo por si las moscas se lo recordaría al secretari@ judicial. Y Si deciden no ejercerlo, todos contentos, el deudor con su sobrante en el bolsillo y este señor con su nueva casa. Ojo que el problema puede venir si el adjudicatario no está en Etxebide, están ejerciendo en la mayoría de los casos el derecho. En el tema de viviendas municipales en Donosti desconozco, en Bilbao en un 95% de los casos lo ejercen. Luego las utilizan para alquileres sociales, violencia de genero, etc.
Siempre hablamos de los derechos de los que van a perder la vivienda, pero los compradores también tienen sus derechos. Este comprador que esté tranquilo, pero sin dormirse en los laureles. Lo más que veo que le puede pasar es que tenga la fianza y el resto del remate parado en la cuenta del juzgado unos meses.
Ejercen seguro el derecho de tanteo, aunque el adjudicatario esté en listas de VPO, cuando se adjudica por un precio inferior al que tienen ellos estipulado.

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2 Manuel alicante
13 de enero de 2011 (14:24)

Sí que tiene mala pinta, sí.
Si no hace el depósito se arriesga a perder la fianza.
Si lo hace se arriesga, en el peor de los casos a perder el sobrante, y en el caso más favorable, a tener el dinero consignado una buena temporada en el Juzgado.
Supongo que ya lo habrá hecho. Yo el primer paso que daría sería plantear el dilema en el Juzgado, a ver que le dicen.
Dicho esto, la valoración de Draco tiene que ser las más acertada, ya que es de la zona.
Un saludo.

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3 Nitsuga2010
13 de enero de 2011 (15:02)

Ademas, hay que tener en cuenta que en cada promocion de VPO suele haber una lista de espera con un orden, asi que, aun cumpliendo las condiciones de Etxebide, si no se ejercitara el derecho de tanteo, se puentearía al que debe ser futuro adjudicatario por sorteo.
La verdad es que el ejercicio del derecho parece claro. Sobre el importe, la pelea está servida...

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4 Agm78
Agm78  en respuesta a  Draco
13 de enero de 2011 (15:18)

"Si deciden no ejercerlo, todos contentos, el deudor con su sobrante en el bolsillo y este señor con su nueva casa"

Este acertado comentario es el que yo les he comentado en el departamento de vivienda. Un saludo. agm

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5 Agm78
13 de enero de 2011 (15:24)

Muy acertado el comentario de Draco. Me han comentado desde el juzgado que el ayuntamiento o ingresa el remate o no hay derecho de retracto. El abogado del ayuntamiento dice que no van a pagar ese nuevo precio y muchos funcionarios me comentan que no hay dinero para partidas que no generen más ingresos así que tampoco va del todo mal.

Sí que es cierto que ayuntamiento de Donostia como el de Bilbao se queda todas las viviendas de vpo que ellos promovieron pero en este caso por despiste o falta de liquidez parece que no va a ser así.

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6 Tristán el subastero
13 de enero de 2011 (15:47)

Agm78 es el adjudicatario protagonista de este post.

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7 Credissa
14 de enero de 2011 (11:29)

Yo desde mi humilde opinión también coincido con Draco, si el Ayuntamiento quiere ejercer su derecho de adquisición preferente debería igualar la postura de aprobación del remate, el Juzgado no va a entrar en el valor máximo oficial de la vpo, eso se tiene que discutir por la via administrativa (si quieren que pidan luego la devolución por ingresos indebidos etc...) además no es objeto del procedimiento hipotecario ni causa de oposición, cualquier otro asunto se tendría que discutir en un declarativo ordinario. Salu2

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8 Tebar
14 de enero de 2011 (19:13)

Yo y como dice Credissa, desde mi humilde opinión, hago la comparativa con la compra-venta normal de una vivienda VPO, entre particulares.
Yo no puedo vender una VPO por un precio superior al que marca la correspondiente Administración que controle el tema, salvo que ésta me la descalifique como VPO después de pasar ciertos años (que ya están estipulados) y/o que pague dinero la cantidad que me pidan en concepto de beneficios que he obtenido hasta la fecha o en concepto de indemnización.
Si nadie puede venderla por un precio superior al estipulado ¿por qué sí puede hacerlo un juzgado que en teoría debe vigilar lo establecido legalmente? ¿por qué no puede vender Agm78 posteriormente por encima de 124000€ un bien que ha comprado legalmente (y nunca mejor dicho, incluidos los impuestos) por 169.000€?
Yo creo que si el Ayuntamiento ejerce su derecho de tanteo y retracto, lo hará por 124.000.
Debiera estar estipulado que en caso de embargo de VPO, debiera asistir un representante de la Administración para ejercer sus derechos o para proceder de forma inmediata a empezar a descalificar la VPO, siendo los gastos de tal descalificación a cuenta del adjudicatario de la subasta. No permitiendo que se haga la adjudicación definitiva hasta la total descalificación anteriormente citada.
De esta manera se ha habría hecho una venta legal de la VPO, al precio de subasta.
Aún así podría haber "jugadas" para enmascarar una venta de VPO, entre particulares, a través de una subasta.
Un saludo.

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9 Rjavier
Rjavier  en respuesta a  Tebar
14 de enero de 2011 (20:21)

Parece que estamos todos más o menos de acuerdo. El Ayuntamiento podría acabar llevandose al vivienda por los 124.000 euros pero para ello tendría antes que ingresar el remate.
Se me ocurre también que el adjudicatario debe "aliarse" con el deudor o con el acreedor que son también parte interesada en un sobrante que podrían perder.
No creo que le queden ganas al ayuntamiento de inmovilizar el importe y tenerse que enfrentar a Juzgado y a los abogados de dos o tres partes. Si yo fuese el funcionario de turno no me metería en este fregado. No quiero dar ideas, pero con la intención de ejercer el tanteo o el retracto me parece más efectivo y correcto el presentarse en la subasta y comunicar sus intenciones antes de iniciarse la puja, porque es más que probable que el resto desista.

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10 Tebar
Tebar  en respuesta a  Rjavier
14 de enero de 2011 (20:47)

Otra pregunta sería: ¿Se puede registrar una vivienda VPO sin descalificar, con independencia de que haya sido adquirida en subasta o particularmente?.
Porque al menos si el registrador obliga a que sea descalificada, la Administración puede recuperar su dinero.
Lo que está claro es que pocos ayuntamientos, por su escasa liquidez, están en disposición de ejercer cualquier tipo de derecho de tanteo y retracto.
Lo que hay que evitar a toda costa es que haya gente que haga negocios ilicitos con su VPO, y encima a través de los propios jueces.

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11 Tebar
Tebar  en respuesta a  Agm78
14 de enero de 2011 (21:49)

Ese acertado comentario lleva implícito que una vez más hay un perdedor que es la Administración (osea todos).
Y lo que nunca hay que consentir es que un señor que "por sus pocos medios económicos" acceda a una VPO, que no pague y encima se lleve el sobrante.
Y menos que ese sobrante se vaya de España.
Y lo que más me fastidia es que la idea se la haya dado un señor de una ONG, muy progresista él.

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12 Agm78
Agm78  en respuesta a  Tebar
14 de enero de 2011 (21:58)

Sólo aclarar que el precio máximo oficial de esta vpo es el precio del remate en base a una nueva normativa que actualiza los precios de vpo al alza publicada el 18/11/2010. Hubo 3 licitadores que ofrecieron este remate y ha sido el gobierno vasco el que en base a sus listas de demandantes de vivienda me ha elegido a mi, si ninguno de los postores cumplieramos con los requisitos de necesidad de vivienda que marca el gobierno vasco la subasta, seguramente, hubiera quedado desierta y el ayuntamiento habría ejercido su derecho de tanteo y retracto.

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13 Tebar
Tebar  en respuesta a  Agm78
14 de enero de 2011 (22:35)

Por lo que veo Etxebide ha actuado y ha seguido garantizando el uso social de la VPO.
O Tristán ha planteado mal tu tema o yo no lo había entendido correctamente.
Pensaba que eras el normal adjudicatario de una subasta, en este caso de una VPO. pero que podías tener más viviendas.
Y por cierto , de "desesperado" no creo que tengas nada.

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14 Tebar
Tebar  en respuesta a  Agm78
14 de enero de 2011 (22:46)

¿Por cierto, en la nueva adjudicación que te ha hecho Etxebide de la VPO en derecho de superficie, el plazo de los 75 años cuenta desde la entrega inicial de los pisos o desde esta nueva cesión?

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15 Agm78
Agm78  en respuesta a  Tebar
14 de enero de 2011 (23:14)

Entiendo que desde la entrega inicial, sino no tendría sentido el plazo. Ser demandante de vpo en Donostia no conlleva estar deseperado, basta con que no cobre más de 39.000€/anuales, no hayas heredado un piso y no hayas comprado en los años 80/90.

Una vivienda de 80m2 en el centro costaba en el año 1995 200.000€ al cambio, la misma vivienda pero más vieja en 2005 rondó los 500.000€ y como aqui no hay sobreoferta no es fácil acceder a una vivienda que no sea de alquiler (800€/1200€) ni con crisis.

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16 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Tebar
15 de enero de 2011 (11:07)

Efectivamente, veo que el tema estaba mal planteado y que tanto yo como los lectores hemos malinterpretado el mail de Agm78. El caso es que el mail que recibí es el que he publicado de la A a la Z y lo que de él se desprende es lo que hemos entendido todos.

El contenido del comentario nº12 me ha dejado perplejo y me hace cambiar completamente la visión del problema. Ahora supongo que no se trata más que de que el ayuntamiento de San Sebastián no está de acuerdo con la decisión del Gobierno Vasco y que ha decidido ejercer el retracto.

En Madrid las subastas de VPO no se realizan así. De ninguna manera.

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17 Tebar
Tebar  en respuesta a  Tristán el subastero
15 de enero de 2011 (11:25)

Tristán, incluso del mensaje 12 se puede interpretar que ni siquiera el Ayuntamiento ha llegado a ejercer el derecho de tanteo y retracto.
Pero es más, no me entra en la cabeza que Etxebide le elija a él y que tenga, como en cualquier subasta, 20 días para hacer el remate. ¿Puede (económicamente) "un demandante de VPO" ir a una subasta, pagar, supongo, la fianza, y tener la total certeza que un Banco le va a dar en ese tiempo el dinero para rematar? (Porque debo entender que no tiene el dinero en metálico)

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18 Draco
Draco  en respuesta a  Tristán el subastero
15 de enero de 2011 (16:25)

Vamos a ver, yo aquí entendía que es un hipotecario de un piso de viviendas municipales. Que el postor es un tercero que acudió al juzgado a la subasta y ofreció su mejor postura. Como hay un derecho de retracto por parte de viviendas municipales, le dan traslado. Pueden ejercerlo o no. Claro si el postor presenta el documento que acredita como que está en Etxebide, se pueden echar para atrás y no ejercer ese derecho de retracto. Lo que no entiendo es lo que comenta, que la subasta se hubiera quedado desierta. Cualquiera puede acudir a pujar, aunque no esté en Etxebide. Como si voy y pujo con a nombre de una empresa. Otra cosa es que luego no cuele y ejerzan el derecho de tanteo y retracto. Lo que no pueden hacer es ceder luego el remate a otro de los postores, ya que ellos (el gobierno vasco) no son ejecutantes. No entiendo nada la verdad.

Lo que comenta Agm78 del precio en Donosti, pues si, le doy la razón, he estado varias veces en los juzgados, me lo tengo muy andado y los precios son de traca.
Aparte que la gente que anda en el negocio en la zona que están muy afianzados.
Por terrenos se ha pagado lo que no estaba escrito. Hace varios meses estuve mirando un solar en Amara(un barrio de Donosti), y cuando fui al ayuntamiento a urbanismo a informarme de qué era lo que se podía construir allí me llevé la sorpresa de que se podía construir una par de unifamiliares, era una zona de bajo rendimiento. Por el precio realista que se podía optar a coger en la subasta no interesaba ni de lejos. Bueno pues por ese precio decían en urbanismo que no era nada caro, que se habían visto cosas mucho peores.

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19 Agm78
Agm78  en respuesta a  Draco
15 de enero de 2011 (19:08)

Tienes razón Draco, a la subasta puede ir cualquiera pero no a cualquiera le adjudican la subasta siendo una vpo en el pais vasco el bien subastado porque antes el gobierno vasco o el ayuntamiento de turno ejercen el derecho de tanteo y retracto.

Antes de ser nombrado adjudicatario de la vpo el juzgado dio traslado al gobierno vasco para que eligiera de entre los postores el que mayor necesidad de vivienda tuviera en base a las listas de solicitantes de vivienda de Etxebide. El gobierno vasco me eligió a mi por los motivos ya dichos y no ejerció su derecho de tanteo y retracto, el juzgado me da ahora un plazo de 20 días habiles para consignar el resto del dinero hasta alcanzar el remate pero el ayuntamiento de Donostia también tiene un derecho de adquisición preferente que va más allá de mis 20 días y aunque yo consigne el dinero pueden llegar a ejercer el retracto.

La vivienda está tasada en 2006 en 124.000€, este precio coincide con el tipo en la subasta, en el pais vasco las vpo no pueden venderse nunca (ni en venta judicial) por encima del precio oficial, el precio del remate ha alcanzado los 169.000€ que es precio oficial máximo ACTUALIZADO.

El ayuntamiento de Donostia, pese a haber un precio de remate aprobado, quiere ejercer un derecho de adquisición preferente hecho especificamente para ésta y quizás otras promociones de vpo por el cual se quedarían la vivienda en aproximadamente el precio de tasación inicial (124.000€). Además, las características de este derecho de adquisición preferente no vienen en la copia de escritura que te facilitan en el registro.

Ahora mismo parece que el juzgado no le va a permitir al ayuntamiento quedarse la vpo en el precio que ellos reclaman si no pagan el remate pero puede pasar que:

1.- El AYUNTAMIENTO de DONOSTIA pague el remate y luego reclame la diferencia entre remate(169.000) y tasación inicial(124.000), el adjudictario se quede sin vpo pagando los gastos de un crédito puente por intentar acceder a una vpo , la entidad financiera cobre la deuda pero no los intereses moratorios y el deudor sin deudas pero a espensas de lo que decida hacer con la vivienda el ayuntamiento (desahuciado?).
2.- El AYUNTAMIENTO de DONOSTIA no ejerza su derecho de adquisición preferente, el adjudicatario se quede con la vpo, la entidad financiera cobre hasta el último céntimo y el deudor se lleve un pico de 20.000€ para luego ser desahuciado

3.- ¿Veis más opciones?

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20 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Draco
15 de enero de 2011 (19:12)

Yo una vez compré un piso de allí y me salió realmente barato. Claro que la subasta fue en Madrid y los subasteros no le dimos mucha importancia. Cuando me enteré bien del dinero que valía casi me da un patatús.

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