Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Entorno a comprar una casa

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Publicado por Tristán el subastero el 15 de septiembre de 2010

Seth Godin es un empresario estadounidense, experto en marketing y considerado uno de los grandes visionarios del mundo (wikipedia), pero para mí siempre será el autor de La vaca púrpura. Y mira por dónde, tiene un blog y ha caído en mis manos un post suyo sobre cómo comprar una casa, del que os adjunto mi traducción (no seáis demasiados duros con ella).

No se ven muchos anuncios intentando venderte que gastes demasiado dinero en una casa. Es algo más sutil que eso. El marketing está alrededor nuestro, ahora y desde hace años. La enorme presión social y las expectativas llevan a confusión y malentendidos. Aquí están mis consejos:
 
1- En la época en las que los precios de las viviendas crecían de forma constante (1963 a 2007), era casi imposible pagar un sobreprecio por una casa. Era un mercado eficiente y las subidas de precios cubrían muchos errores. Invertir en viviendas era cosa de niños. Más y más apalancamiento y pagar al final. Este consistente y multigeneracional crecimiento nos enseñó más de lo que pudiera hacer un anuncio: compre una casa con el menor pago inicial que pueda.

 
2- Una vivienda no es sólo una inversión, es un lugar para vivir. Es la única inversión relevante que tiene dos funciones. Cosas como coches y barcos siempre pierden valor, así que la mayoría de las veces, si invierte, lo hace en algo que no necesite mantenimiento,  agua, fuel  o en lo que tenga que vivir. Tampoco debería enamorarse de un bono, una acción o un lingote de oro, porque si lo hiciera no sería un buen inversor. El problema (tal como lo entienden quienes venden o construyen casas) es que usted si se puede enamorar de una casa. Qué factor  emocional e irracional para hacer la inversión financiera más grande de su vida.
 
3- La psicología de los mercados a la baja es irracional. Las subidas de los precios de la vivienda pueden ser eficientes (varios postores para un sólo artículo hacen subir los precios), pero cuando no hay tantos postores, los vendedores irracionales (del punto dos) no bajan sus precios en la misma medida. Por lo tanto, el stock de viviendas crece y es fácil para el potencial comprador pensar que un  determinado precio es el correcto, porque muchos propietarios están ofreciendo viviendas a ese precio. Pero sólo porque alguien ofrezca ese precio, no significa que sea el precio razonable en un mercado dado.
 
4- En la misma línea el "anclaje" tiene un gran impacto en el precio de la vivienda. Si alguien le ofrece una casa por 800.000 dólares y piensa que su valor es la mitad, no ofrece esa mitad. No, claro que no. El precio es un anclaje mental y emocional, por lo que probablemente usted ofrecerá más (de la mitad).
 
5- El poder social de una casa es enorme. Cuando compras una casa grande o una casa cara, estás  haciendo una declaración a tus suegros, a tu familia, a tus vecinos y a ti mismo. No hay nada malo en ello, pero lo que se debe preguntar es, ¿qué nivel de vida puedo permitirme? ¿cuánto estoy dispuesto a invertir en marketing personal y en autoestima temporal?
 
6- El endeudamiento es un diablo que conspira para empobrecerle. SI comprar una casa más grande (o incluso una casa con cuarto de estar o con garaje) supone meterle en deudas, estará cometiendo un fatal error financiero, uno que le podría costar  millones.
 
7- En el momento de comprar una casa, probablemente tenga familia, lo que implica una decisión conjunta, hecha en grupo, una decisión tomada bajo estrés por al menos dos personas, probablemente personas que no tienen práctica en tomar  racionalmente importantes decisiones financieras con una gran carga emocional y social.  Ohhh, usted ha sido advertido. Tal vez usted debería añadir algún rigor artificial a la conversación para que no se convierta en un referéndum sobre su matrimonio o su carrera en vez de sobre la casa.
 
8- Si usted tiene un trabajo estable, cuyos ingresos cubren sobradamente la hipoteca, adelante. Pero si  usted es un profesional independiente o un emprendedor, la hipoteca le puede ahogar. Eso es porque  la necesidad de tener unos ingresos al mes es tan grande que le impedirá tomar riesgos y realizar el importante trabajo que necesita hacer para salir adelante. Cuando se tiene la opción entre hacer un trabajo seguro o arriesgarse para progresar, la hipoteca podría ser justo suficiente para persuadirle de echarse atrás.
 
9- Los agentes inmobiliarios, por ley,  trabajan para el vendedor (a menos que se estipule lo contrario). Aun así, los compradores intentan  frecuentemente complacer al agente. Usted no le volverá a ver, despreocúpese de él. Permítame ser muy claro respecto a lo que he escrito, para que no se me malinterprete: cuando un potencial comprador ve un anuncio o va a una casa abierta, está a punto de interactuar con un agente. Ese agente, en casi todos los casos, es contratado por el vendedor y tiene una responsabilidad fiduciaria con  él  vendedor para obtener el mejor precio por la casa. Hay excepciones, como los agentes del comprador, pero esos agentes, como he dicho,  avisan de que están representando al comprador, ¿cómo puedes representar a alguien sin habérselo dicho? Muchos agentes, como que fingen que representan a ambas partes, y aunque eso es un bonito concepto, no es la ley.
 
10- Usted probablemente no va a poder sacar un gran beneficio de su casa en nueve meses. Tal vez ni siquiera en nueve años. Así que vuelva al punto dos e imagine que no es una inversión financiera, sólo la casa que quiere. Y disfrute en consecuencia.
 
Me siento optimista sobre el poder de una casa para cambiar sus finanzas y para proporcionar una base para la familia y las comunidades. Solo que no estoy seguro de que deba comprar más casa de la que pueda pagar simplemente por el hecho de que la vivienda tenga tan buen marketing.
 
Seth Godin, qué gran tipo.
Etiquetas: inmobiliaria · Economía · mercado inmobiliario · viviendas España



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Comentarios
1 Daniel Bravo
15 de septiembre de 2010 (17:09)

A la hora de vender una casa, es una situación única de mercado. La manida frase "el precio de la vivienda nunca cae" invoca una ley subsconsciente por la cual el vendedor no puede vender por debajo de lo que le costó a él.

El problema es que Si que tendría que haber bajado el precio, ya que cada vez será más difícil venderla en un mercado bajista.

Al final, por no haber querido vender, se acaba con la casa expropiada y sin nada.

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2 Bonapetic
Bonapetic  en respuesta a  Daniel Bravo
15 de septiembre de 2010 (17:19)

La actitud conservadora a la hora de vender el inmueble si es cierto que perjudica su venta y no querer ver la realidad del mercado inmobiliario.

Es una mala costumbre adquirida por el boca a boca y que además perjudica al sector y al mismo vendedor que cada día que pasa su inmobilizado se estanca y se deprecia.Cuando lo venda el precio del dinero estará X puntos por encima del valor que puso en venta la vivienda.

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3 Ruben Rodriguez
Ruben Rodriguez  en respuesta a  Daniel Bravo
15 de septiembre de 2010 (20:00)

Daniel, te cito:

"Al final, por no haber querido vender, se acaba con la casa expropiada y sin nada."

Si la vivienda está hipotecada (la mayoría), el banco no te permite vender hasta saldar la deuda.

El valor de las hipotecas contraídas entre 2005 y 2008, generalmente son mayores que el precio actual de mercado de la vivienda.

No sólo es decisión del "propietario" o del conservadurismo, es el sistema (bancos y normativa) que le impide al hombre y la mujer de a pie tomar buenas decisiones.

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4 Daniel Bravo
Daniel Bravo  en respuesta a  Ruben Rodriguez
15 de septiembre de 2010 (20:05)

Eso es cierto, en América te permiten devolver la casa al banco y la deuda queda cancelada, de esa forma, las viviendas pasan directamente al mercado y se hace más liquido y con volumen.

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5 Ferkiko
15 de septiembre de 2010 (22:32)

Hola, me gustaria contactar con algún profesional de las subastas para, si es posible, que me represente en la posible adquisición de una vivienda familiar en la ciudad de Valladolid.
¿Podriais indicarme dónde poder contactar con dichos profesionales?
Gracias.
ferkiko@hotmail.com

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6 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Ferkiko
15 de septiembre de 2010 (22:49)

A ver, ¿Hay por ahí algún subastero de Valladolid? que contacte con ferkiko, que es es negocio seguro. A mí no me pilla lejos pero me cada vez me da más pereza salir de madrid para negocios que no me atañan directamente.

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7 Feinmann
Feinmann  en respuesta a  Daniel Bravo
16 de septiembre de 2010 (01:39)

En un mercado alcista puedes poner el listón del precio donde tu quieras, solo tienes que esperar para que la oferta alcance ese precio.

En un mercado bajista, si haces eso, no solo nunca venderas, sino que cada vez el precio de tu vivienda estará más lejos del precio de mercado.

Para vender en un mercado bajista tienes que vajar el precio a una velocidad superior a la que baja el mercado, sino es así nunca te cruzaras con él y por tanto nunca venderas.

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8 Dalamar
16 de septiembre de 2010 (09:44)

Estaria muy bien un post sobre como comprar una casa a un precio realista, osea como encontrar al que esta necesitado de verdad, y las desventajas de esto, por ejemplo que cantidad de cash necesitariamos a dia de hoy siendo realistas.

Me imagino que a dia de hoy, el que tenga para un buen deposito (o el dinero en cash) y tiempo para buscar, podra encontrar precios de un 30% o 40% de descuento sobre maximos.

Gran post,

Daniel

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9 Daniel Bravo
Daniel Bravo  en respuesta a  Dalamar
16 de septiembre de 2010 (10:24)

Secundo la moción de Dalamar, jeje.

Enserio, sería muy revelador conocer los pasos que hay que seguir para poner un precio razonable a un inmueble para después intentar comprar con descuento.
Supongo que el precio razonable no habrá que conseguirlo desde máximos sino de una comparativa con la zona y con la vivienda nueva, pero no lo tengo muy claro.

Saludos!!!

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10 Licitador
Licitador  en respuesta a  Ferkiko
16 de septiembre de 2010 (11:00)

Hola Ferkiko, tienes un correo mio.

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11 Calvory
Calvory  en respuesta a  Ferkiko
16 de septiembre de 2010 (12:31)

hola ferkiko

yo soy de valladolid (aunque me muevo entre madrid y valladolid) y conozco de subastas. llevo más de 10 años en inversiones inmobiliarias.

no soy un super experto en subastas pero las conozco (embargué 3 chalets de lujo en marbella a José María del Nido, presidente del Sevilla, abogado de la alcaldía de Marbella y con un gran despacho de abogados....y a pesar de todas sus tretas y chanchullos conseguí cobrar lo que me debían). Por ello, te comento que conozco del tema.

si quieres que te ayude con tu tema podemos quedar a tomar un cafe en valladolid (voy este lunes y martes próximo) y vemos si te puedo ayudar o no. Mi teléfono es el 649-871550, me llamo Carlos

un saludo

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12 Siete
16 de septiembre de 2010 (13:18)

Buenas,
Cuanta razón tiene este Goth: Como se nota que tiene experiencia.
Entiendo los problemas que puedan tener los vendedores, pero como habeis comentado en repertidas ocasiones deben ser conscientes de que para vender tienen que bajar el precio. Hay muchos compradores agazapados esperando que bajen los precios para entrar y volver a revitalizar el tema. Y mientras esto no ocurra, el comprador rentabiliza su dinero al 4% en muchos bancos y el vendedor se desespera viendo que no vende, que mes a mes tiene que seguir pagando su hipoteca (en el mejor de los casos) para al final vender al precio que dicte el mercado, que normalmente será más bajo que el de ahora.
Qué bien nos iría si esto se lo aplicaran los bancos, y liquidaran sus inmovilizados, verdad? Le volverían a dar vidilla al tema.

Tristán, muchas gracias por tu generosidad compartiendo tus conocimientos y experiencia en este blog. Animo y cuenta con todo nuestro apoyo.

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13 Ferkiko
Ferkiko  en respuesta a  Calvory
16 de septiembre de 2010 (15:50)

Hola, desde hace unos meses me encuentro trabajando en Barcelona y solo voy a Valladolid los fines de semana. Te llamo entre hoy jueves y mañana viernes.
Un saludo.

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14 Mcfioso
Mcfioso  en respuesta a  Daniel Bravo
17 de septiembre de 2010 (12:08)

Muy cierto, Daniel: en gringolandia en cuanto das la casa al banco, tu deuda queda zanjada.

Pero ese "pequeño" detalle también queda reflejado en tu credit score y por lo tanto, te va a resultar muy difícil conseguir una tarjeta de crédito, o financiación en los próximos años.

Allí tampoco sale nadie "de rositas" si deja de pagar una hipoteca.

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15 Draco
17 de septiembre de 2010 (12:35)

Este hombre dice verdades como puños. La manera de verder o de comprar la casa lo es todo. Cuantos hay que les están quitando el superchalet en el que jamás debieron meterse...
Para encontrar el verdadero precio de una vivienda habría que hacer una subasta inversa. Partir de un precio realista e ir bajando todas las semanas 1000 euros hasta encontrar comprador. Claro está que se tendría que poner un suelo. Por cierto en Vizcaya las llamadas y visitas se han activado de una manera increíble. Estoy sorprendido. ¿Como están las cosas en el resto de comunidades?
Saludos

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16 Calvory
Calvory  en respuesta a  Calvory
17 de septiembre de 2010 (14:53)

Simplemente me actualizo mi post. Autoleyendome me doy cuenta que parece que yo solito conseguí recuperar mi embargo y como me gusta ser justo tengo que hacer la corrección de que no hubiera sido posible sin la gran ayuda y participación de mi buen amigo Fcalvo, al que todos conoceis.

Ya que escribo sobre este caso comentar para los que quieran iniciarse en este mundo lo peliagudo que es. Te puedes saber la teoría de memoria, yo lo hice...pero luego la realidad como suele decirse supera la ficción. Por lo cual ni un buen abogado ni conocidos puede superar al experto en este tema que lleve años jugándose sus cuartos en este tema.

Como ejemplo tiemblo aún al acordarme lo feliz que salí cuando salí de la subasta con los bienes vendidos, habiéndo recuperado mi dinero y esperando a que en 10-20 días lo tendría en mi mano (tras más de 5 años desde que inicié mi reclamación, sí sí a olvidarse de los plazos que dictan las leyes que luego te tarda el juzgado 6 meses en nombrarte a un perito judicial). Al final esos 10-20 días por jaleos de los juzgados (la lentitud de la justicia es una grandísima ayuda para los tramposos, nunca olvideis esto) se convirtieron en casi 2 meses y tuve la suerte que el banco que había empezado a ejecutar su embargo, previo al mío, no le dió tiempo celebrar su subasta. Si hubieran empezado su reclamación meses antes y hubieran celebrado la subasta antes de yo cobrar....creo que todavía estaría esperando ver un euro.

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17 Rjavier
18 de septiembre de 2010 (13:50)

Añadiré algo de Perogrullo.
La demanda de inmuebles es muy baja pero la oferta es abundande pero muy desigual y esto es de vital importancia:
- Donde la oferta es enorme, con pisos poco atractivos y todos similares se complica muchisimo la venta. Para vender necesitamos salvo milagro estar por debajo de la horquilla de precios anunciados. El potencial comprador va a buscar negociar a la baja sobre los precios ofertados más bajos. Hay pisos que por su mala calidad se han vuelto invendibles.
- En zonas e inmuebles más exclusivos el precio empieza a perder atractivo e impieza a tener más importancia la comercialización que incluye también la calidad, presentación y condiciones del "producto". En estas circunstancias se encuentran por ejemplo los inmuebles de Madrid en loa barrios de Salamanca, Chamberí, Retiro, etc. La oferta no es muy abundante y existe mucha disparidad en el producto.

Para el inversor (si todavía queda alguno) decirle que opino que la crisis durará algunos años más y costará muchisimo tiempo "montar" otro boom poque el deterioro ya ha calado en la conciencia colectiva. Si existe algún periodo en que se consigan alzas de precios éstos se nivelarán con bajadas o estancamientos en los siguientes. Esto es también aplicable a la Bolsa, aunque ésta es más volatil y dispar. Sin embargo el inversor puede acometer inversiones aceptables si compra muy selectivamente a precios al menos un 15% por debajo de la horquilla de los precios de oferta publicados y para alquilar por una mensualidad cercana a 1/200 el precio de compra. En caso contrario son preferibles de momento los depósitos al 4,5%, más rentables e infinitamente más cómodos.

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18 Kukufate
Kukufate  en respuesta a  Rjavier
19 de septiembre de 2010 (06:49)

Hola Rjavier, tal vez las cosas cambien con la llegada de "mi primo, el de Zumosol". Me explico: pronto comenzará a operar en Madrid el ICBC, el mayor banco del mundo. Con beneficios unas cuatro veces el BBVA y los depósitos de los chinitos, si quiere puede comprar todo el stock de pisos embargados por bancos y sacarlos al mercado por la mitad del valor de mercado. Cazi na...que dirían los andaluces.

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19 Dobresengo
Dobresengo  en respuesta a  Kukufate
21 de septiembre de 2010 (23:54)

No entiendo cual puede ser el aliciente para que el ICBC compre una parte importante del parque inmobiliario que los bancos tienen congelado y venderlo a la mitad de precio. Solo veo perdidas para el ICBC y ganancias para su competencia.

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20 Kukufate
Kukufate  en respuesta a  Dobresengo
22 de septiembre de 2010 (03:19)

Lo compran al 40% del valor de mercado, (operaciones más baratas se han visto) y lo venden al 50% del valor del mercado. Rentabilidad de la Operación 25% Bruto.
A continuación financian con hipoteca en iguales o mejores condiciones que la competencia.
Además de ese 25% conseguirían clientes de forma masiva, añadibles a los 216 millones de clientes particulares que hoy tienen ya.

Otros Beneficios: Costes para captar clientes: ningunp. Bastaría hacer publicidad en la venta de pisos con financiación "preconcedida".

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Tristán el subastero

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