Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Dos tontos muy tontos

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Publicado por Tristán el subastero el 30 de marzo de 2010

Juan tenía dos hipotecas sobre su casa y decidió iniciar los trámites por sí mismo para modificar la primera. "No necesito un abogado para hacer algo tan sencillo" le dijo a su mujer y se le ocurrió la feliz idea de dejar de pagar las cuotas mensuales de ambas hipotecas, siguiendo los consejos de un amigo sabiondo.

Argumentando que estaba pagando intereses muy altos y que el precio actual de la propiedad había bajado tanto que ahora era inferior a la suma de las hipotecas, comenzó su batalla por reducir las cuotas. Luego esperó pacientemente a que los bancos le reclamaran por la falta de pago e inició la negociación.

Después de cuatro meses de arduas negociaciones con los acreedores de la primera hipoteca, Juan fue informado, por correo certificado, que el banco que poseía la segunda hipoteca iba a iniciar un procedimiento judicial para reclamarle la deuda. El, tan tranquilo, hizo caso omiso del requerimiento porque otro amigo le había dicho que las segundas hipotecas siempre tenían que esperar a que las que estaban en primera posición fueran satisfechas antes de ser tomadas en consideración.

Cuál no sería su sorpresa cuando, quince meses después, fue informado por el juzgado que su propiedad había sido vendida en pública subasta. Investigó la situación y se encontró con que la subasta se había celebrado en la ejecución de la segunda hipoteca, esa que supuestamente (según su amigo) debería haber esperado su turno.

En ese momento los acreedores de la primera hipoteca le informaron de que las negociaciones quedaban interrumpidas, porque que él ya no era el dueño del inmueble. Corrió a contratar a un abogado, pero ya era tarde y no sirvió más que para tirar el dinero.

Por su parte, Carlos compró la casa de Juan en subasta pública. Menuda ganga, pues no pagó por ella más que 58.000 euros, una menudencia si tenemos en cuenta la situación de la vivienda. Tras realizar los trámites de rigor, Carlos fue a tomar posesión de su nueva propiedad, pero para su sorpresa los guardias de seguridad de la urbanización privada donde se ubicaba la misma le negaron la entrada alegando que la vivienda estaba ocupada por el dueño, quien aún residía en ella.

Tras agotar todos los intentos para acceder a la propiedad, Carlos se personó en las oficinas del juzgado que había celebrado la subasta. Cuál no sería su asombro al ser informado de que aún pasarían varios meses antes de darle la Posesión. Y, aún peor,  los abogados  del primer banco contactaron con él y le comunicaron que sólo había satisfecho la sentencia judicial existente sobre la segunda hipoteca y que sobre el inmueble pesaba otro gravamen anterior.

Entonces Carlos solicitó el asesoramiento de un abogado, quien tras cobrarle 600 euros e informarse debidamente en el juzgado, le hizo saber que al comprar una propiedad en subasta judicial admitió y aceptó quedar subrogado en las cargas y gravámenes anteriores, que continuarían subsistentes y sin cancelar y que si no los pagaba podría haber una nueva subasta, esta vez por la primera hipoteca y que para no perder la propiedad y el dinero ya invertido debería pagar al primer banco hipotecante la friolera de 220.000 euros, correspondientes a los 190.000 euros de deuda principal más 30.000 euros correspondientes a los intereses de demora y las  costas del procedimiento judicial que se acabada de iniciar.

Conclusión, Juan que debía dos hipotecas, una primera de 190.000 euros y otra segunda de 48.000 perdió su propiedad, valorada hoy en 230.000 euros y actualmente vive alquilado en una vivienda más pequeña, y peor situada y se tiene que gastar en psiquiatras lo que pensaba ahorrar en las cuotas hipotecarias.

Carlos, que compró un problema en vez de un inmueble, ahora vive en una casa valorada en 230.000 euros pero que a él le ha costado 288.000 y la salud.

MORALEJA:  CONSULTAR A UN ABOGADO ESPECIALIZADO NO ES UN LUJO, ES UNA NECESIDAD

 

 

NOTA: Los humanos tropezamos en todas partes en las mismas piedras. Esta historia la he encontrado en The Miami Herald, y la he adaptado a la idiosincrasia española. No se si existe la especialidad de Derecho inmobiliario, pero si no existe habría que inventarla.

Felices Pascuas para todos y que regreséis con fuerzas renovadas.

Etiquetas: anecdotario · inmobiliaria · legislación



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Comentarios
1 Jotaerre
30 de marzo de 2010 (11:23)

Desgraciada o afortunadamente, muchos "picapleitos" (porque también tenemos nuestra mala fama) vivimos de asesorar a los clientes "a posteriori", cuando los problemas ya no suelen tener solución...

Y en temas inmobiliarios, particularmente (aún se confía sólo en el API del vendedor, en el Notario -que, en Francia, por ejemplo, asume las funciones de asesor de las partes y es a quien se deposita el precio de la compraventa-, en los amigos enterados, etc...), aunque es una especialidad que puede englobarse dentro de la civil.

Saludos, e igualmente.

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2 Manuel alicante
30 de marzo de 2010 (12:45)

Buenos dias.
Ayer leyendo la entrada y, en concreto, el artículo de "eleconomista.es" me asaltó una duda, que además está relacionada con lo tratado en "el hilo de Ariadna".
En el artículo se decía: "Según la Ley de Enjuiciamiento Civil, las cargas y gravámenes anteriores y los preferentes, continuar subsistentes, por lo que los acepta el rematante y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate."
Yo me pregunto, para este caso que planteas Tristán, si el primer hipotecante podría haber reclamado el sobrante (igual que lo pueden reclamar los acreedores posteriores).
Y en caso afirmativo, si dicha reclamación de sobrante por el acreedor anterior es totalmente potestativa y arbitraria.

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3 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  Manuel alicante
30 de marzo de 2010 (13:42)

Buenos días, Manuel.

Creo que los arts. 654.2 y 672.1 de la LEC son muy claros: el sobrante tras liquidar al ejecutante y a los acreedores posteriores se entregará al ejecutado, salvo que se hubiera ordenado su retención en cualquier otra ejecución singular o proceso concursal.

Es decir, un acreedor anterior debe estar ejecutando su crédito y haber pedido desde su Juzgado al Juzgado que subasta que retenga el posible sobrante a su favor. Pero no es el caso de una carga hipotecaria anterior que aún no se esté ejecutando.

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4 Art_madd
30 de marzo de 2010 (14:47)

Leyendo la historia lo primero que pensé es que Juan debía haber pasado un tiempo en EEUU o estar acostumbrado al sistema de allí. La razón es que en EEUU sí puede tener sentido no pagar para conseguir negociación con el banco.
De hecho, se da la paradoja de que muchos programas de ayuda, públicos y de los propios bancos, se dirigen a los que dejan de pagar cuotas, lo que lógicamente incentiva los propios impagos.
El famoso "moral hazard", vamos.
Saludos

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5 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
30 de marzo de 2010 (17:18)

No, el acreedor anterior jamás puede optar a recoger algo del sobrante (aunque ya esté ejecutando su hipoteca) el cual va enterito para los acreedores posteriores y, si aún sobra algo, siempre es para el ejecutado.

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6 Manuel alicante
30 de marzo de 2010 (17:34)

Bueno, lo cierto es que el 672.1, dice que se entregara a los acreedores posteriores, SALVO que se hubiera ordenado su retención en cualquier otra ejecución.
¿En que te basas entonces, Tristán, para afirmar que habría que descartar otra ejecución anterior sobre la misma finca?
El artículo dice "cualquier otra ejecución", y no dice "salvo que sea sobre la misma finca".
Saludos

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7 Jotaerre
30 de marzo de 2010 (18:20)

De hecho, a mí no me parece nada absurdo, porque, en la práctica, el adjudicatario se subroga en la carga anterior, luego el hecho de que parte del precio que haya pagado sirva para cancelarla parcialmente no le perjudica, antes al contrario (cuanto antes se pague, antes se detiene el devengo de los intereses).

Por ejemplo, puedo tener embargada la finca por una deuda, y solicitar ampliación o mejora del embargo sobre el remanente si se justifica que va a salir a subasta por otra carga posterior, ya que lo primero embargable siempre es el metálico y, a fin de cuentas, así hasta podría llegar a evitarse una segunda subasta por ese embargo anterior.

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8 Tristán el subastero
30 de marzo de 2010 (18:24)

Lo que dice exactamente el 672.1 es lo siguiente:
"(...) se retendrá para el pago de quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante. Si satisfechos estos acreedores, aun existiere sobrante, se entregará al ejecutado o al tercer poseedor.

Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio del destino que deba darse al remanente cuando se hubiera ordenado su retención en alguna otra ejecución singular o en cualquier proceso concursal".

Entiendo que una hipoteca anterior no puede considerarse una "ejecución singular" ni un proceso concursal. Al fin y al cabo las hipotecas o las anotaciones de embargo anteriores tienen garantizado el cobro porque no van a ser canceladas tras la subasta.

Hacerlo como decís no perjudicaría al adjudicatario, al contrario, pero sí perjudicaría gravemente al ejecutado. Podría legislarse en tal sentido, no lo dudo, pero con lo que tenemos ahora ni de coña se reparte el sobrante de esa manera.

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9 Iuriscivilis
30 de marzo de 2010 (18:49)

De una atenta lectura del post únicamente cabe sacar una conclusión. El craso error de estos dos señores es no haber contratado los servicios de, al menos, dos abogados; uno para cada uno. Y este relato pone claramente de manifiesto la labor didáctica que llevas realizando con la publicación de este blog. Por lo menos, antes de tomar esas decisiones, deberían haber leído este blog. Un saludo y feliz semana santa a todos.

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10 Daniel Bravo
30 de marzo de 2010 (19:00)

Hola Tristán,
¿qué documento debemos conseguir para garantizar que la propiedad que compramos está libre de cargas hipotecarias?

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11 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Daniel Bravo
30 de marzo de 2010 (19:06)

Hola Daniel, una nota simple del inmueble que se obtiene en el Registro de la Propiedad. Ahí se especifican todas las inscripciones de hipotecas y anotaciones de embargo que afectan al bien.

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12 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  Tristán el subastero
30 de marzo de 2010 (19:45)

Bueno, conste que ya he dicho también que una hipoteca anterior no era una ejecución, pero embargar el remanente, aunque sea a cuenta del embargo anterior que uno mismo tenga, sí lo veo posible.

Y el ejecutado sigue debiendo ese importe (y lo deberá al adjudicatario si éste lo paga), así que sigo opinando que puede embargársele cualquier ingreso que pueda tener.

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13 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
30 de marzo de 2010 (19:59)

Por ejemplo, supongamos que se trata de una hipoteca y que ya se está ejecutando por la vía hipotecaria. Entonces no puede embargar nada, ni sobrantes ni nada de nada hasta que finalice esa ejecución hipotecaria. Luego, si aún hay capital pendiente, podrá iniciar un nuevo procedimiento civil.
Supongamos que aún no se está ejecutando aunque está en mora; entonces el banco acreedor de esa primera hipoteca puede decidir si la va a ejecutar por vía hipotecaria o por el procedimiento ordinario. Solo si es por este último tipo de procedimiento, puede solicitar embargos y esas cosas, pero sería tonto hacerlo así teniendo un crédito con una inscripción preferente. Lo que sin duda hará el supuesto acreedor preferente es sentarse tranquilamente y fumarse un buen puro.

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14 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  Tristán el subastero
30 de marzo de 2010 (20:18)

Pues tampoco estaría yo tan seguro: no me veo aconsejando a un cliente (ni él aceptando mi consejo) que, en lugar de pillar lo que se pueda del remanente y luego seguir con la ejecución por el resto, se espere a que nos llegue nuestro turno de subasta, y a ver cómo sale. Más vale pájaro en mano... y un cliente con metálico en el bolsillo... que ciento volando.

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15 Manuel alicante
30 de marzo de 2010 (20:39)

Si damos por válido que un ejecutante anterior (hablemos únicamente de embargos) puede pedir el sobrante.
Y si damos igualmente por válido que la deuda anterior es del ejecutado, y no del adjudicatario.
Y si, por tanto damos por válido que el adjudicatario puede reclamar (para el caso de que la pague) dicha deuda anterior al ejecutado.
Entonces, yo me pregunto: ¿No podrá el adjudicatario solicitar que dicho sobrante sea destinado al pago de la deuda anterior (incluso siendo una ejecución hipotecaria)?
A mi me parece una cuestión de economía procesal.

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16 Tristán el subastero
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Si damos por válido que un ejecutante anterior (hablemos únicamente de embargos) puede pedir el sobrante.
Y si damos igualmente por válido que la deuda anterior es del ejecutado, y no del adjudicatario.
Y si, por tanto damos por válido que el adjudicatario puede reclamar (para el caso de que la pague) dicha deuda anterior al ejecutado.
Entonces, yo me pregunto: ¿No podrá el adjudicatario solicitar que dicho sobrante sea destinado al pago de la deuda anterior (incluso siendo una ejecución hipotecaria)?
A mi me parece una cuestión de economía procesal.

30 de marzo de 2010 (21:30)

Estás dando por válidas demasiadas cosas. No me he explicado bien, pero ahora voy a tratar de hacerlo mejor: ES IMPOSIBLE QUE UNA CARGA ANTERIOR COBRE DEL SOBRANTE DE UNA SUBASTA.

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17 Rulra
30 de marzo de 2010 (22:25)

Hola tistan ¿cualquier particular puede pedir una nota siple en el reguistro de la propiedad, de cualquier finca y estan obligados a darsela?.
-Saludos.

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18 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Rulra
30 de marzo de 2010 (22:40)

Sí Rulra, por supuesto que están obligados porque el Registro de la Propiedad es precisamente para eso, que cualquiera pueda comprobar lo que necesite y así evitar estafas y pleitos futuros.

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19 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  Tristán el subastero
30 de marzo de 2010 (22:42)

Pues yo doy por válido que a la mayoría de nuestros jueces no les gusta complicarse la vida, de modo que, si les pides algo a lo que no pueden negarse citando un artículo en concreto, y sí alegar tú alguno en tu favor, debes intentar conseguirlo...

A la pregunta de Rulra, me permito añadir que incluso existe la página oficial registradores.org donde pedir vía e.mail y pago con VISA cualquier nota simple.

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20 Fcalvo
30 de marzo de 2010 (23:01)

Las cargas anteriores dan para mucho juego y cada operación debe analizarse individualmente. Dar consejos generales puede confundir más que difundir.

A mí personalmente me encantan las operaciones con cargas anteriores porque pueden dar lugar a auténticos pelotazos. Pero no voy a decir más.

Yo creo que hay una pequeña confusión y es la siguiente:
- Por un lado quiénes son los deudores y
- Por otro lado las propiedades de los deudores afectadas por embargos.

Tal como dice Tristán una carga anterior no puede solicitar el sobrante porque su crédito no desaparece con la subasta, por lo tanto es un crédito protegido y el adjudicatario tiene conocimiento de ello (o debiera tenerlo) por lo tanto el sobrante no puede aplicarse a la minoración de la carga anterior. Si no fuese así se estaría desprotegiendo al deudor en favor de un adjudicatario (especulador)

Ahora bien, si está embargado un bien a nombre de una determinada persona que a su vez está demandada en otro procedimiento y se tiene constancia de la subasta se puede pedir al juzgado que se dirija al otro juzgado que ha celebrado la subasta y retenga el sobrante (siempre que no haya acreedores posteriores con el derecho anotado) hasta que sea subastado y liquidado el de la otra demanda. Es una especie de mejora de embargo pero sin anotarse en el registro de la propiedad. Pero esto pueden o no concederlo.

Mucho cuidado con las segundas hipotecas que tienen el mismo rango de las primeras. No desaparecen con la ejecución de la primera hipoteca.

Saludos cordiales y felices fiestas

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

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