Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El inquilino agazapado

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Publicado por Tristán el subastero el 02 de octubre de 2009

Subastas judiciales. El inquilino agazapado

Sobre las subastas y los inquilinos de última hora

Hablando de la problemática de la posesión, comentaba hace unos días que
(...) uno de los problemas que se pueden plantear es la aparición, tras la subasta, de arrendatarios que dicen tener un contrato de arrendamiento en vigor y que pretenden la subsistencia de dicho título después de adjudicado el inmueble en subasta.
Con el objetivo de impedir o dilatar la entrega de la posesión al adjudicatario, pueden aparecer en el proceso "ocupantes de última hora" distintos al deudor y unidos a éste por contratos ficticios creados para la ocasión, creando no poca incertidumbre.
Para evitarlo, el tribunal de la ejecución deberá analizar las circunstancias concurrentes en cada caso, evitando cualquier acto abusivo en donde aparezcan evidentes las connotaciones de mala fe.

Estos "inquilinos agazapados" pueden salir a la luz en pleno acto de posesión, exhibiendo impúdicamente su contrato fraudulento y dándonos un susto de muerte y provocando la suspensión de la diligencia de lanzamiento o pueden haber salido anteriormente, presentándose ante el juzgado días después de celebrada la subasta.
En cualquier caso, el disgusto está asegurado.

El juzgado les cita entonces a una vista en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno, lo mismo que nosotros.

Los criterios que se siguen para determinar el derecho o no de ese ocupante a permanecer en la vivienda son:
  1. Que la relación entre el ex-propietario y el ocupante quede perfectamente demostrada, sin que exista ninguna duda sobre su vigencia.
  2. Que el precio fijado en el contrato de arrendamiento sea el adecuado al momento en que se celebró dicho contrato. Es decir, que no pretendan colarnos un inquilino en un piso de 100 m2 de la calle Serrano de Madrid por 200 euros al mes.
  3. Que no exista dolo, fraude o confabulación entre el anterior titular y el ocupante al concertar el contrato.
Es el momento en que el subastero debe sacar su uniforme de detective para demostrar que el contrato es simulado y que solo pretende perjudicar sus legítimos intereses. Por ejemplo puede hablar con los vecinos: ¿Conocen al susodicho? ¿Le ven a menudo? ¿Viene solo de vez en cuando? ¿Quién ha estado pagando las cuotas de la comunidad de propietarios?

¿A qué nombre está el recibo de la luz? ¿Qué consumo eléctrico se indica en dicho recibo? ¿Qué consumo hay de agua? etc.

También puede averiguar el verdadero domicilio del supuesto ocupante, en caso de que no se haya trasladado a la vivienda subastada. Si lo descubre, acreditarlo no será difícil.

También puede solicitar que el juzgado le pida al ocupante que muestre los recibos de pago de las mensualidades del supuesto alquiler: Si paga a través de transferencia bancaria, el justificante de ingreso sería suficiente para demostrar que es un inquilino real. Si paga en efectivo, que también es posible, deberá presentar todos los recibos de cobro.

En fin, una lata...

Por cierto, desde hace dos años es obligatorio que los inquilinos manifiesten en sus declaraciones anuales de la renta la referencia catastral de las viviendas en que viven. Sin duda esta podría ser una prueba definitiva, pero ignoro si está a disposición del público para ser usada en los tribunales. Asunto a investigar.

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Etiquetas: posesion · inquilinos



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Comentarios
1 Anonimo
Anonimo
02 de octubre de 2009 (16:21)

No lo tengo tan claro y quizas es más pregunta que afirmación lo que cuento, pero juridicamente lo veo distinto en el tema de demostrar que habita la casa, pero admito poder estar confundido.

Si el inquilino es tercero de buena fe, no creo que tenga que importar que la vivienda sea residencia habitual u otra residencia. Casi toda la labor de detective va encaminada a demostrar que no viv allí, pero se puede alquilar una vivienda por mil y una razón sin ser tu residencia habitual y no por ello dejar de ser tercero de buena fe. El alquiler es un contrato en el que una parte en este caso el inquilino puede alquilar y gastarse su dinero en algo en lo que no va a vivir (esto es su problema) y mientras pague no hay pero legal alguno.

Por ejemplo vivo en Madrid y tengo un piso alquilado en Barcelona por las veces que tengo que trabajar allí y no me gustan los hoteles. Mi ref. IRPF sigue siendo el de Madrid o mi presencia, pero soy tercero de buena fe frente al nuevo dueño y es culpa del casero, yo no sabia nada.
O alquilo un apartamento para mis ligoteos y no por eso es ni mi residencia habitual o he obrado de mala fe frente a nadie.

un saludo
PAU

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2 Anonimo
Anonimo
02 de octubre de 2009 (16:21)

Hombre Tristán, quizá no puedas acceder tu a ver si en la declaración de la renta el "supuesto" inquilino ha puesto o no la referencia catastral de su vivienda habitual...
... pero se puede solicitar a su señoría el Juez que la examine ¿no? (con la debida confidencialidad que deben tener estas cosas).

Se me ocurre incluso que le puedes comentar "de buen rollito" al "inquilino" que es obligatorio poner ese dato en la renta. Y de paso le vendes la idea de que si no lo ha hecho, le viene una reclamación de Hacienda según pase por la puerta del juzgado y que le van a crujir.

No creo que tengan narices de entregar una declaración paralela a hacienda (y soltar dinero que no tienen) para tratar de aguantar el piso.

No sé si la idea te sirve de algo, pero es lo que se me ocurre :-D

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3 Fcalvo
02 de octubre de 2009 (18:35)

En varias intervenciones en este blog se ha dicho que si el contrato es real y el arrendatario vive, aunque sea a temporadas, tendremos que subrogarnos, pedirle que nos pague las rentas y esperar al vencimiento del contrato para hacer valer nuestros derechos.

El problema está cuando el contrato es fraudulento. Yo os puede asegurar por propia experiencia que cuando me ha salido alguno, el ejecutado sigue viviendo en la finca ejecutada y que lo único que pretende es ganar tiempo. En este caso es muy fácil demostrarlo pidiendo al juzgado que compruebe la identidad de las personas que habitan la vivienda.

Yo recuerdo un caso que se me presentó, de una vivienda en la playa en la que sabía que, en el peor de los casos, podría encontrarme con un alquiler de temporada veraniega porque todas las gestiones que había hecho es que no vivia nadie.

Pues bien, cuando me dan el auto de adjudicación, era el mes de julio y yo me presento en la vivienda para saber si me encontraba a alguien dentro. Y así fue, me salió un buen señor y me dijo que tenían el piso alquilado por 15 años. Obviamente antes me identifique como el nuevo propietario. Le pedí el contrato y no me lo quiso enseñar, así que me fuí al cuartel de la guardia civil y puse una denuncia por estafa contra las personas no identificadas que habitaban mi vivienda.

Yo sabía que lo primero que iba a hacer la guardia civil antes de dar traslado a mi denuncia era ir al piso, identificar a los moradores y pedirles en base a qué habitaban la vivienda. Esto lo hizo la guardia civil el mismo día de la denuncia.

Al día siguiente, me volví a personar en la vivienda y me dijeron los inquilinos que no habían podido dormir en toda la noche porque había llegado la guardia civil y se cagaron encima cuando les pidieron la documentación y el documento que acreditara el poder estar allí.

Me dijeron entonces que esto lo habían hecho porque el propietario así se lo había pedido, pero como yo era el nuevo propietario el día que se marcharan me entregarían la llave.

Y así se hizo.

Contra los jetas y caraduras CAÑA

La denuncia yo no sé si llegó al juzgado o no, porque a mi nunca me llamaron.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

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4 Tristán el subastero
02 de octubre de 2009 (19:31)

Jooodeeer FCalvo, eso de la Guardia Civil es la caña, genial.

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5 Tristán el subastero
02 de octubre de 2009 (19:34)

Anónimo, como dice Fcalvo, lo que trata el expropietario es quedarse en la casa, por lo que presenta un contrato con otra persona que no vive allí. Majaderías, pero hay juzgados en que una tontería así puede costarnos a los adjudicatarios muy cara.
Quizá también traten de meter en la casa a algún amigo o familiar a un precio ridículo, ya que ellos no la van apoder seguir utilizando. En fin, hay muchas modalidades

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6 Tristán el subastero
02 de octubre de 2009 (19:37)

McFioso, lo que dices de solicitar al juez es una idea a intentar, pero tú no conoces a esa gente, se la cogen con papel de fumar, son muy capaces de negártelo argumentando la privacidad de las personas y bla-bla-bla.

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7 El sujeto pasivo
02 de octubre de 2009 (20:31)

Se me ocurre que se puede pedir a su señoría que solicite al ayuntamiento el certificado de empadronamiento al ayuntamiento en cuestión para conocer dónde vivien oficialmente y desde cuando.

Lo de quien paga la comunidad, luz agua... entiendo que no vale. Es práctica habitual y así consta en los contratos de arrendamiento que el propietario paga los gastos de puerta para adentro y luego pide el reintegro al inquilno.

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8 Anonimo
Anonimo
02 de octubre de 2009 (20:55)

Es un tema muy escabroso, la ley tendría que ser mas explicita en estos casos. Si no se presenta el contrato de alquiler ante los primeros avisos del juzgado de que embargan la casa, no debería de tener validez.
De todos modos ya contaré una anécdota en la que gracias a esto puedo salvar una situación jodida o no. Es en un tema en el que tengo el poder de compraventa de una vivienda y estoy situado en tercera carga. En este caso el prestamista de segunda carga ha decidido tirar para adelante su hipoteca y embarga la vivienda. No me espera a que vendamos y cobremos todos. Se ha puesto como vivienda de veraneo, en el contrato de alquiler.
No tiene porque ser que viva allí la persona del contrato.
Imaginaros que también en ese contrato figura el derecho explicito de realquilar esa vivienda. Y las personas que están allí viviendo están subalquiladas o están porque el que lo tiene alquilado simplemente les deja estar.
Un saludo

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9 Anonimo
Anonimo
04 de octubre de 2009 (19:51)

Felicidades por el blog, leo muchas cosas interesantes aquí.

En algunos comentarios he leido que la mayoria de las veces los pisos interesantes están tocados antes de la subasta. Podríais en algún momento exponer que tácticas útiles se pueden utilizar (sin llegar a las de esas financieras que explicais) y que reacciones tienen los propietarios.

En que momento seria mejor para realizar el contacto, cuando empiezan a producirse los primeros recibos impagados? o cuando el banco ya les dice que va a subastar el piso?

Muchas gracias.

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10 El sujeto pasivo
04 de octubre de 2009 (21:13)

Sería interesante que contaras tus batallas a la hora de visitar las fincas embargadas.

Reacciones de propietarios e inquilinos, si eres bien recibido o todo lo contrario, comentarios de los vecinos, opiniones de los porteros, batallitas del bar de al lado, etc.

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11 Anonimo
Anonimo
05 de octubre de 2009 (01:17)

Espectacular, FCalvo la solución que le diste a tu inquilino agazapado.
Yo no creo que hubiera utilizado un metodo tan contundente, entre otras cosas, por que dificilmente puedes estar 100% seguro de que el contrato es falso; y una denuncia podría volverse contra ti en forma de "denuncia por denuncia falsa".

Lo que comentas Tristan sobre la obligación de incluir en la declaración de hacienda los datos sobre el inmueble alquilado, podría servir, como indicio, para alguien que dice que lleva alquilado 2 años, pero no para el que dice que lleva alquilado sólo 2 meses. Como sabeis, la declaración de la renta la hacemos en Junio del años siguiente.

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12 Anonimo
Anonimo
05 de octubre de 2009 (20:00)

Hola, quizá está consulta no pertenece al ámbito del blog, pero yo creo que se ajusta bastante.
Estoy siguiendo un piso de La Caixa que ellos sí han obtenido en una subasta, y del que están dispuestos a rebajar el precio un 20%, pero aun no tienen cierto documento que les impide enseñarlo, porque hay un ocupante dentro. Me dicen que si hago un contrato de arras y en un mes no se ha resuelto el papeleo paso a ser yo el encargado del "marrón".
Mi pregunta es, ¿hay alguna forma de saber si el ocupante es el propietario o por el contrario es un "inquilino agazapado"?

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13 Tristán el subastero
05 de octubre de 2009 (21:51)

Emilio, lo que pasa es lo siguiente: La Caixa se ha quedado con un piso en subasta y ahora está tramitando obtener la Posesión. Mientras, tratan de venderlo para ir adelantando los tiempos y quizá porque ya saben que la cosa se va a enmarronar y no quieren que les toque a ellos. Desde luego si el ocupante consigue quedarse el marrón quedaría para el que se lo haya comprado a La Caixa.
Por otra parte es muy fácil saber si el ocupante era el demandado o es un inquilino, vete al Registro o al juzgado y entérate del nombre del anterior propietario. Luego te vas al piso y pregúntale directamente al ocupante cómo se llama. Así, directamente, porque más vale pasar un poco de corte que arruinarte.
De todas formas, a la Caixa no le cuesta nada esperar un poco más y vendértelo con posesión incluída y, si no quieren esperar, será por algo.

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14 Anonimo
Anonimo
16 de noviembre de 2009 (19:34)

Conseguí la adjudicación de una vivienda en Barbate hace 7 años y aún estoy pendiente de venderla. El inquilino me la compra por la cuarta parte de lo que pagué, y si no me dice que sigue arrendado con un contrato indefinido que le hicieron justo antes de la subasta. ¿Qué puedo hacer?

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15 Tristán el subastero
16 de noviembre de 2009 (20:33)

Tendrías que haber aprovechado estos años para desahuciarle ¿le presentaste una demanda civil?

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16 Mallorca
22 de febrero de 2010 (18:08)

Buenas tardes, unos amigos hace casi 4 años que viven en un apartamento de alquiler, hace un mes llegó una carta diciendoles que el piso ya habia salido en subasta, es decir, que ya estaba subastado. Ahora estan a la espera, tienen hora para ir al juzgado pero aun no saben nada.
Mi pregunta es que la dueña de la casa hace un año y medio cerca de dos hizo una hipoteca sobre esa vivienda y ahora la han subastado, se supone que si hubiese informado el banco o la dueña a mis amigos ellos serian los primeros que tendrian derecho a la subasta, no? no se puede tirar para atras, o algo?
Para que ellos se puedan quedar con la casa y comprarla por el precio que salió en subasta?
Como lo tienen que hacer?

Gracias

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17 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Mallorca
22 de febrero de 2010 (18:54)

Mallorca, lo primero que tengo que decirte es que tus amigos tienen derecho de retracto, para lo que deben contactar con un abogado lo antes posible, hoy mejor que mañana. Otra ciosa que pueden hacer es acudir inmediatamente al juzgado que haya subastado y hagan una comparecencia aortando copia de su contrato de arrendamiento y manifestando que desean que el juzgado les reconozca su derecho a permanecer en la vivienda como inquilinos a pesar de la subasta y que, además quieren ejercer el derecho de retracto. A ver qué les dicen allí, a veces puede ocurrir que ni siquiera tengan que iniciar un procedimiento judicial nuevo (por lo demás muy sencillo) sino que el mismo juzgado subastador les haga los trámites.

Lo podéis conseguir pero solo si os movéis muy rápido, que es en lo que se suele fallar en estas ocasiones.

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18 Hipos
Hipos  en respuesta a  Tristán el subastero
04 de agosto de 2011 (12:58)

Comprobar si la persona en el piso se llama Sr. XY ???

Fácil, y lo probado.
cojo un viejo libro.
Empaquetar bien, bonito.
Pongo el nombre del Sr. XY encima.
Voy al piso.
"Tengo un paquete para el Sr. XY."
a ver que dice….

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