Tristán, te pregunté en privado por error. Escribo de nuevo aqui mi duda para que sirva a más gente.

Yo pensaba que si te adjudicabas por menos del 70% el ejecutado tenía como 20 días para presentar a alguien que cubriera su deuda, pero leyendote entiendo que si no expresa tácitamente su renuncia el plazo de tiempo se alarga en función de la saturación del juzgado? o sea que desde que te adjudicas el bien si el juzgado tarda 5 meses en darte la adjudicación el ejecutado tiene todo ese tiempo para hacerte la puñeta y presentar a alguien?.
un saludo

Tiene mucho tiempo para presentar a una tercera persona, pero aún así no le es fácil porque esa persona tiene que ofrecer una suma que llegue al 70% del tipo o, al menos, que cubra completamente la deuda, incluyendo intereses y costas. Hoy en día no lo tiene tan fácil.
Por otra parte es inútil meterle mucha prisa al juzgado, porque en Madrid el problema principal reside en el servicio común de Notificaciones y Embargos, que está atascado.
Me voy pitando, que he quedado con el propietario de una vivienda que compré en noviembre para que me de las llaves y la posesión. Haciendo bien las cosas y con mucha mano izquierda se consigue más que por las malas.

Ya que Tristán iba con prisas, aprovecho para ofrecer mis matices: el ejecutado tiene 10 días para presentar a un tercero, pero desde que se le notifique el acta de la subasta (primer posible retraso, por tardanza en la notificación), y a partir de esos 10 días puede ya dictarse el auto de adjudicación sin ese temor (segundo posible retraso judicial), pero sí con el de que el deudor pague en cualquier momento.

Felicidades por la compra!

Efectivamente, hasta que esté dictado el Auto de Aprobación del Remate, el ejecutado puede pagar en cualquier momento. Pero, ojo, porque tiene que ser la deuda completa, con intereses y costas. En el caso de esta subasta va a ser sumamente difícil porque hay mucha diferencia entre mi precio de adjudicación y la deuda completa.

Enhorabuena Tristán por la compra.

Hoy en día es muy difícil comprar algo por encima del 70%. Si queremos comprar tendrá que ser o al 50% o incluso por debajo.


El problema está en los bancos que quieran cobrarlo todo o ceder en sus pretensiones y contabilizar ya pérdidas y no adjudicarse el inmueble.

Esto ya lo hemos comentado en algún que otro post.

Yo estoy detrás de una operación que si culmina bien va a ser buena. Espero que no haya nadie en la subasta, como las que a mí me gustan, jejeje.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

Tristán has puesto: "que he quedado con el propietario de una vivienda que compré en noviembre para que me de las llaves y la posesión".
¿La posesión a la que te refieres es un documento en el que te cede la casa? ¿Puedes poner algún modelo de "posesión"?
Enhorabuena por la compra y saludos. Julián.

Basta con él mismo escriba a mano algo como esto: Con esta fecha he recibido de Pepito Fernandez la cantidad de 300 euros en concepto de entrega de llaves del piso sito en la calle de Floridablanca número treinta y siete, quinto letra E que fue subastado el pasado 10 de noviembre y cuyo adjudicatario resultó él mismo. En este mismo acto le entrego voluntariamente la posesión de dicha vivienda.
Madrid, 1 de febrero de 2.010
fdo: Luis Moroso de las Heras

La referencia al dinero recibido no tiene ninguna importancia y yo la omito muchas veces porque lo verdaderamente importante es que se diga que te entrega voluntariamente la posesión.

Ante todo felicidades por la compra. Hilando tu último comentario, no es más seguro solicitar la posesión de la finca adjudicada directamente al Juzgado, vía artículo 675.1 de la Lec: "Si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado". Un saludo.

Hola IurisCivilis, no entiendo el sentido de tu comentario. ¿Afirmas que es más seguro solicitar la posesión al juzgado o, por el contrario, que no es más seguro hacerlo así?

HOLA TRISTÁN, HE LEIDO TUS COMENTARIOS Y ME HA PARECIDO QUE SABES DE LO QUE VA LA COSA EN EL TEMA INMOVILIARIO.
YO SOY DE VALENCIA Y QUIERO COMPRAR UNA VIVIENDA EN VALENCIA CAPITAL Y NO SE SI ESTE AÑO ES BUEN MOMENTO PARA COMPRAR O PROVABLEMENTE LOS PRECIOS BAJEN MÁS, PORQUE EN REALIDAD YO NO VEO POR NINGUN LADO LAS BAJADAS DE PRECIO NI LOS CHOLLOS.

Si piensas comprar en el mercado inmobiliario habitual (sin subastas), la verdad es que no creo que sea buen momento en absoluto. Quizá dentro de un par de años lo sea, pero ahora no.
En subasta sería distinto, porque los subasteros (que serían tu competencia) ya descuentan el peor de los escenarios y lo han llevado a sus precios de compra, de manera que sí, ahora sería el mejor momento.

Hay algun sitio online donde se pueda ver en que precios se adjudfican las subastas? Y alguna informacion de los pisos claro... Para las de UK si que se puede ver online.

No, en España no hay nada parecido.

Disculpa por no haberme expresado correctamente. Quiero decir que si la finca adjudicada está ocupada y los ocupantes a título de dueño o no, no ponen ningún impedimento en abandonar la misma, al margen de ese acuerdo extrajudicial con el antiguo propietario, siempre será mejor pedir la posesión de la finca al Juzgado, por la vía del artículo 671.1 de la Lec. Un saludo.

Buenas tardes.
No acabo de entender, IurisCivilis, que ventaja tiene pedir la posesión judicialmente.

A Manuel Alicante. Supongo que en la mayoría de los casos no habrá ninguna diferencia, pero, por cautela, será mejor contar con un acta judicial que con un documento privado. Disculpa la ignorancia. Un saludo.

Quizás no sea el mejor momento para comprar en el mercado habitual (sin subastas), pero, ¿que tal si se compra directamente a los bancos los inmuebles que se adjudican ellos mismos en las subastas (en algunos casos por quedar desierta la propia subasta...)? ¿es un buen momento?
¿se debería ofrecer un precio inferior al adjudicado o algo superior al poder en este caso ver el inmueble?

Gracias y un saludo

Si el banco se ha tenido que adjudicar esos bienes es porque el precio de los subasteros era inferior. Yo, sin duda, ofrecería comprarlas por un precio inferior al de adjudicación.

Claramente esta que los chollos esta en asistir directamente a la subasta, buscando bien claro esta, pues ya sabemos todos que depende de la fecha de adquisicion y de la tasacion.

Yo asisto a las subasta en sociedad y a su vez somos vendedores de inmuebles de una entidad bancaria y puedo decir que en algunos casos tambien hay algun pequeño chollo comprado directamente a la entidad sabiendo negociar y todo dependiendo de la deuda.

En mi opinion lo bueno esta por llegar para la gente de calle, las entidades se van a cargar de inmuebles este 2010 y sin mas remedio tendran que bajar los precios, ya lo estan haciendo, oferta promocionales de dto por compra en periodos concretos, regalo de vehiculos como la Caixa, por ejemplo, precios de oferta en hipotecas como Bancaja, etc... es la guerra de oferta entre ellas, yo para comprar hoy , si no es por subasta, iria directamente a las entidades y negociaria la mejor oferta.

Distinto es para negociar, creo que el margen de negocio segun esta el mercado , se reducira segun trascurra el 2010 y 2011 al menos.