Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Yo también quiero ser subastero. Consultorio-2

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Publicado por Tristán el subastero el 20 de marzo de 2009



Participar en subastas sin tener conocimientos previos, es como ir al Serengeti a cazar leones con arco y flechas; puede que salga bien

Recientemente he descubierto los Foros de Rankia. Me encantan y hurgando, hurgando me he encontrado con el siguiente, que no tiene desperdicio:
 

Hola, alguien me puede ayudar? He adquirido una vivienda en subasta pública judicial, y no existe pues no se llegó a construir. El edicto judicial publicaba una vivienda con todas sus dependencias y metros. Solicité al juez que me devolviese el dinero, pero me dijo que me buscara procurador y abogado para poner un procedimiento de nulidad de actuaciones que he perdido. Atte.

A este aprendiz de subastero le ha pasado como a nuestro viejo amigo el novato de las subastas judiciales, solo que ha tenido aún peor suerte. Lo siento sinceramente, sobre todo porque dudo mucho que haya podido solucionar el entuerto. Es de esos casos, como el de la mujer desesperada, que no tienen solución. Apuesto a que entró solo a la subasta porque ningún subastero estaba interesado.

En el mismo foro, Ivanhoe se lo explica a medias: El promotor tiene un solar, un proyecto y licencia, pero le falta el dinero. Entonces hace la división horizontal y pide un crédito hipotecario para promotores. Dicha deuda es respaldada por una hipoteca cuya responsabilidad se reparte entre las distintas viviendas según el coeficiente de cada una.

Finalmente se queda con el dinero y no construye, pero en el Registro queda hecha la división horizontal y hay una serie de números de finca registrales, cada uno con su hipoteca respectiva.

Al banco no le queda más remedio que sacarlos a subasta, no con la esperanza de que los compre algún pardillo, sino con la idea de quedarse con todas las "viviendas irreales" y así hacerse con el solar, que algún valor tendrá. Pero se cruza un valiente novato capz de adentrarse en el glaciar calzado con sandalias. Suerte que tiene el banco y mala suerte para el novato.

Por supuesto que no le concedieron la nulidad de actuaciones, porque no había ningún motivo para ello. Y como le dice Ivanhoe, ahora es titular de una parte indivisa del solar, que se arregle con los copropietarios (seguramente el banco y otros) y salga de ahí cuanto antes.

Para evitar casos como éste es para lo que voy a colgar cada tres o cuatro semanas post que sirvan de consultorio donde podréis hacer en los comentarios las preguntas que consideréis necesarias. Es mejor seguir ésta vía para que todos podamos aprender con las dudas de los demás. No dudéis en preguntar, más vale excederse con las consultas que arruinarse.
En cualquier caso, si me enviáis las consultas utilizando el buzón de contacto directo, yo las copiaré y las pegaré como un comentario, contestando en dichos post-consultorio.

Si quieres ser subastero, empieza por el principio:
1- Subastas judiciales, nociones básicas
2- Lecciones para subastas judiciales: el expediente judicial
3- El expediente judicial, segunda lección
4- El expediente judicial, tercera lección

Etiquetas: consultorio



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Comentarios
1 Anonimo
Anonimo
20 de marzo de 2009 (12:16)

Apreciado Tristán:
He descubierto tu blog cuando llevaba unas pocas semanas visitando los juzgados de Sevilla casi a diario para estudiar los expedientes de las distintas subastas que van saliendo, con el fin de adquirir una mínima experiencia antes de atreverme a participar en alguna subasta. En mi corta experiencia, he apreciado que uno de los aspectos que más inseguridad me produce a la hora de valorar la situación real de un inmueble es saber determinar con seguridad si una carga posterior tiene preferencia sobre el credito ejecutado, de manera que creyendo eso, que se trata de una carga posterior y que por tanto será cancelada con la ejecución, finalmente acabes teniendo que pagar su importe. Te agradecería que trataras este tema en tu blog, pues estoy seguro que constituye una preocupación generalizada entre todos los que nos empezamos a interesar por este fascinante mundo. Saludos, Julián

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2 Tristán el subastero
20 de marzo de 2009 (18:33)

Julián, tu consulta es lo suficientemente importante, y la respuesta lo suficientemente larga para que haga un post específico sobre ese tema.
Me comprometo a ello durante la semana que viene. Estáte atento, no quedarás descontento.

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3 Anonimo
Anonimo
20 de marzo de 2009 (18:42)

Buenas tardes, es la primera vez que escribo en este foro aunque levo tiempo leyendolo ya que me he visto inmerso en un proceso judicial. voy a contar la pelicula porque, como a mi me paso, cuando te llega este momento, no sabes a quein acudir y nadie sabe decirte nada exactamente, por lo que creo sera de utilidad a aquellos que les pase y por otro lado espero comentarios de los " expertos" por si pueden ayudar a alguien.
Mi caso, resumiendolo mucho, es el siguiente: estando felizmente "arrejuntado" con mi pareja decidimos ( los dos , aunque ahora me arrepiento)comprarnos un chalecito la mar de majo en la sierra de Madrid vendiendo nuestro apañado piso y empeñandonos hasta las cejas, la cosa empieza a ir mal con ella y finalmente llega la separacion. >la tia se larga de la casa llevandose todo lo que la vino en gana y me deja mas tirado que una colilla. como no puedo hacer frente al pago de la hipoteca yo la ingresaba la mitad del importe en la cuenta para que ella pagara, hasta que a partir de cierto mes, comienza a quedarse con la pasta sin pagar la casa...en fin eso es caso a aparte ya que he perdido el juicio por eso tb.
En fin, que embargan la casa 3 años despues de dejar de pagar las letras, esta semana ha sido la subasta judicial con un importe de 428500 euros de precio fijado y por tanto una fianza de un pico largo ( 21 kilos de los de antes). Pense que su estrategia era la de quedarse con la casa en la subasta, vender por su cuenta, y salir del lio....pero cual es mi sorpresa que a la subasta no se presenta ni Dios, casi no viene ni el del banco.Dejan la subasta sin postor y el banco se guarda la posibilidad de ceder a terceros, ahi intervengo yo y les propongo buscar yo un comprador( cosa harto dificil en los tiempos que corren) con el fin de poder venderla y minorar la deuda. El banco se la puede quedar por el 50% o por la deuda, en este caso sera por el 50% por lo que todo lo que consiga de mas , bienvenido sera, aunque entrampado voy a estar para los restos, asi que amigos, ai alguien quiere un chalecito pareado en la sierra de Madrid baratito, no dude en contactar conmigo antes de 15 dias, cuando el banco se quedara con ella a precio irrisorio. Gracias y saludos

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4 Tristán el subastero
20 de marzo de 2009 (20:09)

Jo anónimo, tu relato me daja perplejo, aunque en este mundo de las subastas se ve de todo. Son muy habituales los desastres patrimoniales derivados de separaciones. Y muy tristes.
Bueno, en tu caso ¿Por qué no nos das más datos a ver si alguien se anima y contacta contigo? Yo creo que te interesa que tu oferta la vea el mayor número de personas, así que yo daría la dirección correcta, el tamaño del chalet, sus características, en qué juzgado se lleva el procedimiento para que los interesados puedan ver la certificción registral y otras cosillas imprescindibles, y todo lo que se te ocurra.
Ah, y si puedes y sabes cómo hacerlo, mete algunas fotos lo más ligeras que puedas (20 kb). es la única manera de que captes la atención de los posibles clientes.
Te deseo la mayor de las suertes,
Tristan

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5 Anonimo
Anonimo
21 de marzo de 2009 (13:06)

Interesantísimo blog. Apenas hay información práctica sobre subastas en la red, y menos en primera persona.

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6 Anonimo
Anonimo
21 de marzo de 2009 (19:12)

Anonimo tronco... como dice el colega Tristan envianos mas info a ver si podemos sacarte del apuro y hacer un negociete.

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7 Anonimo
Anonimo
22 de marzo de 2009 (13:22)

En la página del BANCO SANTANDER leo: "Es importante destacar que los bienes que se incluyen en esta relación no son propiedad del Banco y, por tanto, no se puede proceder a la venta directa de los mismos. No obstante, el Banco sí puede ceder (vender) el crédito garantizado por dichos bienes antes de la celebración de la subasta, y para el caso de que fuera el propio Banco el mejor postor, puede ceder el remate de los bienes a un tercero." Y sin embargo yo tenía entendido que el remate no podía cederse, o es que es una excepción?
Luis

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8 Tristán el subastero
22 de marzo de 2009 (13:26)

Luis, la parte actora, es decir el banco acreedor, sí puede ceder el remate según la Ley.

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9 Anonimo
Anonimo
23 de marzo de 2009 (14:16)

Gracias por las frases de apoyo que he leido, efectivamente el banco si se guarda el derecho de ceder el remate a un tercero, de ahi que se me haya encendido la bombilla. Voy a incluir un link donde salen los datos de la subasta, ademas mi correo electronico es perojavi@yahoo.es por si alguien quiere contactar conmigo. En cuanto a las fotos siento comunicar que no dispongo de ninguna aunque cualquiera que busque ofertas de casas en internet y ponga residencial madrid en guadarrama podra ver de que tipo de casas se trata. Gacias a todos por vuestro interes. Este es el link------>http://gestiona.madrid.org/suju/servlet/Servidor?opcion=SUJUFichaSeleccionada&COD=20114&MONEDAACTIVA=EUROS

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10 Anonimo
Anonimo
23 de marzo de 2009 (14:35)

Hola,
Me gustaría hacerte una consulta a ver si me puedes ayudar, el caso es el siguiente:
Mi hermano enfermó y a consecuencia de la enfermedad dejó de ingresar y por consiguiente de pagar la hipoteca, despues el embargo y despues de algunos meses ha salido la fecha de la subasta de la vivienda, una vez notificada la subasta mi hermano ha fallecido siendo herederos mis padres que aceptan la herencia a beneficio de inventario, la subasta sigue su curso o se paraliza hasta que todas las gestiones hereditarias se finalicen?

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11 Tristán el subastero
23 de marzo de 2009 (14:43)

Anónimo, lamento vuestra pérdida.
El artículo 131 de la ley Hipotecaria es como un ataque de la caballería ligera; no hay quien lo pare. Si os interesa mantener la propiedad porque su valor sea superior a la deuda, pagad inmediatamente.

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12 Anonimo
Anonimo
26 de marzo de 2009 (10:36)

La verdad es que es una suerte poder aprender de toda tu experiencia. Todavía no tengo muy claro como comenzar, ya que no dispongo de los fondos necesarios para comprar una casa y tengo que hacer números para ver si sería rentable hacerlo pidiendo un préstamo (si es que me lo conceden ), sobretodo ahora que no se cuanto tiempo puede pasar antes de que pueda venderlo.
Por otra parte ya he visto que has aconsejado varias veces lo de empezar comprando una casa malucha de pueblo, pero ¿no será meterse en una compra que será todavía más difícil de vender?
Supongo que la siguiente subasta que hay en la página de la Generalitat debe de ser algo parecido a lo que aconsejas. (Disculpa que haya textos en catalán, pero no la he encontrado en castellano).
http://www.gencat.cat/economia/serveis/subhastes/subastaabril2009/lot14muralla/
Por cierto, si no es mucha molestia, creo que sería interesante poner en tu blog un diccionario de palabras técnicas más utilizadas, ya que los profanos nos perdemos un poco con la literatura judicial
Ejemplos:
Importe de licitación
Garantía
Tipo de enajenación
Tipo de subasta
Reclamación
Otro texto que me hace dudar y sale mucho en las subastas de la seguridad social es lo de “50% DEL PLENO DOMINIO”. ¿Esto quiere decir que solo se subasta el dominio de la mitad de la propiedad?
Ej: http://www.seg-social.es/Internet_1/Lanzadera/index.htm?URL=5
Se me olvidaba, muy útil el resumen que hiciste de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, lo leí en casi todos los edictos y me vino de perlas tenerlo resumido en tu blog.
Saludos y disculpa el trabajo que te estoy dando.
José A.

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13 Tristán el subastero
26 de marzo de 2009 (10:54)

Hola Jose A, lo que yo propongo a los que empiecen sin mucho dinero es, en vez de pedir un crédito para un piso en la ciudad, meterse en una compra pequeña de una casa de pueblo. Pero tiene que tener encanto, o estar cerca de alguna ciudad para que su venta sí tenga salida al mercado.
Las subastas de la Generalitat que muestras serían un ejemplo, pero éstas salen demasiado caras, como todas las de Hacienda, que se están quedando desiertas porque las tasan con criterios obsoletos de hace dos años.
Importe de licitación: Es el importe que ofreces, la puja
Garantía: Depende del contesto, puede ser la fianza que hay que ingresar para participar en la subasta.
Tipo de enagenación y tipo de subasta son la misma cosa, el precio de salida en subasta.
Reclamación: Es la deuda que el demandado tiene y por la que se subastan sus propiedades.
El 50% del pleno dominio: Es lo mismo que decir la mitad indivisa. Es la titularidad de sólo la mitad de la vivienda, pero la titularidad completa, es decir usufructo+nuda propiedad, pero sólo de la mitad

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14 Anonimo
Anonimo
26 de marzo de 2009 (22:47)

Hola, me permito dirigirme a ti, y además tutearte, puesto que soy asidua de la pag que publicas y antes de nada, te doy mi enhorabuena. Te describo mi caso por si me puedes ayudar: Mi familia, quiere impuganar una subasta judicial tipo voluntaria,a la que acudimos paravender un bien comun. Una vez celebrada la subasta se emite un acta y este será notificado a las partes. La pregunta es: que plazo legal tenemos para la impugnación, pues no me aclaro si son 5 o 10 dias. Muchas gracias

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15 Tristán el subastero
27 de marzo de 2009 (12:37)

Hola anónima, no estoy seguro en cuanto a cuál es el plazo, pero yo intentaría presentar la impugnación antes de que se dicte el Auto de Aprobación del remate.
Te adelanto que no va a ser fácil conseguir que la suspendan a menos que haya buenos motivos para ello.

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16 Anonimo
Anonimo
28 de marzo de 2009 (00:11)

Gracias por las aclaraciones Tristan.

José A.

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17 Anonimo
Anonimo
29 de marzo de 2009 (13:50)

Hola Tristán, cuento un poco mi caso. Como único hijo de mi madre soy heredero de las 7/9 partes de una propiedad en proindiviso con sus hermanos. Un perito Judicial la valoró en verano del 2007 en 1.400.000 € . Uno de los otros 2 hermanos no está de acuerdo en reducir la valoración pues estamos en marzo de 2009 y me ofrece su parte por la 1/9 de 1.400.000 €.
¿Que puedo hacer? ¿Me conviene solicitar la disolución del proindiviso y acudir a la subasta?
Muchas gracias por tu excelente blog.
Manuel

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18 Tristán el subastero
30 de marzo de 2009 (13:32)

Sin ninguna duda económicamente te conviene solicitar la disolución de proindiviso y acudir a la subasta, donde podrás comprar la vivienda entera por un máximo de 840.000 euros de los que sólo tendrás que pagar 1/9 parte. En un caso extremo la puja tendría que subir hasta 1.400.000 euros para igualar a la tasación de hace año y medio, cosa muy improbable.
Pero yo trataría de convencer a tu tío por las buenas. Sólo tú puedes saber si te merece la pena que te retire la palabra y el trato, ya sabemos como son estas cosas de familia.

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19 Anonimo
Anonimo
30 de marzo de 2009 (13:37)

Apreciado Tristán: me dirijo nuevamente a tí porque hojeando el viernes pasado un expediente de subasta, ví que el funcionario del servicio de notificacines, según él mismo indicaba, se habia limitado a depositar la notificación en el buzón en el que "constaba el nombre" del demandado. ¿Esto puede considerarse una notificación válida? Yo veo que hay muchas posibilidades de que el asunto pueda acabar como en el caso de la "mujer desesperarada" si el ejecutado reclamara. ¿Cual es tu opinións obre esa forma de "notificar"?
Nuevamente mis saludos. Julián.

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20 Tristán el subastero
30 de marzo de 2009 (14:10)

Muy propio del típico funcionario judicial perezoso y negligente, aunque hay muchos que no son así.
Su obligación hubiera sido, ya que no encontró a nadie en el piso del demandado, buscar a algún vecino a quien hacerle la notificación, haciéndole saber la obligación de entregarla al demandado.
Como muy bien dices, esa negligencia puede traer cola, aunque esperemos que no sea tan grave como lo que le pasó a la mujer desesperada.
Imagino que al demandado se le dará por notificado mediante el edicto de subasta y santas pascuas. Si ya no vive en la vivienda podría valer, pero como el tío esté aún viviendo allí podrá reclamar y habrá mucho que decir sobre el asunto.

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