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¿Puede la comunidad de propietarios cobrar intereses de demora por las cuotas impagadas del anterior propietario?

Este es un país de golfos y ladrones y cada día tengo más claro que el que no roba es porque no puede. Nos quejamos mucho de los políticos que padecemos, pero lo cierto es que basta fijarse un poco para ver que prácticamente todos le roban al prójimo si tienen la oportunidad y si éste se deja.

Por eso una de las responsabilidades más importantes que deberíamos tener con nuestros hijos es la de enseñarles a tener las uñas bien afiladas, para que los rateros con los que se crucen sepan a qué atenerse.

¿Y por qué salgo ahora con esta meditación?

Porque recientemente he adquirido un apartamento de 80 m2 con unas magníficas vistas al Mediterráneo y, aunque el apartamento es feucho y está en un edificio francamente feo, he estado tentado de quedármelo y rentabilizarlo mediante el alquiler y si he desistido de quedármelo ha sido porque el alquiler mensual del mismo, quinientos euros, se queda en nada por las cuotas de comunidad, que ascienden a la friolera de unos 210/240 euros mensuales.

Sí, habéis leído bien, 240 euros mensuales para un apartamento que finalmente he vendido por cien mil euros.

¿Y cómo es posible semejante barbaridad en un edificio deplorable, construido como hotel en 1970 y transformado posteriormente en apartamentos, sin apenas jardín y con una piscina mediana?

Según me dicen, en las islas, sobre todo en los edificios ocupados mayoritariamente por guiris, es muy frecuente que los administradores de fincas estén conchabados con los proveedores de servicios para urbanizaciones y con las empresas que llevan a cabo las reformas. El yo te doy trabajo y tu sobrefacturas un 25% que me das bajo cuerda está a la orden del día.

Y los pobres guiris ni se enteran.

Y algo de eso debe haber también en este edificio, porque de lo contrario no sería explicable que en 2012 gastaran 45.000 euros en "reparaciones y mantenimiento" y otros 33.000 euros en 2013 y otros 66.000 euros en 2014.

O que con apenas un jardincillo con un poco de verde cerca de la piscina y cuatro arbustos, el gasto en jardinería haya sido de 7.800 euros en 2012 y lo mismo en 2013 y en 2014.

Se lo comenté al moro que trajina por allí y me dijo que todos los años había que hacer muchas reparaciones. Y se quedó tan contento, como si fuera el único edificio del mundo o como si yo no supiera de sobra las reparaciones que hay que llevar a cabo en los edificios para su mantenimiento.

Cuando has tenido viviendas en el centro de Madrid, esa es una lección que tienes más que aprendida.

El caso es que finalmente decido vender el piso y en menos de dos semanas ya tengo la fianza ingresada en mi cuenta corriente.

Ha llegado el momento, por tanto,  de pagar las deudas de la comunidad de propietarios.

Aquí tengo que decir que antes de la subasta contacté con el administrador y me informó de que las deudas de la comunidad eran de 2.538 euros (2012) + 2.865 euros (2013) y 2.420 euros (2014).

Entonces me pongo de nuevo en contacto con el administrador hace unos días y le pido que me envíe la relación de las deudas de los años que me corresponde pagar y lo que recibo al día siguiente es un burofax del abogado de la comunidad requiriéndome el pago de las siguientes cantidades:

año 2012:  2.538 euros + 1.038 euros de intereses de demora

año 2013:  2.865 euros + 1.446 euros de interese de demora

año 2014:  2.420 euros + 1.845 euros de intereses de demora

año 2015:  1.136 euros (por lo primeros 6 meses del año)

¿No os parece alucinante?

 

                                                 

 

Inmediatamente llamé a la administración y les pedí la fotocopia de las actas de las juntas generales de esos años, especialmente de la parte en la que estuvieran reflejadas estas deudas y, efectivamente resulta que en las mismas se refleja el acuerdo de cobrar el 15% de interés de demora a los recibos atrasados.

Entonces, ayer, intentando que el agua no llegara al río y para no tener problemas en la notaría cuando firmemos la escritura de compraventa del piso, tuve una conversación con el abogado que les está llevando la demanda contra la anterior propietaria. Un tal José Luis zafra se llama el letrado. Menudo lince. 

Por lo visto en 2012 se inició el procedimiento judicial y hasta ahora no tienen ni siquiera sentencia condenatoria. 

Pero el tipo se cree que yo soy gilipollas y que voy a ir al juzgado a pagar la deuda de esa señora y los intereses de demora que los propietarios acuerdan en cada junta anual y sus honorarios y de paso las vacaciones de sus hijos.

Mis argumentos han sido los siguientes:

 

  1. Aunque la finca responde como afección real, el deudor de la Comunidad sigue siendo la antigua propietaria, quien tendrá que abonar los gastos del procedimiento e intereses de las cuotas impagadas.
  2. Que el artículo 9.1e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el adquiriente responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales.
  3. Que considero que esa afección sólo lo es por el importe de los gastos comunes, no por toda la deuda en sí (con intereses y costas) que tuviese el anterior propietario, siendo ésta de su exclusiva responsabilidad.
  4. Que me parece muy bien que cada año se acuerde por unanimidad en la junta de propietarios que las cuotas impagadas devenguen un 15% de interés de demora, pero resulta que dicho interés moratorio no está regulado en los estatutos de la comunidad, ni inscrito en el Registro de la Propiedad, de manera que no obliga a los terceros adquirientes (artículo 5 de la LPH).
  5. Que el art.1100 del Código Civil establece que "incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación". Es decir, que debe haberse reclamado la deuda para poder exigir intereses. Además, yo no soy el "obligado" que menciona el artículo sino que simplemente pago porque mi propiedad tiene una afección real, de manera que ni aún requiriéndome a mi podrían reclamarme intereses de demora desde ese momento.
  6. Que el art. 108 del Código de Comercio establece que "Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal". No menciona nada de interés de demora. El interés legal actual es el 4%.

 

¿Y pensáis que tan prolijos argumentos han hecho mella en tan ilustre letrado?

Claro que no, en estos momentos el picapleitos solo piensa en sus honorarios de letrado y en que si yo pago lo mínimo no habrá nada para él. Y su principal argumento es que en otros casos similares el nuevo propietario ha pagado los intereses de demora sin quejarse. Como si el que haya tontos en el mundo sentara jurisprudencia.

Así que hoy, mientras vosotros estáis leyendo este quejoso post, yo estoy redactando y enviándole al administrador de la comunidad un burofax requiriéndole para que me envíe en un plazo máximo de siete días naturales el certificado de deudas del piso de mi propiedad, firmado por el secretario y con el visto bueno del presidente, en el que aparezcan las cantidades de los siete recibos adeudados (dos recibos por cada uno de los tres años anteriores y uno de la primera mitad de este año) y cualquier otra cantidad que ellos deseen añadir, pero cad una por separado para que yo pueda distinguir unas de otras y con la advertencia de que solo pagaré lo que me corresponda según el art. 9.1 de la LPH y anunciándole además de que en el caso de no hacerlo así les exigiré responsabilidades a ellos (secretario y presidente), quienes responden, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Y también aprovecharé el burofax para anunciarle al administrador que tengo la intención de quejarme ante el Colegio de Administradores de Fincas.

Y a ver que pasa.

¿Qué opináis vosotros? 

¿También os han reclamado alguna vez a vosotros intereses de demora por las cuotas impagadas del anterior propietario o eso es algo que solo me ocurre a mi porque tengo cara de primo?

¿No es tremendo?

 

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  1. en respuesta a Microlector
    -
    Top 100
    #40
    31/03/15 23:49

    Condonar esas dudas significa obligar a los vecinos a que corran con tus gastos. Eso sí que yo lo veo fuerte.

  2. en respuesta a Microlector
    -
    #39
    31/03/15 23:47

    puede hacer una cosa, vender el piso y largarse a uno más barato acorde a su capacidad, existen pisos en Madrid que valen 40.000 euros y creeme, nadie le va a pedir que pague la comunidad.

  3. en respuesta a Falcata
    -
    #38
    31/03/15 22:16

    Si el que no paga la cuota en la comunidad es porque no tiene trabajo, ni dinero en el banco yo como el juez tambien lo veo desproporcionado embargar a una persona por no pagar esa cuota. Estamos hablando de dejar a alguien sin vivienda. Siempre se puede llegar a un arreglo entre todas las partes, que se vaya pagando poco a poco, lo que se pueda, o incluso condonar una parte,...

  4. #37
    31/03/15 21:27

    Lo de ese Juez, o SJ en ejecución, no tiene nombre: la LEC permite ese rechazo a embargar por desproporción, pero es que en este caso hay AFECCION REAL = la finca responde por Ley.

  5. en respuesta a Falcata
    -
    Top 100
    #36
    31/03/15 20:39

    Tienes más razón que un santo, Falcata. Yo soy el primero que detesta a los morosos, a cualquier moroso y está por nacer el que pueda decir de mi que lo soy. Pero una cosa es eso y otra que esté dispuesto a pagar alegremente deudas que son de otros. De éstas últimas solo pago estrictamente lo mínimo que esté involucrado por Ley en la afección real del art. 9.1 de la LPH.

    En cuanto a tus morosos. Alucino con que ese juez hijoputa se niegue a embargar la casa de un propietario que no paga sus cuotas. ¿O sea, que me la podría embargar a mí si no pago las cuotas del anterior propietario pero no a éste? hace falta ser imbécil y pésimo juez. Eso es lo peor, que la cerrera judicial está llena de majaderos de estos con menos seso en la cabeza que ideología y así nos va.

    Al hipotecado de La Caixa no hay manera de meterle mano porque a él le resbalan los embargos que le podáis meter y el piso aún no es de La Caixa.

    Pero a los otros sí que les podéis embargar. No porque un juez gilipollas se haya negado os va a pasar lo mismo siempre. Simplemente cruzar los dedos para que no os toque el mismo.

    Y al subastero, ya te adelanto que una buena somanta de hostias seguro que le convierte en el mejor pagador del mundo. El dinero es bastante cobarde y no quiere problemas.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #35
    31/03/15 19:52

    A mi no me parece bien que te quieran engañar, como tampoco me parece bien que se deba dinero a la comunidad, porque a mi me pasa, y usando un lenguaje vulgar estoy hasta la polla de morosos que no pagan la comunidad.

    Ahora cuento mis penas, y tu como experto inmobiliario si te parece comentas.

    Hay un vecino, particular, que debe 5.000 pavazos del ala, así con dos cojones, decidimos hace ya tiempo a propuesta del administrador denunciarlo.

    tiempo después el abogado en la junta nos pasa copia del dictamen del juez, el cual decide, saltándose el código civil con sus dos cojones que no procede el embargo de su vivienda por razón de la cantidad, y de que por tal tipo de pleito no debe recurrirse ni al embargo ni por supuesto a un hipotético desahucio, lo mejor de todo es que el juez, además aduce razones SUBJETIVAS, vamos que viene a decir además que el moroso "parece buena persona".

    Esto es España.

    El otro gran moroso (hay varios de otros importes) resulta que es una empresa, dicha empresa en realidad esconde la actividad de un API, API que realmente es un temido...."subastero". si. A este pájaro había que tratarle de otros modos, así que fuimos a su despacho, y nos soltó ,que el ,ese piso lo quería para alquiler, y que realmente le importaba cuatro cojones si pagaba la comunidad o el agua, en resumen que solo la paga cuando se la paga el inquilino de turno.

    Pedidos informes de solvencia, está empresa que es una S.l. logicamente no tiene nada a su nombre. En otras palabras que no se puede hacer nada, excepto enviarle al cobrador del frac, que eso si, nos advirtió que le jodería bastante y que incluso nos denunciaría, el vecino que me acompañaba amenazó con soltarle dos hostias, y ahí ya parece que se allanó un poco, dijo que ingresaría "algo" y la verdad es que lo hizo, luego en otra reunión nos comentó que en realidad estaba apalancado y que no tenía mucha liquidez. En fin, es lo que hay.

    El tercer gran moroso es el peor, ya que es un subprime en toda regla, el típico producto del boom de la construcción, al que no uno, sino dos bancos dieron hipoteca, con este no se puede hacer nada, ya que en realidad no tiene nada, perdió el camión, y perdió el piso, que es propiedad de Caixa Cataluña, la segunda hipoteca de IBERCAJA ( vivan los criterios de riesgo).

    ¿que hace Caixa Cataluña como propietario? nada de nada de nada de nada. y mientras el tío ahí viviendo, ya que Cataluña Caixa por lo visto no va a instar el desahucio.

    Lo peor de todo es que ya son varios los que no pagan el agua, y consultada la compañía el agua no se puede cortar a cada vecino, de hecho, el agua no se puede cortar, así que aquí estoy yo y otros dando de beber gratis al resto.

    Una de las medidas sobre las que si hemos pedido presupuesto es la de poner llaves en el ascensor, pero el administrador nos advierte sobre la "legalidad" de negar esas llaves a los morosos.

    en fin, que lo que nos queda me temo que es jodernos, y buscar de paso un abogado más avispado.

    La mayoría de los morosos son por cierto autónomos, otro día que tenga ganas hablaré sobre este sector de "emprendedores" y de grandes contribuyentes a la hacienda pública que son.

  7. en respuesta a Crayola
    -
    #34
    31/03/15 14:26

    El Administrador puede decir lo que le de la gana pero la ultima palabra la tiene el Presidente y los vecinos. Se puede cambiar de Administrador si este no hace bien su trabajo. El Administrador no es tu casero !! Tu eres quien lo contrata para que haga un trabajo que en muchas cc.pp lo hacen los propios vecinos y se ahorran pagar un administrador que encima les complica la vida con estatutos, obras que no hace falta hacer, etc..

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #33
    30/03/15 23:24

    Jajaja, que nooooo. Perdón, estaba de viaje y no he podido contestar antes. Yo no soy abogado, soy agente financiero, no soy el más adecuado para comentar este tema. Pero te voy a dar la clave que algunos pillines Administradores sí conocen. El certificado de la comunidad debe decir que el vendedor se encuentra al corriente peeeeerooooo que existe tal y tal recibo en tramitación (los últimos), de este modo obligan al comprador a reservar una provisión de fondos que cubra la contingencia de una posible devolución del recibo.

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #32
    30/03/15 22:26

    Tristán, el problema que estas teniendo con ese administrador es que el se cree otro macho alfa y los dos estais buscando greña para haceros con la manada:
    Bajo mi punto de vista, hasta ahora no echabamos cuenta o no mirabamos mucho lo que se debía a las cc.pp. porque lo que teníamos que pagar era un año anterior y el del año en curso, pero ahora la cifras si que pueden llegar a ser importantes, ya que la Ley de propiedad horizontal vigente nos obliga a pagar 3 años atrasados y los meses que llevemos del año en curso. Ejemplo de una deuda típica y, que en nuestro caso de subastas se dan casi siempre, ya que si no pueden o no quieren pagar la hipo o el crédito tampoco van a pagar la cc.pp. ya que saben los deudores que al final van a perder la finca y a los administradores les da un poco igual, ya que saben que al final cobraran: la finca debe 3 años de cuotas a 100 € + el año en que va en curso abril incluído 36 + 4 =40 meses * 100 € = 4.000, más la derrama típica anual de 120 € *3 años= 360 € más, con lo que te reclaman: 4.360 €; eso si no te hacen igual que me han hecho a mi en una, que me pide la abogada 80 € por el escrito y 30 € por el burofax. Saludos

  10. en respuesta a Microlector
    -
    Top 100
    #31
    30/03/15 22:19

    De hecho se lo he dicho

  11. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #30
    30/03/15 21:11

    Creo que tienes suficientes pruebas para denunciar a este administrador en cuanto un Juez vea que lo que se paga de comunidad es un abuso y tantas obras de reformas con las mismas empresas..que el mismo es el secretario. Vamos que tu le dices al administrador que vas a denunciar todo eso y se hace "popo" en los pantalones.

  12. en respuesta a Microlector
    -
    Top 100
    #29
    30/03/15 20:56

    Solo que en mi caso los vecinos son una panda de guiris que están deseando y pidiendo a gritos que este listo les robe hasta la camisa.

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #28
    30/03/15 20:50

    Pues si el propio secretario es también el administrador mas puntos para que se "apropie de lo que no es suyo" y mas puntos para que haya "abuso de confianza".

    Por cierto en algunas cc.pp hay presidentes y vicepresidentes pero el secretario sigue siendo el administrador no caigáis en el mismo error nombrar un Presidente y Secretario que sean los propios vecinos.

    El administrador que se ocupe de su trabajo de administrar. Las decisiones son de los vecinos. Cualquier problema coméntaselo antes al presidente porque es el con los vecinos los que mandan en la comunidad y los que dicen si tu debes o no debes algo. ¿ Me entiendes lo que digo ? Negocia con los vecinos y no con el administrador. Quien denuncia son los vecinos como representante el Presidente que da la orden al administrador para denunciar o no.

    Yo en tu caso veo "abuso de confianza" da a entender que el dueño de la cc.pp y la ultima decisión es del administrador.

  14. en respuesta a Microlector
    -
    Top 100
    #27
    30/03/15 20:25

    Precisamente en la comunidad de propietarios que he mencionado en el post y que pretende que les pague intereses de demora el secretario es también el administrador de la comunidad.

    Feliz coincidencia.

  15. #26
    30/03/15 20:07

    Para que el administrador no haga apropiación indebida y abuso de confianza mejor que administren la cc.pp los propios vecinos.
    El "abuso de confianza" y "la apropiación indebida" son delitos y se le puede denunciar por ello.
    Si no hay mas remedio que tener un administrador, haced que el secretario de la cc.pp no sea el propio administrador sino un vecino que será el que tenga todos los papeles, firme y sea el tesorero.

  16. en respuesta a muros
    -
    Top 100
    #25
    30/03/15 17:26

    Ahh, vale, si. Por la redacción del comentario de Crayola no me extrañaría que se estuviera refiriendo a él mismo. Pero no lo se.

  17. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #24
    30/03/15 17:19

    Preguntaba por el tio que devolvió los recibos de la comunidad una vez formalizada la venta del piso.

    saludos

  18. Top 100
    #23
    30/03/15 12:54

    Y la pregunta es,

    ¿A nadie más le han reclamado intereses de demora y solo me ha ocurrido a mi porque me han visto cara de primo?

    ¿O por el contrario, es algo habitual que os ocurre a todos (y todos tragáis) y a mi no me había ocurrido hasta ahora porque me veían cara de macho alfa?

  19. en respuesta a muros
    -
    Top 100
    #22
    30/03/15 12:50

    El término culpable me confunde, porque en derecho civil no se si es apropiado hablar de culpables ¿A qué te refieres, a que los administradores cobren por hacer el certificado de deudas o a que cobren intereses de demora?

  20. en respuesta a Crayola
    -
    #21
    30/03/15 12:24

    Una pregunta a esto ¿aquí el culpable es el vendedor no?¿que responsabilidad tiene el gestor de ccpp?¿como solucionar este tema?

    Saludos


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