Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Vaya petardo con las subastas extrajudiciales

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Publicado por Tristán el subastero el 15 de febrero de 2012

Vaya brasa que nos están dando algunos defensores de causas perdidas con el petardo este de las subastas extrajudiciales. La cosa empezó hace un par de meses cuando alguien descubrió que las ejecuciones hipotecarias llevadas a cabo en las notarías duraban menos tiempo y la subasta se producía antes que en las ejecuciones judiciales.

Sobre las mismas ya trató hace un par de años el gran Echevarri (el muy cabrito siempre se me adelanta), prediciendo que las entidades financieras tenían mucho interés en desenterrar al diplodocus como medio de sortear el tremendo atasco judicial español.

Lo increíble es que esta ventaja, en vez de tomarse como un éxito del sistema notarial en detrimento de los holgazanes de siempre se tomó más bien como una aminoración de derechos de los deudores, a quienes se les considera "indefensos" con este sistema. Esto sí que es el colmo de los colmos, considerar un derecho de los deudores el que sus asuntos judiciales sean llevados por una administración ineficaz y lentorra que aleje en el tiempo la temida subasta.

Sin embargo, en un país moderno y verdaderamente progresista la Justicia debería ser eficaz y rápida e impartirse en el mínimo tiempo posible. Volemos con la imaginación a un país utópico en el que imperara la Ley y la Justicia: 

  1. día 1: Presentación de la demanda
  2. día 2: Redacción del requerimiento de pago
  3. día 4: Requerimiento de pago en el que le notifican la demanda y le dan al deudor diez días para regularizar la deuda. Simultáneamente se le entrega un librito en el  que se le explican sus derechos y el procedimiento en lenguaje coloquial
  4. día 14: Como no ha pagado se dicta Decreto de Ejecución y, de oficio, se le requiere telemáticamente al Registrador de la Propiedad para que expida la Certificación de Cargas
  5. día 15: Se recibe telemáticamente el certificado de cargas y de publica de oficio el Edicto de Subasta con un mes de plazo.
  6. día 18: Se le notifica al deudor el señalamiento de subasta entregándosele el edicto de subasta.
  7. día 45: se celebra la subasta un mes y medio después de haberse presentado la demanda de ejecución hipotecaria

Todo lo que no sean estos plazos es un mal funcionamiento de la Justicia y no un derecho de los deudores.

Otra cosa por la que no gustan estas ejecuciones extrajudiciales es porque no tienen por qué regirse por la actual Ley de Enjuiciamiento Civil y su famoso artículo 670 sino que pueden hacerlo por el anterior sistema de subastas y en tal caso se pasan todas las novedades del art. 670 por el arco de triunfo, celebrando hasta tres subastas, siendo la tercera sin sujeción a tipo.

Sobre todo, esto último atemoriza mucho a los sindicalistas y a los de Izquierda Unida y encanta a los periodistas sensacionalistas, que siempre lo mencionan dando por hecho que siguiendo este camino extrajudicial las entidades financieras lo que están buscando es precisamente adjudicarse las subastas por 1 euro y continuar persiguiendo a sus deudores de por vida. Hace falta ser imbécil para pensar semejante cosa.

 

Postdata (20-feb): Última hora al respecto: Los notarios impedirán a los bancos que embarguen pisos por debajo del 60%

 

Etiquetas: legislacion · actualidad



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Comentarios
2 Franck el Alegre
15 de febrero de 2012 (18:13)

El último párrafo no viene a cuento y estropea el resto del post.

No me parece muy adecuado descalificar a quienes no comparten tus ideas, ... quien mas descalifica es uno mismo...
Veo que de vez en vez a Tristan le sale una vena destructiva...

En este caso no solo llama imbeciles a los periodistas sino a cualquier lector que no sepa el mecanismo de esas subastas y por cuanto se adjudican esas viviendas. (cosa que además no aclara)

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3 Cheetos
Cheetos  en respuesta a  Franck el Alegre
15 de febrero de 2012 (18:56)

Franck tienes razón, el grupo de personas cualquiera que conociendo lo bueno de una ley, aproveche demagógicamente el desconocimiento de la gente para conseguir apoyos y poner en contra de esa ley a la masa, no es imbécil. Es muy muy egoista e hipócrita. Y los grupos que ha mencionado Tristán se caracterizan por hacer eso continuamente.

En cuanto a los lectores desconocedores de leyes, están en su completo derecho de no conocer miles y miles de leyes. Eso sí, cuando un desconocedor de leyes se atreve a criticarlas, es un valiente imbécil. Justo por eso, por la gran temeridad de atreverse a criticar algo que no se ha preocupado en contrastar.

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4 Tristán el subastero
15 de febrero de 2012 (19:27)

No porque las pujas puedan empezar desde un euro quiere eso decir que el banco o cualquiera se lo va a adjudicar por tan peregrina cifra. No lo dicen por desconocimiento, se trata de demagogia. Pretender semejante cosa o hacer creer al público que esto es posible es de idiotas o de canallas. Idiotas si lo creen sinceramente y canallas si lo utilizan sabiendo que es falso.

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5 Macuto24
Macuto24  en respuesta a  Tristán el subastero
15 de febrero de 2012 (20:50)

Desde luego, lo importante es que concurra gente a la subasta, lo demás demagogia.

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6 Dación en Pago
15 de febrero de 2012 (23:01)

Tristán, ruego se me permita hacer una consulta, aunque tenga el mismo algo de off topic, en un primer momento. La pertinencia, bajo mi perspectiva de la consulta, tiene que ver posiblemente a que quiero evitar una subasta (y disculpe por su profesión). Además la hago pública para beneficio de todos los que puedan sintonizar con mis planteamientos.

Antecedentes:

1.- He caído en paro desde hace un mes y la empresa me ha dejado de pagar desde el mes de agosto del año pasado, no he cobrado la liquidación. Tengo 48 años y mi perspectiva es algo delicada en el tema económico a consecuencia del tema laboral, sin embargo no he decaído en mi búsqueda de empleo. Agrego además que mi hipoteca está al día y mis deudas razonablemente atendidas, dado el contexto de mi situación.
2.- He solicitado un período de gracia en el banco donde tengo la hipoteca y se me ha concedido por seis meses, presentando mi situación de paro laboral.
3.- Previendo que mi situación puede prolongarse por un tiempo considerable, me he decidido a solicitar a la entidad financiera la figura jurídica de la dación en pago. Cuando lo planteé la primera vez al director de mi oficina, éste me dijo que se estaban haciendo y era posible exponerla. Incluso me señaló unos expedientes en su escritorio que eran gestiones específicas de daciones en pago.
4.- No obstante eso, hoy fui a la oficina y se niega que algún día me haya dicho lo mencionando en el punto 3 (todo fue verbal) y ya no digo a recibirme una solicitud de dación en pago (dado que el no tiene la potestad para aprobarla), sino negándose a remitirla a la central del banco. Él mismo confiesa que no tiene potestad para su aprobación pero sí tiene potestad para ser portavoz del banco, mencionando que no se están concendiendo daciones en pago y por tanto no ve pertinaz comunicarse con instancias superiores.
5.- Datos adicionales:
- El piso está tasado (establecido en la escritura) por 288.000 euros.
- 60% de la tasación = 172.800
- Capital pendiente actual de la hipoteca = 206.000 euros. No hay cuotas impagadas.
- Coste de adquisición del piso = 230.000 euros.
6.- A pesar que inicialmente el director se negó casi rotundamente, cuando le planteé los datos que expongo en el punto , percibí o me pareció que cambió un poco su opinión. Como si lo viera un poco más viable.
7.- Ahora bien, ¿cuál es mi preocupación y el motivo de mi consulta? Tengo el temor que el director no remita mi solicitud de dación en pago a la central específica y como una decisión discrecional y unilateral, me siga diciendo que el banco no tiene la política de ofrecerla, todo eso verbalmente, sin ningún tipo de evidencia por escrito que este hombre se haya tomado la molestia de plantear la operación.
8.- Le manifesté e incluso le reclamé esa postura y le advertí, todavía con la debida compostura que mi solicitud se haría por escrito. Y que por tanto aspiraba una respuesta también por escrito, sea cual fuera la respuesta, donde se argumentaran los motivos (en caso de denegación). Entiendo que no está obligado a responder por esa vía, sin embargo he pensado en notariar mi solicitud en una situación extrema. No en un primer término pero sí en una segunda instancia, eso si veo que mi planteamiento lo meten en el cajón del escritorio del director.

Entiendo que por ley uno debe anunciar, con tiempo, a sus acreedores, la potencial situación de insolvencia pero cuando aún no se presenta la situación de impago. De manera que he pensado en mi escrito dejar constancia de esto, también como una forma que si él no se toma las obligaciones que creo que debe tomarse, asuma algún tipo de responsabilidad cuando me pongan en frente a un Juzgado, espero que no. Sinceramente pienso que tanto para el banco, como para mí, saldría más económico ofrecer la dación en pago en unas circunstancias donde la condonación sería algo razonable, bajo mi punto de vista.

Te ruego que no me veas como un sinvergüenza en apuros que pide consejo. Solo intento no degradar más mi situación patrimonial, anticipándome a buscar una salida honorable y desde el punto de vista económica, racional. Posiblemente más de uno, espero que no seas tú, me dé una charla por este post. Aún así, he decidido hacerlo público.

En resumen, mis preguntas son las siguientes:

- ¿Cómo puedo con mi escrito de solicitud de dación en pago "obligar" al director remitirlo a la instancia donde en realidad se puede estudiar mi caso?
- ¿Es razonable, en caso que un primer envío del escrito, sea desechado por el director, que le envíe un buro-fax o mejor aún que registre en la notaría dicho escrito?
- Cualquier sugerencia, si tienes a bien, es bienvenida. Puedes incluso ponerme verde en cuanto a crítica si ésta es constructiva.

Asimismo si interesa puedo nombrar el nombre de la entidad, no lo hago por ahora, dependiendo de la reacción a este post. Es una entidad que "está cansada" de gestionar daciones en pago, ¿a la élite solamente?

Gracias, perdona la molestia.

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7 Tristán el subastero
16 de febrero de 2012 (13:25)

Lo último que yo haría sería criticar tu postura, lo primero porque pienso que una persona en tu situación lo tiene que intentar todo y nunca darse por vencido. Al contrario, tu postura me parece loable.

Aunque desgraciadamente le veo muy pocas posibilidades. La dación en pago debería estar regulada por Ley. Así lo he manifestado numerosas ocasiones en este blog, pero mientras eso no sea así el banco no está obligado a llevarla a cabo. Por otro lado tienes el problema de que tu interlocutor no pinta nada en el actual estado de las cosas. Seguramente lo haya comentado con su superior y este le haya dicho que corte tu iniciativa de raíz, que no les interesan las daciones en pago. Así de sencillo.

Puedes saltarte al director de la sucursal enviando un burofax a la oficina central del banco, simplemente para asegurarte de que lo reciben, pero ya te adelanto que no creo que te sirva de nada porque los bancos para esto son muy racionales y racionalmente lo que en este caso más les interesa es llevar la casa a subasta y adjudicársela por el 60% del tipo, es decir por los 172k. Así pagan menos ITP y además les sigues debiendo 34k.

Aunque en principio ya te adelanto que por ahora no veo que estén persiguiendo a los subastados con nuevas demandas para reclamarles los pisos de deuda que no recaudan en las subastas. Aunque entiendo que eso tampoco es un consuelo.

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8 Exiliado
Exiliado  en respuesta a  Dación en Pago
16 de febrero de 2012 (13:41)

Nadie te va a poner verde en este foro, pues estas haciendo lo que la mayoria de los deudores que terminan con sus inmuebles subastados no hacen, esto es afrontar el problema y tratar de solucionarlo, en vez de meter la cabeza debajo de la tierra como los avestruces a ver si con suerte la amenaza desaparece.
Seguro que Tristan te dara valiosos consejos. Yo por mi parte te aconsejo que trates de poner en marcha la mayor cantidad de lineas de actuacion independientes que puedas, por si el intento de dacion no fructifica, siendo la principal intentar vender el inmueble antes de que te veas obligado a dejar de pagar cuotas hipotecarias y empieces a acumular intereses de demora y costas judiciales.

Saludos y buena suerte.

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9 Dación en Pago
16 de febrero de 2012 (14:55)

Aparte de esos 34K habría que añadirle las costas. Es una suposición pero podría alcanzar en total los 60.000 euros.

Lo molesto del asunto es que apenas hace menos de quince días, el mismo director me dijo que era posible solicitar la dación en pago (sin estudiar mi caso específico). Además lo pude comprobar que sí hay personas con daciones en pago en curso, dado que a la espera de hablar con el director, en la misma oficina, había una persona delante mío, ultimando los términos de una gestión de la dación.

¿Algo ha cambiado en estos últimos quince días por las medidas del gobierno, en cuanto al reflejo de previsiones de pérdidas en los inmuebles?

Con respecto a si el director lo ha consultado arriba, me consta que no, dado que lo que hice fue una primera aproximación del asunto y todo me lo comunicó verbalmente. Y eso es más molesto aún, dado que observo una actitud de discrecionalidad de parte de ese director, como si no quisiera enviar la solicitud, que todo quede en palabras. ¿Será cuestión de cuidar sus objetivos laborales?

Es por ello que estoy redactando un escrito que si no te importa a ti y a los lectores en general de tu blog, lo expondré en este hilo para evaluarlo, en donde uno de los objetivos de la redacción será evitar que el director bloqueé el envío de la solicitud. Pienso que en un primer momento solo pediré un acuse de recibo con su sello. Al tiempo, si no hay ningún tipo de respuesta enviaré un buro-fax e incluso ir a la Notaría directamente.

Es importante obtener algún tipo de respuesta, independiente que salga denegada la dación en pago. Entiendo que la Ley obliga a un próximo insolvente a anunciar, antes que sucedan los impagos, su situación. ¿Ayudaría la evidencia comprobatoria de mi solicitud, ante un Juzgado? ¿Puedo solicitar, al banco, una respuesta por escrito, negada o no?

Asimismo he hablado con alguien de la Central de esa entidad y me ha sugerido que aplique lo de la Notaría. Además que el banco en cuestión (es una antigua caja), sí tiene procesos de daciones en pago en curso actualmente, aplicando algunos requisitos, entre otros que la vivienda sea la habitual.

Gracias por la comprensión y paciencia a ti y a todos.

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10 Sáenz
Sáenz  en respuesta a  Dación en Pago
16 de febrero de 2012 (16:03)

El comentario de Tristán me parece de una racionalidad abrumadora: ¿para qué va a querer comprar por encima del precio en que se lo adjudicaría en subasta? Eso es lo importante, y darle vuelta a cada matiz de cada palabra del director no creo que sea muy útil...

Quizá podrías venderla y con el precio constituir un depósito indisponible para que se vaya pagando el préstamo. Es necesario que sea indisponible porque, como el banco no renunciará a la hipoteca, el comprador estará acojonado con la hipoteca sobre su casa. Y como todavía deberás la diferencia, necesitarías poder darle alguna otra garantía al comprador de que no le vas a hacer un agujero. Y, ahora que lo pienso, si el comprador necesita pedir hipoteca a su vez, necesitarás convencer a su banco de que acepte el rango segundo. Buf, no sé yo si es muy práctica mi idea...

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11 Dación en Pago
Dación en Pago  en respuesta a  Dación en Pago
16 de febrero de 2012 (16:47)

Añado algo más a mi planteamiento. Con la misma entidad, tengo dos tarjetas de crédito con un saldo pendiente pero al día de 12.000 euros. Y con otra entidad, fusionada con la anterior entidad (próximamente serán una sola institución financiera, bueno de hecho ya lo son pero todavía en algunos aspectos actúan separadamente hasta abril de este año), tengo un préstamo personal de 8.000 euros, con un impago de solo una cuota.

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12 Dación en Pago
Dación en Pago  en respuesta a  Sáenz
16 de febrero de 2012 (16:59)

Tu planteamiento me genera la siguiente pregunta, también para Tristán o una persona que tenga conocimiento:

- ¿la adjudicación del piso, para efecto del banco, en caso que la subasta quede desierta, incluye también el impuesto de transmisiones patrimoniales dentro del precio de la adjudicación o hay que añadírselo? Si hay que añadirlo, el coste se acercaría todavía más al saldo de la hipoteca pendiente.

Con respecto a tu pregunta: ¿¿para qué va a querer comprar por encima del precio en que se lo adjudicaría en subasta? Respondería lo siguiente: porque antes que entrara a la subasta, se deben añadir las costas del embargo, los intereses de demora, etc. Por hablar en números redondos, eso podría remontar en unos 60.000 euros, tal vez más. Sería más deuda para mí pero también una potencial pérdida para el banco, si no lo logra cobrar (hay crisis, no hay trabajo, soy viejo,es más difícil para mí la colocación laboral, aparte habré perdido mi vivienda habitual y ya me importará poco muchas cosas, esperemos que no pierda demasiada dignidad, etc, etc).

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13 Dación en Pago
16 de febrero de 2012 (17:11)

Una de las preocupaciones fundamentales del director era transmitir que el banco no tenía la política de la dación en pago. Al indicarle que unos días antes, por su propia boca había mencionado operaciones de daciones en pago, pareció incómodo y me preguntó si sabía el nombre de algún cliente a lo que alegué que no me pidiera pruebas. Incluso llegó a ironizar que de saberlo en la población donde estoy (vivo en un pueblo de la Comunidad Valenciana) tendrían a los clientes haciendo cola en la puerta de su oficina. No estoy exagerando, eso lo dijo el Director.

Otra persona, con la que evidentemente logré más empatía, que trabaja en el banco pero en la misma central en recuperaciones de crédito me confirmó que sí se estaban haciendo daciones en pago. No quiero hacer demagogia pero ¿es cuestión de ser de la élite para acceder a la solicitud? ¿Se puede exigir que por escrito te den una respuesta aunque sea denegada? ¿Se puede intentar planteando esto en un canal donde intermedie el Banco de España por ejemplo o protección al consumidor u otro ente análogo?

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14 Tristán el subastero
16 de febrero de 2012 (17:21)

Supongo que aceptarán solo las daciones que les interesen en función, sobre todo, de la deuda que tenga cada cual.
¿Por cuanto podrías venderlo, si lo pusieras a la venta ahora, cuando aún tienes tiempo de hacerlo?

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15 Dación en Pago
16 de febrero de 2012 (17:30)

Mira... es un piso de 140 m2, en un pueblo muy cercano a Valencia (el de mayor demografía a menos de 3 km del nuevo estadio Mestalla). El edificio es de 1981 pero está en buenas condiciones y es posiblemente el mejor ubicado de dicha población, frente a una plaza arbolada y un teatro. Tiene reformas (menos de cinco años) de sus dos baños y su cocina.

¿1.000 euros el m2, 1.200 m2, 1.300...? Lo tasaron sobre 2.000 euros en 2.006, lo adquirí por 1.600 euros/m2 aproximadamente. La venta en general, no solo para el mío, está muy difícil eso también es verdad.

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16 LeonG
LeonG  en respuesta a  Dación en Pago
16 de febrero de 2012 (17:51)

Otra alternativa puede ser la presentación de un concurso , con eso seguro que puedes negociar. Mi consejo , búscate un abogado , que estudie tu situación y planteale la posibilidad de presentar un concurso personal. Con eso dejarás de pagar cuotas, se paralizan los intereses y te aseguro que el banco cambiará de actitud.

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17 Sáenz
Sáenz  en respuesta a  LeonG
16 de febrero de 2012 (18:36)

Es un consejo bastante malo porque:

1) Los intereses sí se siguen devengando para los préstamos con garantía real (art. 59 LC), y si deja de pagar, eso incluye los moratorios.

2) El banco puede dirigirse directamente contra el bien, en vez de contra el deudor (art 56 LC a sensu contrario)

3) La jurisprudencia viene exigiendo varios acreedores para poder declarar el concurso, y aquí sólo parece haber uno. Fabricarlos de la nada es un fraude de ley y no será muy difícil pillarlo.

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18 Dación en Pago
Dación en Pago  en respuesta a  LeonG
16 de febrero de 2012 (18:44)

Sí, me he informado con tres abogados para presentar un concurso de acreedores de personas físicas. El problema es que los honorarios y otros gastos iniciales son excesivos: entre 10.000 - 30.000 euros. En otros países es cuestión de rellenar un formulario e iniciar un proceso de concurso. Aquí desde el procurador hasta el último profesional te cobra en función de tu patrimonio o de tu deuda, la mayor... Hasta podría resultar mayor de lo que mencioné antes.

De todas formas, con respecto al pasivo, la hipoteca por ser una deuda con garantía real, la prioridad es del banco.Para otro tipo de deudas (sin garantías específicas) sí es conveniente el concurso pero está el caso de la relación precio/valor, con respecto a los honorarios y otros gastos.

Si intentara conservar el piso, concentrándome en la cuota de la hipoteca, los préstamos no garantizados, teóricamente sí podrían resolverse en función de quitas. No osbtante para las quitas hace falta dinero constante y sonante o "hacer caja" en los primeros años del concurso (creo que son cinco si no me equivoco).

La verdad que por los momentos, si no cambian la normativa, el concurso de acreedores para personas físicas en España es casi para "ricos" arruinados con un margen todavía para aplicar dinero en las fases iniciales del concurso. Por lo menos eso es lo que pude deducir, luego de explorar esa posibilidad.

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19 Dación en Pago
Dación en Pago  en respuesta a  Sáenz
16 de febrero de 2012 (18:46)

Tengo otros acreedores (préstamos personales bancarios relativamente pequeños) pero ya he evaluado el concurso de acreedores de personas físicas y por múltiples razones, por lo menos en mi caso, no lo veo como una opción.

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20 Rjavier
16 de febrero de 2012 (20:57)

Voy a tratar de simplificar, y eso conlleva falta de precisión:
Lo peor de que no te acepten la dación de pago es cuando aparte de esa hipoteca tienes otros bienes (tú o tu conyuge en gananciales) que puedan ser arrastrados.
Tu problema económico creo que no tiene solución, sobre todo el patrimonial. Pero si no tienes más patrimonio, solamente más deudas, tu gran problema no es una crisis patrimonial... no sé si me entiendes.
El banco a veces no da la dación porque lo que quiere es "ganar (incluso comprar) tiempo" ya que la crisis la tiene ahora y piensa que es mejor esconder los números malos. A ti también te puede venir bien ganar tiempo, seguir viviendo en tu piso, alargar la hipoteca, conseguir periodos de carencia, etc. Pero la solución es dificil.

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20 Rjavier
16 de febrero de 2012 (20:57)

Voy a tratar de simplificar, y eso conlleva falta de precisión:
Lo peor de que no te acepten la dación de pago es cuando aparte de esa hipoteca tienes otros bienes (tú o tu conyuge en gananciales) que puedan ser arrastrados.
Tu problema económico creo que no tiene solución, sobre todo el patrimonial. Pero si no tienes más patrimonio, solamente más deudas, tu gran problema no es una crisis patrimonial... no sé si me entiendes.
El banco a veces no da la dación porque lo que quiere es "ganar (incluso comprar) tiempo" ya que la crisis la tiene ahora y piensa que es mejor esconder los números malos. A ti también te puede venir bien ganar tiempo, seguir viviendo en tu piso, alargar la hipoteca, conseguir periodos de carencia, etc. Pero la solución es dificil.

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