INVERSIÓN, ESPECULACIÓN... y cosas mías
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La burbuja inmobiliaria en España

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Publicado por Fernan2 el 07 de febrero de 2007

Como ya comenté en el artículo anterior, la burbuja inmobiliaria en USA tuvo un origen puramente financiero: oferta de (mucha) liquidez barata, y demanda de activos de inversión no relacionados con bolsa ni puntocom... se creó una burbuja inmobiliaria, pero hubiera podido ser una burbuja de tulipanes, de arte o de casi cualquier cosa.

En España no ha sido así. Ciertamente, se dieron las mismas circunstancias financieras de exceso de liquidez y demanda de activos, y produjeron el mismo estímulo... Pero además de eso, como comenté en la ley de la oferta y la demanda, también concurrieron muchas circunstancias de demanda específica de vivienda: Llegada masiva de inmigrantes pobres, y de inmigrantes ricos (jubilados y veraneantes extranjeros), junto con la fuerte disminución del tamaño de la unidad familiar (más solteros y divorciados que nunca)... todo factores que han hecho aumentar la demanda de vivienda. Y encima, el incentivo fiscal y la bajada de tipos, que fomentaban también la demanda para el que estuviera en duda.

Debido a esto, no es de extrañar las proporciones que ha llegado a alcanzar la burbuja inmobiliaria aquí. Tras una arrancada muy fuerte, por todos los motivos financieros y demográficos enumerados, también la posterior especulación ha sido proporcionalmente fuerte. El país se ha llenado de pisos-hucha, vacíos por obra y gracia de una legislación que no da garantías al arrendador, en los que muchas familias han metido sus ahorros (presentes y futuros), en espera de que las revalorizaciones sigan a buen ritmo.

En todo caso, se ha construido mucho y se han subido mucho los precios, y el exceso habrá que purgarlo... sea con muchos años de bajo crecimiento, o sea con un crack.

Y esto nos da pie a varias reflexiones...


1.- ¿Hay burbuja o no hay burbuja?

Es difícil defender que no hay burbuja en España, con estos datos del periodo 1997-2004:


  • Mayor subida mundial para Sudáfrica, un 195%.
  • Segundo puesto se lo lleva Irlanda, con un 179%, y el tercero, Reino Unido, con un 147%.
  • Y en cuarto puesto, otra vez España, con un 131%. Probablemente, si se considera también el 2005 y 2006 (no tengo datos), ya seríamos terceros.

Aunque hay que recordar lo que fueron las verdaderas burbujas: Por un bulbo de tulipán se pagaba lo que valían cinco casas; una empresa de internet en pérdidas llegó a ser la cuarta empresa española por capitalización... o en plan inmobiliario, el casco urbano de Tokio llegó a valer más que toda California. Hablamos de unos excesos que multiplicaban por 10 o por 100 el valor anterior de los activos!! Claramente, el exceso con la vivienda ha sido gordo, pero no tanto como estas magnitudes.

Pero más allá de los números, conviene hacer también un análisis cualitativo. Una burbuja es un escenario en el mercado en el que suben los precios de algo y su demanda aumenta, en contra de la típica norma de "a menor renta menor demanda y a mayor precio menor demanda". Los mecanismos que provocan esta situación se basan en las expectativas de que el mercado seguirá siendo alcista durante unos años y, por tanto, durarán lo mismo que estas expectativas. Y por tanto, suelen concurrir estas circunstancias:


  • A pocos les preocupa la descorrelación entre los precios y el valor real (medido en forma de precios históricos, renta generada por la inversión, relación con el coste, o cualquier forma objetiva similar).
  • Mucha gente afirma que los precios van a seguir subiendo, lo que provoca un "efecto bola de nieve" en el que la profecía se cumple a sí misma y se genera un circulo vicioso.
  • Nadie piensa que el precio pueda bajar. La gente parece estar convencida de haber encontrado una inversión segura y lucrativa y no se percibe ningún riesgo real.

No cabe duda de que en 2003-05 estábamos en una dinámica de este tipo, pero ¿lo estamos todavía? ¡Para mí, que va a ser que no!! En la burbuja puntocom, veíamos cómo se aceleraba en los estadios finales de la misma, presa del "efecto bola de nieve" mencionado; pero aquí, poco a poco la gente se va "cayendo del guindo"... Dos son las razones, que en mi opinión, han provocado la falta de esa "aceleración final":


  • Por una parte, la vivienda es un mercado bastante ilíquido; en bolsa, basta con pulsar un botón y la transacción está cerrada en un segundo, con un coste inferior al 1% (y si no, cambia de banco); pero una transacción inmobiliaria lleva meses, y conlleva unos costes que pueden rondar el 10%... no es fácil, en estas circunstancias, realizar un nº elevado de transacciones...
  • Y por otra parte, una transacción inmobiliaria es mucho dinero, y cada vez más... mucha gente podía creer en las eternas subidas, pero muchos de ellos no podían participar en el mercado por mucho que creyeran!!

Sea por esto, o sea por lo que sea, lo cierto es que la dinámica burbujera se ha cortado... ha habido desmadre gordo, con más viviendas nuevas que las que se han construido en Alemania, Bélgica, Holanda, Francia y Escandinavia todos juntos. Pero no vamos camino de último calentón + pinchazo, sino de corregir el desmadre de una forma más o menos ordenada. Probablemente ya hubiéramos visto un frenazo en el nº de viviendas construidas en 2006, de no haber sido porque se aceleraron las que estaban en proyecto para evitar el nuevo Código de Edificación, que impone normas más severas a las nuevas viviendas...


2.- ¿Habrá crack o aterrizaje suave?

Como ya apuntaba en el punto anterior, a este respecto, soy bastante optimista. Y además, tanto en el Reino Unido como en USA hemos visto ya subidas de tipos que han frenado las subidas de los pisos, pero en ninguno de los casos se ha visto ni por asomo nada parecido a un crack.

En nuestra contra, tenemos que probablemente nuestra economía sea la más dependiente de todas del sector de la construcción, con lo que probablemente tendremos como mínimo un frenazo severo.

Pero a nuestro favor, tenemos una ventaja con la que no contaba USA: Papá Estado tiene la hucha llena, tras varios años de superávit (lo consiguió ya Aznar, y se ha seguido incrementando con Solbes, que no ZP). Llegado el caso, el estado tiene muchísimo margen para incrementar el gasto público y reactivar la economía...

En mi opinión, sólo podría venir un crack de la mano de:


  • Una fuerte subida de tipos, que no vendrá, porque la inflación está muy calmada
  • O un muy fuerte incremento del paro (que aumentará cuando frene la construcción)... esto es más peligroso; aunque tampoco creo que se desmadre, habría que vigilar el tema.

Pero si se dan unas circunstancias más o menos normales, yo veo el aterrizaje suave (o al menos no muy duro) como el escenario más probable.


3.- Entonces ¿que hago? ¿compro ya o espero? ¿Vendo o mantengo?

Lo que hay que tener claro, y parece que poco a poco la gente se va convenciendo, es que sí es posible que los precios caigan (cosa que muchos no creían hasta hace poco). Y por si alguno no cree aún que los pisos puedan bajar:


  • Alemania, tanto a finales de 2003 como de 2004, sufrió una caída de los precios de sus viviendas del 1,7% y del 1,3%, respectivamente.
  • Japón acumula una rebaja de los precios inmobiliarios del 25% de 1997 al 2004.
  • Hong Kong cayó nada menos que un 52% de 1997 a 2004.
  • En USA también se están viendo ya caídas de precios en varias zonas.

Pero aun siendo perfectamente posible que los precios caigan, no es menos cierto que la gente es reticente a vender en pérdidas. Si hubiera un crack fuerte (subidón de tipos y/o fuerte aumento del paro), podrían haber incluso caídas importantes... pero lo normal es que, de haber caídas, sean poco significativas (algo como lo dicho de Alemania). Y también es perfectamente posible que no hayan caídas!! Por lo tanto, aunque yo no compraría vivienda como inversión ni como especulación, tampoco lo demoraría si la necesitara para vivir (y tuviera claro que no quiero alquiler), porque nadie nos asegura que vayan a caer...

Pero desde el punto de vista de quien quiere vender, lo mejor es hacerlo pronto, porque lo que sí parece descartable es que retomemos el ritmo de subidas de dos dígitos... Entonces, si la alternativa es subidas flojas, o caídas flojas, o crack (poco probable), mejor salirse!! ¿no?


4.- ¿Qué se podía haber hecho para no llegar aquí? ¿Que se debería hacer ahora?

En mi opinión, los gobiernos deberían haber actuado incentivando más el alquiler y algo menos la compra. Ahora mismo, el alquiler no disfruta de los incentivos fiscales que tiene la compra, y encima están caros porque los propietarios repercuten en el precio el riesgo que asumen al alquilar, que es mucho porque la legislación no les favorece nada. Pero en vez de eso, tratan de resolverlo a base de VPOs...

La VPO no es la solución, porque no puede haber suficientes. En vez de eso, se las llevan unos pocos afortunados (o amigos de alguien), para en muchos casos revenderlas por el doble (en negro, claro) y dar el pelotazo. No se resuelve nada. Y lo pagamos todos, porque el dinero que se llevan los revendedores de las VPOs lo tienen que poner entre papá estado, que da ayudas a las VPOs, y los compradores de viviendas libres, cuyo precio sube en las promociones en que obligan al constructor a hacer un porcentaje de VPOs.

Frente a esto, el alquiler... Dicen que los españoles no quieren vivir de alquiler "porque es tirar el dinero", pero lo cierto es que si uno saca cuentas, este adagio es cierto... o lo ha sido hasta hace muy poco, al menos. El coste del alquiler ha venido siendo bastante superior al coste de los intereses de la hipoteca, que es el dinero que se tira comprando; y además, el que compra tiene desgravación y el que alquila no. Luego, el alquiler sube todos los años, pero las hipotecas tienen años de subir y años de bajar, tendiendo a mantenerse estables (cuando alcancen un punto de equilibrio, claro, no estables al 2%)... Y por si faltaba algo, el que compra tiene plusvalías por la subida de precio del piso!!

Ahora bien, si el dinero que el estado gasta en sortear VPOs para unos pocos lo empleara en hacer VPOs de alquiler barato, podría hacer muchas más (dado que no es dinero "a pérdida", sino una inversión), con lo que se reduciría la demanda de compra. Y si la legislación animara a los propietarios a alquilar (defendiendo sus derechos, no multándoles por disponer libremente de su propiedad), también tendríamos alquileres más baratos y por tanto menor presión compradora... porque al final, si uno pudiera vivir por un alquiler de 400 € en una casa que cuesta 1.000 € de hipoteca, ¿no habría mucha gente que lo haría? No todos, claro, pero sí una buena parte (algunos por necesidad y otros por decisión propia). Pero si el alquiler no cuesta 400 €, sino 750 €, todos preferirán comprar... como es lógico!!


5.- ¿Y que pasa con todas las corruptelas que han aparecido por doquier?

Este ha sido un efecto secundario "muy español" que se ha dado. La culpa es de una legislación que trata de "ponerle puertas al campo", restringiendo la edificabilidad de TODO (en vez de restringir sólo la de los sitios protegidos, como la línea de playa o los parques naturales). Esto hace que una firma multiplique el valor de los terrenos, y claro, hay tortas por ser uno de los que firman!!

Es un problema de difícil solución, salvo que se cambiara la norma... pero ¿por qué no cambiarla? ¿acaso alguien piensa que si se permitiera construir donde se quiera (con excepciones), la gente se iba a lanzar a edificar sin ton ni son? Se edificaría lo mismo, más o menos!! Solo que el coste del suelo caería dramáticamente, y por tanto también lo haría el coste total de la vivienda.

Pero claro, eso iría en contra de muchos intereses muy fuertes... así que me da que podemos descartar que eso ocurra, y por tanto seguiremos viendo cómo las corruptelas y desmanes campan por Marbella, Seseña, Marina d'Or, etc, etc, etc, etc... en una uniforme dispersión por todos los partidos políticos y comunidades autónomas!!

Y eso en las corruptelas de los políticos, que luego vas a comprar y te encuentras con... Hipotecas: Lo que el banco no dice

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Etiquetas: burbuja inmobiliaria · España · vivienda · burbujas · Economía



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Comentarios
1 Anonimo
Anonimo
07 de febrero de 2007 (17:38)

Coincido contigo en tu análisis: por fundamentales no veo mucha más pólvora en el cañón, pero no acabo de ver un crack en el horizonte, aunque hay un talón de Aquiles muy grande en el peso de la construcción en general y del inmobiliario en particular en la economía española.

Yo creo que antes notaremos egectos más graves en campos como el consumo y el ahorro.

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2 Anonimo
Anonimo
07 de febrero de 2007 (21:31)

Hola Fernan2
Por esta vez no voy a estar de acuerdo contigo, aunque sólo en la parte final de tu artículo.
Dices que se ha prohibido construir en casi todo el campo y que sólo se debería haber restringido en las zonas protegidas; y que si se permitiese construir más libremente, bajarían los precios. Ese era el discurso del PP cuando gobernaba el PSOE de Felipe, así que cambió la Ley del Suelo precisamente para liberalizar el suelo. Con la Ley que aprobó el PP se permitió que la "iniciativa privada" elaborase proyectos de urbanización fuera de las zonas urbanas o urbanizables, presente ese proyecto al Ayuntamiento y, si no existen limitaciones medioambientales, se apruebe. Con ello se decía que se abarataría la vivienda porque se ponía mucho suelo a disposición de los constructores; a más oferta de suelo, más barato el suelo; a suelo más barato, viviendas más baratas.
La realidad fue que "la iniciativa privada" son los promotores especuladores, que empiezan a comprar fincas en las zonas que tienen menor valor (menor valor económico: las que tienen más valor medioambiental, siempre que no esté protegida -y a veces aunque lo esté, que las normas que delimitan los espacios protegidos se pueden cambiar, y se cambian para estos fines-); cuando tienen una superficie suficientemente extensa presentan su propuesta de convenio al Ayuntamiento y se ponen a edificar viviendas de lujo. No se ha visto que utilicen ese mecanismo para edificar barato; aprovechan la bajada de precio del suelo para ganar más por cada vivienda. Quien gana con la liberalización del suelo no es ni el paisano que tenía la finca rústica ni el que compra la vivienda, es sólo el promotor. Pregúntaselo a unos cuantos presidentes de clubs de fútbol, los que están comprando las eléctricas, etc.
Así que la solución es volver a la situación en que el desarrollo urbanístico sea planificado por las administraciones públicas competentes, con un sentido de utilidad pública. Para construir viviendas baratas, sobre todo para alquiler: en eso sí estoy de acuerdo contigo.
Saludos,
Consumerista.

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3 Fernan2
07 de febrero de 2007 (22:33)

Hola, consumerista, sí estamos de acuerdo... yo coincido contigo en todo lo que dices, punto por punto.

El problema de la situación actual es que hace falta la intervención de esa "iniciativa privada", que no es privada de un particular sino de un especulador, y la firma de un ayuntamiento, que ya sabemos lo que pasa cuando las firmas mueven millones... dicho de otro modo, el PP acertó el diagnóstico del problema, pero falló en el tratamiento del mismo (o siendo malpensados, lo utilizó como excusa para poner una ley expoliativa privada).

Para corregirlo, no tendría que ser necesario una recalificación; simplemente, que desaparecieran los conceptos de suelo rústico y suelo urbanizable, y se sustituyeran por suelo protegido o suelo no protegido. Entonces, cualquiera podría hacerse su casa donde quiera, no habría que recalificar, y nos ahorraríamos:

- El dinero del especulador urbanizador.
- El dinero del alcalde y del concejal de urbanismo.
- Y una buena parte del dinero del propietario del terreno, pues se podría comprar más barato, al haber más para elegir.

¿Estas de acuerdo ahora, consumerista?

s2

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4 Anonimo
Anonimo
08 de febrero de 2007 (00:18)

¿Aznar, economía?... No se, ... no me suena...Ah! Si! Es ese inspector de Hacienda que afirmó en sede parlamentaria que los impuestos indirectos no existían! ¡Menos mal que dejó lo de ser inspector y se fue a dar charlas en el extranjero!
Ahora no me extraña que desde que se fué, no paren de aparecer tramas defraudadoras de IVA. Claro, como que cuando él estaba, no existían esos impuestos, pues era imposible que existiesen defraudadores de un impuesto inexistente.

Fernando, tus opiniones politicas son totalmente respetables, y como "soberano absoluto" de tu Blog, tienes derecho a publicar lo que quieras. Pero como comentarista de la economía, te debes, a ti mismo, un cierto rigor.
Jesús.

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5 Anonimo
Anonimo
08 de febrero de 2007 (01:08)

Muy buen post, prever que el aterrizaje sea suave o no es complicado... a favor de una bajada subita de precios podríamos tener que tal como ha ido el mercado también debe haber bastantes inversores en vivienda que acumulan fuertes plusvalías sobre los precios de compra de hace 5 o 6 años, así que quizás al poner a la venta un piso, si ven que la venta se retrasa pueden asumir aplicar descuentos del 10% o 20% sobre el precio de mercado y aún así se llevarán plusvalías considerables.

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6 Anonimo
Anonimo
08 de febrero de 2007 (01:18)

Excelente análisis. También cabría diferenciar por zonas: no es lo mismo el centro de una gran ciudad que un pueblo perdido en Extremadura.

No hagas caso a los "anonymous" que intentan politizar el asunto. Que ellos mismos se pringuen en su propia mierda.

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7 Fernan2
08 de febrero de 2007 (01:25)

Gurus y Laro, completamente de acuerdo con ambos, muy buenas aportaciones!!

s2

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8 Anonimo
Anonimo
08 de febrero de 2007 (03:34)

Con el debido respeto, Fernando:
Punto 1: (Para Laro). Firmo mi comentario. Soy Jesús. Así que nada de anonimo.
Punto 2: (Para laro). Lo "político" solo sale a raiz de que Fernando lo menta en su artículo (respetable en todo caso), si consideras excelente el analisis, indica que compartes plenamente el comentario "político" que contiene.
Punto 3: Este ya de verdad. No habrá pinchazo, ni siquiera bajada brusca. ¿La razón? La mal conocida, aunque siempre citada Ley de la Oferta y la Demanda. Dicha Ley establece que, en una situación elástica (p.e. consumo suntuoso no necesario) los precios tienen un equilibrio dinámico de ajuste, de tal manera que tienden a igualar el mayor beneficio posible de la Oferta y el menor precio posible para la Demanda. Pero cuando el mercado no es flexible, cuando es inelástico, como el de la vivienda, que además, y muy bien sale reflejado en el artículo, está tremendamente intervenido, el mecanismo de re-equilibrio, deja de funcionar.
Hay otra cosa que dice la famosa Ley. Explica que le pasa a la Oferta, y a la Demanda, una en ausencia de la otra.
La Oferta, cuando aumenta, hace aumentar los precios. A mayor oferta, precios más altos. En situaciones de Oferta restringida, los precios se pueden mantener sumamente bajos.
La Demanda, si bajan los precios, se dispara. Si en España bajaran los precios de las viviendas de forma descarada y perceptible, pongamos un 10 % (no es ningún Crak), la demanda sería tal que otra vez volverían a su punto de origen, y quizás incluso más alto. Ni a la sociedad, ni a las AA.PP., ni a las entidades financieras esto le interesa. Si el aval subyacente de la mayor parte de deuda de España empieza una carrera de volatilidad, el sistema financiero lo pasaría francamente mal.
Quizás interesa que ya no suban los precios, pero ninguno de los agentes implicados quieren que bajen, o que si lo hacen, que solo sea un poquito. Y hablamos de la banca (toda), los gobiernos (todos), y naturalmente toda la industria constructora. En conjunto, una coalición de intereses económicos que representa alrededor de 2/3 del PIB.
Jesús.

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9 Anonimo
Anonimo
08 de febrero de 2007 (03:45)

Se podría sacar tanto de un tema como la vivienda verdad??

Felicitarte por tu reflexion

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10 Anonimo
Anonimo
08 de febrero de 2007 (04:39)

Buen articulo Fernan2

Coincido al 100% con el comentario de Gurus.

Quién compró un piso sobre plano en una zona, en el 98 por 54.000€ y en el 2005 viviendas similares de nueva constución se vendieron por por 120.000, tiene mucho margen para rebajar el precio, sobre todo viendo que algunas de esas viviendas del 2005, estaban a la venta en el 2006 por 130.000 y 150.000. ¿No creen que la vivienda puede bajar?

Aparte de la subida de tipos tambien destacaría que la banca está endureciendo la concesión de créditos y las tasaciones son más ajustadas.

Uno puede estar más o menos de acuerdo con el razonamiento del alquiler, pues donde yo vivo los alquileres del centro están bastante por debajo de la letra que tendría que pagar para comprar una vivienda en él.

Otro tema aparte es la obsesión española por el patrimonio y el desmadre de los precios de la segunda vivienda, que en los pueblos costeros de Galicia, supongo que en otros sitios de reciente explosión túristica, ha dejado sin posibilidades de acceder a una vivienda a las gentes del lugar.

Saludos


Saludos

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11 Anonimo
Anonimo
08 de febrero de 2007 (09:38)

Pues yo dudo que los pisos vayan a bajar por, como dice el articulo, la gente en este pais no contempla la idea de vender por debajo de lo que ellos dicen que vale (o les ha costado o vease como se quiera). Un ejemplo el crack de las .com, mucha gente cabezona de no vender porque perdía algo de dinero (y acabaron perdiendo prácticamente todo).

Los conocidos/amigos que conozco (todos tan expertos en economía como los abueletes que van a ver las obras lo son en ingeniería) dicen que los pisos es imposible que bajen. Y claro, si todo el mundo piensa así, pues tendremos muchos pisos vacios y sin vender.

También estoy de acuerdo en lo de los alquilerer. Las VPO's deberían ser todas de alquiler y cada 5-10 años revisión para ver si sigues cumpliendo la horquilla de sueldo necesaría. Aquí en Zaragoza se ven BMW's aparcados en los garajes de VPO's (eso sí, alquileres ridículos que fuercen a bajar los otros alquieleres, los cuales tendrán que estar más protegidos, es cierto. Anda que no conozco pisos de alquiler destrozados, como total, no es de ellos).

Y lo siento, pero igual que Jesus, no puedo evitar hacer un comentario sobre política: En mi opinión todo el tema económico en tiempos del PP lo llevo Rato (para mal o para bien, bastante más para bien), el caso es que ahora está en el FMI y Aznar pos... no se muy bien que hace (es que al Aznar no lo puedo ver ni en pintura).

Bueno, voy a ver si curro un poquejo.

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12 Anonimo
Anonimo
08 de febrero de 2007 (09:44)

No estoy de acuerdo con Anónimo con su análisis vía ley de la oferta y demanda.

¿Si bajan los precios aumentará la demanda? Mucho tendrían que bajar los precios teniendo en cuenta el nivel de las hipotecas y su duración.

Repasemos el componente de la demanda:

-Los jóvenes: a) El baby-boom ya se ha terminado y justo ahora empiezan "a ser adultos" (¡con más de 25 años!) los jóvenes de la época en que la natalidad española cayó en picado (post-1978). b) Precisamente los que justifican el boom inmobilario afirman que una parte de éste se debe a padres que han pagado su primera hipoteca y se hipotecan otra vez para comprársela a sus hijos. Resultado: se elimina demanda futura.

-Los inmigrantes: es cierto que muchos de ellos están en economía sumergida y por eso tienen capacidad de ahorro. Y que existe un parque de infraviviendas en España (hechas en los 50 y 60) que pueden venir ocupando. Pero también es cierto que la economía "inmigrante" es la que está más directamente relacionada con el "ladrillo". Lo que nos lleva a...

- Ajuste de la oferta: tiene que ser significativo (un -30% al menos) debido a que estos últimos años se ha estado "sobreconstruyendo" (eso no lo niega nadie) así que como máximo el punto de equilibrio debería ser las 450,000 viviendas. ¿A dónde van a parar todos esos obreros de la cosntrucción? Dudo que se pongan a trabajar como analistas de construcción en UBS...

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13 Fernan2
08 de febrero de 2007 (10:01)

Jesús, no quisiera que el tema se vaya a lo político, y no te he contestado al primer comentario porque te centrabas exclusivamente en eso. Pero coincido con lo de Abel, que creo muy razonable: igual que el superávit se lo atribuyo a Solbes y no a ZP, se lo debo atribuir a Rato y no a Aznar. Supongo que va en esa línea lo que apuntabas...

En todo caso, mi comentario de que empezó con Aznar no pretendía atribuirle méritos políticos, sino ponerle fecha. Lo cierto es que ya llevamos bastantes años engordando la hucha, y la deuda pública ha bajado de ser un 66% del PIB a un 34% del PIB (aprox., hablo de memoria).

Respecto a lo de la oferta restringida, por supuesto es así... aunque de momento, no veo la oferta restringida por ningún sitio!! Y no olvides considerar en la oferta a los vendedores de segunda mano, por lo que será difícil ver oferta restringida en un futuro cercano o medio. En esta línea apunta también Javier...

Y por cierto, si quieres puedes poner comentarios con tu nombre sin necesidad de registrarte, basta con seleccionar el apartado "Otros". Aunque personalmente me vale igual si lo firmas al pié, parece que hay quien no ve la firma... (lo de registrarse sólo sirve para asegurarse que no haya suplantación de identidad).

Grinawey, lo de los precios de alquiler es algo a lo que no se ha prestado la debida atención; no hay estudios comparativos serios, como sí los hay con los precios de compra (o si los hay, no se publican). No es imposible que la realidad sea muy diferente de lo que yo he dicho... pero en todo caso, lo dicho sigue siendo válido: se puede estimular el alquiler, y eso provocaría menores subidas en los precios de compra.

Y lo de que la gente ya no puede acceder a la vivienda no sólo pasa en la costa gallega... yo mismo no podría comprarme ahora el piso en que vivo (o si lo hiciera, sería con gran riesgo y esfuerzo).

Abel, esa es la mentalidad de mucha gente, pero cada vez menos. Uno está convencido que los precios no pueden bajar, hasta que ve que ya están bajando... y mucha gente ya ve que están bajando!!

En el comentario político, lo dicho arriba: coincido contigo.

Javier, coincido contigo en que la demanda poco puede subir y la oferta mucho tendría que bajar. Desde el punto de vista de la oferta y la demanda, no se augura nada bueno...


PD: No voy a ejercer la censura, se diga lo que se diga, pero sí me gustaría que no nos vayamos ni a enfrentamientos personales ni a política. Y si alguien siente la necesidad, como a mí me pasa a veces, ruego nos centremos en criticar los hechos y no las personas.

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14 Anonimo
Anonimo
08 de febrero de 2007 (12:03)

Cuatro comentarios correlacionados:

1. Como bien se dices, la escalada de precios tiene un gran componente psicológico. Cuando las expectativas de revalorización son altas la demanda aumenta. Pero esto es al revés cuando hay expectativas de desvalorización, la demanda se contrae y bajan los precios (más o menos) pero lo verdaderamente importante es que bajan las transacciones (las bajadas de japón en precios del 25-35% son insignificantes en comparación con la bajada de transacciones inmobiliarias en el mismo periodo ( -60%)

2. Y derivado de lo anterior, ¿qué pasará con el sector constructor si hay una bajada del 50% de las ventas? Pues bien, o la pérdida por el stock inmovilizado se la comen las promotoras (recordad que se construye apalancado hasta en un 80% en un entorno de tipos al alza), o se reduce el número de obras en esa misma proporción.

3. La reducción de un 50% en el sector de la construcción provocará paro (imaginad cuanto). El paro provoca bajada del consumo (más paro en el sector servicios) y la pérdida de poder adquisitivo, por este factor y por el aumento de tipos, una oleada de ejecuciones hipotecarias (98% de las hipotecas a tipo variable en España).

4. Ahora con unos cuantos números gruesos veamos la situación macro. Alrededor del 12% del PIB es directamente atribuible al sector constructor. Un 6% más es indirectamente atribuible al mismo. Una parada del 50% en la construcción de vivienda puede provocar una pérdida de un tércio en el sector en su conjunto y otro tércio del PIB indirecto atribuible(a estamos en torno a un 6% de pérdida del PIB) El paro del sector servicios inducido (ver punto anterior) es más dificil de cuantificar pero no creo que menos del 4%.

Y todo esto en un pais sin apenas exportaciones (el déficit por cuenta corriente mayor del mundo en términos absolutos, no relativos en función del porcentaje del PIB ojo. ¡Debemos por la balanza comercial más que los EEUU!) Así que a lo tonto y siendo discretos hemos acabado con una bajada del PIB del 10%, sin sectores que puedan retomar el pulso de la economía, con un paro aumentando sobre todo en personal sin cualificación, en un pais sin competitividad que ya no puede competir tampoco en precios y con un recorte brutal en la recaudación de impuestos (menos consumo menos IVA, más paro y menos beneficiois empresariales menos recaudación por IRPF e IS)

En base a esta secuencia de posibilidades nos encontramos con un panorama bastante desolador. No digo yo que sea así, pero veo tantas posibilidades de que sea más suave como de que sea más grave. Ahí queda lo dicho y que cada cual saque sus conclusiones.

Héctor Pérez Tapia

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15 Anonimo
Anonimo
08 de febrero de 2007 (12:13)

Voy a contestarte como profesional de la construcción.

Si cada uno se hiciese su casa donde le saliese de sus pelotas sería un auténtico caos. Cómo se llevan los servicios a las nuevas casas desperdigadas??, corres el grave riesgo ecológico de que se contaminen los acuíferos, mira si no lo que pasó en Playamonte, cuando cada uno se construía su "chalet", ahora es una zona totalmente urbanizada, pero a qué coste??, los acuíferos contaminados, el lago hecho un asco..., a posteriori se está tratando de poner una red de alcantarillado y saneamiento, y llevar allí todos los servicios, en definitiva de poner un poco de orden al caos, lo que les está costando mucho más que si desde el principio se hubiese planificado, un coste económico y medioambiental.

Muchas veces los Ayuntamientos dejan construir libremente haciendo la vista gorda, no ya por que nadie les unte, si no por no enfrentarse a los vecinos, esto sucede, por ejemplo y sin ir más lejos en mi pueblo.

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16 Anonimo
Anonimo
08 de febrero de 2007 (12:19)

Y ya que habeis hablado de VPO, me resulta muy curioso el visitar algunos barrios de VPO y encontrarlos prácticamente desiertos no importa la hora del día, eso si todas las persianas bien levantadas incluso por la noche.
Por otra parte, no tengo ni idea si la llegada de nuevos inmigrantes puede continuar años y años, pero si os diré que me llamaron la atención las palabras de un presidente de comunidad autónoma que decía que la población de esa comunidad se iba a incrementar en un 60% en 20 años, y dijo que "tenemos planes para ello". Al no tratarse de ninguna promesa electoral para la población autóctona creo que hay que tomarla en consideración.




Un abrazo para todos.

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17 Anonimo
Anonimo
08 de febrero de 2007 (19:31)

Hola Abel.

Como tu dices la gente es bastante reacia a vender por debajo de lo que piensa que vale su bien y más aún en si el precio de venta está por debajo del de compra, pero como indicaba en mi anterior comentario, hay mucha gente que, usando una frase de la bolsa, viene de muy abajo y tiene mucho margen para poner a la venta su propiedad.

Al que ha comprado para vivir esto no le afecta, o no debería afectarle más que en el terreno psicológico, pero el que ha comprado como inversión en los últimos tiempos ya le fastidia más la cosa y los peor parados serán aquellos que por diversas razones se vean en la obligación de vender, ya sea xq no pueden hacer frente al pago de su hipoteca debido a la subida de tipos o necesite el dinero con urgencia, como puede ser alguién que compró un estudio y ahora va a tener familia y necesita un piso más grande, posiblemente hace año y medio hubiese vendido a mejor precio del que pueda venderlo ahora, o lo que si es seguro en menos tiempo, que al final también tiene un coste.

Otro problema de la VPO, es que los criterios solo se tienen que cmplir en el momento de la compra, y no siempre ya que todos conocemos casos de corruptelas, pero qué pasa si yo accedo, o mejor dicho hubiese accedido, a una VPO y mi novia también lo hace, al cabo de unos años nos casamos y resulta que disponemos de dos viviendas subvencionadas que obviamente no vamos a ocupar las dos. ¿No sería lógico que fuese obligatorio devolver una? Con una contraprestación claro está, no sé el importe del capital amortizado más un porcentaje de interesés o algo así.

Problema que no existiría si las VPO, fuesen desde un principio de alquiler.

Saludos

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18 Tristán el subastero
09 de febrero de 2007 (19:48)

Estoy completamente deacuerdo con Ferna2, tanto en el diagnóstico como en la solución del problema.
La razón por la que la ley del PP no dió resultado es muy simple: jamás se llegó a aplicar. El motivo es que Jordi Pujol la recurrión ante el Tribunal Constitucional por invadir las competencias autonómicas y el Tribunal le dió la razón. De esta manera se perdió una oportunidad histórica.
Jamás comprenderé por qué el gobierno del PP de entonces no hizo leyes gemelas en las autonomías que controlaba. El resto de las autonomías habría tenido que imitarlas (como va a terminar ocurriendo con la abolición del Impuesto de Sucesiones y Donaciones)y ahora el problema de vivienda no sería tan extremo.
fernan2, enhorabuena por el análisis y saludos,
Tristan

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19 Anonimo
Anonimo
09 de febrero de 2007 (22:07)

Pues sigo sin estar de acuerdo contigo en cuanto a la solución, Fernan2, estoy más en la línea de Lilian.
Lo de liberalizar el suelo y que cada uno construya donde quiera es algo inviable. Ten en cuenta que no se trata sólo de construir un chalet, o diez o cien. Se trata de solucionar el problema de vivienda de los jóvenes, de quienes se divorcian, de quienes se trasladan de ciudad, de quienes van teniendo más hijos...
Eso no se soluciona con unas cuantas casitas, hay que construir muchas viviendas, y muchas viviendas se hacen en bloques de pisos. ¿Vas a ponerlos en mitad del campo? ¡Anda que no tendría impacto paisajístico!
Pero sigo, no se trata sólo de la edificación, unifamiliar o en bloque. A esa vivienda hay que llegar, hay que ponerle un vial; y ya no vale el camino de tierra que podía existir de tiempo atrás, los nuevos habitantes lo querrán asfaltado; y habrá que llevarles el agua, la luz, el teléfono, internet, el alcantarillado... Y hay que poner también transporte público, que no todo el mundo tiene coche, porque no se lo puede pagar, porque no tiene edad o condiciones físicas, porque le han quitado todos los puntos o por convicción ecologista. Y el transporte público sería imposible de organizar con una población muy dispersa.
En esas condiciones, ¿qué queda del paisaje? ¿Y de la naturaleza? ¿Por dónde correrás ríos, manantiales, las escorrentías? Y ¡qué puzzle de líneas eléctricas, telefónicas, con sus campos electromagnéticos!
Hay una disciplina que se llama ordenamiento del territorio, que trata de diseñar el espacio físico distribuyéndolo de la forma más racional posible (o a eso debería irse).
Y lo más racional, lo más sostenible, lo más económico, es que las viviendas se concentren en las ciudades; en hacer ciudades compactas (lo que no quiere decir que cada parcela deba estar edificada, también tiene que haber parques y otras cosas). En el campo sólo deberían vivir quienes trabajan en él.
La ciudad compacta permite una economía de medios que es esencial en un mundo superpoblado, con recursos escasos (incluido el suelo, el aire limpio...) Permite que se vaya a los sitios andando o en transporte público o en bicicleta, sin tener que depender a todas horas del coche particular (menos atascos, más seguridad vial, menos contaminación, menos estrés, más ejercicio físico, más salud, más independencia para niños, mayores, menos dependencia energética del exterior...

Pero, entonces, ¿cuál es la solución al problema de la vivienda?
Ya apunté antes una solución: los nuevos desarrollos urbanísticos tienen que estar dirigidos por los poderes públicos por medio de los planes urbanos, y dirigidos fundamentalmente a vivienda protegida destinada al alquiler.
Más propuestas: sacar al mercado las viviendas vacías. Para eso hay que convencer a quienes las tienen para que las pongan en alquiler. Será fundamental que la agencia pública de alquileres funcione mejor, con más medios y competencias; cambiar la legislación sobre arrendamientos: hay que proteger al propietario frente a inquilinos desaprensivos y morosos (eso ya lo hace la agencia pública de alquileres, pero todavía hay que mejorar); hay que poner en funcionamiento los juicios rápidos sobre desahucio (está previsto legalmente, pero no se han dotado de medios a los Juzgados y no se ha desarrollado el sistema). Y quizás haya que mejorar la tributación de las rentas.
Y, junto a la zanahoria, el palo: habrá que gravar a quien tenga viviendas vacías en las ciudades durante largos períodos de tiempo. Se dirá que esto atenta contra el derecho de propiedad, pero no es cierto. La propiedad tiene una función social (esto no se lo inventó ningún revolucionario moderno, está en el Código Civil del siglo XIX y en la Constitución de 1978). Y es algo antisocial tener viviendas cerradas sin justificación cuando hay carestía. Es un lujo que no se puede permitir la sociedad ni el planeta.
Otra medida es que hay que renovar los cascos urbanos, sea en ciudades o pueblos: no se puede admitir que mientras haya escasez de vivienda y se proyecte la ciudad hacia fuera, comiéndose la naturaleza, haya edificios ruinosos en el centro, haya parcelas con aprovechamiento urbanístico inferior al establecido en el plan urbano. Para esto también habrá que combinar medidas de fomento (subvenciones, desgravaciones) con gravámenes para quien no cumpla, con posibilidad de llegar a la expropiación por razones de utilidad pública urbanística en los casos más graves.
Y una medida importantísima: alguien debería explicarle a la ministra de vivienda que la han nombrado y puesto un sueldo para que haga algo.

Bueno, lo siento, ¡vaya rollo he soltado! Resumido todo un programa político en materia de vivienda.

Un saludo,
Consumerista.

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20 Fernan2
09 de febrero de 2007 (23:01)

Héctor, coincido bastante con los dos primeros puntos, pero como digo en el artículo, confío en que el gobierno tiene capacidad de estimular la economía incrementando el gasto, por lo que el tercer punto se suavizaría mucho, y lo mismo para el cuarto. Y además, quisiera hacerte observar que yo también veía un escenario parecido al que pintas en el caso de los USA (allí la gente se rehipoteca para consumir, por lo que el paro inducido por falta de consumo podría ser mayor), y sin embargo se está viendo que ni de lejos el escenario está siendo tan catastrófico... el fallo que yo tuve, y que creo que tienes ahora, es que eso sería el escenario siendo todo lo demás igual, pero es que las cosas no son así... la economía es más flexible que eso, y si uno queda en el paro no se va a vender su casa por lo que sea y luego a la esquina a mendigar; lo que hace es buscar otro curro, montarse una empresa, etc...

Lilian, es evidente que tienes razón en lo que dices, pero siempre hay un término medio entre permitir todo y prohibir todo, que en este caso sería permitir pero cumpliendo una normativa (que no dependa de una firma de un concejal). Y en el término medio es donde suele estar la virtud.

Masacritica, las VPOs sirven para todo menos para lo que deberían servir, y tu comentario lo confirma.

Grinawey, salvo que haya un crack, yo creo que ha quedado en la mentalidad de la gente un poso de "lo mucho que sube la vivienda", y habrá pocos dispuestos a vender a la baja, vengan de donde vengan. Eso sí, también habrá quien tendrá que vender por necesidad, porque se hayan metido en más de lo que podían meterse, con la idea de especular...

Respecto a lo de las VPOs, si tuvieras la obligación de devolver una (perdiendo 150.000€, que puede ser la diferencia entre VPO y renta libre), obviamente no os casaríais... puesta la ley, puesta la trampa. Por eso digo que las VPOs no solucionan nada: son terreno abonado para los chanchullos de todo tipo... como cualquier cosa que trate de imponer precios artificiales, al alza o a la baja; mira como hay formas de no pagar el canon de los CDs y DVDs.

Tristan, creo que aquí en Valencia sí se hizo alguna ley en ese sentido, pero de forma tal que ha dado lugar a advertencias por parte de la CEE por su carácter ilegalmente expropiatorio. Ha habido algunos casos sangrantes...

Consumerista, la idea no es construir más, sino lo contrario!! Ahora se construye mucho, y una parte de eso es por tema especulativo; permite construir, y desaparecerá el componente especulativo, y se construirá menos. Es una paradoja tipo "si vis pacem, para bellum"...

En todo caso, como le he dicho a Lilian, tendría que ser dentro de un orden, claro. Y no hay que llevarles nada: el que quiera construir, tendrá que pagar la instalación; y no habrá transporte público fuera de los núcleos urbanos, como es obvio (que cojan la bici como hago yo para ir a trabajar). En esas condiciones, la gente construiría en las proximidades de los núcleos urbanos, no en medio del monte!! Lo que pasa es que uno podría construir también en su parcela que está cincuenta metros más allá del límite urbano, sin necesidad de firmas... ni de mamoneos!!

Respecto al fomento del alquiler, ya apuntaba en mi blog que es la solución más viable en mi opinión, coincido contigo. Aunque soy más partidario de la zanahoria que del palo... al fin y al cabo, si se ponen las condiciones propicias, ¿quien va a renunciar voluntariamente a percibir una renta? Si hace falta el palo, es porque las condiciones que se han puesto no son las adecuadas, y no porque los propietarios de viviendas sean unos cabrones especuladores.

Respecto a las ministras que tenemos, mejor me callo... no me tires de la lengua, que no quiero irme a política!!

Y respecto a ladrillo... creo que tienes medalla de plata!! Acabo de llevarme el oro con esto, jejeje...

;-)

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Fernan2

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Fernando Calatayud; bloguero aficionado a la bolsa e inversiones varias; rails web developer en Rankia y Verema




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