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Hipoteca multidivisa en yenes

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Publicado por Fernan2 el 30 de noviembre de 2006

Hipoteca multidivisa en yenes, la nueva moda

Últimamente, está muy de moda en algunos sitios el tema de la hipoteca multidivisa en general, y en yenes en particular, así que voy a tocar el tema... Al fin y al cabo, es un tema que siento como muy personal, porque yo me quise sacar una hipoteca multidivisa en yenes cuando me compré mi piso, en el 99... y cuando cambié el préstamo a otra entidad, en el 2001 ¿Y por qué no lo hice? Pues tropecé con el principal problema que tiene la hipoteca multidivisa: convencer a mi mujer!!



¿Por qué una hipoteca multidivisa ? ¿Por qué una hipoteca en yenes?

La idea general de la hipoteca multidivisa es buscar una divisa con tipos de interés bajos y perspectivas de devaluación:


  • hipotecas multidivisa en yenes - tipos de interés del yenLos tipos de interés que se pagan en una hipoteca multidivisa no son relacionados al Euribor (EURopean InterBank Official Rate), sino al Libor (London InterBank Official Rate) de esa divisa, que como el Euribor es el tipo de interés que los bancos se pagan entre sí, y que es diferente para cada divisa; y al Libor, como al Euribor, se le añade un diferencial. Así, si el Libor del yen "cotiza" a 0.5%, y el banco me clava un diferencial del 1% (en la hipoteca multidivisa suelen aplicar diferenciales más altos que en los préstamos comunes), una hipoteca en yenes pagaría un 1.5%, mientras que la Hipoteca Naranja me sale a 3.8% de Euribor + 0.33% de diferencial = 4.13%... bastante más del doble!! Como se ve, el ahorro en intereses puede ser muy importante.

  • hipotecas multidivisa en yenes - cotizacion yenUna hipotética devaluación de la divisa me favorecería: ¿qué pasa si pido una hipotecaen yenes de 200.000€ con el yen a 1€=120Y, y luego cuando voy a devolverla está el yen a 1€=150Y? Pues que en realidad, lo que he pedido no son 200.000€, sino 2.400.000Y, y lo que tendré que devolver son los 2.400.000Y (más intereses)... solo que con el nuevo cambio, eso son 160.000€!!! O sea, que me gano en la jugada 40.000€.

Con este ejemplo, ya está claro el sentido de la operación, ¿no? Con una hipoteca multidivisa, se trata de pagar menos intereses, y encima devolver también menos capital. Lo que pasa es que siempre está el riesgo de que la jugada nos salga al revés: Los tipos de interés cambian, y el yen igual puede subir como bajar... Así que nunca se sabe si es buena idea o no.



¿Aún vale la pena una hipoteca multidivisa ?

Justamente hoy me preguntaba Ray sobre su hipoteca multidivisa :


Tengo una hipoteca multidivisa en yenes, la inicie cuando estaba a 149, el euro lleva desde el 99 revalorizandose y no creo que suba mucho mas. Y parece ser que el libor va a subir en breve.
Ves ventajoso este producto?
Me recomiendas abandonar el barco y regresar al euro?
Que valor crees que podría alcanzar el yen?
Me recomiendas el franco suizo, yo los veo muy paralelos?

Así veo yo la hipoteca multidivisa

hipotecas multidivisa en yenes - divisasPor situar a los que no controlen el tema, el euro estaba a 110Y hace 5 años; hoy está a 153, y el nivel de 149 al que entró Ray se alcanzó por primera vez hace tres meses, o sea que hablamos de una hipoteca multidivisa muy reciente y de una divisa que ya ha caído muchísimo frente al euro en los últimos años, de ahí su preocupación. Porque evidentemente, igual que se pueden ganar 40.000€ con el cambio de divisa, también se pueden perder... y lo mismo con los tipos, a Ray le preocupa que suba el Libor del yen. Evidentemente, la situación no es tan buena para una hipoteca en yenes como lo era cuando yo lo quería sacar... esta es mi respuesta:


Hola, Ray, yo no me preocuparía demasiado del Libor, porque por mucho que suba seguro que sube menos que el Euribor, o sea que cada vez es una ventaja mayor la de estar en hipoteca multidivisa en yenes, desde el punto de vista de los tipos.

Otra cosa bien diferente es desde el punto de vista de las divisas. Aquí, el yen ya ha caído mucho respecto al €, y no es fácil pensar en que caiga mucho más. Eso sí, dado que el BoJ es mucho más intervencionista que el BCE, cabe suponer que la debilidad del dólar favorecerá a tu hipoteca multidivisa, porque el BoJ tratará de devaluar su moneda a la par que el dólar (o casi), mientras que el BCE no, así que a corto plazo aún pinta bien la cosa.

Pero si decides cambiar, ahora o más adelante, yo casi que volvería al €, pues no veo ninguna divisa cuya ventaja compense el mayor riesgo.

Hipoteca multidivisa: mi conclusión

hipotecas multidivisa en yenesCreo que los tipos siguen pintando bien para las hipoteca multidivisa en yenes, pero a la divisa ya no le queda mucho potencial... aunque en el corto plazo, las circunstancias sean favorables. De forma más genérica, yo no creo que valga la pena meterse en hipoteca en yenes, con el yen a más de 150, porque la ecuación riesgo/recompensa es desfavorable: el mayor riesgo de una hipoteca en divisas no se ve compensado por una recompensa potencial importante. Pero para el que ya esté metido, el corto plazo sí que ofrece una relación riesgo/recompensa interesante... y luego, veremos.

Por cierto, Ray, ¿cómo convenciste a tu mujer para lo de la hipoteca multidivisa en yenes? La mía, ni me quiso escuchar... "con lo de comer y de la casa, no se juega".

s2



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Etiquetas: Hipotecas multidivisa · yenes · hipoteca · Divisas · vivienda · Guía hipoteca multidivisa



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Comentarios
1 Anonimo
Anonimo
01 de diciembre de 2006 (09:50)

Gracias Fernand2 por tu ayuda.
Has confirmado lo que yo suponia.
La respuesta a lo de mi mujer: Mi divorcio con ella me obligó a pedir el prestamo, esa es la realidad.
Un abrazo.

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2 Anonimo
Anonimo
01 de diciembre de 2006 (13:41)

Desde luego un producto muy bueno, sin embargo, el desconocimiento general hace que no se contrate.

Yo supongo que lo mirare cuando formalice la hipoteca actual, ahora mismo vamos de corre-prisa, así que si me paro a hacer números mi novia me mata.

Pero como comentas, si el potencial de revalorización del yen es alto, el riesgo también, así que como bien dice tu mujer “con las cosas de comer no se juega” :D

Saludos

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3 Anonimo
Anonimo
01 de diciembre de 2006 (17:52)

La verdad desconocía estos productos.

Y aunque tengo novia todavía no le dejo que opine sobre mis finanzas, por lo cual su opinión sobre estas "aventuras" no me afecta. Pero si que tengo una duda sobre los prestamos en divisas.

¿Que cara se le quedó al director de la sucursal bancaria cuando le dijisteis que queirais uno y que os informase sobre el?

Hace algo más de tres años cuando compre el coche fui a pedir un prestamo personal que solicitaba por internet pero tenía que firmar en una sucursal, el director no tenía ni idea del producto, su excusa fue que "es que lo que se comercializa en internet es como si fuese otra entidad" y tan ancho se quedo el tio.

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4 Fernan2
01 de diciembre de 2006 (22:18)

Hombre, Grinawey, la novia no opinará ahora de tus finanzas, pero si os compráis el piso a medias, sí que tendrá algo que decir, ¿no? Porque no está el patio como para comprarse un piso cada uno, ya cuesta entre dos... ahora, que si puedes comprar tú sólo, me alegro de que te vaya tan bien!!

Respecto a la cara, no te vayas a creer... una vez que contraté un depósito en CAD$ sí que tuve que recorrer tres oficinas del BBVA hasta dar con alguien que sabía el teléfono del que sabía, pero con esto del préstamo en divisas, ya me fui directamente a la central de Bankinter en Valencia, y allí sí que sabían. Lo que no sabían era aconsejar si era bueno o malo, pero al menos informar de las condiciones sí que sabían. Jajajaja, me estoy imaginando al de la sucursal de Bancaja, la cara que pondría si le pregunto por préstamos en divisas!!

Ah, y por último, una rectificación: En mi ejemplo ponía un Libor del yen del 0.5%, pero en realidad ya está por encima del 2%... aunque sigue siendo bastante menor que el Euribor, pero la ventaja que tiene no es ni muchísimo menos la que tenía en su día.

s2

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5 Anonimo
Anonimo
03 de diciembre de 2006 (16:45)

Pues yo lo que tengo entendido es que este tipo de hipotecas son muy arriesgadas a no ser que seas un experto del tema... ¿Recomendarías estas hipotecas a los profanos como yo?

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6 Fernan2
03 de diciembre de 2006 (20:10)

Oscar, también una hipoteca "normal" es peligrosa... imagina si el Euribor subiera al 6%!!

Dicho esto, ahora mismo yo no recomendaría estas hipotecas a "los profanos". Pero eso es porque su potencial a día de hoy es bastante limitado... si me hubieras preguntado lo mismo en el 99 o en el 2001, cuando me hipotequé yo, te hubiera dicho que por muy profano que seas, llevabas todas las de ganar. No es cuestión de saber mucho o poco, sino de aprovechar una oportunidad buenísima o llegar ya posiblemente tarde...

s2

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7 Anonimo
Anonimo
04 de diciembre de 2006 (06:45)

Hola Fernan2

Voy a poner una link con un articulo de bolsacinco que tiene relación con este que has escrito:

http://www.bolsacinco.com/061127075716B5_hipotecas_multidivisas_opcion_arriesgados_esquivar_subida_euribor.htm

Más que interesante, me parece práctico porque tiene ejemplos nunéricos

Si te molesta estás en todo tu derecho de quitarlo. Así me daré por enterado para próximos articulos y me limitaré a poner mi opinión

Saludos

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8 Fernan2
04 de diciembre de 2006 (07:20)

Muy interesante, Grinawey, como siempre te agradezco tu colaboración.

En todo caso, comentar que en ese artículo se olvidan de comentar qué pasaría si además de subir la divisa suben también los tipos de la divisa, lo que evidentemente lo haría menos atractivo. Y además, me llama la atención que tomen como referencia el Libor a un mes, cuando yo pensaba que los créditos se referencian a Libor a un año, que es más elevado...

Pero con estos matices, me parece un artículo interesante, así que pongo el link bien:
Hipotecas multidivisas, la opción de los más arriesgados para esquivar la subida del Euribor

(no es que lo hubieras puesto mal, sino que para que salga con forma de enlace hay que utilizar códigos HTML).

s2

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9 Anonimo
Anonimo
04 de diciembre de 2006 (12:13)

La visión de la mujer.

Hay un sentimiento particular y exclusivo de la raza humana llamado Empatía, no obstante no significa que todos los humanos lo tengan, hay que trabajarlo desde niño y pasada la adolescencia si no se tiene es muy improbable que llegue a instalarse en el individuo.

Pienso que el egoísmo es el principal enemigo de este sentimiento humano, hay gente que por más que se empeñe es incapaz de ver más allá de su propio ombligo. Yo, yo y luego también yo.

Dicho esto voy al tema del que trata el artículo desde el punto de vista de “la mujer” que en este caso soy yo.

Para mi el dinero sirve para vivir, de bien chica mi abuela no paraba de repetir que hay que comer para vivir, no vivir para comer, y esto lo he hecho extensible al resto de mi vida, el dinero para vivir y no vivir para el dinero.

La bolsa bajo mi punto de vista es un juego, no menosprecio a toda la gente que lo ve como ciencia, que se pasan años de su vida estudiando tendencias, estadísticas y demás, pero eso para mi no deja de ser un juego, complicado, con ciertas reglas, pero con un alto componente de azar, riesgo que sin duda lo hace más atractivo, ya no es el “ganar dinero para hacer negocio”, es el ser más listo que los demás, es el ganar más que los demás…, un juego al fin de cuentas. Competitividad que no hace más que saciar el antiguo instinto cazador del hombre, que infla su ego.

Todo esto me parece estupendo, entiendo y está bien, siempre y cuando la estabilidad familiar no se ponga en peligro, hay cosas que deben estar por encima de todo ( por lo menos yo así lo creo), y la familia es una de ellas, claro está que no es necesaria una casa para formar un hogar, claro está que no hacen falta 2 teles, 1 lavavajillas, comer a diario…, pero vamos, que en esta sociedad es impensable formar un hogar sin varios de estos elementos, el “contigo pan y cebolla” pasó a la historia, por eso los límites, el juego es divertido siempre que no estropee un hogar, así que una forma de consolidar una base familiar es no jugar con la casa ni con lo de “echar al buche”.

Ya es bastante difícil de llevar ver como tu media naranja pasa noches sin dormir, se va pelando la cara como un cangrejo, no dispone del tiempo que a una le gustaría para dedicarlo a su familia, como para que encima se juegue con algo no esencial porque lo esencial y a riesgo de que quede cursi, es el amor, pero sí básico como es el hogar y el sustento del mismo.

Saludos.

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10 Anonimo
Anonimo
04 de diciembre de 2006 (23:11)

Lilian, ¿deduzco con tu post que piensas que este tipo de hipotecas es más arriesgado que otras?
No se en que te basas la verdad, las mismas posibilidades tiene de bajar (o subir) el euribor y el libor como indices que són.
Por supuesto cada una tendrá su conyuntura particular, pero a largo plazo muy posiblemente acaben siendo parecidas, así que ¿porque no aprovechar el mejor momento del libor?
Tu podrías llamar a lo mio riesgo, yo podría llamar a lo tuyo regalar dinero.

Respecto al riesgo de la divisa... ¿a caso no es un riesgo enorme comprar cualquier piso hoy en dia al precio que están?
Nadie puede asegurarme que el yen no se vaya a revalorizar, pero tampoco que mi piso valga lo mismo hoy que de aquí 10 años.

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11 Anonimo
Anonimo
04 de febrero de 2007 (21:31)

He entrado por primera vez en esta pagina buscando informacion sobre las hipotecas multidivisas, no entiendo nada de banca y me gustaria si podiais informarme sobre los gastos que hay al hacer este tipo de hipotecas, y si vale o no la pena hoy por hoy.
como ya digo no entiendo mucho pero la logica me dice que que si esiste esa diferencia entre el euribor y el libor en principio si es interesante.

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12 Fernan2
04 de febrero de 2007 (22:29)

Hola, macava, por el tema de los intereses es obvio que interesa (valga la redundancia), y los gastos son muy razonables y no son un problema.

El tema está en el cambio de divisa; el yen, por ejemplo, ha pasado de menos de 100 a más de 150... lo que ha supuesto un beneficio brutal para los hipotecados en yenes en su día, y puede suponer una pérdida brutal para quienes lo hagan ahora si el movimiento se diera la vuelta. Es el riesgo real que asumirías...

s2

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13 Anonimo
Anonimo
08 de febrero de 2007 (12:56)

Joer, no tenia ni idea de lo de las hipotecas en divisas, pero supongo que si sabes un poco del tema te conviene...la verdad es que hay que buscar la hipotecas más baratas que existan porque sino luego puede salirnos caro el no haber dedicado tiempo a buscar concienzudamente. Según Mundofinanzas.com, las más baratas son ING Direct e iBanesto:
hipotecas baratas Saludos, un blog muy interesante de verdad.

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14 Grijandel
10 de mayo de 2007 (01:18)

Hola, Fernan2. Pensando sobre las hipotecas multidivisa me pregunto si esto no tiene truco...

A ver, supongamos que contrato una hipoteca multidivisa en yenes y me cubro con futuros contra el cambio... ¿negociazo seguro? entiendo que no, que los futuros descontarán la diferencia de tipos de interés... lo cual me lleva a pensar que contratar una hipoteca multidivisa es equivalente a especular con futuros sobre divisas, sólo para expertos. ¿Me equivoco?

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15 Fernan2
10 de mayo de 2007 (02:00)

Grijandel, vas bastante bien encaminado... en realidad, estarías especulando con los futuros de divisas y con los de tipos de interés. Pero cuando las perspectivas son propicias (como en el 99, cuando yo me hipotequé y quise hacerlo, porque el yen estaba muy sobrevalorado), ¿por qué no especular?

Eso sí, ahora ya no tienes las probabilidades claramente a favor, como entonces...

s2

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16 Anonimo
Anonimo
30 de julio de 2007 (12:29)

Vale la pena una hipoteca en yenes? Son las hipotecas para especular con el yen, o para comprar algo que necesitamos? Yo antes de meterme una hipoteca multidivisas en yenes o en francos suizos, pensaría si el objetivo de la hipoteca es ganar dinero o comprar algo, y si el yen o el franco suizo son el vehículo ideal

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17 Anonimo
Anonimo
30 de julio de 2007 (20:31)

Si no te importa, te puedo contestar yo; se trata de comprar, pero pagando cuanto menos hipoteca mejor. Y fíjate en la palabra Multidivisa, significa que no te atas ni al yen ni al franco suizo. Como es multidivisa, tu puedes empezar la hipoteca en yenes porque dan mejores condiciones, y cuando llega la revisión aprovechar para cambiarte a una hipoteca multidivisa en francos suizos o en euros, por que no? Al ser multidivisa, puedes aprovechar para tener la hipoteca en la moneda más interesante

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18 Anonimo
Anonimo
31 de julio de 2007 (16:51)

Si pero al final estás comprando divisas tanto como vivienda, o mejor dicho vendiendo divisas porque con la hipoteca en divisas lo que compras son euros, vendiendo yenes, francos suizos u otras divisas que en realidad no tienes. O sea, que la operacion consiste en realidad en compra de vivienda + venta de divisas, cuando una hipoteca normal se limita a compra de vivienda

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19 Fernan2
31 de julio de 2007 (18:36)

Hombre, todo es opinable, pero sinceramente en la situación de 1999, con el euro muy infravalorado, yo creo que aunque las hipotecas multidivisa no dejan de ser un poco especulación, es un riesgo asumible viendo el potencial alcista del euro entonces.

Eso sí, las divisas han evolucionado mucho, y el yen es ahora el infravalorado. De entrada, por fundamentales diría que el yen debería subir y por tanto no recomendaría las hipotecas multidivisas, al menos no en yenes, otras divisas habría que estudiarlo... pero eso es de entrada, porque fundamentales aparte, el BoJ (Bank of Japan) es muy proclive a intervenir los mercados de divisas para devaluar el yen, con lo que podría perfectamente seguir devaluándose el yen y entonces sí sería interesante una hipoteca multidivisa. Así que el caso es bastante complejo y no sabría dar una respuesta clara... normalmente suelo "mojarme", pero aquí los argumentos para ambas posturas están equilibrados y puede pasar cualquier cosa.

s2

PD: Los mercados de divisas son muy complejos, con ramificaciones políticas tanto como macroeconómicas, y si uno no sigue el mercado de divisas en serio es muy fácil ser "cazado" en un mal movimiento.

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20 Fernan2
04 de agosto de 2007 (00:32)

Por cierto, algo que no hay que perder de vista es que una hipoteca es una hipoteca, sea en yenes, sea multidivisa o sea como sea. Al final, lo que está en juego es tu propia casa, por lo que antes de elegir la hipoteca hay que ponerse en el caso peor y ver "en el caso de que fuera mal la cosa, ¿tengo capacidad financiera suficiente para asumir el coste de esta hipoteca multidivisa, suponiendo que la divisa suba mucho y el Libor de esa divisa también suba?" Y no conviene firmar la hipoteca si no se está convencido de poder resistir si vienen mal dadas... y ojo, esto vale para una hipoteca multidivisa igual que para una hipoteca a interés variable en euros!!

s2

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Fernan2

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Fernando Calatayud; bloguero aficionado a la bolsa e inversiones varias; rails web developer en Rankia y Verema




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