Acceder

Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo ¿posible o imposible? *073*

Hace 2 años conjuntamente con Jexs71 escribimos este post Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo , la idea inicial era explicar algunas particularidades y en base a ellas poder negociar su rebaja, insisto “su rebaja”, porque ni se me pasó por la cabeza, al menos a mí, el conseguir su eliminación por el mero hecho de negociar.

En aquellos momentos era posible conseguir dicha rebaja, siempre y cuando pudiéramos presentarnos con “algo a cambio”, por ejemplo un plan de pensiones, un depósito a plazo que estaba en otra entidad... sin embargo y aún cuando solo son dos años desde dicha publicación, concretamente 25 meses, parece que esto fuera cosa de décadas, las condiciones y las necesidades de conseguir ingresos por parte de las entidades financieras, ha cambiado de forma radical, si, en solo dos años....

En este tiempo conocemos ya incluso algunas sentencias judiciales sobre ellas, la primera creo recordar en Andalucía, que fue valorada positivamente a favor de los afectados por parte del Juzgado de Primera Instancia, pero que en el recurso a la Audiencia Provincial fue desestimada, y en esta ocasión se demandó contra varias entidades, no estoy seguro que fuera esta http://www.20minutos.es/noticia/1003469/0/adicae/clausulas-suelo/demanda/ , es igual,  a estos efectos lo que sí recuerdo de la primera en Andalucía es que “el ataque” no era por la cláusula de suelo en sí, sino por la desproporción entre suelo y techo, no en balde nos podemos encontrar con techos del 12, 15 ó 18%, que al menos desde nuestra entrada en la moneda única europea no se han producido (ni de lejos), pero no es menos cierto que en los últimos 20 ó 25 años si se han liquidado hipotecas al 13, 14 ó 15%, y 15 ó 20 años puede parecer mucho tiempo, y no lo es si hablamos de contratos como las hipotecas que es normal que se formalicen a 25, 30 ó incluso 40 años.

La oportunidad de este post – recordatorio (cuando abrí el hilo referenciado al comienzo yo no tenía blog abierto) se debe a las diversas preguntas que recibo en dicho hilo y que lamentablemente no sé cómo responder, porque sigo pensando que hay dos estrategias muy diferenciadas, a cual peor o menos efectiva.

1 – Negociar la rebaja, a cambio de algo: Pues sí, se puede intentar y en ocasiones conseguir una ligera rebaja, sin embargo no se va a conseguir su eliminación por este camino, y va a ser casi siempre con la concurrencia de la contratación de nuevos productos o depósitos, y normalmente esta rebaja solo nos la otorgarán por una revisión, no de forma definitiva para el resto del plazo de la hipoteca. Supongo que habrá casos en los que se consiga más de un año, pero ello no parece ser la normalidad.

2 – Acudir a los tribunales: Aquí la última sentencia es favorable a la parte demandante, al menos la última que he conocido http://ultimahora.es/mallorca/noticia/noticias/local/audiencia-provincial-dicta-primera-sentencia-declara-nula-clausula-suelo-1.html  pero hay otras anteriores en sentido contrario, con lo cual entiendo que es muy pronto para que se siente una mínima doctrina sobre ello. Meterse ahí entiendo que es un problema, al menos en un sentido práctico, pongamos un ejemplo:

Hipoteca de 150.000 € (que más o menos viene a ser la media de las hipotecas formalizadas en los últimos años)

Suelo: 3,50% (las habrá superiores e inferiores, algunas que se redactan con el tipo de interés euribor al que hay que sumar el diferencial, u otras sobre el precio final, pero entre en 3 y 4% creo que de lo más habitual)  

Precio de revisión actual con euribor más 1 punto: 1,55%, que si miramos la media de los últimos 2 años, la cosa se nos iría al 2,25 – 2,50%, creo que lo correcto es atender a ello, porque albergo ciertas dudas sobre el mantenimiento de los tipos euribor al 0,70-0,80%, por tanto haré en cálculo sobre el 2,25%

3,50 – 2,25 = 1,25%

150.000 x 1,25 = 1.875 € anuales, que van a ser algo menos porque la deuda se va rebajando cada mes, y por tanto la base del cálculo será cada mes ligeramente menor que su precedente.

Pongamos que esto nos afecta durante 3 ó 4 años, ya que es de suponer que la economía mejorará en algún momento, y por tanto por un mero control inflacionario los tipos deberían subir, pero esto ¿Quién lo sabe? Porque las recetas económicas de crisis anteriores, se está demostrando que no son totalmente válidas en la presente, pero claro sobre algo tengo que “organizar” el ejemplo... entonces sigo con la hipótesis:

1.875 x 4 años = 7.500 €

Vale, pues a efectos prácticos supone meternos en un berenjenal jurídico, provisionar fondos a abogado y procurador, pedir un informe pericial, etc., etc., y ahora las nuevas tasas judiciales,   con lo que dudo que se pueda hacer un buen trabajo legal por menos de la mitad de este importe, recordemos que los abogados facturan por horas de trabajo, ellos a diferencia de otros negocios carecen de comisiones del material (aquí no lo hay) y si se factura a 100 € la hora (que lo desconozco) pero recordemos que cualquier concesionario de vehículos de marca lo está efectuando a 40 ó 50 € / hora, pues eso, dudo de un trabajo bien apoyado por menos de 1.500/2.000 € de abogado y aquí súmale todos los otros conceptos, las tasas, el procurador, la pericial ....

Eso sí, para los casos de que “el ser práctico” no sea la prioridad, sino que lo sea el “tengo razón y lo demostraré”, hablaríamos de un planteamiento distinto.

En los hilos he visto en varias ocasiones que se pretende un apoyo de dicha “razón” por la no entrega de la oferta vinculante, y por tanto mantener un desconocimiento previo de esta condición financiera del contrato, o haberlo recibido en la misma fecha que la firma de la escritura, el figurar solo firmada por uno de los dos titulares hipotecarios, y otra razón que comentaré luego aparte. Sobre estas tres, debo insistir de nuevo en que no soy abogado y por tanto bajo la premisa legal no puedo ni debo responder, ahora bien por simple sentido común el comparecer ante un notario, que es un fedatario público, que dicha condición conste en la escritura, que se haya firmado correctamente (junto al resto de condiciones) y alegar a pesar de ello que hay defectos de forma en la oferta vinculante o ausencia de la misma, yo al menos “le veo poco futuro”,  en términos generales, pero obviamente puedo estar en un error, y al mismo tiempo como en el caso de Baleares, antes enlazado, existirán algunas excepciones.

Cuando la hipoteca proceda de una subrogación de promotor inmobiliario, y este pacto no se incluye  expresamente  en la escritura, que casos hay, y se remite al cliente a la hipoteca inicial (la general del bloque de viviendas) del promotor, en estos casi, veis sí que observo ciertas posibilidades.

Para terminar con “mi rollo” de finales de noviembre debo decir que suelo ser bastante contrario a demandas colectivas, como en el caso de preferentes, deuda subordinada, swaps, y todo tipo de derivados financieros, porque la base son los hechos, y en una demanda colectiva se tenderá (al menos yo así lo entiendo) a analizar el producto y no las causas particulares de un demandante, pues en este caso sí que veo la demanda colectiva como una buena posibilidad, porque efectivamente lo procedente es “atacar” la base del suelo-techo, su configuración de ... digamos ... yo banco cobraré un rendimiento por diferencial entre el precio euribor, sea éste bajo o alto, pero si se baja de cierto nivel me garantizo un mínimo, por el contrario si sube el cliente se beneficia del tope .... esto está bien, el problema es que las “prestaciones” de ambos contratantes (cliente – banco) no son parecidas ya el techo “se instala” en un lugar que parece con pocas posibilidades de que llegue ahí.  

Agradecimientos: Jexs71 y Sossek 

 

 

www.yoreklamo.com

27
¿Te ha gustado mi artículo?
Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog y sé el primero en recibir las nuevas publicaciones en tu correo electrónico
  1. en respuesta a misy_rosa
    -
    Top 10
    #20
    25/03/13 22:18

    No dispongo de la sentencia.

  2. Nuevo
    #19
    25/03/13 14:33

    Hola, yo estoy tramitando la reclamación contra Caja España, se que hay una sentencia provision a favor de los afectado pero esta recurrida, pero hay un auto de ejecución provision de fecha 31 de octubre de 2011 (creo que es esa la fecha) y me gustaría saber si alguien puede proporcionarme ese auto de ejecución provisional.
    También me gustaría saber si a algún afectado por la clausula de suelo de caja España ya se la han anulado

  3. en respuesta a BarcelonaMan
    -
    Top 10
    #18
    19/03/13 16:34

    Lo que diga el Tribunal Supremo ya no sé ...... pero puede ocurrir como los swaps (los mal llamados seguros de interés) que no se pronunció sobre le producto, que es legal, sino sobre las razones de los casos que le fueron presentados, con lo cual jurisprudencia mas bien poca, supongo que tendrá efectos en criterios, en sistemática, pero no para dar por bueno o por malos todos los que circulan o están en los tribunales a la espera de juicios o apelaciones.

    Parece meridianamente claro que el contrato es desde 2013, ahora bien una vez llegado a un pacto reclamar luego pues no acabo de verlo, es probable que en la reclamación el banco alegue que has aceptado un pacto que supone conformidad de lo anterior, sea por omisión o por “actos propios” ... de alguna forma el pacto te obliga .... esto es ya muy técnico y yo soy incapaz de decirte si o no. Creo que sería buena idea plantear estas mismas consultas al blog de Consumerista, que es abogado de consumo y experimentado en temas bancarios ..... todos los que tenemos blog, arriba a la derecha hay un botón de “consultas al autor” o “envía tu consulta”, las mismas son públicas igual que las respuestas en los post, lo digo porque no es un asunto de privacidad, no sería la primera vez que alguien a mi me pone datos personales y debo indicarle de inmediato que los quite que la consulta sigue igual que ahora, en un ámbito público.

  4. en respuesta a W. Petersen
    -
    #17
    19/03/13 16:00

    Hola, ante todo muchas gracias. Voy a transcribir el contrato. La intención del Banco es devolverme desde enero 2013 el dinero del suelo (dos meses) y quitarme dicho suelo. Mi duda es si firmar y luego reclamar al Banco (SAC, Banco España, juicio) el suelo desde el 2009 (creo que unos 4500 euros). Osea, MI DUDA ES SI EL SIGUIENTE CONTRATO ME PERMITIRÍA LUEGO SEGUIR RECLAMANDO AL BANCO O LA FIRMA DE DICHO CONTRATO ES LA ACEPTACIÓN DE QUE SE ME DEVUELVA LO COBRADO DE MÁS SOLO DESDE ENERO 2013. Por otra parte hoy está reunido, hasta el jueves creo, el Tribunal Supremo para pronunciarse sobre el suelo, y causaría jurisprudencia.

    ESTIPULACIONES DEL CONTRATO:

    "Primera. Con efectos DESDE el día 1 de ENERO de 2013 se modifican las condiciones del tipo de interés del préstamo pactadas en la citada escritura de préstamo, en la forma que resulta de lo que aquí se establece.
    Los límites a la variación del tipo de interés pactado en la escritura de préstamo citada se modifican elinando el límite inferior establecido. En consecuencia, a partir de la fecha indicada en el párrafo anterior, el valor del índice de referencia que resulte de aplicación, conforme a lo pactado en la escritura de préstamo, más la adición de puntos porcentuales en concepto del margen constante no estará sometido a límite mínimo alguno para la determinación del tipo nominal anual correspondiente al “tipo de interés vigente” en el “periodo de interés”. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá superar en ningún caso el límite establecido en la mencionada escritura”.

    Segunda. Ambas partes dejan subsistente la citada escritura de préstamo en todos los demás pactos y estipulaciones, que permanecen inalterados.

    Tercera. Para el reflejo contable de la presente novación modificativa, el Banco queda autorizado para efectuar las operaciones de índole administrativa que sean necesarias en su contabilidad interna, aunque las mismas implicasen modificación del número identificativo de préstamo.

    Cuarta. Las partes podrán compelerse al otorgamiento de la escritura pública que recoja el contenido del presente documento en el plazo máximo de tres meses a contar desde el día en que así se solicite, transcurrido el cual sin que, por causa imputable a la parte prestataria, se haya producido dicho otorgamiento, o cuando habiéndose otorgado dicha escritura ésta no pudiera ser inscrita sin pérdida del rango de la hipoteca a favor del Banco, quedara sin efecto alguno lo pactada en la estipulación Primera.

    Quinta. Todos los gastos e impuestos que se originen con ocasión del presente documento, y todos los gastos e impuestos que se deriven del otorgamiento de la escritura pública y de su inscripción registral, así como los trámites necesarios para ello, serán de cuenta exclusiva de la parte prestataria.
    Y en prueba doy mi conformidad los comparecientes, en el concepto en que actúan, firman este documento.
    "

  5. en respuesta a BarcelonaMan
    -
    Top 10
    #16
    18/03/13 22:53

    Dudo que te devuelvan nada sino les firmas el contrato, pero léelo muy bien, y no firmes si algo no entiendes .

  6. en respuesta a W. Petersen
    -
    #15
    18/03/13 22:06

    Hola, ¿es mejor firmar este contrato o pedirles antes de firmarlo que me reingresen todo lo que se han cobrado de más desde el 2009?.

    Gracias

  7. en respuesta a BarcelonaMan
    -
    Top 10
    #14
    18/03/13 15:32

    El tema de las extinciones de condominio suele ser un problema de mal resolver, vamos a ver, el banco prestó un dinero en base a unas garantías determinadas que es la solvencia de los solicitantes y como adicional una finca. Hay que recordar que contrariamente a lo que se cree habitualmente, y también a diferencia de 11 de los 51 estados de EE.UU. (11 estados, no todos), los préstamos para adquirir fincas no se hacen porque “doy una hipoteca”, se dan porque los prestatarios son considerados solventes por el banco, y según sus sistemas de análisis podrán devolver el dinero con sus ingresos, y luego como adicional (no principal, insisto) y solo por “si se cae el cielo” y ante el largo plazo se traba una garantía adicional que es la finca. Por lo tanto la bese de la concesión es la solvencia de los peticionarios, no las fincas, luego resulta que por la crisis, y también por no haber considerado adecuadamente esto, tienen hoy los problemas que todos conocemos.

    Dicho esto, difícilmente el banco se va a desprender de la garantía de tu ex señora, porque en el divorcio ellos no pintan nada, no pueden opinar, y ahora resulta que por desavenencias entre vosotros, ellos se quedan sin una garantía. Visto de este modo, entenderás que no lo van a aceptar, por tanto si con la extinción de condominio la finca solo figura a tu nombre, ellos mantienen la garantía adicional mediante hipoteca, y al negarse a “sacar” a tu ex esposa, siguen con la garantía personal tuya y de ella. La única manera que “sacarla” es que les presentes a un nuevo garante que la sustituya y que su solvencia le agrade al banco, a cambio de nada, dudo que lo consigas, y ni reclamando, porque resulta que esto es un contrato entre dos partes, vosotros y ellos, y para modificar el contrato tenéis que estar todos de acuerdo, basta con un que no lo esté, en este caso el banco que no hay trato, y lamento indicar que puedes reclamar dónde quieras, es una guerra que en mi modesta opinión vas a perder, da lo mismo si lo planteas administrativamente o por la vía judicial, ellos prestaron un dinero bajo una determinadas condiciones y no tienen ahora porque aceptar otras.

    La cláusula que indicas del “no podrá superar ...” no sé que decirte, y en cuando al número de cuenta, entiendo que no habrá problema alguno, piensa que cuando hay una fusión como el Sabadell con la CAM o La Caixa con Banca Cívica se cambian los números, está previsto como puedes observar ...

  8. en respuesta a BarcelonaMan
    -
    #13
    18/03/13 15:18

    de divorcios e hipotecas poco sé... porque siempre he tenido claro que en el caso de meterme en ese lio me metia yo sola como he hecho... el amor pasa, la hipoteca permanece.

  9. en respuesta a Maerbale
    -
    #12
    18/03/13 12:03

    Hola, gracias por la respuesta. Lo que me preocupa más de este contrato (una novación entiendo) es lo referente a mi exmujer, ella sigue figurando en el préstamo hipotecario por negativa del Banco a quitarla como prestataria a pesar de setencia de divorcio y extinción de condominio; ahora el piso consta solo a mi nombre. Si firma este contrato es como firmar una novación del banco; no sé si ella pierde algún derecho para presionar al banco a que la quite como deudora al poder decir el banco que ya ha firmado este nuevo contrato, el cuál me beneficia pues me quita el suelo.
    O igualmente luego de firmar el nuevo contrato (novación) ¿se puede reculamar al banco para que la quiten del préstamo????... caso de que eso ocurra, pues a ella parece que le dá igual figurar o no de prestataria porque en la Escritura nueva de titularidad pone que pago yo todo el préstamo.

  10. en respuesta a BarcelonaMan
    -
    #11
    18/03/13 10:51

    en mi caso bbva ha cambiado la identificación por razones técnicas según dicen... justamente no he pensado en la declaración de hacienda... ya lo comunicaran a hacienda. Pero si he tenido que notificarselo al seguro de vida (con Mapfre y cesión de derechos a favor de bbva por el prestamo --no hagas eso nunca, no es necesario y es un rollo), supongo que con el seguro de hogar tambien habria que comunicarlo. De todas formas le pides al banco un certificado con el cambio de numeración y arreglado.

  11. en respuesta a W. Petersen
    -
    #10
    18/03/13 10:41

    Hola,

    ya me han dado contestación,me quitarían el suelo haciendo un contrato. En este contrato pone a partir de enero se elimita el límite inferior establecido. Tengo algunas dudas.... pues el Banco está interesado en que la hipoteca siga a nombre de los dos titulares y hay un divorcio.

    - En mi caso la Escritura de Titularidad consta ya desde diciembre a mi nombre (extinción de condominio). En esta Escritura pone que yo me hago cargo del préstamo.. a pesar de que para el Banco ella siga siendo deudora al 50%. Seria bueno que más adelante quitarla de la Escritura del préstamo pues hay una sentencia de divorcio que obligaba a hacer la extinción de condominio.... ahora mismo el Banco no quiere quitarla. Entonces... el hecho de firmar este contrato ella CAMBIA ALGÚN DERECHO POSTERIOR de ella a pedir otra novación más adelante (pues este contrato es una novación).. En uno de los párrafos del nuevo contrato pone "ambas partes dejan subsistente la citada escritura de préstamo en TODOS los demás pactos y estipulaciones, que permanecen inalterados".

    - En el mismo párrafo, pone al final algo que no le veo el sentido "el tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios NO podrá superar en ningún caso el límite establecido en la mencionada escritura"....¿qué sentido tiene esto para beneficio del Banco?.. no lo acabo de entender.. lo que dice anteriormente queda claro que me quitan el suelo mínimo, pero esta frase no la pillo en el sentido.

    - En otra estipulación pone que el Banco puede cambiar el número identificativo del préstamo. Algún perjuicio como la declaración de REnta?

    Gracias

  12. en respuesta a BarcelonaMan
    -
    Top 10
    #9
    07/03/13 17:53

    Una cuestión, guardas la publicidad de las condiciones de Muface??????

    http://www.bbvacolectivos.com/muface/Oferta_Hipotecaria_Muface.pdf

    Yo he encontrado esto en la red .... pero es de 2011... y nada dice de suelo hipotecario, a ver si tu lo lees y ves algo ..... entonces si tuvieras esto mismo o similar guardado del momento del inicio de hipoteca, tendrías una base para reclamar, no olvidemos que a efectos legales la publicidad tiene valor contractual .............

    Revisa tu mail privado, que te he mandado un mensaje a través de "mensajes de rankia" ....

  13. en respuesta a W. Petersen
    -
    #8
    07/03/13 11:41

    Hola,
    yo estoy ya que "peto" con mi banco, por no hablar del trato recibido, del cuál ya he hecho queja al servicio de atención .... recientemente me cobró 40 euros de comisión por la cuenta vinculada a la hipoteca.. increible. El caso es que ya no puedo más y voy a intentar cambiar ésto, y otas cosas como pegas para quitar a la cotitular del préstamo tras un divorcio con sentencia judicial. Con respecto a la HIPOTECA.. el SUELO firmado a principios del 2007 (2,25%+diferencial). Desde hace años les digo que porqué tengo que pagar un suelo que no figuraba en las condiciones iniciales con MUFACE, me decían que yo las firmé y no había solución. Hace dos días que miro Internet y estoy sorprendido con el suelo, lo que desde mi banco era intocable resulta que sí se puede negociar o demandar.

    He visto que hablais de sentencias favorables, pero he navegando en Internet he encontrado la proposición de ley del congreso de los diputados del 18 de marzo 2011, boletín oficial de las cortes generales del congreso de los diputados. En la cuál se pide la modificación del R.D.L. 1/2007.. así será abusivo si hay una diferencia entre el suelo máximo y mínimo de 4 puntos (en mi caso el mínimo es 2,25 el máximo 15%!!.. algo irreal que ocurra), o abusivo si hay más de un 40% de diferencia entre el suelo mínimo y el euribor del día de la firma (en mi caso sí que es superior pues el euribor estaba al 4,1% aprox. el 2007).
    En julio del 2012 se volvió a presentar otra proposición igual, creo que la diferencia era de 8 puntos entre mínimo y máximo en el suelo.. ¿sabeis cómo han acabado???

    Tampoco sé si por parte del Gobierno (PP) se plantea alguna modificación respecto al suelo... si fuera así mejor esperar que meterse vía judicial tras reclamar a mi banco y Banco de España.

    Gracias

  14. en respuesta a Igasor
    -
    Top 10
    #7
    19/12/12 08:04

    El problema está en demostrar que fue así, porque la fecha de la vinculante apuesto a que es otra ...

  15. #6
    02/12/12 10:52

    Hola a todos.
    Yo soy un afectado de la clausula suelo con Cajamar y me anime a la demanda colectiva con ADICAE.
    Va bastante lento.
    En mi caso m presentaron la oferta vinculante la tarde anted de ir al notario. cuando ha de ser un mes antes.
    A ver si sale bien

  16. en respuesta a Josetee
    -
    Top 10
    #5
    28/11/12 16:57

    ¿Los jueces entienden que "el rango" es superior? me explico, la concurrencia de una aceptación de dicho pacto en escritura pública no supone aceptación de la misma, convirtiendo la falta de su mención en la oferta vinculante, o la ausencia de dicha oferta en una mera infracción administrativa ?????

  17. #4
    28/11/12 16:43

    La información previa a la firma de la escritura por parte de la entidad al consumidor es (bueno, hasta ahora ha sido) una obligación legal de las entidades, que en muchos casos se han pasado por el arco del triunfo, cosa que en algunos casos se puede demostrar. Hasta este año, era la entidad la que debía acreditar que había informado al cliente con la antelación suficiente de las condiciones económicas y financieras del préstamo, y eso lo hacía mediante la oferta vinculante. No hacerlo así es contrario a la ley, y, supongo que por eso, se están quitando suelos con motivo de la irregularidad en la información previa.
    Por otro lado, si bien hay sentencias a favor y en contra de la eliminación del suelo con motivo de la abusividad de la cláusula y de la desproporción entre suelo y techo, lo cierto y verdad es que la gran mayoría son favorables a eliminar suelo y techo.
    Yo sí animo a que todo al que le han incluido suelo con "malas artes", reclame o denuncie previo asesoramiento, claro.
    Un saludo

  18. en respuesta a W. Petersen
    -
    #3
    28/11/12 15:54

    El tema es que he visto más de un caso en el que si se ha devuelto, por eso me he animado

  19. en respuesta a Sossek
    -
    Top 10
    #2
    28/11/12 12:37

    Si Julián, pero lamentablemente no tengo la solución para que tu carta surta los efectos deseados ... tocar lo que no suena si, sin embargo lo del abono de dinero a tu cuenta ya no lo veo tan claro, al menos hasta que las demandas legales que seguramente están en curso, vayan teniendo resolución.

  20. #1
    28/11/12 09:41

    Gran aporte de verdad, enhorabuena.
    Yo hoy he presentado la pertinente reclamcion a BBVA, ademas de que me quiten el suelo, que me devuelvan lo cobrado de mas... A ver que pasa