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¿Subrogaciones a la brava? Sin inmueble y con préstamo

Se me han adelantado. El asunto ha estallado antes de que le dedicase un post de mis Episodios Económicos. Estoy hablando de la noticia de la que se hace eco El País en una noticia titulada Con deuda y sin casa. El asunto resulta escalofriante, y creo que del mismo la gente puede aprender muchas lecciones. Eso si, teniendo en cuenta que no suele confiar en exceso en el nivel de os periodistas en estas materias todo debe ser cogido con pinzas, aunque, en esencia, se corresponde bastante bien con otros casos que he oído.
Os recomiendo que leáis primero la noticia. A continuación os expongo mi resumen, y para acabar preciso aquellos puntos clave.
Familia con una cuota hipotecaria que no puede pagar. Aparece una empresa, una SL, que se ofrece a comprarles la vivienda y subrogarse en la hipoteca. El precio de la compra sería el saldo pendiente de la hipoteca. Dicho operación conllevaría que dicha familia permaneciese en su antigua propiedad de alquiler, pagando una cantidad de renta sustancialmente inferior a la de la cuota. Todo esto se hace en escritura publica, pero sin contar con la entidad bancaria titular de la hipoteca. La nueva propietaria de las fincas ni consigue subrogarse en los préstamos ni paga las cuotas. Para más inri, según lo escrito ni siquiera liquida los gastos fiscales correspondientes de ITP, estando la propiedad sin inscribir en el Registro (salvo una). El Banco da por vencidas las hipotecas, y reclama la deuda, con intereses y gastos, a los antiguos propietario que nunca han dejado de ser deudores.
Conclusiones:
1. La subrogación del deudor no es algo a lo que este obligada la entidad bancaria. Hasta ahí se podía llegar. El Banco puede o no admitir a un cliente. Lo normal, la práctica generalizada, como conoce cualquiera que se haya subrogado en el préstamo promotor por la compra de un inmueble nuevo, es hablar con el banco previamente, que éste comparezca en la firma, consintiendo en la subrogación (ojo, no en la compraventa, que se puede hacer sin su consentimiento), y modificando el préstamo según las negociaciones que se hubiesen mantenido.
2. Evidentemente también cabe la subrogacion a posteriori, aunque es muy muy rara e inhabitual. En esencia funciona tal y como teóricamente se planteaba en estas operaciones. Se compra y a posteriori el Banco comparece y autoriza la subrogación. Lo cierto es que, en os casos que conozco, dicha práctica se da por razones de urgencia, y SIEMPRE se ha hablado con el Banco que ha mostrado verbalmente su conformidad. Hacer lo contrario es un tanto suicida.
3. Y digo que es suicida ya que, y os invito a leer vuestra Hipoteca, cuenta con una serie de cláusula de vencimiento anticipado (y ojo, entre otras alquilar sin su consentimiento o en determinadas circunstancias). Y por lo general, entre ellas suele estar la transmisión de la vivienda sin su OK. Alguno pensará que ésto choca con mi afirmación de que no es necesario tal consentimiento para la compraventa. Para nada. Uno puede vender y el otro comprar, pero se reserva el Derecho de declarar en ese mismo momento vencida la hipoteca y por tanto exigir el 100% de la misma, que es lo que parece que han hecho. ¿Por qué esta clausula?
4. Es una vieja discusión en Rankia, y a muchos no les entra en la mollera, pero el asunto esta claro. En un préstamo hipotecario conviven dos garantías, la hipotecaria y la personal. Y por muy mal que lo estén pasando esas familias, entiendo que el Banco prefiere la garantía personal de dichas familias a las de una SL constituida con 3000 euros y que, por lo que se desprende de la noticia, no cuenta con músculo financiero alguno. Por tanto el Banco no gana nada (más bien pierde) con dicho cambio, por lo que difícilmente admitiría la subrogación ni el pago de la hipoteca por otra persona que no sea el deudor con el que a contrato. Llegado ese punto, el comprador deberá buscarse la vida, conseguir una nueva hipoteca y, yendo de la mano con el vendedor-deudor cancelar el préstamo vencido.
5. No quiero entrar en las posibles derivaciones penales del asunto (la noticia habla de estafa). No conozco suficientemente todos los detalles. Ahora bien, me gustaría llamar la atención sobre un punto. ¿Cómo esperaba pagar la diferencia entre las cuotas hipotecarias y los alquileres?, ¿qué tipo de ingresos tiene esa sociedad como para hacer frente a esos diferenciales ingresos-pagos, en relación con un montante hipotecario de dos millones de euros? Ni a eso, ni a la siguiente pregunta parece tener respuesta el representante de la entidad, que da unas explicaciones, a mi juicio, chocantes.
6. No deben ser muchos los ingresos cuando, y esto si que es de traca, de la noticia resulta que las compraventas (salvo una) no se han inscrito en el Registro (lo que no impide que la sociedad sea la propietaria de esas viviendas), y es que ni siquiera se han liquidado los impuestos. Eso complica el asunto aún más. Por un lado, al no figurar en el Registro a nombre de la sociedad, al menos los acreedores de la misma, en una primera instancia, no lo tendrán fácil para embargarlos. Pero por otro lado, hay una afección real de esos inmuebles al ITP generado en la operación de Compraventa, lo que de hecho, y tal como se desarollan los hechos,se convertirá en una carga más sobre el inmueble. Tremendo galimatías.
7. Con todos mis respetos, lo de los deudores es también de traca. Hubo quien hablo previamente con su Banco y fueron avisados de que ni se les ocurriese. Pero ellos nda, ni caso. Hablaron con la Oficina de Consumidores y les dijeron que era legal. Que peligro lo de las Oficinas de Consumo, y la de algunos profesionales que asesoran en estas materias. Claro que es legal. Pero también es legal dar el préstamo por vencido. Y, aunque ya se que la gente oye lo que quiere oír, no me suena nada extraño que les hayan dado esa respuesta. Es como cuando les dicen a una pareja que se separa y en la que uno se adjudica la vivienda y el pago de la hipoteca que el Banco debe pasar por ello. Impresionante.
8. Igual de impresionante que la doble moral del medio. Resulta que se identifica al Notario que interviene en la operaciones, operaciones legales tal y como recuerdo en el punto anterior. Muy bien. ¿Por qué no se identifica al responsable de la Oficina de Consumo que les asesoró?, ¿no tiene nada que decir?
9. Sigo dándole vueltas al modelo de negocio de esta sociedad. En su día se dedicaban a opciones sobre viviendas. Entiendo que se trataba del típico negocio de pases inmobiliarios, donde se vendía esa opción a un tercero, que era el que finamente escrituraba. Dicho negocio funciona en mercados alcistas. Pero en este caso, uno se queda pensando, y siento ser pesado, de dónde pensaba sacar la pasta para aguantar el tirón, o cómo pnesaba hacer dinero, habida cuenta de que, presuntamente no la tenía. ¿Acaso con una brutal bajada de los tipos que pusiese en breve la cuota por debajo del importe de los alquileres? Si es así, este es un hombre de riesgo y no un gestor de hedge funds. Otras explicaciones que se me ocurren son mucho peores.
10. Me llama la atención el desconocimiento de este hombre sobre la operativa real de las entidades financieras. Y ojo con las responsabilidades personales, y no estoy hablando de las penales. No solo él como administrador, es que los accionistas pueden tener serios problemas si se demuestra que esta sociedad estaba infracapitalizada para desempeñar el negocio que desarrollaba. Másles vale no tener bienes a su nombre.
¿O habeís aburrido mucho? A mi me parece un tema apasionante.
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  1. #20
    Anonimo
    03/01/09 17:21

    EL gallina la sitaución es diferente si hay un nuevo propietario, en cuyo caso CON INDEPENDENCIA que comprase la vivienda, su casa es la "garantía" del pago del préstamo o crédito correspondiente y por tanto su casa puede ser embargada (y en su caso procederse a su lanzamiento) si no se paga el préstamo
    Si hay un inquilino (y el contrato no es simulado ni es un fraude de ley),el contrato de arrendamiento tendrá una vigencia de 5 años....

    Echevarri, creo que es muy "populista" (y "progre") decir que la culpa es del notario...
    SEGURO que les hizo las advertencias legales (estarán en la escritura) y les preguntó si sabían que estaban firmando... Que una de las partes no cumpla con sus obligaciones(la SL) no es su responsabilidad....

  2. #19
    Anonimo
    03/01/09 15:59

    Creo que muchos no tienen claro la responsabilidad en la que se incurre al subscribir una hipoteca (vade retro satanás) en España.

    * En España se responde con la TOTALIDAD DEL PATRIMONIO.

    * En EE.UU sólo afecta al bien en sí.

    Por tanto, el banco buscará recuperar el dinero mediante la subasta, pero si es inferior (es lo que está pasando ahora con la bajada de los precios, aunque los bancos intentan contenerla) se buscará lo que falta en el resto del patrimonio de los firmantes y/o de los avalistas (padres que cometieron el craso error de avalar).

    En cualquier caso, realizar dicha operación sin el consentimiento del banco es de idiotas (DRAE: 3. adj. coloq. Tonto, corto de entendimiento), y de suicidas si además se ha preguntado y la entidad respondió negativamente (y con la bajada de precios todavía se opondrá más, digo).

    Por lo demás ¿alguien se lee los contratos? ¿Se hacen los cálculos pertinentes para saber el coste total de la hipoteca? etc, etc...

    Es muy fácil criticar a los demás para eximir responsabilidades, pero la principal suele ser la propia en estos casos y en los de reunificación de créditos.

  3. #18
    El Gallina
    03/01/09 13:24

    Cuanto más leo más me acojono. Empiezo a sentirme como el Sr. de Murcia.

    Vamos a retorcerlo un poco más.

    En una de tus respuestas dices: "si tu vendes en 50, el comprador, sabiendo que hay hipoteca y que esta tiene un saldo de 30, te retendra eso más los gastos Y NO TE LOS PAGARA (ya que se supone que con ello cancelará el préstamo). Salvo que sea tonto, claro.".

    Supongamos que efectivamente es tonto. El banco da por vencida la hipoteca y exige la deuda. Como no tengo dinero para pagarla se subasta la vivienda. Pero para entonces ya está ocupada por el nuevo comprador o un inquilino. Como la vivienda tiene bicho dentro, en la subasta valdrá mucho menos y puede que no se salde la totalidad de la deuda.

    ¿Pueden crucificarmen con el cuento de la responsabilidad hipotecaria y con los impuestos derivados de la operación?

    Si aún así queda deuda todavía, ¿respondo de ella con el resto de mi patrimonio presente o futuro?

    PARA PODER DORMIR TRANQUILO ¿Hay solo dos opciones?:

    1.- El banco se apunta al baile y si su nuevo cliente resulta ser un cantamañanas que se coma sus marrones.

    2.- Cancelo la hipoteca y saco la vivienda al mercado libre de cargas y que el nuevo propietario haga lo que mejor le parezca.

  4. #17
    03/01/09 00:17

    Se me olvidaba Antonio, los motivos por los que se critica al Notario es por echarle la culpa a aquel en que e unen dos conceptos: uno, el que se supone que sabe mas, dos, aquel que supuestamente gana más con la operación(esto si ques falso de todas todas). Se convierte así en un chivo expiatorio en vez de reconocer que hemos hecho el canelo, nosotros solitos.

  5. #16
    03/01/09 00:15

    JMVives, tu pregunta lo que haga falta. Ésto, como el whisky, es cuestión de irle cogiendo el punto.

  6. #15
    03/01/09 00:13

    Hola Antonio, y gracias...
    Creo haberlo puesto en el post, pero veo que no lo he dejado claro. Estamos ABSOLUTAMENTE DE ACUERDO. Es necesaria claúsla expresa, lo que ocurre es que todas las hipotecas de todas las entidades que conozco la llevan...


    Un abrazo.

    PD: Efectivamente se pueden hipotecar desde concesiones administrativas a aprovechamientos urbanísticos, si no recuerdo mal, por no hablar de los Barcos...pero si suelto eso a palo seco, esto se pone en plan cinturon negro.

  7. #14
    Anonimo
    03/01/09 00:09

    Hola de nuevo:

    Muchísimas gracias por tus aclaraciones. Esto ya va cogiendo luz ;), lo que pasa es que es un tema con matices y claro, no es fácil dejarlo todo claro "del tirón".

    Espero que siga el debate porque es muy interesante.

    Un placer leerte.

    Un saludo.
    JMV

  8. #13
    Anonimo
    02/01/09 23:41

    Magnífico post Echevarri. Desde mi experiencia y después de haberme tragado muchos de los comentarios de los usuarios de los periódicos que publican esa noticia y de leer todos los de tu blog, el problema lo veo en que la "gente de la calle" no sabe que es una hipoteca... Y la frase "tu casa no es tu casa, sino la del banco" (SIC) lo dice todo.
    La hipoteca es UNA GARANTÍA que se impone sobre unos bienes determinados (no necesariamente tienen que ser inmuebles)que quedan sujetos al cumplimiento de la obligación (normalmente son préstamos pero pueden ser otros contratos) por cuya seguridad fue constituida, sin perjuicio de la responsabilidad personal ilimitada del deudor del 1911CC...
    Tratándo de esquematizarlo más, la compraventa es COMPLETAMENTE LEGAL, ahora bien el préstamo que le hizo el banco al cliente sigue vigente (por más que el mismo vendiera el inmueble un tercero) y el banco puede lógicamente reclamárselo a él....
    LO QUE NO COMPARTO CONTIGO, ECHEVARRI, ES QUE EL ACREEDOR PUEDA DAR POR VENCIDO EL PRÉSTAMO (sin cláusula expresa en tal sentido) POR LA VENTA DE LA FINCA A UN TERCERO, pues entiendo que en tal caso se estará a lo prevenido en los arts 104 y 118 LH. El bien SUJETA el cumplimiento de la obligación, pero la responsabilidad personal ilimitada sigue siendo del vendedor (salvo autorización expresa del acreedor....)
    Además, el bien hipotecado, en éste caso el piso, por más que sea vendido a otra persona queda sujeto al cumplimiento de la obligación.

    Esto aparece CLARÍSIMO en todas las escrituras y no sé porque ésta gente dice que la culpa es del notario....
    HAY DE CADA PERSONAJE...


    Un saludo

  9. #12
    02/01/09 22:41

    Gurus, te entiendo perfectamente. Y sin embargo si había dinro pàra pagar al comisionista. Tremendo.

  10. #11
    02/01/09 22:39

    Putabolsa, ánimo que le acabas cogiendo el gusto (es ésto o poner comentarios sobre ya sabes qué ;) )

    A que post te refieres, el de la asunción acumulativa de deuda? Si es ése lo entiedo, es jodidillo si uno no esta acostumbrado. Supongo que será ese, ya que el último era sobre los traspasos condicionados y pense que estaba facilón (de nos er asi, pongo ejemplos en próximos posts)

  11. #10
    02/01/09 22:36

    Jose Miguel..
    Ya siento haberte liado, y eso que pensaba que estab aclarando la noticia. Bueno, que sirva como trailer de un post que publicare en breve sobre cosillas a hacer cuando formas una operación de compraventa sin Banco ni nada de nada.

    Empecemos por clarificar un tema. En un pretsmoa hipotecario hay unos deudores, que tienen una obligación personal, per secula seculorum, de devolver esa cantidad. Como garantía del préstamo esta en primer lugar la garantía personal de los deudores y, especiaficamente en el caso de los hipotecarios, la garantia hipotecaria sobre el inmueble o inmuebles (pueden ser varios), que desde el punto de vista negativo se denomina carga (la finca esta gravada,se suele decir). Todo eso no quita para que además haya otras garantias adicionales si se estima;avalistas, prendas, etc (si repsas el blog veras varias de ellas)

    O sa la carga, siempre es sobre el bien o bienes. Dicha carga es, como dice la ley, accesoria, dependiente de la obligación que garantiza. Si se extingue la obligación, se extingue la carga.

    Por tanto, a tu primera pregunta,y despues de haber entendido esto te comento: el comprador, despues de comprara, lo que puede y debe hacer es cancelar la carga que grava su piso, no el prestamo del deduor. En el fondo es lo mismo, ya que el Banco le exigira un dinero para ello que aplicará al préstamo, pero tiene sus matices. Pongamos un ejemplo.

    Tengo una hipoteca de 150 mil euros, sobre un piso y un garaje. Las cargas se distribuyen de la siguinete manera 140 sobre el piso y 10 sobre el garaje. Vendo el garaje por 30 y el comprador solo me da 20 (en realidad menos, me quita para gastos) y retiene 10, con los que cancelara la Hipoteca que grava su nuevo garage.

    A la segunda pregunta la respuesta es que si. Se puede vender, la operación esvalida. El banco no puede impdirla. Lo que si que puede hacer el Banco, en base a lo pactado en la Hipoteca esdecir que eso no le ha gustado ni un pelo, y que da por vencida la hipoteca, es decir que quiere toda su pasta ya. Se lo solicitar al deduor-vendedor en primera instancia, pero esta claro que luego se dirigirá al comprador-nuevo propietario, y más les vale espabilar.

    3) Si, debes tener el consentimiento para evitar la movida. De no ser asi lo que tiene que hacer es buscar una hpoteca nueva para cancelar esa otra en la que no le dejan subrogarse.

    Siento no ser capaz de expresarme mejor...

  12. #9
    02/01/09 22:32

    Para mí lo más oscuro sigue siendo la motivación de la sl. Como bien dices no es creíble que les haya pillado el toro sin ni siquiera pagar los impuestos. El "móvil" para realizar una operación así está muy oscuro, no te parece? Quizás sea una práctica que tenga beneficios colaterales inconfesables que se me escapan (a mi y a la Justicia por el momento).

    Salud y €.

  13. #8
    02/01/09 22:23

    Gallina, goloso comentario:
    1. Vaya, creo que se de que listos de la pradera hablas, y con el timo más viejo del sector financiero.
    2. Siempre digo que el Banco tiene intereses propios, pero que en alguna medida coinciden con los tuyos. Usa al Banco en dicho sentido. Los vendedores debieron haberse preguntado los motivos por los que el Banco no saltaba de alegria con la operación al perderles de vista, dada su escasa capacidad de pago. Pero no vieron más allá de sus nariece
    3. Estoy prácticament seguro que el Notario lo manifesto, incluso que se recogió de algún modo en la escritura. Y respecto a las oficinas de consumo me consta pra lo que valen, para casi nada. Las has definido perfectamente.
    4. A tu pregunta la respuesta es no. Banco y comprador estudiaran una oferta, pudiendo modificar el tipo, los plazos, los sistemas de liquidación, e incluso el iporte con las correspondientes novaciones.

  14. #7
    02/01/09 21:20

    Aburrido? Para nada.Por lo menos en este post consegui entender mucho mas que con el último donde parecia que escribieras en chino.Poco a poco,paciencia y ganas de aprender conceptos nuevos.

  15. #6
    Anonimo
    02/01/09 20:45

    Hola:

    Soy de los que te leen pero no suelo escribir, pero en este caso me has dejado hecho un mar de dudas.

    1) Siempre me dijeron que la carga pesa sobre el inmueble no sobre el propietario, por lo que si yo soy el propietario puedo vender cuando quiera, obviously, aunque en el caso de que no venda cancelando previamente (o en el mismo acto) y por tanto libre de cargas... ¿es el nuevo propietario quien debe cancelar un préstamo del que no es titular? ¿Eso como es? ¿Se puede?

    2) Entonces, a ver, ¿se puede vender con hipoteca y sin consentimiento del banco o no? Es que me liado tó.

    3) Si la carga pesa sobre el bien y no sobre el dueño (en caso de ser estrictamente así) si se vende con la hipoteca (que parece que si que se puede) entonces el banco debe aceptar al nuevo propietario subrogado, porque si no, si el antiguo propietario sigue siendo titular de la deuda y no paga al quien le quitan el bien es al nuevo que nada pinta en ese préstamo, no?

    Ofú, vaya lío. A ver si nos das algo de luz ;)

    Un abrazo.

  16. #5
    El Gallina
    02/01/09 19:27

    Está claro que al más listo de la pradera se la pueden pegar. Hay ejemplos recientes.

    Pero en ste caso, yo que siempre pongo en cuarentena todo lo que diga el banco, si se le invita a la fiesta y no se apunta, veo mucho peligro.

    Cuando comento por ahí que antes de hacer algo, tengo que plantearme que puedo ganar, empatar o perder y valorar el riesgo que asumo, siempre me acusan de pesimista. Seguramente sí, pero a pesar de ello me la pego bastante a menudo.

    En cuanto al notario, a pesar de haber sido convenientemente elegido por la SL, seguramente les habrá advertido del riesgo de la operación y puede que así conste en la escritura que han firmado. ¿Tampoco se han enterado?

    Sobre las oficinas de atención al consumidor y determinadas asociaciones de consumidores, suponiendo que han informado bien, su capacidad de actuación es muy limitada, a pesar de lo que la mayoría de la gente cree y en muchas ocasiones no dejan de ser otro comedero más al estilo sindical que nos toca vivir actualmente.

    Por último se me ocurre una pregunta ingenua: Si decido vender mi vivienda y el comprador se subroga en el préstamo hipotecario con el visto bueno del banco, ¿Tiene el banco la obigación de mantener la formula de cálculo del interés vigente hasta la subrogación (Euribor + X)?

  17. #4
    02/01/09 19:02

    Fcasarra, es más sencillo de lo que parece...
    1.La hipoteca no impide que vendas la vivienda, el propietario eres tu.

    2. Ahora bien, si tu vendes en 50, el comprador, sabiendo que hay hipoteca y que esta tiene un saldo de 30, te retendra eso más los gastos Y NO TE LOS PAGARA (ya que se supone que con ello cancelará el préstamo). Salvo que sea tonto, claro.

    3. Al Banco, lo que hagan comprador y vendedor le da igual. O no. El vendedor sigue siendo su deudor, y si lo desea puede dar por vencida la Hipoteca. En dicho caso jamas se reclama la vivienda como tal. Se exige la deuda, y si no satisface, la vivienda, sea de quien sea en ese momento, se saca a subasta y con lo que se obtenga se cobra el Banco.

    No se si ahora lo tienes más claro.

  18. #3
    Anonimo
    02/01/09 18:54

    No entiendo nada ...

    No se supone que en la escritura aparece lo de la hipoteca precisamenta para que no puedas vender sin que el banco te pueda echar el guante.

    Por que si no, ya veo a mas de uno, vendiendo, tomando el dinero en efectivo y corriendo. ¿No puede el banco reclamar la vivienda entonces?

  19. #2
    02/01/09 14:58

    Gracias Maty...
    A mi lo que me fastidia es que luego pretenden que de todo esto les saque el Estado...

  20. #1
    Anonimo
    02/01/09 13:40

    Estas cosas suceden porque la mayoría de la población no está dispuesta a realizar el esfuerzo intelectual requerido a la hora de informarse debidamente.

    Bien poquitos leen lo que firman y luego pasa lo que pasa, ya sean inmigrantes o españoles.

    Y con un sistema educativo como el español, en caída libre, las nuevas generaciones serán objeto de más engaños/estafas. Ojo, muchas veces siendo ellos mismos los malintencionados, como sucede en la mayoría de los timos.

    En fin, yo ya me cansé de dar consejos a los demás porque al final no me hacían nunca caso, así que allá ellos, que son mayorcitos.

    - Un saludo -

    PD: se me olvidaba, buena anotación.