Cumbres borrascosas: Entre Notarios y Registradores de la Propiedad

Es un auténtica pena. Pero algo me dice que los españoles somos capaces de cargarnos solitos, sin ayuda de ningún tipo, las pocas cosas que funcionan bien en este país. Es un don. Y, con sinceridad, nuestro marcho hipotecario en cuanto a su cobertura legal, controles, y demás, era de lo poco que se libraba. Me refiero especialmente al funcionamiento de Notarías y Registros.

En primer lugar un inciso, pues para mucha gente que no tiene ocasión de tratar con ellos, son casi equiparables y no tienen nada que ver. Los Notarios son fedatarios públicos fundamentalmente. A través de ellos un documento consigue el status de documento público (equiparable a una sentencia, por ejemplo) lo que le dota de una serie de privilegios. El Registrador de la Propiedad se encarga de calificar jurídicamente esos documentos e inscribirlos en el Registro de la Propiedad que lleva. Viene a constituir en la práctica un doble control. Dicho todo esto de un modo muy basto, muy a grosso modo.

En lo que se parecen Notarios y registradores es en que, a diferencia de otros cuerpos de funcionarios públicos ello funcionan como profesionales liberales. No cobran de la Administración. Sus ingresos proceden de los propios usuarios de sus servicios. Esta doble vertiente hace que por ejemplo sus ingresos sean totalmente variables y que, a la vez, lo que puedan cobrar por cada uno de sus servicios este fijado en un arancel por Ley. O que tengan que buscarse la vida en cuanto a locales, plantilla y demás, pero no puedan cogerse alegremente las vacaciones, pues prestan un servicio público y deben cubrirse estas ausencias, etc...

Si a esto le unimos su vinculación con el mundo inmobiliario, el que intervengan en momentos distintos en las mismas operaciones, etc, explica su proximidad en la mente de la gente. Y tanto es así que, no se ahora, pero tradicionalmente había mucha gente que no estudiaba específicamente para la oposición de Notarías o Registros. Sencillamente se presentaban a la oposición que saliese primero una vez estuviesen preparados, pues los temarios eran muy similares.

Y a pesar de todo ello creo que son muy distintos, incluso que el perfil profesional y personal de Notarios y Registradores es por fuerza distinto. Al Notario lo eligen las partes, en una gran ciudad hay un número determinado, si, pero puedes libremente elegir entre ellos. Lo que hace que unos tengan una buena clientela y otros no Esto ocurre especialmente por diferentes motivos: don de gentes, equipos a su cargo, nivel profesional para ofrecer soluciones y colaborar asesorando a sus clientes, etc...pero también influye el tamaño de la ciudad. No tiene nada que ver la Notaría en una población de 20.000 habitantes que en un pequeño pueblo de 2000, por mucho que sea capital de comarca. Hay Notarías claramente deficitarias. Y aunque el boom inmobiliario ha hecho que se esconda un poco la situación, la competencia entre ellas puede ser dura.

Los Registradores sin embargo gozan de un auténtico monopolio zonal. En su demarcación solo hay un Registro, y a el se debe acudir. Digamos que no requieren un perfil tan comercial como el de los Notarios, que no necesitan esa proximidad con los clientes ( a pesar de lo cual conozco casos de quitarse el sombrero). Digamos que están ligeramente más pegados al estereotipo funcionarial español. Pero hay de todo. Frente a esta ventaja su problemática viene dada porque en sus ingresos no influye su profesionalidad. Están íntimamente ligados al momento del ciclo inmobiliario de la zona que ocupan. Y a la gestión de sus oficina. Frente a ello los Notarios pueden hacer muchas más tareas (testamentos, sociedades, etc...).

Como vemos son mundos muy muy distintos. Y en ocasiones enfrentados. Se ha acusado a la Dirección General de Registros y Notariado, órgano común a ambos cuerpos, e inscrito en el Ministerio de Justicia, de prestarse a una reducción del papel del Registrador, en beneficio del de los Notarios, de intentar acercarnos al modelo norteamericano. Espero que no sea cierto, porque el modelo yankee da grima.

Por otro lado la UE tiene en su punto de mira al Notariado Latino, del cual el Española es uno de los máximos exponentes. Los burócratas europeos entienden que desarrollan una función privada y quieren acabar con lo que ellos denominan monopolio. Sin conocer exactamente sus conclusiones supongo que buscarán algo más cercano al modelo anglosajón, donde el Notario es poco más que una clase de abogado particular. En mi opinión, algo tremendamente peligroso para la seguridad de nuestro tráfico inmobiliario (tanto como la acusación a la DGRN que antes reflejaba). Frente a ello hay algunos que buscan la fusión entre ambos cuerpos, existiendo también quien la rechaza (en cierto modo me recuerda a lo que ocurrió con los Corredores de Comercio). Los registradores que se niegan vienen a decir que los que lo propugnan, básicamente Notarios, lo único que quieren es salvar su culo.

Claro que siempre hay quien quiere el culo de Registradores. La fuerza cuasiextraparlamentaria IU apuesta por la conversión de los Registradores en funcionarios públicos ordinarios. O casi. Viene a decir que quiere modificar el actual sistema de aranceles para convertirlo en ¿un modelo no lucrativo?. Así, tal cual. ¿Por qué? Cito de la entrada de Arbo.

denuncian que los registradores combinan un ’status’ de funcionarios públicos con el de profesionales del derecho, lo que les permite percibir retribuciones “acordes al mercado” directamente por parte de los ciudadanos y sin el inconveniente de la competencia.

En base a esta información, la comisión procedería a fijar una retribución para los registradores de la propiedad y mercantiles con criterios similares a los del resto de funcionarios públicos, y bajo el principio de no lucratividad de los aranceles de los funcionarios públicos establecida en la Ley de Tasa y Precios Públicos.

Me parece muy bonito. Pero yo tengo varias dudas:

1. Les recuerdo a los Señores de IU que los Registradores, con sus ingresos, se pagan todos sus gastos de personal, locales, etc. Entiendo que si al final el Registrador va a acabar siendo un funcionario más esto va a suponer, en ultima instancia, la incorporación como tales de toda su plantilla, la asunción por parte del Estado de todos los gastos que conlleva esa estructura. No me creo que el Estado sea capaz de conseguir una mayor eficiencia económica.

2. Y es que el actual sistema tiene la ventaja de que quien lo paga sea el que lo usa. Y el tiempo ha demostrado que, financieramente es viable, quizás en buena medida porque el sector público no ha puesto las zarpas en él.

3. El coste arancelario para los particulares es francamente bajo para el servicio que se presta. Cantidades como 120, 180, 240 euros son bastante frecuentes. Incluso en bastantes novaciones y similares, muy inferiores. Algo me dice que el Estado seria incapaz de mantener esa estructura si lo administra directamente. Vamos, que medidas como el todo gratis de las ampliaciones de plazo de las hipotecas sería inviable, a pesar de sus escasa utilidad.

4. El modelo más cercano que tenemos de un Registro Inmobiliario totalmente controlado por la Administración es el Catastro. Su funcionamiento, en mi experiencia, es sustancialmente peor que el del Registro de la Propiedad. Eso por no hablar de Registros inmobiliarios municipales o autonómicos en materia de vivienda protegida.

5. El actual modelo hace que haya una fuerte competencia entre gente muy capacitada para optar a los Registros. Lo que indirectamente logra que el nivel que haya en los mismos sea, técnicamente muy muy alto. Y eso redunda en seguridad para el ciudadano.

6. Además, el que se consiga por parte de los Registradores una fuertes retribuciones permiten que sean mucho menos sensibles a posibles cantos de sirena, corrupciones y demás, estando como están en un cruce de caminos muy sensible del mercado inmobiliario. Digamos que se evitaría así que se convirtiesen en el típico político de turno con amistades peligrosas. Seguro que los Sres. de IU me entienden perfectamente.

Por último un ruego a Llamazares, avatar de IU. A ver si por una vez se dedican a algo serio, y dejan de hacer bromas con las cosas de comer. Lo de resucitar la Tasa Tobin ya ha cubierto el cupo de tonterias de este semestre.