Subrogación de hipotecas

Autor: Consumer.es ( 3 de abril de 2006 )
Tema: Vivienda

Los hogares españoles están asistiendo a un paulatino encarecimiento de sus hipotecas, preocupante dado que el endeudamiento familiar se encuentra también desde hace varios meses en niveles récord. Sólo en el último año, las hipotecas se han encarecido unos 350 euros anuales, según cálculos de la Asociación Hipotecaria Española. La razón es que el euribor, el índice de referencia en más del 70% de las hipotecas españolas, ha iniciado una preocupante escalada, que se prolonga ya desde hace siete meses. En enero, el índice se ha situado en el 2,833%, lo que implica que las hipotecas que se hayan revisado en dicho mes son ya un poco más caras. Ante tal coyuntura y para hacer más soportable la carga financiera que supone pagar una vivienda a plazos, resulta conveniente analizar las condiciones del préstamo contratrado. Subrogar la hipoteca por otra mejor puede ser una opción atractiva. En este caso, habrá que estudiar, entre otros factores, el precio que ofrece el nuevo banco y los gastos y las comisiones de cancelación que va a suponer la operación.

 

¿Qué es una subrogación?

 

Una subrogación es un trámite que permite cambiar la hipoteca de una entidad a otra. El objetivo por el que se realiza esta operación es siempre conseguir una mejora en las condiciones económicas de nuestro préstamo, sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo. Ángel Bouzas, director general de Freedom Finance, recuerda que la subrogación sólo permite la variación de los tipos de interés de origen, el plazo de la operación o ambos. "Las restantes condiciones del préstamo hipotecario se deben respetar, por ejemplo, el importe", añade. El capital pendiente de amortización se debe, por tanto, mantener invariable.

La decisión de cambiar la hipoteca de banco debe venir precedida de un análisis de las condiciones que ofrecen unas u otras entidades. Siempre con el objetivo presente de ahorrar un buen dinero al año, conviene calcular los gastos que conlleva la operación para ver si compensa llevarla a cabo. Kai Soering, responsable de Ibanesto.com, estima que los principales factores a tener en cuenta antes de subrogar una hipoteca a otro banco son el precio que ofrece la nueva entidad y los gastos y las comisiones de cancelación que va a suponer hacer la operación. “En cuanto al precio, por ejemplo, pasar de estar pagando un tipo de interés de un Euribor+0,70 % a un Euribor+0,45% supone un ahorro de unos 30 euros al mes, es decir unos 360 euros al año”, comenta Soering.

 

¿Qué gastos implica una subrogación?

 

Dulce Aguirre asegura desde Openbank que los principales factores que hay que tener en cuenta para ver si conviene subrogar una hipoteca son el tipo de interés y las comisiones. Por tanto, conviene hacer un cálculo lo más aproximado posible para saber si la operación compensa.

Los gastos de subrogación son prácticamente iguales en todas las entidades. En una hipoteca media (en torno a 120.000 euros) entre notaría, registro y gestoría, los gastos rondan los 650 euros. Lo que puede variar de una entidad a otra es que se incluyan estos gastos en el importe a subrogar o no. Además de estos gastos, habrá que incluir, si los hubiera, las tarifas o comisiones por cancelación. Kai Soering, de Ibanesto.com, considera que es fundamental comprobar si en el contrato hipotecario figura comisión de cancelación y/o subrogación, que puede llegar a ser entre el 0,50% y el 1% sobre el total pendiente del préstamo.

Por tanto, para subrogar una hipoteca hay que hacer frente a una serie de gastos que conviene calcular. En cualquier caso, es mejor subrogar una hipoteca, es decir, cambiarse de banco, que cancelar la hipoteca inicial para abrir una nueva. Ángel Bouzas, consejero director general de Freedom Finance, estima que Subrogar una hipoteca implica un gran ahorro respecto a la apertura y formalización de una nueva hipoteca.

Ejemplo práctico de subrogación

Para ejemplificar y hacer más sencilla la comprensión, conviene hacer una simulación:

Un cliente está pagando una hipoteca a un tipo de interés actual del 3,833% (euribor más 1%). Le quedan por pagar 120.000 euros, en un plazo de amortización de 20 años, y sabe que su entidad le aplicará una comisión de cancelación del 1% sobre el total pendiente del préstamo.

Para averiguar qué importe le cobrará dicha entidad en concepto de comisión por cancelación hay que calcular cuánto es el 1% de 120.000 euros (capital pendiente de amortizar). Esto son 1.200 euros. A esto habrá que añadir los gastos de notaría, registro, impuestos, gestoría y tasación, en torno a 1.000 euros. En total, la operación de subrogación le saldrá por unos 2.200 euros.

Para ver si compensa este gasto con el hipotético ahorro que nos puede suponer la operación, dicho cliente debe valorar las condiciones de la nueva hipoteca. Otra entidad le ofrece, si le lleva su préstamo y se hace cliente, un tipo de interés de euribor más un diferencial de 0,50 puntos. Esta hipoteca no presenta gastos de suscripción.

Comparemos: En la actualidad el cliente está pagando 717 euros mensuales con su hipoteca (a euribor+1%). Con la nueva hipoteca podría pasar a pagar 683 euros mensuales. Es decir, se ahorraría 34 euros al mes, 408 euros anuales. En 20 años se podría ahorrar unos 6.000 euros (descontados los 2.200 euros que le supondría llevar a cabo la subrogación). Por lo tanto, resultaría interesante hacer una subrogación hipotecaria. Los cálculos, en cualquier caso, son hipotéticos. De hecho, al estar hablando de una hipoteca a interés variable hay que tener en cuenta (cosa que no se ha hecho en el ejemplo) que las entidades revisan el tipo de interés aplicado periódicamente (cada seis o doce meses) y se actualiza la hipoteca en función del nivel en el que se encuentre el euribor.

 

¿Cuándo interesa subrogar una hipoteca?

 

En general, subrogar una hipoteca es una opción atractiva para todos aquellos que contrataron préstamos con ciertos incentivos, como periodos de carencia (en los que sólo se pagan intereses y no capital) o altos porcentajes de financiación (más de un 80 %, que suele ser lo habitual). Para compensar esos atractivos tuvieron que aceptar hacer frente a tipos de intereses algo más elevados a la media del mercado. Es decir, ciertas hipotecas con incentivos o facilidades para pagar las cuotas los primeros años suelen presentar tipos de intereses algo o bastante más caros que la media del mercado (que comienzan a aplicar pasados esos periodos de carencia iniciales).

Actualmente, se pueden localizar hipotecas a un tipo de interés referenciado al euribor más un diferencial del 0,35 % (incluso existen hipotecas al euribor más 0,10, aunque con múltiples condiciones, para disfrutar de este interés). Por lo tanto, el interés más bajo que se puede estar pagando en la actualidad ronda el 3,2 %. Para todos aquellos que cuenten con hipotecas a interés variable y estén pagando en torno a un 4 ó un 5%, puede resultar interesante estudiar una subrogación de hipoteca en estas entidades con tipos más atractivos.

En opinión de Kai Soering, de Ibanesto.com, compensa subrogarse cuando se llevan pocos años pagando la hipoteca y aún falta por amortizar más intereses que capital. En este mismo sentido, Dulce Aguirre afirma que "cuanto más reciente sea la hipoteca, más nos puede interesar subrogarnos por tipo de interés".

 

¿Cuántas personas subrogan su hipoteca?

 

Pese a todo y aunque es una opción atractiva y recomendable para ahorrarse un buen dinero al año, no hay muchas personas que opten por subrogar su hipoteca. En Ibanesto.com, por ejemplo, sólo han firmado un 10% de subrogaciones sobre el total de hipotecas formalizadas en los últimos años. Kai Soering, responsable de esta entidad "on-line", cree que la gente es muy consciente de que puede ahorrarse un dinero haciendo una subrogación. "Pero también es consciente de que si comienza las gestiones con otro banco, le resultará más sencillo renegociar sus condiciones. En muchas ocasiones, se utiliza a los bancos con este fin", añade.

Cuando una persona se plantea realizar una operación de subrogación, si finalmente no la firma suele ser porque su banco le ha hecho una oferta lo suficientemente atractiva como para no dejar de ser cliente. También puede ocurrir que el desembolso inicial que debe hacer (gastos, comisiones y tasación), no le compense a pesar del dinero que se ahorraría a lo largo de la vida del préstamo. De ahí que sea muy importante realizar el cálculo pertinente.

Artículo publicado en la revista Consumer

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Etiquetas: subrogación · hipoteca
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Comentarios
1 Run1492
05 de mayo de 2009 (02:11)

Gracias por el artículo, me ha servido sobre todo el ejemplo práctico. Lo que estoy buscando ahora son entidades que estén dispuestas a subrogar un crédito abierto de los de La Caixa, y creedme, es difícil... 8-/

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2 Rediam
16 de enero de 2010 (21:54)

Hola buenas tardes, estoy mirando para hacer una subrogacion de hipoteca y el unico que me la concede es la kutxa, alguien sabe que tal esta funcionando esta caja? en un principio ofrecen el e+0,40 conoceis este producto?

muchas gracias

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