Por qué creo que es dificil la abolición de la clausula suelo en las hipotecas

A estas alturas de la película creo que todos conocemos qué es la llamada cláusula suelo que se aplica en un préstamo hipotecario pero doy mi versión de la misma: esta cláusula supone que aunque el tipo de interés+el diferencial pactado con la entidad baje hay un nivel de base donde esa bajada deja de aplicarse; o sea, si tengo firmado un préstamo hipotecario a eur+0,5 pero con un suelo del 3% igual da que el euribor baje del 2,5% puesto que el tipo efectivo que pagaré se estanca en ese 3%.

Mucho se viene hablando sobre la legalidad, ilegalidad o alegalidad de la aplicación de esta cláusula en este modesto foro y en el mundillo económico en general ya que hay muchas hipotecas firmadas donde se incluyó esta cláusula.
Ni me meto en el trasfondo legal ni en si los que firmaron lo hicieron atraídos por una mejora en el diferencial, si lo hicieron engañados, si el notario omitió su lectura en el acto de formalización del préstamo o si lo hicieron conscientemente pensando que esta situación nunca les alcanzaría; a este respecto he opinado unas cuantas veces.

Hay en marcha numerosas denuncias y peticiones de erradicación de esta parte del condicionado de las hipotecas, tanto de las firmadas como de las que hagan en el futuro, por parte de particulares y asociaciones de consumidores por lo que me gustaría dejar claro que lo que quiero expresar es una opinión y ni pretendo sentar cátedra (pobre de mi el día que me lo crea hasta ese punto) ni polemizar sobre el tema. El Senado presentó hace unos meses un informe solicitando su desaparición pero, lamentablemente, esta Cámara de representantes sirve para bien poco en nuestro santo país y esta petición aunque razonada y trabajada parece haber caído en saco roto; al menos de momento.

Así pues, comienzo a contar por qué veo difícil (no imposible ni improbable) que no haya una actuación a corto plazo que favorezca a quienes se ven afectados por la cláusula suelo:

1- Dentro del actual contexto de crisis, en nuestro país se ha optado por no dejar "caer" a ninguna entidad financiera favoreciendo las fusiones, absorciones, fusiones frías y cualquier movimiento que permita que una entidad en problemas se acoja al amparo de otra/s en mejor situación de liquidez, solvencia, balance saneado para salir del paso.
Bueno, es una forma de hacerlo ni la única ni tal vez la mejor pero es lo que hay.
Tras un sesudo (quiero suponer que estas cosas no se improvisan) análisis una de las conclusiones que se han sacado es esta: las entidades que aplicaron suelos en las hipotecas tienen mayores posibilidades de sobrevivir a la crisis ya que tienen asegurados unos ingresos mínimos en gran parte de sus activos (prestamos). Esto que parece muy simple, no lo es en absoluto: en una época de recorte de márgenes del negocio típico bancario (comprar y vender dinero) y con unas necesidades específicas de captación de liquidez de manera rápida para hacer frente a vencimientos de deuda (dinero que pidieron prestado a mayoristas para vender a particulares) y al fin de la "barra libre" de liquidez , el conocer el volumen de ingresos con los que se puede contar de forma segura cobra gran importancia para realizar una planificación acertada en el corto y medio plazo. No es igual cobrar un sueldo fijo (aún con recortes cincoporcentuales) los días 30 de cada mes que cobrar a comisión por trabajo realizado cuando encima el trabajo flojea.

Por resumir: http://www.elpais.com/articulo/economia/Banco/Espana/cree/poner/suelo/hipotecas/abusivo/elpepieco/20100518elpepieco_12/Tes

Hay entidades que no han firmado préstamos con estos requisitos y que lo están pasando realmente mal…en comparación de cómo estarían si todos sus activos les rindiesen un mínimo garantizado de un 3%, por ejemplo.

Así pues, el organismo regulador del sector considera que esta es una medida defensiva que en tiempos de crisis va a permitir que quien la aplicó tenga mas armas para enfrentarse a la crisis y le obliga a meter menos dinero para reflotarla/mantenerla flotando por lo que parece clara su postura al respecto.

2- Entramos en el escabroso asunto de la política. Que la banca, en general, ejerce una poderosísima influencia en la política creo que está bastante claro.
Y que, en particular, las cajas de ahorros están plenamente politizadas y sirven de retiro dorado para muchos políticos cuando se cansan del ruedo público, también.
Si partimos de la premisa de que muchos de ellos a lo único que aspiran es a perpetuarse en esos cargos excelentemente remunerados y que suponen a sus formaciones políticas un poder fáctico importantísimo dentro del ámbito en que la entidad se mueve y que esta permanencia va a venir de que la entidad no se vea fusionada /integrada con otra que presente un balance mas equilibrado ¿por qué acabar con una fuente de ingresos que les asegure todo esto?
Quiero decir que mientras este ingreso mínimo del activo siga en marcha mas posibilidades tienen ellos y sus partidos de controlar una parcela de poder muy importante.
¿Y quien podría votar una reforma que acabase con las cláusulas suelo? Parece también claro que ellos mismos, ergo…

Como ejemplo pongo las “fusiones frías” o SIP, que en la teoría son uniones estratégicas para aprovechar sinergias y ahorrar costes y en la práctica suponen que los consejeros de la entidades se quedan en sus sillones y se firma un pacto de no agresión entre entidades en las comunidades base de cada una de ellas o se escoge una que esté bien lejos para no estorbarse. Además son pactos que bien podrían deshacerse en un futuro con lo que el status quo pasado podría volver a revivir si bien en algunos casos se producen uniones de algunos departamentos centrales. Los únicos realmente perjudicados pueden ser los empleados por que son la primera opción de ahorro de costes que se contempla dentro de la miopía empresarial de la que hacemos gala en España.

Vuelvo a resumir: quienes podrían acabar más o menos rápidamente con las cláusulas de marras son los menos interesados en abolirlas.
Y si hablamos de los grandes de la banca…anda que no sacan pecho algunos de la solidez del sistema bancario español y de que dos bancos españoles lideran a nivel europeo los stress test; como para hacer algo que perjudique su posición no sea que les reclamen todo el dineral que les deben y los favores que les han hecho desde que existe la democracia.

Reitero mi deseo de que esto no parezca una defensa de la cláusula suelo y su aplicación en los últimos tiempos (si bien es mas vieja que la tos). Es solo una opinión y animo a seguir protestando a quien ha sido realmente engañado al firmar su hipoteca.

Gracias a todos los que hayan sido capaces de leer este ladrillo hasta aquí y, como siempre, saludos.

En resumen argumentas con mas de lo mismo, ningun argumento legal, ningun argmento objetivo. ¿quieres argumentos objetivos de verdad? aqui los tienes:

1.- El art. 79 bis de la ley 24/1988 ha sido vulnerado, en el punto 79 bis.2 ya que la publicidad no es clara, ni imparcial, ni explica claramente los riegos en caso de amortización o cancelación total. El consumidor minorista no conoce el mercado de derivados, para saber el coste

2.- El art. 79 bis de la ley 24/1988 ha sido vulnerado, en el punto 79 bis.3 ya que se daba información engañosa al referirse los comerciales al producto con la denominación “seguro”, constando asi de igual manera, en la contestación, dada, por el servicio de reclamaciones, de esta entidad. Cuando se trata, de un producto derivado.

3.- Según el artículo 82.1 del Real Decreto 1/2007, se considerarán prácticas abusivas, todas aquellas, no consentidas expresamente, y que realizadas en contra de las exigencias de la buena fe, causen un perjuicio al consumidor y usuario.
Se ha vendido con la denominación de “seguro,” cuando es un producto derivado. Los consumidores minoristas, conocen el funcionamiento de un seguro, que en ningún caso, es parecido a los riesgos de un derivado. No se ha informado del posible coste de cancelación, ni de realizar amortizaciones parciales, et;. como asi se puede comprobar, leyendo, la oferta vinculante que adjunto.

4.-El Banco de España, también se ha pronunciado indicando que: “El Servicio de Reclamaciones estima que las entidades financieras deben estar en condiciones de acreditar que, con anterioridad a la formalización de la operación, se ha facilitado al cliente, un documento informativo sobre el instrumento de cobertura ofrecido, en el que se indiquen, sus características principales sin omisiones significativas, considerándose en caso contrario que su actuación sería contraria a los principios de claridad y transparencia que inspiran las buenas prácticas bancarias”. En el caso que nos ocupa, la información recibida fue verbal y parcial ocultando las desventajas que suponen un contrato de cobertura.

5.- la redacción de los contratos es tan oscura y poco transparente que vulnera de manera flagrante la Ley de Consumidores y Usuarios, por lo que estas cláusulas oscuras NO DEBEN FAVORECER A QUIEN LAS PONE. El art. 5.3 del Real Decreto 629/1993 de 3 de Mayo, establece que: ”La información a la clientela debe ser clara, correcta, concreta, precisa, suficiente y entregada a tiempo para evitar su incorrecta interpretación y haciendo hincapié en los riesgos que cada operación conlleva, muy especialmente en los productos financieros de alto riesgo, de forma que el cliente conozca con precisión los efectos de la operación que contrate”. El art. 14.2. del citado Real Decreto señala asimismo que: “Los contratos tipos deberán de contener, además de las características esenciales de los mismos, lo dispuesto por la Ley 26/1984 de 19 de julio General para la Defensa de Los Consumidores y Usuarios, los requisitos esenciales para su modificación, resolución anticipada, el sometimiento de las partes a las normas de conducta y requisitos de información, previstos en la legislación del Mercado de Valores, y en general, los requisitos que, según las características de la operación de que se trate, se establezcan por el Ministro de Economía y Hacienda.” La tendencia del legislador ha sido la de ser mas proteccionista con la clientela , y más exigente respecto a la obligación de información de las entidades financieras Además, y en aplicación de la directiva 2006/73 en su art. 31, el Real Decreto 217/2008 deroga de forma expresa la anterior norma, 629/1993,disponiendo que las entidades deberán proporcionar a sus clientes, incluyendo a los potenciales, una descripción de la naturaleza y riesgos de los instrumentos financieros, teniendo en cuenta la clasificación del cliente como minorista o profesional, incluyendo una explicación de las características del tipo de instrumento financiero en cuestión y de los riesgos derivados del mismo, de una manera "suficientemente detallada", para que el cliente pueda tomar una decisión fundada.

6.- La CNMV ya declara en su carta del 7 de mayo de 2009 sobre “Condiciones de comercialización de instrumentos financieros”, que:
“Sin embargo, la experiencia recabada por la CNMV desde la aplicación de la MiFID apunta a que la actividad de asesoramiento declarada y reconocida por las entidades pudiera ser inferior a la realmente existente.”
“Para productos no complejos, no puede asumirse que la iniciativa siempre es del cliente (y que, por tanto, no es necesario evaluar la conveniencia).”
La recomendación y asesoramiento sobre la contratación de este producto, desconocido para un inversor minorista, hace que sea también necesario, el test de idoneidad, además del de conveniencia, que en ningún momento se me realizó.

Las irregularidades anteriormente descritas avaladas por las pruebas documentales aportadas, esta fuera, de todas las buenas prácticas, financieras.

Este hecho incumple de manera flagrante la Ley 36/2003 Artículo decimonoveno. Instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios:

1. Las entidades de crédito informarán a sus deudores hipotecarios con los que hayan suscrito préstamos a tipo de interés variable, sobre los instrumentos, productos o sistemas de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés que tengan disponibles. La contratación de la citada cobertura no supondrá la modificación del contrato de préstamo hipotecario original.

2. Las entidades a que se refiere el apartado anterior ofrecerán a quienes soliciten préstamos hipotecarios a tipo de interés variable al menos un instrumento, producto o sistema de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés. Las características de dicho instrumento, producto o sistema de cobertura se harán constar en las ofertas vinculantes y en los demás documentos informativos previstos en las normas de ordenación y disciplina relativas a la transparencia de préstamos hipotecarios,
dictadas al amparo de lo previsto en el artículo 48.2 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de crédito .Lo dispuesto en este apartado será de aplicación a las ofertas vinculantes previstas en el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios

Incluso el Servicio de Reclamaciones del Banco de España, en sus memorias de reclamaciones, del año 2007. Dentro del punto 5.2.5 “Información y Documentación”, apartado C “Posterior a la contratación” Subapartado: “Cláusulas oscuras”; “ a) Sobre tipos de interés” englobados en el punto 5.2 GRUPO I “Prestamos y otras operaciones activas”, Se pronuncia en contra de otra entidad, en un caso de suelo, pronunciándose de la siguiente forma: Expediente 4615/06 (literalmente)

“Banco Pastor SA, formalizó una póliza de crédito en la que existía un tipo de interés variable, que en ningún caso, podía ser inferior a un mínimo (floor). El Servicio consideró que ofrecer información –como había hecho la entidad- sobre un producto a un tipo de interés variable, aplicable a una operación que en el primer instante de vida del aquel, resulta inaplicable, por efecto del floor, no podía considerarse ajustado a los principios de transparencia informativo que inspiran las buenas practicas y usos finacieros”.

Reitero mi deseo de que esto, parezca una defensa de de la Abolición de la cláusula suelo y su aplicación en los últimos tiempos de forma generalizada, (si bien antes ha sido aplicada y es mas vieja que la tos, porque se hacian contratos estandarizados, practicamente de copia y pega). Es solo una opinión objetivamente fundamentada, si bien animo a todo el mundo engañado o no, a denunciar, lo injusto, abusivo, desproporcionado e ilegal que supone esta cláusula).

Gracias a todos los que hayan sido capaces de leer este ladrillo hasta aqui, especialmente a ti Jexs 71, que me das siempre la posibilidad de poder exponer, argumentos objetivos fiables. (aunque las opiniones también sean buenas).

Un saludo a todos.

Para todo aquel que siga teniendo dudas, el forero chanquete ha publcado una noticia que inclina la balanza favorablemente a los perjudicados por esta clausula:

El informe que el Defensor del Pueblo presenta a las Cortes cada año dedica cuatro páginas a los swaps y a la poca ayuda que ha prestado a los afectados el Servicio de Reclamaciones del Banco de España. El informe señala que las permutas financieras son un seguro sólo para las entidades y critica la inoperancia del servicio de reclamanciones:

Otro tanto o peor es su actuación en el cso de las clausulas de minino interes desproporcionadas o clausulas "suelo" susceptibles de ser ilegales y estar percibiendo por ello los bancos cobros indebidos.

El Banco de España solo sirve para confundir, retrasar y actuar partidariamente a favor del poderoso, hasta el defensor del pueblo ha tenido que decirlo:

“Únicamente les sirve para retrasar el acceso a un procedimiento judicial en las mismas condiciones que al inicio de su denuncia ante el Defensor del Cliente de su entidad”..

Ver mensaje de W. Petersen Re: Actuación del Banco de España frente a los Swap hipotecarios.
Aqui lo tienes

http://asuapedefin.wordpress.com/category/acciones/defensor-del-pueblo-acciones/

Por lo visto en las páginas 921-925 del informe del defensor del pueblo se explica.

En este otro enlace vienen algunas paginas pero no esas concretas que si estas interesado estoy seguro que tu habilidad te hará encontrar.

http://asuapedefin.files.wordpress.com/2010/06/defensorpueblo_informe2009_swaps.pdf

S2
Mirandolo mejor, en realidad si son correctas las paginas del enlace lo que pasa es que debería decir las paginas 892-896.

Estas paginas no tienen desperdidio y a buen seguro que los jueces las tienen en cuenta en las demandas porque el Defensor del Pueblo y su gabinete juridico dicen que supone dejar impunes conductas delictivas, bueno delictivas no dice porque todavía no puede pero si:

Dejar impunes conductas que debieran, al menos, ser objeto de una investigación severa y adecuada a la gravedad del problema manifestado.

UN SALUDO.

Jaime sabes que convengo contigo en muchas cosas, y en esta también, como tú en el análisis, desde luego no en sus consecuencias, no es de recibo, y tu de alguna forma ya lo indicas, que para no provocar males mayores, jodemos un poquito a muchos, y la jodienda queda más repartida, pues menuda solución, es como decir en lugar de atracar un banco y llevarse 50.000 €, que difícil ya es, porque sabes perfectamente que buena parte de los días ni siquiera los tenéis en caja, pues robamos 50 euros a 1000 usuarios del metro que se nota menos, y además no nos van a encarcelar porque 50 euros es una falta, y por el contrario 50.000 sería un delito. Dicho esto, repito, como análisis estoy bastante contigo en la improbabilidad de que esto llegue a buen puerto de una forma rápida, en todo caso el negocio de la banca es la intermediación y las comisiones, con lo cual normalmente (no ahora) les da casi lo mismo (*) ganar un margen de 2 puntos medios (contando hipotecas, personales, tarjetas revolving, etc.) sobre un Euribor al 4,47, que sobre un Euribor al 2,26, porque el diferencial es exactamente el mismo y consecuentemente los ingresos también, con la excepción del asterisco que comentaré luego, el problema es que con el cerrojo de los préstamos de bancos extranjero, que se obtenían al Euribor menos unos puntitos básicos, o más unos puntitos básicos, resulta que deben sustituirse con captaciones de depósitos a precios que no tienen nada que ver con el Euribor, que de momento ha dejado de ser referencia en este capítulo, este es, a mi juicio, el quid de la cuestión, con lo cual creo que esto se replanteará en el futuro, y cuando las aguas vuelvan a su cauce, que volverán, estoy convencido que se planteará, y el decir esto no significa en absoluto que yo esté de acuerdo, pero como bien dices a mitad de tu post “Bueno, es una forma de hacerlo ni la única ni tal vez la mejor pero es lo que hay”.

(*) Si bien los márgenes de intermediación del dinero pueden parecer iguales tanto si los tipos están al 4,65,como si están al 1,96, no es exacto, porque si al 4,65 los bancos y cajas tienen las cuentas a la vista al 0,01% de remuneración, en margen real es del 4,64%, por el contrario si están en el 1,96, el margen cae de forma considerable, a no ser (y no es el caso) que nos remuneren en negativo, o sea cobrando intereses, y por tanto siendo posible que los pasivos (saldos depositados) de los bancos y cajas no estén en su grueso en cuentas a la vista, estoy seguro que su volumen global da una cifra nada despreciable.

Yo a tu interesante post, le pondría una variante nueva, que estoy seguro que la contemplaste y lo dejaste para mejor ocasión, dudo que ti se te escape algo así, vamos seguro que no, y es la falta de equilibro entre las partes, cosa que ya vemos en los swaps por ejemplo, que las entidades se ponen una barrera de perdidas por arriba, y dejan a cliente en caída libre por abajo, aquí más o menos lo mismo o parecido, ponen un suelo pero ponen un techo que no guarda ni las mínima proporción, cuando no como un banco que tú conoces perfectamente ni siquiera le pone techo, con dos cojones ….., y no es de recibo tampoco que no pueden arriesgarse a perder a la que los tipos suban, que no nos quepa duda ocurrirá en algún momento no muy lejano, yo le pongo entre 2 y 3 años como muy tarde, porque podrían contratar coberturas en derivados financieros, buenas coberturas que existen, no de las que nos venden o pretenden vender a los clientes.

Digo dos o tres años, por la situación francesa y alemana, antes de la publicación de los ajustes de estos estados, yo incluso pensaba que antes, pero no será necesario, hasta que la inflación repunte algo, y no parece que esto vaya a ocurrir demasiado pronto.

Creo qe deberias leer mi post tambien.

Nadie dijo que eliminar algo sea, facil y rapido, pero es que esto ya viene de largo, no es de ayer y argumentos solidos hay, para aburrir.

Me pones el enlace por favor, he leido bastantes cosas tuyas, y me gustaría leerlo en concreto y detenidamente.

Gracias por tu recomendación, lo haré encantado, tengo interés en ver otra óptica, si bien creo que en alguno de los comentarios ya debatimos algo el tema, y no coincidimos en parte, creo recordar que en alguna cosa si.

Actualizo: Perdona se ha cruzado, cuando puse el mio, el tuyo no aparecía todavía, voy a ello ya mismo.

Son los post de este hilo.

(Petersen, no te gusta el futbol???) porque eres rapido.

Tus argumentos (respuesta 1) van mas por el tema de los swaps, que por el suelo hipotecario, aún cuando posiblemente alguno de los artículos podría ser aplicable, no lo acabo de ver, lamentablemente, los redactados de las clausulas son infinitamente mas claros que el de los swaps, pero por el contrario yo si le veo posibilidades por el tema de la falta de equilibrio entre las partes, que es un hecho que la hay y mucha, pero tendrá que salir algún guapo que ponga el primer pleito, y esto no es nada fácil, yo lo reconozco estoy afectado y opté por la negociación, me puedes llamar egoísta, porque lo fui, ya que yo tenía con que negociar, y sé perfectamente que no es una opción que tengan una mayoría.